ВНУТРИ. РФ: форум о том, как строить качественные и высокомаржинальные гостиничные проекты «по правилам»

Туристическая отрасль России динамично развивается, открывая новые возможности для бизнеса. Однако перед участниками рынка стоят сложные задачи: как создавать объекты туристической инфраструктуры, соответствующие современным требованиям, нормам законодательства и ожиданиям гостей?

С 11-13 сентября в МВЦ «МинводыЭКСПО» при поддержке Туризм.РФ, Кавказ.РФ, ИД «Коммерсантъ», а также отраслевых министерств и ведущих банков состоится федеральный туристический форум ВНУТРИ.РФ.

ВНУТРИ.РФ станет ключевой площадкой для обсуждения вопросов развития гостиничной инфраструктуры, установления диалога власти с бизнес-сообществом, привлечения инвестиций в туристическую отрасль и выработки эффективных решений для комплексного развития территорий.

В мероприятиях деловой программы форума примут участие свыше 50 спикеров – лидеры индустрии, лучшие эксперты в своей области будут делиться реальными кейсами, финансовыми моделями и работающими инструментами для создания высокомаржинальных проектов. А общий охват аудитории составит не менее 250 человек.

В рамках деловой программы запланированы панельные дискуссии, стратегические сессии и презентации лучших практик, направленные на повышение качества и доступности туристической инфраструктуры в России.

Дарья Канева, генеральный директор DSS Consulting и основатель ВНУТРИ.РФ: «К гостиничному сегменту проснулся небывалый интерес на фоне субсидированных ставок и поддержки государства, но мало кто знает, как реализовывать гостиничные проекты по-настоящему эффективно как с точки зрения девелопмента, так и управления. Каждый день через нас проходят десятки проектов с однотипными ошибками. Мы решили организовать этот масштабный форум, чтобы показать игрокам рынка, как нужно и не нужно строить отельные форматы, а также подсветить все возможности реализации объектов гостиничной инфраструктуры «по правилам».

Подробная информация о форуме и программе доступна на официальном сайте и в тг-канале.

Новости из ВНУТРИ.РФ: @apartpro никуда не пропал

Уехал на время в отпуск на форум ВНУТРИ.РФ (Минводы, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск), где на самом деле обсуждались насущные проблемы апарт-строительства и, если обобщать - как эффективно и взаимовыгодно привлекать частные инвестиции в развитие гостиничного номерного фонда. Тема прав собственников также звучала.

Проблематику прав, а скорее бесправия собственников разложил по полочкам в своем выступлении Никита Филиппов, адвокат, заведующий бюро адвокатов «Де-юре» (Москва). Несмотря на то что потом в неформальной обстановке мы с ним долго спорили про то, что есть сейчас в реальности (и не только в Москве), он тем не менее отразил саму суть⬆️⬆️. И к слову, он предложил более-менее адекватное решение. Не идеальное.
Продолжение следует….🔜

«Союз» создает свою управляющую (отельную) компанию

СК Союз зарегистрировал свою отельную (УК) компанию – «Союз Менеджмент». Возглавлять ее будет основатель «Союза» – Заза Паксадзе. 

Компания будет управлять апарт-отелем «Константин» на 46 номеров, который расположена Петербурге на ул. Константина Заслонова, недалеко от станции метро «Лиговский проспект». Ранее проект фигурировал в инфопространстве как апарт-отель «Заслонова 8».

Компания занимается приспособлением старых зданий под новый функционал.
Кроме Петербурга есть проект в Волгограде.🔚

Динамика гостиничного фонда апарт-отельных операторов

@apartpro отслеживает динамику номерного классифицированного фонда, которым управляют петербургские компании (УК), созданные застройщиками. Изменения показывают, как меняется УК и масштабируется бизнес.

Данные пока что охватывает небольшой период (только Петербург) и по ним трудно делать выводы. Но это только начало))

Смотрите на сайте

Минэкономразвитие разрабатывают схему (рекомендации) привлечения частных инвестиций в строительство гостиниц. Пока секретную

Минэкономразвитие создает «список рекомендаций» для частных инвесторов, которые собираются вкладывать свои средства в строительство гостиниц. Об этом рассказал Максим Кулабухов, заместитель гендиректора по экономике и инвестициям Туризм.РФ, на форуме ВНУТРИ.РФ, который посетил @apartpro в Минводах 10-13 сентября.

Правда, рассказал без подробностей. Но поскольку льготная программа по строительству отелей продлеваться не будет, а строить новые отели планируется, то понятно, что государство ищет возможности частного финансирования. И о какой-то схеме говорится уже несколько месяцев.

«Хорошо, что Минэкономразвитие на упреждение создает некие регуляторные ковенанты (справка в конце поста), которые помогут не заблудиться инвестору, ограничат доступ недобросовестных застройщиков, которые могут увести отрасль не в сторону развития гостиничных комплексов», — рассказал Максим Кулабухов. И далее:

«В поведенческой экономике есть несколько инструментов. Например, такая вещь, как архитектура выбора. Когда руководствуясь эмоциями, мы экономического субъекта подводим к эффективному решению, — пояснил он. — Простой пример. Рекомендация от шеф-повара в меню. Влияет на ваш выбор очень сильно. Если вы пришли в ресторан, а меню большое и сложное, и где-то будет написано рекомендация от шеф-повара, больше половины людей ткнут пальцем именно в эту строчку. Для ресторана это хорошо. Он может более четко планировать и план продажи, закупок и так далее, и это хорошо влияет на загрузку кухни.
Так и здесь, у нас сейчас на рынке сформировано огромное меню, в котором инвестору, частному дольщику, очень тяжело разобраться. Ему не хватает как раз рекомендации от этого шеф-повара. Вот, есть и более хитрые маневры, как сформировать спрос, как подсветить инвестору, как правильно и куда везти деньги».🔚

Для справки (не знал этого слова):
Ковенант (англ. covenant) — обязательство совершить какое-либо действие или воздержаться от совершения какого-либо действия, имеющее для обязавшейся стороны юридическую силу. В отличие от гарантий и заверений, ковенанты направлены на регулирование вопросов исполнения договора, устанавливая действия, которые стороны обязаны совершить или воздержаться от совершения после заключения договора.

Пятизвездочный отель Mercure (VALO) ищет ресторан

В аренду предлагается ресторан в апарт-отеле Mercure 5* (часть апарт-комплекса VALO), говорится на VK-странице комплекса.

Ресторан занимает 3 этажа + просторную террасу:
Общая площадь — 1460 кв. м.
Залы на 218 и 145 кв.м., бар — 62 кв. м.

Ранее, в мае 2024 года, озвучивалось, что скоро откроется ресторан Ginza. «Так как ресторан Ginza откроется позднее планового, было принято решение организовать ресторанную зону в конференц-зале Mercure, поскольку это является основным критерием для получения 5-ти звезд», – говорилось в сообщении. – Силами УК была приглашена кейтеринговая компания для организации завтраков высокого уровня. Оценка завтраков осуществлялась генеральным директором управляющей компании Константином Сторожевым и идеологом проекта Мариной Сторожевой!».

Mercure Hotel and Residences Saint Petersburg – это часть масштабного проекта VALO на Салова, напротив метро «Бухарестская» (Петербург). В отеле – 476 апартаментов, классифицировано 264 номера. Это единственный пятизвездочный апарт-отель (номера продавались частным инвесторам) в Петербурге, а может, и во всей России. Если не ошибаюсь, договор аренды с собственниками апартаментов заключается на 10 лет (уточнили – сейчас при покупке на 15 лет).🔚

Прозрачность и доверие становятся новой валютой на рынке апартаментов

Избалованные прозрачностью банковских приложений для инвестиций, покупатели апартаментов хотят такой простой и понятной отчетности от управляющих компаний. Не буду отрицать, что это, действительно, удобно: в любой момент видеть, как работают твои деньги. А не раз в месяц, когда получаешь по электронной почте отчет.

Кажется, что проблему прозрачности и доверия легко решить. Создать ТГ-канал, нанять аккаунт-менеджера и посадить его отвечать на вопросы инвесторов. В маленьком апарт-отеле это, может, и сработает, главное, не погрязнуть в войне в комментариях. А есть это большой апарт-отель, где номеров тысячи, и инвесторов – столько же? Что делать? Раздувать штат или игнорировать потребности инвесторов, выдавая стандартный минимум отчетности?

Расширять отдел бессмысленно, лучше автоматизировать этот процесс. Например, по примеру банковской сферы использовать цифровые решение, где инвесторы могут сами получать нужную структурированную информацию без постоянных обращений к сотрудникам УК.

Как это работает?
• В личном кабинете инвестору доступны все основные финансовые показатели: сколько принесла аренда, какой доход был по долгосрочным и краткосрочным договорам.
• Инвесторы могут в любой момент посмотреть статистику, новости и нужные документы.

А что УК?
• УК может мгновенно донести важную информацию до инвесторов. Если надо, то только до тех, кого она касается. Например, сообщение о ремонте получают только владельцы апартаментов конкретного корпуса.
• Сотрудники управляющей компании видят, когда инвестор заходил в кабинет и прочитывал ли уведомления. Это удобно, если возникают спорные ситуации.

Удобно? Конечно! В Петербурге в одном апарт-отеле, где более 3000 юнитов, с инвесторами работают всего 6 человек. Без цифровых технологий это было бы просто невозможно.

Роман Блонов, СЕО Proptech Solutions: «Наша цель – сделать инвестиции в коммерческую недвижимость для инвестора максимально удобными и прозрачными благодаря IT-решениям, а управляющим компаниям мы даем инструмент, который позволяет работать с большим количеством инвесторов. Наш многолетний опыт работы с апарт-отелями позволяет нам помочь тем УК, кто еще не работал с множеством собственников, правильно выстроить работу с ними, а опытным – масштабировать бизнес, не расширяя штат».

Посчитать, сколько ваш апарт-отель может реально сэкономить, можно здесь

Сеть iZZZi: доходность за август 2025 года. До 5900 рублей с квадратного метра

Orange.Life! поделилась своей официальной статистикой (показатели доходности) за август 2025 года. Выплаты инвесторам-собственникам апартаментов на руки. Все коммунальные платежи и прочие расходы уже учтены. Собственнику остается заплатить только налог на доходы.

Выплаты на номер составили от 102 до 148 тыс. рублей. До 5 924 рублей с квадратного метра. Все подробности – в таблице. Можно заметить, что по сравнению с августом 2024 года выплаты возросли, но незаметно незначительно. 🔚

В конце сентября или в начале октября @apartpro подведет итоги летнего сезона, с небольшим анализом. Сравнит доходы 2025 года с прошлогодними. Компании-апартельеры (чья доходность за июнь-август публиковалась на канале) могут поделиться своей оценкой прошедшего высокого сезона (чем сезон отличался от 2024 года, какие были проблемы, как решали).

ЦИАН: апартаменты продаются и без ипотеки

Темпы продаж апартаментов в этом году (~470 лотов в месяц в Москве и ~210 в Санкт-Петербурге) лишь немного ниже средних цифр за последние 3,5 года (на 7% и 4% соответственно).

Как отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики, в отличие от сделок с квартирами (которых на фоне ужесточения жилищных кредитов проходит на 25-30% меньше) апартаменты стабильно продаются и при незначительной доле ипотек (~15%).
В Петербурге спрос стимулируется инвесторами, ориентированными на посуточную аренду, в Москве хорошие показатели по рынку в целом – еще следствие ценового демпинга в отдельных ЖК.🔚

Источник здесь

Ginza выбрана отельным оператором проекта «Моско»

Гостиничным управлением проекта «Моско» займется компания Ginza, точнее – ее отельное подразделение.

«Мы в «Океан-Девелопмент» всегда стремимся дать клиентам и партнерам «немного больше, чем они ожидают», поэтому потратили много времени на выбор отельного оператора. Хотелось и понятной инвестору математики и действительно высокого сервиса, – прокомментировал выбор коммерческий директор «Океан-Девелопмент» Вячеслав Батаков. – Так, путем множества переговоров и тщательного отбора решили, что отельным оператором проекта «МОСКО» станет Ginza Hotels & Apartments. Благодарим коллег за взаимный интерес к нашему проекту и исчерпывающий ответ на все наши запросы».

«МОСКО» строится в Московском районе Петербурга, рядом с апарт-отелем «М103» от компании RBI. В 10-этажном здании запланировано 340 юнитов и 149 офисов. Также в рамках проекта будет приспособлена под современное использование (торговая галерея, офисы) бывшая слесарно-сборочная мастерская вагоностроительного завода, построенная в 1913 году по проекту архитектора Розовского (объект культурного наследия).

Ginza Hotels & Apartments управляет несколькими апартаментами в Петербурге, а также отелем в Тбилиси – Khedi Hotel by Ginza. +более 100 ресторанов.🔚

PS. Только 12 подписчиков из 200 проголосовавших угадали!
________________________________________________________
ОлегВоронин apartpro@ovoronin.ru по вопросам рекламы на канале – обращайтесь

Итоги лета 2025 от VALO Hotel City

VALO Hospitality подвел итоги работы в летний сезон 2025 года. В июне-августе во всех шести корпусах VALO Hotel City средняя загрузка превысила 90%, а стоимость номеров увеличилась от 7% до 23% в зависимости от категории.

В частности, по итогам лета значительнее всего подорожали номера в корпусе VALO City 3*, где его средняя стоимость увеличилась на 23% и достигла почти 5,9 тыс. рублей в сутки.
В премиальном корпусе VALO Mercure 5* за год цена выросла на 17%, до 6,9 тыс. рублей. Положительную динамику показали и четырехзвездочные объекты: VALO Business 4* (5,9 тыс. рублей, +12% за год), VALO Network 4* (5,1 тыс. рублей, +11%) и VALO Soul 4* (6 тыс. рублей, +13%). В корпусе Ramada 4* рост составил 7% (6 тыс. рублей). Средний уровень загрузки с июня по август 2025 года по всем корпусам превысил 90%.⬇️⬇️

VALO Hospitality обладает инвестиционным капиталом в размере 20 млрд рублей и номерным фондом более 3 тыс. номеров.🔚
PS. Номерной фонд по Росаккредитации можно посмотреть на сайте здесь
Доходность VALO за июль можно посмотреть здесь

Небольшое интервью с инвестором про апартаменты

Апартаменты оказались не таким простым продуктом, как они изначально рекламировались, подавались компаниями-первопроходцами. @apartpro поговорил с подписчицей канала о том, зачем она покупала апартаменты. Получилось небольшое интервью.

- Я искала в апартах вариант пассивного дохода. Почти все инвестиции были сделаны в 2018-2019 годах на котлованах, по минимальной стоимости.
На тот момент никто не мог сказать, как это всё будет работать. Никто не знал всех подводных камней по налогообложению, по взаимоотношениям с УК и прочее.
В результате, у меня разные объекты, с разной эффективностью. Учитывая, что почти везде заходила на низах, то для меня не всё так плохо, как для более «поздних» инвесторов. И да, абсолютно пассивного дохода не получилось, но я почти приблизилась к этому.

@apartpro: Еще собираетесь покупать?
- На данный момент нет. Мне пока этого объема достаточно, есть ещё несколько направлений инвестирования, о которых думаю, но не апарты.
Если бы была необходимость увеличения своего пула, то, скорее всего, взяла бы вторичку там, где уже всё работает.
Мне импонирует Port Comfort, хотя у них есть моменты, которые смущают (юридически риски при покупке апартов в их новых объектах).
Если смотреть работающие, то взяла бы Wi&I Лесная (передав альтернативщикам) или Zoom (первый корпус).
Сейчас некоторые профессиональные инвесторы по небольшим городам «пошли», туда, где хорошей посутки мало. Я согласна с такой стратегией, но практика показала, что надо иметь возможность «быстрого доступа» к своему объекту, так как не всё так радужно с пассивным доходом и иногда приходится посещать объект не один раз в год (смена УК, борьба с УК и т.п.).🔚

PS. Данный пост никого не рекламирует!

7–8 ноября в Сочи — деловая стажировка Adamand Resort «Как эффективно управлять апарт-отелями»

Два дня внутри действующих объектов: продажи и позиционирование, динамическое ценообразование, revenue-менеджмент, операционка и стандарты сервиса — только практика и цифры.

Инвесторы получат прозрачную модель экономики и рост ROI, отельеры — механики загрузки и управление P&L, девелоперы — путь от концепта до запуска. Всё через реальные кейсы, без воды.

Формат: открытый диалог с топ-менеджерами, тур по отелям, Q&A, ужин и прогулка на яхтах. Пакеты участия с проживанием и без. Регистрация: admnd.ru/internship.

ДП: Выборг столкнулся с дефицитом мест в отелях из-за огромного потока туристов

Выборг стал главной точкой притяжения гостей в Ленинградской области. Однако дальнейшее развитие города как туристического центра тормозит нехватка инфраструктуры, в первую очередь гостиничной, говорится в большом материале «ДП».

За последние 10 лет турпоток в Выборг вырос втрое, по итогам 2025 года ожидается, что он дойдет до 2 млн человек. Летом на улицах города становится тесновато, а в музеи, рестораны и магазины выстраиваются длинные очереди.

В комитете по культуре и туризму Ленобласти, однако, считают, что поток туристов в Выборге пока не превышает комфортную норму, а большая нагрузка на инфраструктуру фиксируется только во время сезона отпусков или при проведении крупных событийных мероприятий.

«Комитет и администрация Выборга систематически оценивают туристский поток и нагрузку на инфраструктуру города для выявления вышеуказанных рисков. По предварительной оценке комитета, потенциал обеспеченности туристов в Выборге гостиницами и апарт–отелями не раскрыт полностью», – добавили в ведомстве.

«К сожалению, в летний период на топовых локациях толпы. Например, очень не хватает трех–, четырехзвездочных отелей формата bed and breakfast. В сезон (май–август) город перегружен, приходится бронировать места для групп в отелях за год–полтора. Мест для обедов тоже не так много. Цена комплексного обеда составляет 700–800 рублей, однако соотношение цена — качество не всегда оправданно», – рассказали в компании «СканТур».
В среднем туры в Выборг обходятся путешественникам в 3 тыс. рублей на 1 день и до 14 тыс. на 2–3 дня.

В силу нехватки гостиничного предложения в Выборге развита сдача квартир посуточно. Спрос на них крайне высок. Поэтому некоторые горожане в разгар сезона перебираются на дачи, чтобы сдавать квартиры туристам.
По данным сервиса «Суточно.ру», за год число бронирований увеличилось на 20%. Этим летом средняя ставка в городе составила 6 260 рублей за сутки. За год цены на аренду выросли на 19%. В среднем туристы арендуют жилье на двое суток.

PS. @apartpro в прошлом году побывал в Выборге и столкнулся с крайне скудным предложением номеров – либо очень дорого, либо непонятно что. Но все-таки оценивать турпоток в сезон и на этом делать вывод о дефиците не совсем корректно.
В Ленобласти сегодня известно о двух проектах апарт-отелей: один в Сосновом бору, второй в Выборге.🔚

IN2IT: выплаты за август 2025 года, 1,6 тыс. руб. с квадратного метра

Собственники апарт-отеля IN2IT (1 корпус) поделились показателями работы отеля и своими выплатами.

Стандарт 23,7 кв. м
Номеров: 175 (-2 по сравнению с июлем)
Загрузка: 82,82%
Доход: 78,76 тыс. рублей
Выплата собственнику: 40,1 тыс. рублей,
или 1 692 руб. с кв. м (1, 3 тыс. руб. в 2022 году, 1,19 тыс. – в 2023-м, 1,4 тыс. – в 2024-м).
В июле 2025 года 1 835 руб.

Комфорт площадью 26,8 кв. м
Выплата собственнику: 43 632 руб.
1 634 руб. с квадратного метра (1 839 руб. в июле 2025 года).

В 1 корпусе IN2IT классифицировано 260 номеров (3 звезды). Отель расположен в Петербурге на Витебском пр.🔚