РБК: Загрузка апарт-отелей Петербурга приблизилась к 100%

РБК написала большую статью про апартаменты, получив пресс-релиз из «Петербургской недвижимости» (см. Туристы спровоцировали рост цен на аренду апарт-отелей в Петербурге) и добавив пару комментариев. Большая часть материала посвящена тому, что загрузка апарт-отелей приблизилась к 100%. На мой взгляд, не самый существенный показатель. Выцепил несколько моментов, которые могут показаться более-менее интересными. Всю статью, если не жаль времени, можно почитать по ссылке.

«В сети Ye’s ключевой особенностью этого лета называют увеличение на 23% туристического потока для апартаментов в центре города и в 1,5 раза числа иностранных туристов, которые составили около 10% от всех арендаторов».

«Большинство гостей прибыло из Москвы. Вслед за ними идут туристы из Казани, Екатеринбурга, Калининграда и Челябинска», - приводит данные по своей сети директор по маркетингу группы компаний Valo Евгений Тихоненко.

«В Valo Hotel City, Valo Ramada Plaza и Valo Business стоимость размещения по сравнению с летом прошлого года в среднем увеличилась на 15% в зависимости от отеля».

«Летом 2024 года доля посуточного размещения выросла в среднем до 62%, рассказали в сети Ye’s. В предыдущие годы доля долгосрочного проживания в отелях сети достигала 70%. У «МТЛ-Апарт» в краткосрочный формат аренды летом уходит 80% номеров».

«Например, в отелях Valo Hotel City, Valo Ramada Plaza и Valo Business доля долгосрочной аренды летом 2024 года составляет 50%, в 2023 году этот показатель держался на уровне 55%. Одна из причин – нехватка предложений на рынке.

По оценкам сооснователя и руководителя Hotel Advisors Сергея Данильченко уход апарт-отелей в сегмент краткосрочной аренды в летние месяцы привел к росту ADR (средняя цена номера за ночь). В апарт-отелях ADR в июле составил 4330 руб. (на 19% больше, чем за тот период в прошлом году), в августе – 4200 руб. (+23,2%).

Загрузка петербургских апарт-отелей в летнем сезоне была выше, чем у классических петербургских гостиниц – в среднем по рынку апартаментов в июле этот показатель составил 88,2%, в августе (данные с начала месяца до 19-го числа) вырос до 89,7%. В гостиницах категории 3-4 звезды – 84,2% и 83,8% соответственно. Несмотря на это, в обычных отелях ADR выше из-за более высоких цен на проживание. В июле этот показатель составил 7025 руб. (+ 7,6%), в августе – 6745 руб. (+13%).

«В июле и августе RevPAR (Revenue Per Available Room, средняя выручка в пересчете на один номер) отелей выше апартов на 50%. Из чего следует, что выручка на номер в отелях 3-4 звезды выше на 50% выручки на номер апарт-отелей в этот период», – подчеркивает Сергей Данильченко.🔚

#аналитика

Апартология с Кариной Шальновой:
Апарт-отели vs классические отели: комфорт гостя или кошелек инвестора — кто победит?

Ответ кроется в нескольких причинах. Первая – это дата создания. Один из самых долгоживущих бизнесов – гостиничный и исчисляется он не одной сотней лет. Самый старый отель был открыт в 705 году (японский отель Nisiyama Onsen Keiunkan). За такое время индустрия гостеприимства и классических отелей прошла весь путь эволюции, который отражен не только в технологии работы классических отелей, но и в людях, которые встречают, провожают и обслуживают гостей и гостеприимство является частью их ДНК.

Апарт-отелям в России 11 лет. И здесь пока нет четкого сформированного ДНК и апарт-отели все еще ищут себя. Мы видим трансформацию продукта за время его существования, не только в продуктовой составляющей, но и в модели аренды, общественных пространствах, понимания в необходимости F&B в апарт-отеле и многом другом. Публикации о доли роста посуточной аренды в апарт-отелях и роли сервиса подтверждают эту трансформацию.

Большинство апарт-отелей начинали с долгосрочной аренды и когда-то, запуская в посуточную аренду первые 50 номеров в апарт-отеле на Хошимина, многие не верили, включая самого девелопера, что в той локации они могут сдаваться, а оказалось, что очень даже могут и успешно. Увидев положительную динамику, стали масштабировать смешенную модель аренды на все проекты. И теперь мы находимся в точке, где апарт-отели активно конкурируют за гостя с классическими отелями в посуточной аренде, и показатели доли посуточной аренды ежегодно растут, а классические отели стали обращать внимание на еще одного игрока на рынке гостеприимства.

И хоть мы очень хотим верить, что апарт-отели — это отели, но мы не сможем слить эти два продукта в одно, по крайней мере пока. И против этого как раз вторая причина — это разные модели бизнеса в этих продуктах. В отеле все мероприятия и жизнь отеля строится вокруг удовлетворенности гостя и развития уровня гостеприимства в отеле и в людях. Все бюджеты и маркетинг строятся на том, чтобы создать уникальный путь и остаться в сердце гостя.

В данной модели на первом месте – гость. И кажется, что у апарт-отеля все так же и, конечно же, мы создаем продукт, чтобы именно у нас жили гости, но по факту все так, да не совсем. Почему спросите вы? А потому, что при множественном количестве собственников ты должен нравится всем собственникам и все мероприятия строятся вокруг доходности и удовлетворенности инвестора. Ты выжимаешь максимум из объекта, сокращая операционные затраты и экономя на всем, на чем можешь и даже не можешь, потому что в конце месяца ты должен показать финансовый результат инвесторам, и он должен понравится 100 или даже 1000 собственникам и твоя цель – их доходность.

Поэтому здесь первое место отдается – собственникам. Потому, что если собственник счастлив, то девелопер может масштабировать проекты и дальше продавать квадратные метры, а собственник осуществляет повторные покупки. Жизнь управляющей компании в апарт-отеле — это треугольник Карпмана, только апарт-отельный, где вместо преследователь-спасатель-жертва: собственник-гость-УК. По моему опыту, когда приходят отельеры из классических отелей работать в апарт-отель и погружаются в бизнес-процессы, у всех людей из классических отелей происходит разрыв шаблонов, потому что модель совсем другая, нужно многое забыть, и так, как в отеле, здесь не работает.

#ликбезлишнего

Да, кажется, что есть потенциальное противоречие в утверждении, что в классических отелях на первом месте стоит удовлетворение гостей, а в апарт-отелях — доходность для собственников. Это противоречие возникает потому, что в любом бизнесе, включая классические отели, собственники также ожидают доходности. Но в классических отелях доходность обычно достигается через фокус на удовлетворении гостей, повышении уровня сервиса и создании уникального опыта, который привлекает больше гостей и позволяет устанавливать премиальные цены. Тогда как в апарт-отелях доходность часто обеспечивается за счет более прагматичного подхода к управлению, включая оптимизацию расходов и создание условий удовлетворяющих как гостей, так и многочисленных владельцев, что иногда может приводить к компромиссам в уровне сервиса. Конечно, все стремятся к доходности, но пути ее достижения разные: классические отели больше сфокусированы на удовлетворение гостей, тогда как апарт-отели — на поиск баланса между интересами гостей и владельцев. Наша цель в KR.Consulting установить это равновесие в продукте, и мы знаем, что есть решение, где УК не является заложником этой системы. А что думаете вы по этому вопросу? Поделитесь в комментариях.

Бизнес-страница Карины Шальновой

#ликбезлишнего

РБК: «В Москве больше не строят апартаменты»

РБК-Недвижимость опросила столичных застройщиков и выяснила, что в Москве перестали выводить новые проекты апартаментов. Речь идет о квази- или псевдожилье. Ну а сервисных апартаментов в столице почти не строят и так.

За семь месяцев продажи открылись только в двух комплексах, раньше на рынок запускались по одному-два корпуса ежемесячно. Московские власти отрицают, что запрещают такое строительство, но и не одобряют его.

«Ни во втором квартале, ни в уже завершившейся части третьего квартала не появлялось ни одной новинки на рынке новостроек Москвы. «И не появится больше вовсе», — полагают в ГК «Основа», которая стала последней компанией из выведших на рынок апартаменты (это произошло в марте)», — пишет РБК.

«Девелоперы в настоящий момент достраивают проекты, разрешения на которые были получены еще несколько лет назад. Ни одного нового проекта сегодня не выходит и абсолютно точно не выйдет в будущем. Таким образом, в течение ближайших полутора лет на столичном рынке апартаменты уйдут из реализации», — утверждает президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

«Чтобы ограничить строительство квазижилья, не обеспеченного социальной инфраструктурой, отдельного закона об апартаментах не понадобилось. Достаточно было начать жестко применять уже существующее законодательство. Вопреки распространенному мнению понятие «апартаменты» в нем присутствует. Оно есть в постановлении правительства России, принятом еще в начале 2019 года, — говорится в статье, хотя и не поясняется, а что такое случилось, что на квазижилье такие гонения именно сейчас (как версия – полный провал перевода апартаментов жилье). — Из документа следует, что апартаменты могут находиться лишь в гостиницах, причем в двух ее разновидностях. Либо в апарт-отелях (это вид гостиниц, которые состоят исключительно из студий и апартаментов). Либо в комплексах апартаментов (это тоже вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом)».

PS. К слову, Москва спокойно хвастается продажами нежилых помещений, апартаментами в том числе. «Одновременно был поставлен рекорд по продаже нежилых помещений. С начала года их было продано 28,1 тыс., что на 13,6% превышает показатели за сопоставимый период 2023 года (24,7 тыс. продаж) и на 16% больше, чем в 2022 году (24,2 тыс. нежилых помещений)», - это из статьи в РБК от 15 августа этого года.
Ждем бума сервисных апартаментов в Москве!!!

Источник: РБК

RBI запустила покупку апартаментов в лизинг

RBI предлагает приобрести апартаменты в апарт-отеле ARTSTUDIO M103 в лизинг, «если у вас есть юридическое лицо, находящееся на общей системе налогообложения». Модель «ведомственного жилья» вполне может оказаться востребованной.

«Лизинг – это финансовая услуга, с помощью которой вы сможете пользоваться недвижимостью или зарабатывать на ней, как в случае с нашим апарт-отелем, с возможностью её дальнейшего выкупа. Лизинг, в отличие от кредита, не предполагает денежных займов – имущество передают в пользование за определенный регулярный взнос. Важно, что в случае лизинга в платежах учитывают НДС, который затем можно вернуть», – говорится в сообщении.

Апарт-отель ARTSTUDIO M103 введен в эксплуатацию в мае этого года. Ключи – до 30 ноября. В отеле запланировано 485 номеров и 34 места для авто. Согласно последней, майской ПД, заключено 294 ДДУ с использованием эскроу на 2,8 млрд рублей.
#доходность

Еще RBI подсчитала доходность апартаментов в M103. ⬇️

История апарт-отелей: от сотворения до сегодняшнего дня

На канале apartpro начинается публикация рабочих материалов исторического труда про апартаменты в Петербурге. 10 лет назад в городе на Неве открылись два первых апарт-комплекса с гостиничной, сервисной функцией. К 10-летнему юбилею и приурочена публикация.

Она разделена на части и будет выходить постепенно. Также приветствуются комментарии, уточнения и прочее от непосредственных участников-прародителей этого уникального формата. К концу года все будет собрано вместе. Исправленное, добавленное и откорректированное «издание» выйдет на @apartpro одним большим файлом, надеюсь в предновогодние праздники.

Первая часть посвящена как раз открытию двух первых апарт-отелей. Итак, Петербург, 2011-2014 годы. Доллар – 30–55 рублей. ⬇️
https://telegra.ph/Apart-oteli-ot-sotvoreniya-do-segodnyashnego-dnya-CHast-pervaya-Zarozhdenie-09-03

КЦ «ПН»: Доля ипотеки в продажах апартаментов снижается, да и сами продажи тоже

Вчера прошло мероприятие «ГУД-экспертиза: битва на равных. Финансовые инструменты продаж на рынке апарт-отелей». К сожалению, не смог лично присутствовать и добраться до Орджоникидзе, 44. Но некоторые цифры прислали, и они могут быть интересны – доля ипотеки к примеру.

Весь док – в прикрепленном файле🔚

#аналитика

Industrial Avenir – ключи летом 2027 года

ГК «ПСК» опубликовала проектную декларацию нового апарт-отеля сети AVENIR – Industrial Avenir (название фигурирует в ПД), который будет построен на пр. Стачек, 62. Продажи обещали запустить летом, но пока не запустили.

Согласно ПД, в 14-этажном (один этаж подземный) здании запланировано 834 нежилых помещения, в том числе 71 машино-место. Ввод в эксплуатацию – III квартал 2026 года. Ключи – до 30 июня 2027 года.🔚
#новыепроекты

Владельцам апартаментов прилетел земельный оброк. Не всем, конечно

Давно не было скандальных статей про апартаменты в Петербурге и вот. «Фонтанка» пишет, что… Впрочем, оказывается, что это уже вторая статья за сентябрь (10 дней), в котором фигурирует «Лахта Парк» и его обитатели.

Фонтанка пишет, что жителям «Лахта Парка» начислили крупный земельный платеж. Так, одна из жительниц за три с половиной года задолжала бюджету уже 4,67 млн рублей. Не совсем понял, почему так много.

Сам проект очень примечательный и даже показательный. Реализовывала его известная компания «Конкорд менеджмент и консалтинг» на землях, где жилье было строить нельзя. Так родился медико-реабилитационный центр с пансионатом. А по факту – 18 корпусов высотой четыре этажа на 490 апартаментов, 10 трехэтажных бунгало с отдельными участками и 50 сити-вилл - апартаменты в домах на 3 семьи.

Проблема заключается в том, что земля находилась в аренде и в собственность автоматически после окончания строительства не переходила. А за аренду нужно платить.
Все нюансы истории можно прочитать в статье по ссылке. В ней также говорится, что владельцы сервисных апартаментов с такой проблемой столкнуться не могут, потому что застройщик (тех, кого опросила «Фонтанка») приобретает землю в собственность. Не знаю так ли это и повсеместно ли.

PS. Если сталкивались с такой проблемой и можете или хотите что-то сказать на канале НТВ, который готовит по этому поводу сюжет, пишите в комментах – пришлю контакт. 🔚

АПАРТОЛОГИЯ с КАРИНОЙ ШАЛЬНОВОЙ
Программы доходности: Индивидуальный или котловой метод?

На заре апартостроительства и формирования бизнес-модели управления сервисными апартаментами в 2013 году был только один тип программы доходности – индивидуальная программа доходности. И когда мы разрабатывали программы доходности, все было очевидно, что это единственно верный способ и единственным принципом отличия была степень вовлеченности УК в управление апартаментом. Весьма логично: чем больше УК вовлечена в управление апартаментом, тем выше процент ее вознаграждения.

В чем минусы индивидуального метода доходности и почему это так уже не работает? Доход собственника зависит исключительно от загрузки его апартамента, и если апартамент выводится на ремонт или гость просит его переселить, то и доход «уходит» в другой апартамент. Этот метод нестабилен, не прогнозируем и во многом зависит от человеческого фактора. Это – полуавтоматическая система управления, где на результат доходности, оказывают влияние ряд факторов и главный фактор – человеческий. Пример ситуации: отель три звезды, в отеле нет центрального кондиционирования, а на улице жара плюс 30. У администратора есть выбор заселить гостя в номер, присеваемый системой, но без кондиционера или в обход системы и в номер с кондиционером. Как вы думаете, что выберет администратор? Конечно, есть инструменты, и в других обстоятельствах система уравнительного бронирования работает, но отель — это живой организм, и там каждый день появляются новые кейсы и обстоятельства.

На небольшой номерной фонд с общим стандартом продукта этот метод будет работать, но если у тебя номерной фонд больше ста номеров, то тут включаются другие бизнес-процессы.
На рынке Санкт-Петербурга осталось всего несколько компаний, применяющих в своей модели бизнеса индивидуальную модель управления, и скорее всего они понимают, что котел – это эффективнее и удобнее, но сложно перейти на новое и признаться себе, что эта модель уже не работает.

Думаю, основная сложность в том, что необходимо перевести все существующие проекты на новую модель и перекроить всю систему работы компании. И это колоссальный труд, только одни переговоры с несколькими сотнями собственников вводят в ступор, а еще нужно перекроить финансовую модель, изменить выгрузку, переподписать документы и переучить людей. Кроме этого, обязательно останутся те, кто хочет как раньше, а это двойной учет и двойная работа. Что это сложно я знаю на собственном опыте. Но переход на котел — это нормальная эволюция, которую мы видим в продукте, инвесторе и в программах управления.

Котловая система позволяет быть свободным в управлении и извлекать действительно максимальный доход, потому что все твои действия направлены на максимизацию дохода всего объекта, а не конкретных апартаментов. Это страхует собственника и УК, потому что если номер на ремонте или реновации, то собственник все равно получит доход, потому что ты мыслишь номерным фондом, а не номером. Котловой метод это своего рода гарантированных доход, только он не зафиксирован в сумме. И главное его преимущество - Ты всегда заработаешь если отель работает.

В заключение хочется отметить, что апарт-отели долго утверждали, что они отличаются от традиционных гостиниц. Но на самом деле это один и тот же продукт, просто представленный в разных формах. Определение апарт-отеля как вида гостиницы в классификации подтверждает их общую природу. Получается у них общая ДНК, и вместо того, чтобы изобретать велосипед, возможно, стоит адаптировать существующие гостиничные решения под апартаменты. А Вы за какой подход – развитие или удержание существующих принципов?

Бизнес-страница Карины Шальновой

#ликбезлишнего

Апартаментами в «Life Apart Октябрьская» будет управлять WONE Hotels

WONE Hotels будет управлять апартаментами в апарт-отеле «Life Apart Октябрьская», который реализует (реконструкция) компания «МАКСИМУМ Life Development». Ввод в эксплуатацию – IV квартал 2025 года. Ключи – до 1 июля 2026 года (первоначально до конца 2025 года).

– В сентябре мы планируем объявить о партнерстве с отельным оператором Wone Hotels. Готовится совместное мероприятие для риелторов на площадке одного из отелей оператора, - сообщила Светлана Кузьменко, руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская» (очень хочется ее спросить, а как там SHINE).

Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»

Сейчас в сеть WONE Hotels входят три объекта: Palace Bridge Hotel, Vasilievsky HOTEL, Cosmos St. Petersburg Olympia Garden Hotel.

По последней проектной декларации, в комплексе продано 20 из 204 нежилых помещений (10%).🔚
#новыепроекты