За кем может быть сохранено право проживания в квартире после ее покупки.

Чтобы не купить квартиру с сюрпризом, важно провести ее юридическую проверку.

Право проживания может быть сохранено в квартире за следующими лицами:

Арендаторы по договору коммерческого найма или Пользователи по договору безвозмездного пользования;

Отказники бывшие члены семьи собственника, приватизированного жилого помещения, которые имели право на приватизацию продаваемого помещения, но отказались от приватизации в пользу продавца;

Отказополучатели по завещательному отказу;

Получатели ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением;

Все лица, указанные в ордере ЖСК, если квартира приобреталась до 2005 года (по аналогии с отказниками по приватизации).

Право проживания прекращается:

💙В момент прекращения договора найма / договора безвозмездного пользования;

💙Добровольный выезд из помещения на постоянной основе;

💙Смерть получателя ренты;

💙Если отказополучатель не воспользовался правом на получение завещательного отказа в течении 3 лет со дня открытия наследства.


Как проверить право проживания в объекте, которое сохраняется после приобретения недвижимости приобретателем:

- проанализировать истории сделок с недвижимостью, уточнить имелись ли в истории недвижимости приватизация, наследство, рента, выкуп пая в ЖСК;

- ⁠провести анализ правоустанавливающих документов. Проверить есть ли в правоустановке условия о сохранении права проживания;

- внимательно изучить архивную выписку из домовой книги, установить количество зарегистрированных лиц по месту жительства на момент приватизации, выкупа пая в ЖСК, и количество лиц, ставших собственниками данной недвижимости;

- фактически осмотреть недвижимость на предмет проживания в ней третьих лиц.

Будьте внимательны при покупке объектов.

Кто должен оплачивать коммунальные платежи по залоговому объекту, который перешел в собственность банка, но судебного решения о выселении еще нет и бывший собственник продолжает жить в объекте.

В завершении ряда постов про выселение из залоговых объектов по ипотечным кредитам, хочу написать про коммунальные платежи.

Часто бывшие собственники (заемщики по ипотечному кредиту) задаются вопросом, пока меня не выселили и я продолжаю жить в уже принадлежащей банку квартире (собственность на банк зарегистрирована), должен ли я платить за коммунальные услуги и капитальный ремонт?

Так вот, согласно статье 153, п.2, подпункт 5 ЖК РФ Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

Простыми словами, если собственность на банк зарегистрирована и это подтверждается выпиской из ЕГРН, то коммунальные платежи, по закону, обязан оплачивать банк и капитальный ремонт тоже.

Из интересного, согласно ст.158, п.3 ЖК РФ Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Простыми словами, если заемщик по ипотеке длительное время не платил взносы по капитальному ремонту и квартира уже перешла в собственность банка, то и долги по капитальному ремонту перешли на банк.

По коммунальным платежам, если долг есть, за период владения квартирой бывшим собственником (заемщиком), то он должен все оплатить, то есть в отличии от кап.ремонта, долги по жку, на нового собственника (банк) не переходят.

💙 По капитальному ремонту, банк может (но не всегда делает да и не факт, что выиграет в суде), оплаченный им долг за бывшего собственника пробовать взыскать в порядке регресса, да и коммунальные платежи тоже, за период фактического проживания в объекте бывшим собственником.

Как психологически справиться с давлением банка из- за возникшей просрочки.

При наступлении просрочки по ипотеке часто становится как- то не по себе.
Вроде платил все в срок и тут раз, форс-мажор и денег на платеж нет. Такое может случиться, особенно когда это кредит на 15-25 лет. Любые жизненные ситуации могут произойти (пример пандемия 2020г.).

Обычно с 3-5 дня просрочки начинаются звонки из банка, с вопросами когда долг будет погашен, начисление пени, кто - то запугивает требованием о полном досрочном возврате всего кредита. Становится страшно, а вдруг квартиру отберут, а вдруг надо будет весь кредит закрыть сразу.

Если вышли на просрочку, нужно спокойно позвонить в банк/ответить на звонок из банка, уведомить о том, что произошло и проинформировать о примерных сроках погашения.

Самим не впадать в панику и отчаяние, помнить, что из любой ситуации всегда есть выход. Ипотека это не приговор. Даже если вы не заплатите 1 ежемесячный платеж в срок, банк не отберет квартиру и не сможет подать иск в суд, для этого нужно как минимум 3 платежа на просрочке, а то и больше.

Не надо сразу обращаться в какие - то организации и подавать на банкротство (сейчас много кто его рекламирует, как самый простой способ избавится от всех долгов, но чтобы идти в банкротство надо очень хорошо подумать, это не такая простая процедура, какой ее рекламируют).

При наличии просрочки, пробовать разрешить финансовую ситуацию, паралелльно выяснить у сотрудника банка всевозможные программы (реструктуризация), которые помогут снизить финансовую нагрузку, какие конкретно документы потребуются для принятия банком решения либо это ипотечные каникулы, благодаря которым можно получить полную отсрочку платежей до 6 месяцев на выбор клиента и действовать.
Ну и оставаться на связи с банком.

Также можно пробовать получить отсрочку до подачи банком иска в суд по заявлению о самостоятельной реализации и за это время пытаться решить вопрос с закрытием просрочки/продажи залога.

Игнорирование звонков это не выход из ситуации, только если вы 100% знаете, что за месяц закроете долг полностью с пенями и войдете в график.

💙 Я решила сделать инструкции, как вести себя при просрочке на начальной стадии и на более поздних, и я очень надеюсь, что это сможет помочь тем, кто имеет сложности с ипотекой.

Самостоятельная реализация заемщиком объекта залога или как можно отсрочить подачу банком иска в суд на 4 месяца, предоставив лишь одно заявление.

Согласно статье 37.1 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости), заемщик (залогодатель) может в любой момент, в течение срока действия кредитного договора, но до подачи банком иска в суд об обращении взыскания на заложенное имущество, направить банку (залогодержателю) заявление о самостоятельной реализации имущества.

Банк, при отсутствии ряда обстоятельств со стороны заемщика (указала ниже причины отказа), обязан направить заемщику уведомление о согласии на самостоятельную реализацию объекта недвижимости.

В уведомлении банка должны быть указаны:

💙объем требований банка по кредитному договору, рассчитанный на день окончания установленного срока самостоятельной реализации заемщиком имущества, равная такому объему требований минимальная цена, по которой заложенное имущество может быть реализовано;

💙порядок осуществления расчетов и (или) банковский счет, на который должна быть зачислена сумма, вырученная от самостоятельной реализации закмщиком имущества, а также дата начала срока самостоятельной реализации имущества и дата его окончания;

💙Срок самостоятельной реализации, составляет 4 месяца, со дня получения клиентом уведомления от банка и включает в себя государственную регистрацию перехода права собственности и полное погашение обязательств по кредитному договору.

Банк откажет в выдаче согласия на самостоятельную реализацию, если:

💙подано исковое заявление в суд на обращение взыскания;
💙возбуждено банкротство;
💙имущество заложено нескольким созалогодержателям;
💙банком получено повторное заявление на самостоятельную реализацию, а по первому заявлению заемщик ранее направлял отказ в банк либо имущество не было реализовано за 4 месяца;

💙Клиент в любой момент может отказаться от самостоятельной реализации, направив в банк соответствующее уведомление об отказе.

Важно: с даты получения банком заявления от клиента о самостоятельной реализации, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном или во внесудебном порядке не допускается.

Самостоятельная реализация клиентом имущества по цене ниже минимальной продажной цены не допускается.

В случае если, клиенту удалось реализовать имущество по стоимости выше общей суммы задолженности по кредиту, данная сумма подлежит возврату.

Снятие обременения происходит в установленном законом порядке.

💙Данный закон дает возможность клиенту получить отсрочку до подачи банком иска в суд и попробовать реализовать имущество до начала судебного производства.

Как узнать в браке ли состоит/ состоял продавец на момент приобретения квартиры (или любого другого объекта недвижимости), которую продает?

С июля 2021 года в России отменили обязательный штамп в паспорте о регистрации брака. Теперь штамп только по личному желанию, а желания, как говорится, у всех разные.

Тогда каким образом добросовестному покупателю узнать, а состоит или состоял продавец в браке?! Нужно ли нотариальное согласие супруги на отчуждение?

В таком случае необходимо попросить продавца предоставить справку по форме №15 из органов Загса либо МФЦ по Москве.

💙Нам нужна справка для сделки за период владения квартирой.

Более подробная информация представлена на портале mos.ru и госуслуги.

Не забываем просить данную справку, в рамках подготовки к сделке.

Пост о семейной ипотеке.

Хотела написать небольшой пост на самую животрепещущую тему последних дней - изменение условий в семейной ипотеке.

Итак, хорошие времена, когда ставка по семейной ипотеке была 6% для всех, - закончились. Что теперь?!

А теперь с 1.10.2026 ставка 6% доступна только при:
💙наличии ребенка-инвалида;
💙для целей кредитования ИЖС и/или покупки ИЖД;
⁠💙наличии ребенка до 7 лет и при первоначальном взносе более 50%.

Для остальных категорий заемщиков установлена градация по процентной ставке и сумме кредита в зависимости от количества детей (при этом один из детей должен быть возрастом до 7 лет или иметь категорию ребенок - инвалид).

💙А самое интересное в том, что льготная процентная ставка субсидируется только в течении 15 лет, а не на весь срок кредита, как было ранее. Например, если срок кредита 20 лет, то льготная ставка будет на 15 лет, а на оставшийся срок процентная ставка кредитного договора +4% или ключевая ставка ЦБ+3% на дату истечения 15 лет.

Не известно как на это отреагирует рынок и какие сроки кредитов будут предлагать кредитные организации.

Прикладываю картинку Риа Новости, в которой очень информативно приведена градация.