05_09_2024_РГУД_Московченко_КЦ_Петербургская_недвижимость.pdf
3 MB
КЦ «ПН»: Доля ипотеки в продажах апартаментов снижается, да и сами продажи тоже
Вчера прошло мероприятие «ГУД-экспертиза: битва на равных. Финансовые инструменты продаж на рынке апарт-отелей». К сожалению, не смог лично присутствовать и добраться до Орджоникидзе, 44. Но некоторые цифры прислали, и они могут быть интересны – доля ипотеки к примеру.
Весь док – в прикрепленном файле🔚
#аналитика
Вчера прошло мероприятие «ГУД-экспертиза: битва на равных. Финансовые инструменты продаж на рынке апарт-отелей». К сожалению, не смог лично присутствовать и добраться до Орджоникидзе, 44. Но некоторые цифры прислали, и они могут быть интересны – доля ипотеки к примеру.
Весь док – в прикрепленном файле🔚
#аналитика
👍2
Industrial Avenir – ключи летом 2027 года
ГК «ПСК» опубликовала проектную декларацию нового апарт-отеля сети AVENIR – Industrial Avenir (название фигурирует в ПД), который будет построен на пр. Стачек, 62. Продажи обещали запустить летом, но пока не запустили.
Согласно ПД, в 14-этажном (один этаж подземный) здании запланировано 834 нежилых помещения, в том числе 71 машино-место. Ввод в эксплуатацию – III квартал 2026 года. Ключи – до 30 июня 2027 года.🔚
#новыепроекты
ГК «ПСК» опубликовала проектную декларацию нового апарт-отеля сети AVENIR – Industrial Avenir (название фигурирует в ПД), который будет построен на пр. Стачек, 62. Продажи обещали запустить летом, но пока не запустили.
Согласно ПД, в 14-этажном (один этаж подземный) здании запланировано 834 нежилых помещения, в том числе 71 машино-место. Ввод в эксплуатацию – III квартал 2026 года. Ключи – до 30 июня 2027 года.🔚
#новыепроекты
Владельцам апартаментов прилетел земельный оброк. Не всем, конечно
Давно не было скандальных статей про апартаменты в Петербурге и вот. «Фонтанка» пишет, что… Впрочем, оказывается, что это уже вторая статья за сентябрь (10 дней), в котором фигурирует «Лахта Парк» и его обитатели.
Фонтанка пишет, что жителям «Лахта Парка» начислили крупный земельный платеж. Так, одна из жительниц за три с половиной года задолжала бюджету уже 4,67 млн рублей. Не совсем понял, почему так много.
Сам проект очень примечательный и даже показательный. Реализовывала его известная компания «Конкорд менеджмент и консалтинг» на землях, где жилье было строить нельзя. Так родился медико-реабилитационный центр с пансионатом. А по факту – 18 корпусов высотой четыре этажа на 490 апартаментов, 10 трехэтажных бунгало с отдельными участками и 50 сити-вилл - апартаменты в домах на 3 семьи.
Проблема заключается в том, что земля находилась в аренде и в собственность автоматически после окончания строительства не переходила. А за аренду нужно платить.
Все нюансы истории можно прочитать в статье по ссылке. В ней также говорится, что владельцы сервисных апартаментов с такой проблемой столкнуться не могут, потому что застройщик (тех, кого опросила «Фонтанка») приобретает землю в собственность. Не знаю так ли это и повсеместно ли.
PS. Если сталкивались с такой проблемой и можете или хотите что-то сказать на канале НТВ, который готовит по этому поводу сюжет, пишите в комментах – пришлю контакт. 🔚
Давно не было скандальных статей про апартаменты в Петербурге и вот. «Фонтанка» пишет, что… Впрочем, оказывается, что это уже вторая статья за сентябрь (10 дней), в котором фигурирует «Лахта Парк» и его обитатели.
Фонтанка пишет, что жителям «Лахта Парка» начислили крупный земельный платеж. Так, одна из жительниц за три с половиной года задолжала бюджету уже 4,67 млн рублей. Не совсем понял, почему так много.
Сам проект очень примечательный и даже показательный. Реализовывала его известная компания «Конкорд менеджмент и консалтинг» на землях, где жилье было строить нельзя. Так родился медико-реабилитационный центр с пансионатом. А по факту – 18 корпусов высотой четыре этажа на 490 апартаментов, 10 трехэтажных бунгало с отдельными участками и 50 сити-вилл - апартаменты в домах на 3 семьи.
Проблема заключается в том, что земля находилась в аренде и в собственность автоматически после окончания строительства не переходила. А за аренду нужно платить.
Все нюансы истории можно прочитать в статье по ссылке. В ней также говорится, что владельцы сервисных апартаментов с такой проблемой столкнуться не могут, потому что застройщик (тех, кого опросила «Фонтанка») приобретает землю в собственность. Не знаю так ли это и повсеместно ли.
PS. Если сталкивались с такой проблемой и можете или хотите что-то сказать на канале НТВ, который готовит по этому поводу сюжет, пишите в комментах – пришлю контакт. 🔚
❤2👍2🤔1
АПАРТОЛОГИЯ с КАРИНОЙ ШАЛЬНОВОЙ
Программы доходности: Индивидуальный или котловой метод?
На заре апартостроительства и формирования бизнес-модели управления сервисными апартаментами в 2013 году был только один тип программы доходности – индивидуальная программа доходности. И когда мы разрабатывали программы доходности, все было очевидно, что это единственно верный способ и единственным принципом отличия была степень вовлеченности УК в управление апартаментом. Весьма логично: чем больше УК вовлечена в управление апартаментом, тем выше процент ее вознаграждения.
В чем минусы индивидуального метода доходности и почему это так уже не работает? Доход собственника зависит исключительно от загрузки его апартамента, и если апартамент выводится на ремонт или гость просит его переселить, то и доход «уходит» в другой апартамент. Этот метод нестабилен, не прогнозируем и во многом зависит от человеческого фактора. Это – полуавтоматическая система управления, где на результат доходности, оказывают влияние ряд факторов и главный фактор – человеческий. Пример ситуации: отель три звезды, в отеле нет центрального кондиционирования, а на улице жара плюс 30. У администратора есть выбор заселить гостя в номер, присеваемый системой, но без кондиционера или в обход системы и в номер с кондиционером. Как вы думаете, что выберет администратор? Конечно, есть инструменты, и в других обстоятельствах система уравнительного бронирования работает, но отель — это живой организм, и там каждый день появляются новые кейсы и обстоятельства.
На небольшой номерной фонд с общим стандартом продукта этот метод будет работать, но если у тебя номерной фонд больше ста номеров, то тут включаются другие бизнес-процессы.
На рынке Санкт-Петербурга осталось всего несколько компаний, применяющих в своей модели бизнеса индивидуальную модель управления, и скорее всего они понимают, что котел – это эффективнее и удобнее, но сложно перейти на новое и признаться себе, что эта модель уже не работает.
Думаю, основная сложность в том, что необходимо перевести все существующие проекты на новую модель и перекроить всю систему работы компании. И это колоссальный труд, только одни переговоры с несколькими сотнями собственников вводят в ступор, а еще нужно перекроить финансовую модель, изменить выгрузку, переподписать документы и переучить людей. Кроме этого, обязательно останутся те, кто хочет как раньше, а это двойной учет и двойная работа. Что это сложно я знаю на собственном опыте. Но переход на котел — это нормальная эволюция, которую мы видим в продукте, инвесторе и в программах управления.
Котловая система позволяет быть свободным в управлении и извлекать действительно максимальный доход, потому что все твои действия направлены на максимизацию дохода всего объекта, а не конкретных апартаментов. Это страхует собственника и УК, потому что если номер на ремонте или реновации, то собственник все равно получит доход, потому что ты мыслишь номерным фондом, а не номером. Котловой метод это своего рода гарантированных доход, только он не зафиксирован в сумме. И главное его преимущество - Ты всегда заработаешь если отель работает.
В заключение хочется отметить, что апарт-отели долго утверждали, что они отличаются от традиционных гостиниц. Но на самом деле это один и тот же продукт, просто представленный в разных формах. Определение апарт-отеля как вида гостиницы в классификации подтверждает их общую природу. Получается у них общая ДНК, и вместо того, чтобы изобретать велосипед, возможно, стоит адаптировать существующие гостиничные решения под апартаменты. А Вы за какой подход – развитие или удержание существующих принципов?
Бизнес-страница Карины Шальновой
#ликбезлишнего
Программы доходности: Индивидуальный или котловой метод?
На заре апартостроительства и формирования бизнес-модели управления сервисными апартаментами в 2013 году был только один тип программы доходности – индивидуальная программа доходности. И когда мы разрабатывали программы доходности, все было очевидно, что это единственно верный способ и единственным принципом отличия была степень вовлеченности УК в управление апартаментом. Весьма логично: чем больше УК вовлечена в управление апартаментом, тем выше процент ее вознаграждения.
В чем минусы индивидуального метода доходности и почему это так уже не работает? Доход собственника зависит исключительно от загрузки его апартамента, и если апартамент выводится на ремонт или гость просит его переселить, то и доход «уходит» в другой апартамент. Этот метод нестабилен, не прогнозируем и во многом зависит от человеческого фактора. Это – полуавтоматическая система управления, где на результат доходности, оказывают влияние ряд факторов и главный фактор – человеческий. Пример ситуации: отель три звезды, в отеле нет центрального кондиционирования, а на улице жара плюс 30. У администратора есть выбор заселить гостя в номер, присеваемый системой, но без кондиционера или в обход системы и в номер с кондиционером. Как вы думаете, что выберет администратор? Конечно, есть инструменты, и в других обстоятельствах система уравнительного бронирования работает, но отель — это живой организм, и там каждый день появляются новые кейсы и обстоятельства.
На небольшой номерной фонд с общим стандартом продукта этот метод будет работать, но если у тебя номерной фонд больше ста номеров, то тут включаются другие бизнес-процессы.
На рынке Санкт-Петербурга осталось всего несколько компаний, применяющих в своей модели бизнеса индивидуальную модель управления, и скорее всего они понимают, что котел – это эффективнее и удобнее, но сложно перейти на новое и признаться себе, что эта модель уже не работает.
Думаю, основная сложность в том, что необходимо перевести все существующие проекты на новую модель и перекроить всю систему работы компании. И это колоссальный труд, только одни переговоры с несколькими сотнями собственников вводят в ступор, а еще нужно перекроить финансовую модель, изменить выгрузку, переподписать документы и переучить людей. Кроме этого, обязательно останутся те, кто хочет как раньше, а это двойной учет и двойная работа. Что это сложно я знаю на собственном опыте. Но переход на котел — это нормальная эволюция, которую мы видим в продукте, инвесторе и в программах управления.
Котловая система позволяет быть свободным в управлении и извлекать действительно максимальный доход, потому что все твои действия направлены на максимизацию дохода всего объекта, а не конкретных апартаментов. Это страхует собственника и УК, потому что если номер на ремонте или реновации, то собственник все равно получит доход, потому что ты мыслишь номерным фондом, а не номером. Котловой метод это своего рода гарантированных доход, только он не зафиксирован в сумме. И главное его преимущество - Ты всегда заработаешь если отель работает.
В заключение хочется отметить, что апарт-отели долго утверждали, что они отличаются от традиционных гостиниц. Но на самом деле это один и тот же продукт, просто представленный в разных формах. Определение апарт-отеля как вида гостиницы в классификации подтверждает их общую природу. Получается у них общая ДНК, и вместо того, чтобы изобретать велосипед, возможно, стоит адаптировать существующие гостиничные решения под апартаменты. А Вы за какой подход – развитие или удержание существующих принципов?
Бизнес-страница Карины Шальновой
#ликбезлишнего
👍11❤4🔥2
Апартаментами в «Life Apart Октябрьская» будет управлять WONE Hotels
WONE Hotels будет управлять апартаментами в апарт-отеле «Life Apart Октябрьская», который реализует (реконструкция) компания «МАКСИМУМ Life Development». Ввод в эксплуатацию – IV квартал 2025 года. Ключи – до 1 июля 2026 года (первоначально до конца 2025 года).
– В сентябре мы планируем объявить о партнерстве с отельным оператором Wone Hotels. Готовится совместное мероприятие для риелторов на площадке одного из отелей оператора, - сообщила Светлана Кузьменко, руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская» (очень хочется ее спросить, а как там SHINE).
Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»
Сейчас в сеть WONE Hotels входят три объекта: Palace Bridge Hotel, Vasilievsky HOTEL, Cosmos St. Petersburg Olympia Garden Hotel.
По последней проектной декларации, в комплексе продано 20 из 204 нежилых помещений (10%).🔚
#новыепроекты
WONE Hotels будет управлять апартаментами в апарт-отеле «Life Apart Октябрьская», который реализует (реконструкция) компания «МАКСИМУМ Life Development». Ввод в эксплуатацию – IV квартал 2025 года. Ключи – до 1 июля 2026 года (первоначально до конца 2025 года).
– В сентябре мы планируем объявить о партнерстве с отельным оператором Wone Hotels. Готовится совместное мероприятие для риелторов на площадке одного из отелей оператора, - сообщила Светлана Кузьменко, руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская» (очень хочется ее спросить, а как там SHINE).
Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»
Сейчас в сеть WONE Hotels входят три объекта: Palace Bridge Hotel, Vasilievsky HOTEL, Cosmos St. Petersburg Olympia Garden Hotel.
По последней проектной декларации, в комплексе продано 20 из 204 нежилых помещений (10%).🔚
#новыепроекты
Тренд на открытость управляющих компаний
В этом году приятно удивили компании, управляющие апарт-отелями – уровень открытости их деятельности значительно вырос, хотя, конечно, не все данные удается получить. Тем не менее девелоперы стали остро понимать, что показатели деятельности управляющей компании, прежде всего показатели доходности, могут симулировать спрос, уговорить инвестора вкладывать в апарт-бизнес, демонстрируя реальные цифры успехов УК. Раньше срабатывал ценовой демпинг.
Вчера побывал на объектах компании Inreit – тур проходил в рамках конкурса «Доверие потребителя». Побывал на крыше строящегося апарт-отеля на Херсонской, в котором будет реализована концепция bleisure. Разработкой концепции занималась компания KR.Сonsulting и ее основатель Карина Шальнова.
Кирилл Кудинов, основатель компании Inreit, продемонстрировал показатели доходности своей сети Port Comfort. Интересно, что были обнародованы показатели за год в целом, а не только за «высокий сезон». Из карточек можно узнать, что самый провальный месяц по загрузке – январь, самый неуспешный по доходности – февраль, а самый успешный – июнь. 🔚
Вся презентация⬇️
#доходность
В этом году приятно удивили компании, управляющие апарт-отелями – уровень открытости их деятельности значительно вырос, хотя, конечно, не все данные удается получить. Тем не менее девелоперы стали остро понимать, что показатели деятельности управляющей компании, прежде всего показатели доходности, могут симулировать спрос, уговорить инвестора вкладывать в апарт-бизнес, демонстрируя реальные цифры успехов УК. Раньше срабатывал ценовой демпинг.
Вчера побывал на объектах компании Inreit – тур проходил в рамках конкурса «Доверие потребителя». Побывал на крыше строящегося апарт-отеля на Херсонской, в котором будет реализована концепция bleisure. Разработкой концепции занималась компания KR.Сonsulting и ее основатель Карина Шальнова.
Кирилл Кудинов, основатель компании Inreit, продемонстрировал показатели доходности своей сети Port Comfort. Интересно, что были обнародованы показатели за год в целом, а не только за «высокий сезон». Из карточек можно узнать, что самый провальный месяц по загрузке – январь, самый неуспешный по доходности – февраль, а самый успешный – июнь. 🔚
Вся презентация⬇️
#доходность
🔥5❤2👍2
Курортный сбор: скоро полмиллиарда
По состоянию на 12 сентября поступления от курортного сбора в бюджет Петербурга составили 446 млн рублей, в том числе 92 млн рублей за август. Об этом сообщил вице-губернатор Петербурга Алексей Корабельников. Пора уже что-то благоустраивать на них…
В июле - 105 млн рублей.
В июне - 72,5 млн рублей. Июль оказался самым курортным месяцем.🔚
По состоянию на 12 сентября поступления от курортного сбора в бюджет Петербурга составили 446 млн рублей, в том числе 92 млн рублей за август. Об этом сообщил вице-губернатор Петербурга Алексей Корабельников. Пора уже что-то благоустраивать на них…
В июле - 105 млн рублей.
В июне - 72,5 млн рублей. Июль оказался самым курортным месяцем.🔚
Чего хотят иностранные туристы? Развлекаться и питаться
Вместе с процессом замещения гостей из западных стран туристами из Китая, арабских стран Персидского залива, Ирана и Индии, туристические принимающие компании сталкиваются с изменением акцентов запросов «новых» иностранцев. Если европейские туристы основной упор делали на экскурсионной культурно-исторической программе (музеи, театры), то для туристов из стран «Глобального Юга» и Востока это не столь важно, пишет «Вестник АТОР».
«Мы видим яркое увеличение спроса у иностранцев на развлечения и гастрономический опыт. Например, гости из арабских стран Ближнего Востока с удовольствием посещают московские рестораны, есть постоянные регулярные запросы к туроператорам на бронирования ресторанов. Также в тренде парки развлечений. Например, есть неплохой спрос на семейные поездки в хаски-парки и активности с животными», – говорят в Space Travel.
«Для арабских туристов в тренде выезды на экскурсии и общение с животными: увидеть живого бурого медведя и, конечно, с ним сфотографироваться, пообщаться с хаски и погулять по нашим лесам и паркам», – подтверждают и в «Интуристе».
В статье также приводится статистика по иностранным туристам. Этим летом (июнь-август) в Россию по групповым безвизовым спискам въехали 345 278 китайских граждан. Из них немногим более половины пришлось на Приморье и Приамурье, около четверти прибыли в Москву и Санкт-Петербург, еще около четверти – в города Сибири (прежде всего, Иркутск, Красноярск и Новосибирск) и Урала (Екатеринбург).
В целом, по агрегированным данным туроператоров по въезду, структура въездного туризма в России этой осенью выглядит так:
Китай (65%), ОАЭ (10%), Иран (8%), Индия (7%), Саудовская Аравия и другие страны Персидского залива (5%), Белоруссия – 2%, Страны ЮВА – Индонезия, Малайзия, Вьетнам, Таиланд – 2%, постсоветские страны и Европа – 1%.🔚
Источник: АТОР
Вместе с процессом замещения гостей из западных стран туристами из Китая, арабских стран Персидского залива, Ирана и Индии, туристические принимающие компании сталкиваются с изменением акцентов запросов «новых» иностранцев. Если европейские туристы основной упор делали на экскурсионной культурно-исторической программе (музеи, театры), то для туристов из стран «Глобального Юга» и Востока это не столь важно, пишет «Вестник АТОР».
«Мы видим яркое увеличение спроса у иностранцев на развлечения и гастрономический опыт. Например, гости из арабских стран Ближнего Востока с удовольствием посещают московские рестораны, есть постоянные регулярные запросы к туроператорам на бронирования ресторанов. Также в тренде парки развлечений. Например, есть неплохой спрос на семейные поездки в хаски-парки и активности с животными», – говорят в Space Travel.
«Для арабских туристов в тренде выезды на экскурсии и общение с животными: увидеть живого бурого медведя и, конечно, с ним сфотографироваться, пообщаться с хаски и погулять по нашим лесам и паркам», – подтверждают и в «Интуристе».
В статье также приводится статистика по иностранным туристам. Этим летом (июнь-август) в Россию по групповым безвизовым спискам въехали 345 278 китайских граждан. Из них немногим более половины пришлось на Приморье и Приамурье, около четверти прибыли в Москву и Санкт-Петербург, еще около четверти – в города Сибири (прежде всего, Иркутск, Красноярск и Новосибирск) и Урала (Екатеринбург).
В целом, по агрегированным данным туроператоров по въезду, структура въездного туризма в России этой осенью выглядит так:
Китай (65%), ОАЭ (10%), Иран (8%), Индия (7%), Саудовская Аравия и другие страны Персидского залива (5%), Белоруссия – 2%, Страны ЮВА – Индонезия, Малайзия, Вьетнам, Таиланд – 2%, постсоветские страны и Европа – 1%.🔚
Источник: АТОР
Апартаменты «Берег. Курортный»: московский стандарт псевдожилья в Сестрорецке
Не нравится мне называть апартаменты «псевдожильем», «квазижильем», но именно в этом формате реализовав проект «Bereg.Курортный» (перевел Bereg на русский), именно в формате жилья он был представлен на рынке. На прошлой неделе посетил этот объект в ходе пресс-тура, организованного конкурсом «Доверие потребителя».
В разрешение на ввод «Bereg.Курортный» значится как «комплекс апартаментов». На этой территории (Сестрорецк), как я понимаю, можно строить гостиничный комплекс, ну и, видимо, комплекс апартаментов под эту категорию подходит. Но это жилье. Причем не в гостиничном формате, а именно в жилом, квартирном – так строят апартаменты в Москве (не все, понятное дело). Генеральный директор и сооснователь ELEMENT Виталий Коробов говорит, что комплекс ориентирован на семейную аудиторию, в том числе с маленькими детьми (будут детсады – видимо, частные). И собственники будут жить в своих апартаментах, а не сдавать их в аренду. Сервисная, отельная функция вообще не предусмотрена. В целом получилось красиво, функционально.
Это первый реализованный проект компании ELEMENT (сдан в мае). Компания также строит сервисные апартаменты на Петровском острове (178 штук, площадь от 19,4 кв. м в «17/33 Петровский остров»). Скоро будет презентация концепции управления этими апартаментами от компании Moss Hospitality. Киркорова не будет. 🔚
Не нравится мне называть апартаменты «псевдожильем», «квазижильем», но именно в этом формате реализовав проект «Bereg.Курортный» (перевел Bereg на русский), именно в формате жилья он был представлен на рынке. На прошлой неделе посетил этот объект в ходе пресс-тура, организованного конкурсом «Доверие потребителя».
В разрешение на ввод «Bereg.Курортный» значится как «комплекс апартаментов». На этой территории (Сестрорецк), как я понимаю, можно строить гостиничный комплекс, ну и, видимо, комплекс апартаментов под эту категорию подходит. Но это жилье. Причем не в гостиничном формате, а именно в жилом, квартирном – так строят апартаменты в Москве (не все, понятное дело). Генеральный директор и сооснователь ELEMENT Виталий Коробов говорит, что комплекс ориентирован на семейную аудиторию, в том числе с маленькими детьми (будут детсады – видимо, частные). И собственники будут жить в своих апартаментах, а не сдавать их в аренду. Сервисная, отельная функция вообще не предусмотрена. В целом получилось красиво, функционально.
Это первый реализованный проект компании ELEMENT (сдан в мае). Компания также строит сервисные апартаменты на Петровском острове (178 штук, площадь от 19,4 кв. м в «17/33 Петровский остров»). Скоро будет презентация концепции управления этими апартаментами от компании Moss Hospitality. Киркорова не будет. 🔚
🤔1