📀 Комментарий к текущей ситуации с Polymetal

Как известно, в прошлом месяце Минфин США включил в SDN-лист компанию «Полиметалл», которая владеет и управляет российской частью бизнеса Polymetal. Для российских инвесторов Polymetal это крайне негативное событие. Объясню почему.

Как хорошо известно Polymetal предпринимала меры к переезду с острова Джерси в Казахстан (читай, из недружественной юрисдикции в дружественную). Данный переезд решал проблему получения выплат от российской части бизнеса и далее распределения дивидендов на всех акционеров.

Теперь же, когда российское операционное юрлицо попало под блокирующие санкции, это, весьма вероятно, создаст сложности с перечислением дивидендов с российской «дочки» на казахскую «материнскую» компанию. Потому что хотя Казахстан и дружественная юрисдикция, риск вторичных санкций никто не отменял. При всём при этом российская часть бизнеса Polymetal приносит около 60% операционного дохода всей компании и без этой части о выплате каких-либо дивидендов говорить не приходится.

На этом фоне в СМИ появилась информация, что теперь группа рассматривает все «доступные опции» по продаже российского бизнеса. Это ещё одна негативная новость для инвесторов. Подобная сделка могла бы стать позитивом только если бы на рынке были покупатели, готовые приобрести соответствующие активы за адекватные деньги. Разумеется, в нынешних условиях вероятность “найти” таких покупателей ничтожно мала.

Кроме того, не стоит забывать, что для подобных сделок сейчас необходимо получать разрешение правительственной подкомиссии, а исходя из складывающейся на данный момент практики, компаниям из недружественных стран (включая юрисдикцию острова Джерси) позволяют избавляться от российского бизнеса в случае, если актив продаётся со скидкой в размере не менее 50% от цены, установленной в ходе независимой оценки.

По мнению Эдуарда Харина, с учетом новых санкций у Polymetal появляется риски того, что она не сможет провести переезд из Джерси в Казахстан. При этом, пожалуй, лучшим вариантом для российских инвесторов стало бы разделение компании на две части — российскую и казахскую — с обменом акций. Продажа российских активов не соответствует интересам инвесторов, так как при совершении подобной сделки стоимость российского бизнеса, скорее всего, будет оценена очень низко.

Таким образом сейчас есть вероятность, что ситуация может развиваться по негативному для инвесторов сценарию. Будем ждать официальных комментариев от компании по поводу дальнейших планов.

😉 Всем удачи!

💰 ЗПИФ как структура управления капиталом

Сегодня коротко расскажу о том, зачем наши состоятельные сограждане создают персональные закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Тема, на самом деле, очень объёмная и для её раскрытия я веду отдельный закрытый telegram-канал. Но мне хотелось бы, чтобы бОльшее количество моих подписчиков познакомилось с такой уникальной конструкцией, существующей в российском праве, как персональный ЗПИФ.

🔹 Это вообще кому-то нужно?
Индустрия ЗПИФов в России в последние годы переживает бурный рост. А значит, интерес к данному продукту есть. Более того, этот интерес постоянно растёт.

Для понимания, буквально пара цифр. На текущий момент в нашей стране зарегистрировано 1739 ЗПИФов. Нетто-приток в данные фонды только за I квартал текущего года составил ₽179 млрд. Если же брать период с 2017 г. по I квартал текущего, то нетто-приток в ЗПИФы составил ₽3,1 трлн, из которых ₽1,7 трлн пришёлся на 2022 г.

Если взять вообще все инвестиционные фонды (открытые, интегральные, биржевые и пр.), то доля ЗПИФов в них составляет ≈ 30% и она продолжает расти, особенно последние 1,5 года. 

🔹 Зачем создают персональные ЗПИФы?
Причин, на самом деле, много. Но могу выделить три базовые:

➡ Создать структуру владения в РФ (бизнес, инвестиции, девелопмент).
По сути, это реплика траста или КИКа в российском праве. Конкретный бенефициар агрегирует в фонде свои активы (ценные бумаги, бизнес, недвижимость и пр.) для обеспечения эффективного управления и распоряжения ими.

➡ Структурировать активы, в том числе для их лучшей защиты и передачи наследникам в будущем.
Фонды дают бенефициарам юридические инструменты защиты от недружественного захвата бизнеса + через распоряжение паями дают удобную возможность передавать права на активы своим наследникам или иным близким.

➡ Воспользоваться специальным налоговым режимом, который предлагает фонд.
По закону фонд не платит налог на прибыль, полученную в результате сделок с активами + единый баланс фонда позволяет сальдировать прибыль и убытки от различных видов активов.

🔹 Как работают ЗПИФы?
Пайщики (пайщик) вносят в фонд имущество. Это могут быть денежные средства, недвижимость, ценные бумаги, доли участия в ООО и АО, имущественные права, драгоценные металлы, авторские права и патенты, а также иные активы. Взамен пайщики получают паи фонда. В дальнейшем пайщики получают возможность участвовать в «жизни фонда» через голосование на общем собрании пайщиков и одобрение сделок в инвестиционном комитете фонда.

Фонд «работает» не сам по себе, а через группу конкретных лиц, которые составляют то, что обычно называют «обвязкой фонда». В эту «обвязку» входит управляющая компания (УК), специализированный депозитарий (спецдеп), специализированный регистратор (спецрег) и иногда оценщики.

🔹 Каковы ключевые компетенции лиц, обеспечивающих деятельность фонда?
УК. Заключает и исполняет сделки с активами фонда, ведёт учёт имущества фонда, взаимодействует с контрагентами и прочими лицами, организует проведение общих собраний владельцев паёв и заседания инвестиционного комитета.

Спецдеп. Контролирует распоряжение имуществом ЗПИФ через согласование сделок и расходных операций, обеспечивает хранение некоторых видов активов фонда, согласовывает правила работы фонда, ведёт собственный учёт имущества и операций ЗПИФ.

Спецрег. Ведёт реестр пайщиков. Иначе говоря, это то лицо, которое знает кому и в каких долях принадлежат паи фонда в данную конкретную секунду.

Оценщик. Производит оценку активов фонда не реже 2 раз в год. Оценку некоторых видов активов производить необязательно.

С какими ещё важными контрагентами выстраивается взаимодействие для обеспечения работы фонда?
Банки. Ведут счета и исполняют платёжные поручения в отношении денежных средств ЗПИФ.

Брокеры. При необходимости обеспечивают совершение торговых и неторговых операций на фондовом рынке (биржа, ОТС).

Следует также упомянуть и Банк России, который осуществляет надзор за деятельностью всех УК, спецдепов и спецрегов в нашей стране с целью защиты прав пайщиков фондов.

#ЗПИФ
  
Продолжение🔻

ЗПИФ как структура управления капиталом (продолжение)

🔹 Чтобы создать персональный ЗПИФ нужно быть квалифицированным инвестором?
Почти все персональные ЗПИФ создаются для квалов и, соответственно, чтобы владеть их паями, необходимо быть квалифицированным инвестором. В теории могут существовать и неквальные персональные ЗПИФы, но исходя из инвестиционных полномочий (того, во что может инвестировать фонд и какими активами владеть) целесообразнее создавать именно квальные персональные фонды.

Правила получения статуса квалифицированного инвестора хорошо известны, подробно на них останавливаться не буду. Скажу только, что на практике самое распространённое основание признания физлица квалифицированным инвестором является наличие у него капитала в ₽6 млн в эмиссионных ценных бумагах или денежных остатках на счетах. Для юрлиц – наличие собственного капитала на сумму не менее ₽200 млн (итог раздела «Капитал и резервы» в балансе). Ряд юридических лиц (банки, управляющие и страховые компании и пр.) признаются квалифицированными инвесторами в силу закона.

🔹 Каковы основные преимущества персональных ЗПИФов перед другими формами инвестирования?
➡ Возможность регулярного получения дохода.
Пайщикам фонда доступен механизм выплат промежуточного инвестиционного дохода и частичного погашения паёв.

➡ Специальный налоговый режим фонда.
На уровне фонда нет налогов на доход и прибыль. Фонд может реинвестировать прибыль без промежуточных налоговых выплат.

➡ Юридическая защита от внутренних и внешних рисков.
Отсутствует субсидиарная ответственность между пайщиком и фондом по обязательствам друг друга. Даже если по долгам пайщика будут арестованы его паи, деятельность фонда не будет заблокирована.

➡ Конфиденциальность.
Непубличный реестр пайщиков + отсутствие сведений о пайщиках в публичных реестрах, прежде всего ЕГРЮЛ и ЕГРН + отсутствие требований публикации и раскрытия отчётности о деятельности фонда.

➡ Сальдирование доходов и расходов.
Единая налоговая база в фонде позволяет сальдировать доходы и расходы по всем видам деятельности без ограничений.

➡ Возможность решить наследственные вопросы.
Правовой режим фонда позволяет безопасно и комфортно передавать наследникам крупный капитал и сохранять бизнес и другие активы даже в условиях «войны наследников». Процедура передачи имущества по наследству занимает в РФ от 6 мес. За это время с активами, временно оставшимися без должного управления, может произойти всё, что угодно. В случае с фондом, инвестиционная активность и управление активами сохраняются всё то время, пока оформляется наследство на паи фонда, и даже пока наследники судятся между собой. Фонд может жить без хозяина благодаря тому, что у него есть УК. Поэтому риски того, что наследники по итогу получат «дымящиеся руины», в случае персонального ЗПИФ минимален.

🔹 Как именно я могу получать доход от своего фонда?
➡ До истечения срока действия фонда.
Через получение инвестиционного дохода либо частичного погашения паёв. Кроме того, вы всегда можете продать паи фонда по договору купли-продажи.

➡ По истечению срока действия фонда.
После того, как срок фонда подошёл к концу, УК реализует активы фонда и расплачивается с пайщиками. Возможен и вариант выдела активов пайщикам в счёт погашения паёв.

Кроме того, пайщики всегда могут подарить инвестиционные паи или передать их по наследству.

Напоследок напомню, что если вы хотели бы узнать больше про создание и деятельность персональных ЗПИФов, то у меня есть отдельный telegram-канал, посвящённый таким фондам.

На этом канале я публикую во многом уникальную (навряд ли вы найдёте подобное в других источниках!) информацию о практике создания и использования персональных фондов в различных практических кейсах. Канал полностью бесплатный, но подписчиков я добавляю лично. Поэтому, если у вас есть соответствующий интерес, пишите мне на 🚀 t.me/alfawealth_team.

#ЗПИФ

🏡 Элитная недвижимость в Москве

За последний год я написал несколько постов о покупке недвижимости за рубежом в инвестиционных целях. Но недавно мне попались данные о среднегодовой доходности по рублёвым инструментам за последние 20 лет. Согласно им, среднегодовой прирост стоимости недвижимости в Москве (в рублях) составил 13,9%. Это больше, чем показатели полной доходности Мосбиржи, облигаций, портфелей 60 на 40 и золота за тот же период. При этом, если смотреть на динамику цен на московскую недвижимость, то можно увидеть, что основной рост пришёлся на период с 2002 по 2008 гг., затем наступил длительный период стагнации, но с 2018 по 2022 гг. доходность данного инструмента вновь пошла в рост, который глобально продолжается до настоящего времени.

Поэтому, думаю, будет правильным, если в рамках своего цикла постов я уделю внимание и московской недвижимости. Тем более, что многие состоятельные сограждане продолжают оставлять весь или часть своего капитала в России, а потому им нужны инструменты для сохранения и преумножения этого самого капитала. И приобретение недвижимости в Москве – один из простых и понятных способов достичь этой цели.

В данном посте преимущественно будет идти речь об элитном рынке (deluxe и premium) московской недвижимости.

🔹 Ситуация на рынке недвижимости
Если говорить об общероссийском рынке, то за 2022 г. сумма инвестиций в жильё выросла на 22%. Объём предложений на первичном рынке Москвы (все классы недвижимости) вернулся на уровень до пандемии и достиг своих максимальных значений. При этом растёт доля ипотечных сделок: 75% в 1 кв. 2023 г. против 56% в 1 кв. 2022 г.

Доля элитного предложения составляет 14% от всего предложения на рынке Москвы. Эта доля постепенно уменьшается за счёт увеличения доли бюджетного сегмента. Об этих 14% мы и поговорим, т.к. по мнению нашего партнёра, который помог мне с этим постом, вложения именно в элитную недвижимость в большей степени позволяют получить высокую доходность и сохранить капитал.

🔹 Элитный рынок Москвы
Что происходит в premium (от ₽1 млн за кв.м.) и deluxe-сегментах (от ₽2 млн за кв.м.) в Москве? В текущем году продолжает расти активность со стороны девелоперов. Объём предложений на фоне активного ввода новых проектов увеличился на 47%. При этом, несмотря на увеличение предложения, цены в указанных сегментах в целом не падают.

Тем не менее данный рынок можно охарактеризовать, как рынок покупателя. Конкуренция среди девелоперских проектов растёт, в связи с чем покупатели могут получать хорошие условия. Уже есть официально заявленные скидки до 30%, появляются более агрессивные рассрочки и пр. Поэтому, по мнению нашего партнёра, сейчас достаточно хорошее время для покупки юнитов, т.к. есть большой выбор и можно даже немного «повыкручивать руки» продавцу с целью получения лучших условий сделки.

Если говорить о количественных характеристиках этого рынка, то в данный момент к продаже предлагаются юниты в 107 комплексах (+33% к Q2 2022), из которых 13 проектов введены с начала 2023 г. (+30% к H1 2022). Более 10 новых элитных проектов ожидают старта продаж в ближайшие 1,5 года. Как видим, в плане предложения выбрать есть из чего.

Теперь посмотрим на рынок с точки зрения спроса. Конечно же, спрос в сегменте упал (что совершенно понятно на фоне событий последних 1,5 лет). Падение спроса оценивается на уровне 50% в сравнении с 1 кв. 2022 г. Но в последние время спрос начал оживать. По данным нашего партнёра, в мае количество обращений по поводу покупки элитной недвижимости в Москве возросло на 35% по сравнению с маем 2022 г. и на 45% по сравнению с апрелем 2023 г. Это довольно хороший знак, т.к. на этом рынке присутствует фактор сезонности и 4 квартал с точки зрения спроса самый «интересный», а 1 квартал – самый «неинтересный». При этом, если по продажам 1 квартал соответствует или даже превосходит предыдущий 4 квартал, то это обычно свидетельствует о тенденции к росту рынка. Именно это и произошло в текущем году.

Продолжение🔻

🏡 Элитная недвижимость в Москве (продолжение)

🔹 Интересные проекты с точки зрения приумножения капитала
Попросил нашего партнёра выбрать на элитном рынке Москвы наиболее интересные проекты с точки зрения роста их стоимости в ближайшем будущем при условии покупки «прямо сейчас» по существующим условиям. Вот какой список получился.

Проект «Лужники». Самый продаваемый проект на рынке элитной недвижимости в Москве. Первая «проба пера» в сегменте premium компании Абсолют Недвижимость. Это проект комплексного развития территории в районе главного входа в «Лужники», на первой линии набережной. Включает 12 корпусов. Большие квартиры, в каждую из которых 2 входа, огромная закрытая территория, своя ритейловая часть и отличное соотношение цены/качества локации. Цены начинаются от ₽600 тыс. за кв.м. Данный проект сейчас с огромным отрывом лидирует по продажам в своём сегменте. Аналитики нашего партнёра полагают, что прирост в рублях на лоты от сегодняшнего дня до конца строительства составит порядка 46% или порядка 15% годовых.

Проект «Onest». Это проект premium-класса на Красной Пресне. Проект от компании Sminex-Интеко. Проект был «выведен» компанией Интеко, но после того, как появилась компания Sminex-Интеко, проект был доработан с пересмотром цен вниз. Соответственно в данный момент указанный проект стал достаточно привлекательным с точки зрения инвестиций. Аналитики нашего партнёра считают, что прирост цены составит 40% к завершению строительства, т.е. порядка 18% годовых.

Проект «Мюр & Мерилиз». Проект от KR Properties. Также реализуется на Красной Пресне, но немного в другой части (ближе к центру). Аналитики нашего партнёра прогнозируют прирост до завершения строительства 32% или порядка 18% годовых.

Проект «Sky House». Проект реализуется в районе Шаболовки (практически на Садовом кольце). Этот проект вырос из печально известного московского долгостроя, который в конечном итоге передали компании Capital Group, которая достроила проект в прошлом году. В настоящее время 3 корпуса из 4 введены в эксплуатацию. Благодаря сотрудничеству нашего партнёра с ключевыми инвесторами проекта, наши клиенты имеют возможность приобрести юниты в данном проекте на достаточно интересных условиях (от ₽300 тыс. за кв.м.). С учётом того, что в данном кейсе есть объективный гэп к цене, то аналитики партнёра считают, что если в купленном юните сделать отделку, то объект получится продать с выгодой до 35%, не дожидаясь завершения строительства, как в других проектах.

Проект «Vesper Tverskaya». Это уже deluxe-сегмент. Проект уже построен. Его «фишка» в том, что это должен был быть проект Vesper Fairmont, состоящий из корпуса с апартаментами и корпуса отеля Fairmont, который так и не зашёл в Россию в связи с геополитической конъюнктурой. Соответственно, Vesper начал распродавать апартаменты в корпусе, где должен был быть отель, в розницу по сниженным ценам. Аналитики партнёра видят здесь примерно 15% дисконта от рынка при том, что это уже сданный и построенный дом.

Проект «Саввинская 27». deluxe-проект от Level Group. Хамовники. Ближайший дом к территории Новодевичьего монастыря. Это клубный дом со своей инфраструктурой и отличными видами. Продавец даёт скидки от прайса и аналитики нашего партнёра видят здесь интересный гэп для инвестиций (до 30% на момент завершения строительства или 18% годовых). 

Пишите, познакомлю с партнёром. На нашей стороне остаётся контроль отработки партнёром ваших запросов, гарантия порядочности и высокого уровня сервиса.

😉 Всем удачи и зовите на новоселье!

Простые ответы: ждёт ли США дефолт?

Продолжаю раздавать простые ответы на сложные вопросы. В прошлый раз мы выясняли, что лучше: акции или облигации. Сегодня ещё один острый вопрос: ждать ли дефолт в США в ближайшие 5 лет? Оговорюсь сразу: под дефолтом мы будем понимать не технические вещи, когда политики не смогли вовремя поднять потолок госдолга, а настоящий дефолт, когда американское государство объективно не сможет исполнять свои обязательства.

По традиции примем чёрно-белую картину мира и дадим простой ответ на вопрос. И таких ответов у меня снова будет два.

❗️ Конечно, дефолт будет
✅ То, что будет, уже есть. Будущее можно увидеть через текущие тенденции. А прямо сейчас мы видим парадоксальную ситуацию: в США, одной из богатейших стран мира, постоянно нет денег в бюджете. Штаты вынуждены брать в долг, чтобы закрыть бюджетный дефицит. Расходы превышают доходы вот уже больше 20 лет. Последний раз профицитным бюджет США был в 2001 году. Функционирование американского государства полностью зависит от того, дадут ли ему взаймы. Бесконечно это продолжаться не может.

✅ В каких случаях поток желающих дать США взаймы может иссякнуть? Прежде всего, если доллар утратит нынешнюю роль в мировой экономике. В таком случае покупатели долга уже не будут брать трежерис, только чтобы абсорбировать ликвидность, а начнут объективно смотреть на показатели американской экономики, чтобы понять, можно ли доверять этому заёмщику. И что они увидят? Мы понимаем, что ничего хорошего. США объективно не выглядит как качественный заёмщик.

✅ Да, но почему доллар может утратить свою роль? Объясню. Статус эмитента глобальной валюты даёт огромные преимущества, но одновременно является и проклятием. После 1945 г. Штаты стали ведущей промышленной державой. Но уже с 1980-х страна превратилась в системного должника и столкнулись с ослаблением промышленной базы. В последние годы доля США в мировом ВВП уменьшается. Устроив деиндустриализацию внутри страны, США способствовали индустриализации за рубежом (преимущественно в Китае и в Юго-Восточной Азии). В результате спрос на доллар в расчётах по внешнеэкономическим сделкам падает и вскоре может обвалиться совсем.

❗️ Конечно, дефолта не будет
✅ Может быть, мы будем и дальше видеть снижение доли США в мировом ВВП. Но причём здесь дефолт? На обслуживание госдолга США идёт ≈ 8,5% бюджета. Например, в России, этот показатель не намного меньше (6,8%). Учитывая, что платежи по трежерис идут из бюджета, а не из ВВП, ничего критического в снижении доли США с точки зрения обслуживания госдолга нет. К тому же, в случае чего, чтобы погасить обязательства в долларах, США могут напечатать доллары, выбрав инфляцию вместо дефолта.

✅ Если вы печатаете облигации в своей собственной валюте, вопрос будет в том, что будет со спросом на валюту. Мы знаем про дефолты Аргентины и Греции. Но проблема этих стран заключалась в том, что их долги были не в их собственных валютах. В конечном итоге, если бы я мог выпустить свою валюту (пусть это будут условные «климюки»), у меня был бы печатный станок, то я мог бы занимать в этой валюте сколько угодно и никогда не перестал бы платить по своим долгам. Вопрос только в том, чтобы эта валюта была нужна ещё кому-то, кроме меня (чтобы на неё был спрос).

✅ К тому же нет оснований говорить, что спрос на доллар США просто так возьмёт и исчезнет. Нельзя просто щёлкнуть пальцами, заключить новые договоры на расчеты в юанях и свергнуть доллар. Доля доллара США в международных расчетах составляет более 40%. Эта доля может постепенно снижаться. Но то, что она просто превратится в «тыкву» — это фантастика. Давно уже доказано, что раскладка клавиатуры типа QWERTY не самая удобная из возможных. Но все к ней привыкли, и переделывать эту раскладку нецелесообразно. То же самое и здесь.

Итак, вот вам два простых и понятных ответа. В прикреплённом голосовании можете помочь мне выбрать более правильный. И помните, истина здесь не валялась всегда посередине.

😉 Всем удачи!

📁 Макроэкономический понедельник (во вторник)

Новую рабочую неделю начинаем по традиции с макроэкономической повестки. Обсудим актуальные темы по Европе и России и чуть подробнее поговорим о том, что сейчас влияет на курс рубля. Погнали.

🇪🇺 Европа
Если говорить про глобальную экономику, то на прошлой неделе, пожалуй, самой обсуждаемой темой стала Европа. Появились данные Евростата о том, что в первом квартале 2023 г. ВВП в еврозоне сократился на 0,1%. Этому предшествовало сокращение показателя в четвёртом квартале 2022 г. Соответственно, пошли разговоры о том, что сокращение на протяжении двух периодов подряд является признаком рецессии.

Как к этому стоит относится? Если не ограничивать себя только показателями ВВП, а смотреть ещё на такие важные показатели, как загрузка мощностей и безработица, то мы обнаружим, что никакими признаками рецессии в еврозоне даже и не пахнет. Европейская экономика продолжает находиться в ситуации крайне низкой безработицы и высокой загрузки мощностей.

По мнению Владимира Брагина, мы действительно наблюдаем некое количественное замедление в европейской экономике. Но это является неизбежным, т.к. период быстрого роста глобально закончился. Соответственно, вопрос только в том, в каком темпе будет замедляться экономика, в том числе и европейская. Сейчас мы не видим никаких причин, чтобы как-то менять наши взгляды на глобальную экономику. В развитых экономиках происходит типичный циклический процесс.

Перерастёт ли текущее замедление в полноценный кризис? Пока мы видим, что инфляционное сжигание долга приводит к тому, что ресурсы у компаний и населения высвобождаются, что оказывает поддерживающее влияние на ту же экономику. Понятно, что для банков это является проблемой, но проблемы банков решать пока удаётся и они не выходят из-под контроля.

Поэтому в ближайшей перспективе ничего страшного в экономиках развитых стран мы не ждём. Будем дальше следить за темпами замедления.

🇷🇺 Россия
Продолжают поступать позитивные данные по макростатистике. Но инфляция по итогам мая ожидаемо ускорилась относительно апреля. В месячном выражении потребительские цены выросли на 0,31%, следует из данных Росстата. Судя по риторике ЦБ, регулятор по-прежнему считает, что ситуация выглядит достаточно рисковой. Это связано с тем, что оживает потребительский спрос, а это может подстегнуть рост потребительских цен. Соответственно, по мнению регулятора, сейчас нет никакой необходимости снижать ставку.

Напротив, ряд аналитиков полагают, что на следующем заседании (21.07.2023 г.) ЦБ даже может повысить ставку. Но, разумеется, всё будет зависеть от того, как дальше будет развиваться ситуация с инфляцией. Действительно существуют сценарии резкого разгона инфляции. Но в данный текущий момент никаких оснований действовать жёстко у ЦБ нет. Вероятнее всего ЦБ будет всё же стремиться сохранить статус-кво, чтобы уже ближе к концу года оценить ситуацию с инфляцией и предпринять в случае необходимости соответствующие действия.

Продолжение🔻

📁 Макроэкономический понедельник (во вторник) - продолжение

💸 Рубль
Рубль всю прошлую неделю продолжал слабеть. Обсудим, какие факторы в текущей ситуации больше всего влияют на его курс.

➡️ Бюджетное правило.
Часто сталкиваюсь с мнением, что бюджетное правило – это такой российский механизм регулирования курса национальной валюты. На самом деле это не так. Бюджетное правило завязано не на текущий курс рубля, а на доходы бюджета. Собственно, потому оно и называется «бюджетным». Главная цель, которую преследует данное правило и ради которой оно и было придумано – отвязать доходы бюджета от цен на нефть.

Иначе говоря, валютные интервенции в рамках бюджетного правила завязаны не на то, где сейчас находится рубль по отношению к доллару, а на то, что сейчас происходит с бюджетом. Как это работает? Например, растут цены на нефть и доходы бюджета увеличиваются. Соответственно, у правительства появляется запас «ненужных» рублей, и оно начинает покупать валюту в ФНБ. Разумеется, эта покупка валюты играет на ослабление рубля и этот процесс компенсирует (иногда частично, иногда полностью) увеличение продаж валюты участниками рынка (ведь нефтяники при высоких ценах получают больше валюты и, соответственно, больше продают её на рынке). Разумеется, когда цены на нефть падают, правительство начинает продавать валюту и процесс происходит в обратном направлении. Всё это приводит к тому, что влияние текущих нефтяных цен на наполняемость бюджета минимизируется.

Сейчас бюджетное правило работает в сторону поддержки рубля. Бюджет недополучает деньги, валюта из ФНБ продаётся, а рубли от сделок идут на покрытие дефицита бюджета.

➡️ Движение капитала.
Здесь есть четыре различных компоненты.

✅ Спрос на иностранные активы. Инвестор продаёт рубли, получает валюту, получает через нашего партнёра ВНЖ в Европе и открывает там депозит. Понятно, что чем больше спрос на иностранные активы, тем больше спрос на валюту.

✅ Обязательства в иностранной валюте. Когда-то компания взяла в долг за рубежом. Теперь она вынуждена гасить этот долг. В более спокойные времена компании часто занимались рефинансированием своих долгов (брали новые долги на лучших условиях, чтобы закрыть старые), но сейчас это стало практически невозможным. Поэтому в последнее время мы наблюдаем активное гашение долгов. В прошлом году совокупный долг наших компаний сократился на 20%. Этот процесс также создаёт дополнительный спрос на валюту. Эта тенденция ощутима, но не постоянна. Со временем долги будут уменьшаться (тем более, что набирать новые практически невозможно) и этот фактор будет постепенно уходить с рынка.

✅ Вынужденный отток капитала. Вы продали за рубеж мешок пшеницы. Деньги в местной валюте поступили на ваш счёт в иностранном банке. Причём находиться на этом счету они могут очень долго. Например, на сегодняшний день Россия в результате торговых взаиморасчетов с Индией накопила миллиарды ограниченно конвертируемых рупий на счетах в индийских банках, которые не может использовать. Качественно распорядиться накопленными рупиями в моменте невозможно (на них нечего купить), а перевод в доллары и евро создают риск блокировки. В результате значительные объёмы валюты, которые ранее «доходили» до нашего рынка, теперь до него «не доходят», что ограничивает предложение. Предполагается, что со временем проблема с той же Индией будет решена и данный процесс может развернуться в обратную сторону.

✅ Продажа активов. Реализация сделок по продаже активов иностранных компаний в России, одобренных правительственной подкомиссией, также создаёт сейчас дополнительный и весьма значительный спрос на валюту.

В силу указанных факторов, даже при хороших показателях по счёту текущих операций (как сейчас) рубль вполне себе может падать. Что, собственно, мы и наблюдаем.

Исходя из баланса указанных факторов, мы полагаем, что курс рубля до конца года составит ₽70–75 за доллар. Ранее мы исходили из курса ₽65 за доллар. Этот уровень мы по-прежнему считаем достижимым, но в оптимистичном для рубля сценарии.

😉 Всем хорошей рабочей недели!

🧘‍♂️ Спокойствие, только спокойствие!

Ниже приведено моё личное мнение. Без притязаний на сверхэкспертность.

Публикуя на канале пост уважаемого г-на Комаровского (см. выше), я был готов к неоднозначной реакции клиентов и коллег. Никому не нравится получать неприятные вести. Но факт есть факт. У нас действительно имеется официальное разъяснение Банка России, которое отменяет ранее данное разъяснение ЦБ о разрешении совершать сделки с ценными бумагами на иностранных банковских и брокерских счетах. В результате получается, что на текущий момент валютным резидентам РФ (т.е. гражданам РФ и обладателям российского ВНЖ, вне зависимости от того, живут они в России или за рубежом и имеют ли гражданство и ВНЖ иных стран) запрещается без разрешения правительственной подкомиссии заключать сделки с ценными бумагами на иностранных банковских или брокерских счетах, если в результате исполнения данной сделки право собственности на ценные бумаги переходит от/к недружественному лицу (как физическому, так и юридическому).

Разумеется, если говорить об общей рекомендации к этому регулированию, то наиболее правильным будет советовать воздержаться от покупки/продажи бумаг на зарубежных счетах. Что я, собственно, и сделал.

Я также понимаю, что жизнь шире любых правил и сделки с ценными бумагами на иностранных счетах всё равно будут совершаться. Причём, скорее всего, этих сделок будет много. При этом нельзя сказать, что всех участников таких сделок из числа российских резидентов неизбежно привлекут к ответственности. Такая попытка будет выглядеть как схватка между медведем и пчёлами: всех переловить не получится, но затоптать парочку может вполне удастся.

Напомню, в прошлом году мы уже сталкивались с запретом продавать ценные бумаги с зачислением валюты от этой продажи на зарубежный счет. Я попытался чекнуть, сколько случаев привлечения «простых инвесторов» к ответственности за нарушение этого правила упоминается в открытых источниках. Возможно, плохо искал, но не нашёл ни одного. Скорее всего это не означает, что таких случаев вообще не было. Но наверняка свидетельствует о том, что их не так уж и много.     

Выскажусь отдельно о примере с Interactive Brokers (хотя, в принципе, здесь можно говорить о любом зарубежном брокере). Действительно, совершая сделку через соответствующий сервис, вы не знаете кто выступает вашим контрагентом. Может это недружественное лицо, а может и вполне себе дружественное, или даже такой же валютный резидент РФ, как и вы. Соответственно, вы не сможете доказать, что не продали/купили ценную бумагу недружественному лицу. Но должны ли вы это доказывать? Может тому органу, который вознамерился привлечь вас к ответственности, придётся доказывать, что вашим контрагентом совершенно точно было недружественное лицо?

Ответ на этот вопрос содержится в ст. 1.5 КоАП РФ, по которому вас, если это всё же произойдёт, будут привлекать к ответственности (а конкретно по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ). Как видим обязанность доказывать вашу виновность (т.е. устанавливать статус вашего контрагента по сделке) полностью возложено на лицо, которое привлекает вас к ответственности (в данном случае ФНС). При этом «отмахиваться» от положений ст. 1.5 КоАП РФ также нецелесообразно, как и «отмахиваться» от разъяснения Банка России. Закон суров, но суров для всех. И для вас, и для налоговой инспекции.

Здесь я вижу типичную динамическую систему рисков. Торговать ценными бумагами на иностранных счетах небезопасно, и существует вероятность того, что за невыполнение этого запрета вас привлекут к ответственности. В этом случае вы рискуете «налететь» на штраф в размере от 20 до 40 процентов от суммы незаконной сделки. При этом никакой гарантии, что с вами случится именно это, равно как и то, что с вами этого не случится, нет. Всё, что от вас зависит – это выработать своё отношение к этому риску и принять соответствующую модель поведения. Всё остальное неизбежно останется за рамками любых рекомендаций и прогнозов.

😉 Удачи вам в этом непредсказуемом мире!

🇨🇳 Китайский интерес

В конце прошлого года я проводил большой опрос по тематике данного канала. По результатам я понял, что среди моих подписчиков существует большой спрос на полезную информацию по иностранным активам, в частности по акциям зарубежных компаний.

В мои планы на ближайшее будущее входит расширение тематики канала в этом направлении. Хочу попробовать в коротком формате рассказывать вам о тех компаниях, бумаги которых мы в данный конкретный момент покупаем в наши фонды (в рамках наших стратегий), объяснять почему именно мы покупаем эти бумаги, и даже (возможно) оперативно сообщать, что мы выходим из конкретной позиции. Надеюсь, такая инфа будет интересной для вас, и мы сможем со временем настроить и развить соответствующий формат.

Но в этих замечательных планах для меня есть одна большая неизвестная – Китай. Собственно, я хотел бы понять, насколько для вас интересны «юанево-китайские» инвестиции и стоит ли мне тратить на анализ соответствующих инструментов своё время, или мы вполне обойдёмся США и Европой.

Поэтому, друзья, прошу вашей помощи.
 
Если вы совершенно не интересуетесь инвестициями в инструменты, номинированных в юанях или в акции китайских компаний, торгуемых на Гонконгской фондовой бирже, поставьте этому посту 🙏(это самая «непопулярная» реакция на моём канале и по ней я смогу понять каков процент моих активных подписчиков не интересуется Китаем).

Если вы уже инвестируете в юани (инструменты, номинированные в юанях), покупаете акции на Гонконге или рассматриваете такую возможность, то я прошу вас проголосовать в небольшом опросе, который прикреплён сразу за этим постом. У вас уйдёт на это несколько секунд, а мне поможет понять, про какие «китайские» инструменты имеет смысл рассказывать на этом канале.

🙏 Заранее спасибо всем, кто откликнулся и удачи!

🇦🇪 Недвижимость в Дубае

Продолжаю цикл постов о покупке недвижимости в дружественных зарубежных юрисдикциях с инвестиционной (и не только) целью. Сегодня поговорим о самой, пожалуй, популярной у россиян локации – Дубае. Посмотрим, какие интересные предложения есть сейчас на рынке Дубая, но сначала пару вводных, чтобы вы смогли оценить, насколько перспективен данный рынок и нет ли там пресловутого «пузыря».

Партнёр 👇
Данный пост во многом основан на информации, полученной мною от нашего партнёра – крупнейшего частного застройщика на рынке ОАЭ – компании DAMAC. Эта группа широко известна во всём мире. В частности, сейчас ей на 100% принадлежит бренд Roberto Cavalli (поэтому компания реализует много проектов с дизайном от данного бренда). Компания владеет крупнейшим производством строительных материалов в Катаре. Дополнительно данная группа владеет сетью отелей в Дубае и на Мальдивских островах. Ну и разумеется, у компании есть значительная экспертиза по рынку недвижимости в Дубае, которой мы и воспользуемся.

Ситуация на рынке недвижимости 👇
Итак, Дубай. Главное преимущество покупки недвижимости в этой локации заключается в том, что это, во-первых, крупный туристический хаб (что бесспорно), а во-вторых – растущий рынок (что требует обоснований).

Начнём с бесспорного. Число туристов в городе постоянно растёт. В I квартале 2023 г. количество иностранных туристов, которые провели в отелях Дубая не менее одной ночи, составило 4,67 млн человек. Этот показатель на 17% выше, чем в аналогичном периоде 2022 г. За весь 2022 г. количество туристов, останавливающихся в отелях, составило 16 млн человек. При этом аэропорт Дубая принял за минувший год чуть более 66 миллионов пассажиров, что на 127% больше, чем в 2021 г. По данным нашего партнёра, Дубаю принадлежит второй результат в мире по посещаемости туристами среди мировых курортов.

В результате, согласно расчётам нашего партнёра, средняя доходность в 2022 г. от сдачи юнитов в посуточную аренду в популярных туристических локациях составила 9 – 10% годовых. Сдача в аренду недвижимости в тех же локациях на год (долгосрочная) принесла в среднем 6 – 7% годовых.

Теперь про растущий рынок. Часто можно услышать рассуждения инвесторов о том, что если я куплю сейчас недвижимость в Дубае, то кому я её продам через 3 – 4 года? Ответ на этот вопрос достаточно прост: население Дубая растёт. С момента основания данного города среднегодовой прирост населения составляет 2% в год. При этом в последние годы этот показатель ускоряется. В 2022 г. иммиграционная служба ОАЭ спрогнозировала, что население Дубая за следующее десятилетие (примерно до 2033 г.) увеличится с 3,5 млн до 5 млн человек. Речь идёт именно о количестве постоянных жителей. Всем этим людям, конечно, нужно будет где-то жить, а именно покупать/снимать жильё.

При этом власти ОАЭ и самого Дубая максимально способствуют увеличению количества жителей. Прежде всего вводятся всё более комфортные условия для ведения бизнеса. Меняется и миграционная политика. За последние пять лет появилось много видов инвесторских виз, виз талантов и даже пенсионных виз.

Я неоднократно писал, о том, что покупая недвижимость в инвестиционных целях, крайне желательно делать это в странах, где курс местной валюты стабилен по отношению к доллару (чтобы не потерять сумму инвестиций в долларах, например, при высокой инфляции в стране). Дубай полностью соответствует данным требованиям. У дирхама ОАЭ фиксированный курс с жесткой привязкой к USD, что закрепляет за ним статус квазидоллара. Колебания курса минимальны, а максимальное ослабление дирхама за последние 40 лет составило менее 0,5%.

Прибавьте к этому низкую налоговую нагрузку. Подоходный налог в ОАЭ с физлиц, в том числе иностранцев, отсутствует. Поэтому тот доход, который вы получите от перепродажи квартиры, не будет облагаться местным налогом. Не заплатите вы в ОАЭ и налоги с доходов от аренды. При всём при этом Дубай входит, пожалуй, во все существующие ТОП-10 самых безопасных для жизни городов в мире.

Как видим, исходные данные для инвестиций в недвижимость Дубая выглядят довольно интересно.

🇦🇪 Недвижимость в Дубае (продолжение)

Идеи от партнёра 👇
DAMAC – компания с огромным портфолио. Это значит, что под любой ваш запрос найдутся варианты. У компании есть проекты, где стоимость юнита начинается от $150 тыс., а есть виллы по $10 млн и пентхаузы по $30 млн с отделкой от Roberto Cavalli. Гарантирован и широкий выбор локаций. Компания строит в центральной части Дубая и в “новых районах”, есть локации ближе к морю и пр. Соответственно, практически во всех основных локациях DAMAC предлагает юниты различной площади: от студий по 35 – 40 кв.м. до особняков по 2 400 кв.м.

В общем, вариантов множество, пишите, обязательно подберём варианты.

Тем не менее, как и в случае с Москвой, я попросил нашего партнёра выбрать на рынке Дубая наиболее интересные проекты с точки зрения роста их стоимости в ближайшем будущем при условии покупки «прямо сейчас» по существующим условиям.

По данным критериям интересно выглядит жилой комплекс DAMAC Hills 2, который находится в 35 минутах езды от Business Bay. В данном комплексе представлены юниты с самой дешёвой стоимостью за кв. м. По мнению нашего партнёра – это едва ли не лучшее сочетание цены/качества локации в Дубае. Именно в этом комплексе можно приобрести уже построенные квартиры от $150 тыс. с предполагаемым коэффициентом доходности от 6,5% годовых. Там же можно приобрести таунхаусы со сдачей в следующем году от $370 тыс.

Ещё один интересный вариант – комплекс DAMAC LAGOONS. Эта локация гораздо ближе к центру, чем DAMAC Hills 2 и с более развитой инфраструктурой. Но, соответственно, и ценник здесь отличается в большую сторону. В указанном районе в продаже находятся таунхаусы на 4 или 5 спален и виллы от 1 000 кв.м. до 2 400 кв.м.

Интересны с точки зрения инвестиций и проекты Canal Heights и Canal Crown, которые находятся в районе Business Bay прямо на канале. Также интересным выглядят проекты компании в районе Dubai Harbour.

С точки зрения инвестиций, большое значение в Дубае имеет не только локация, но и какой конкретный объект вы покупаете, а также ваши дальнейшие планы. Так, если вы покупаете недвижимость с целью последующей сдачи в долгосрочную аренду (чтобы не заморачиваться с постоянной сменой жильцов, а сдать сразу на длительный срок), то наш партнёр советует остановить выбор не на квартире, а на таунхаусе.

С чем это связано? Покупка таунхауса предполагает, что сервисный сбор на содержание общих территорий (которые платят собственники недвижимости) будет в среднем 3,5 – 4 дирхама (≈$1) за кв. фут. В среднем площадь таунхауса = 2 300 кв. футов, что соответствует примерно 210 кв.м. Таким образом, ваши затраты на сервисный сбор составят в среднем $2 300 за год. При этом по рынку вы сдадите таунхаус за $65 – 70 тыс. в год.

Если за те же деньги, за которые вы можете купить таунхаус на 4 спальни в 20 минутах езды от центра, вы купите квартиру-двушку, скажем, в районе Downtown, то по рыночным условиям сдавать её придётся дешевле (≈ за $40 тыс. в год), но в качестве сервисного сбора вы заплатите уже не 3,5 дирхама за кв. фут, а 15 – 20 дирхам за кв. фут.

Поэтому, если исходить из того, что инвестор намерен сдавать жильё в аренду, целесообразнее выбрать таунхаус в хорошем районе недалеко от центра, чем за те же деньги покупать квартиру в более известном районе.

Как видим, на рынке Дубая есть свои нюансы и, если вы планируете покупку недвижимости, желательно бы узнать о них от специалиста с хорошей экспертизой в данной области. И, благодаря нашему партнёру, у меня такие имеются.

В общем, если вас, интересует покупка недвижимости в Дубае, могу договориться с представителем нашего партнёра о встрече (на русском языке). Офлайн в Москве либо в zoom. Пишите на t.me/alfawealth_team.

😉 Удачи и до встречи в Дубае!

Простые ответы: стоит ли инвестировать в американский IT?

Снова раздаю простые ответы на сложные вопросы. В прошлый раз мы выясняли, ждёт ли США дефолт. Теперь попробуем найти ответ на другой популярный вопрос: стоит ли сейчас с горизонтом на год – два покупать технологические компании США (FAANG и иже с ними) или, напротив, от бумаг этих компаний пока лучше держаться подальше?

И вновь, приняв чёрно-белую картину мира, я попытаюсь дать простой ответ на этот вопрос. И таких ответов у меня будет два.

❗️ Конечно, IT сектор вырастет.
✅ В прошлом году, на фоне ухудшения положения в экономике многие компании сектора решили снизить операционные издержки, в том числе за счёт сокращения персонала. Эти меры должны позитивно сказаться на рентабельности. Так вот, весь негатив от сокращений и пр. компании уже собрали, а вот позитив от улучшения маржинальности бизнеса за счёт произведённых мер по сокращению расходов пока ещё недооценён. Но он будет. И это сам по себе неплохой такой драйвер для роста.

✅ 2022 г. стал для техов «годом ужасов». Негативный фон оказал огромное давление на акции IT-гигантов, многие из которых подешевели на 40–50% по сравнению с максимумами. С начала текущего года основные техи пошли в рост, и потенциал этого роста до сих пор не исчерпан. IT-сектор продолжает демонстрировать высокий рост продаж и является чуть ли не главным бенефициаром ожидаемого снижения процентных ставок ФРС (которое рано или поздно, но случится).

✅ Выигрывают техи и с точки зрения психологии. Практически все инвесторы, и крупные, и мелкие, так или иначе пользуются продуктами и услугами ведущих американских IT-компаний и вполне удовлетворены их качеством. Поэтому в условиях макроэкономической неопределенности многие видят в бигтехе «островок спокойствия» и вкладывают деньги туда. Что-то вроде: «не знаешь, что купить? Купи Apple и держи». Обсуждаемый нами сектор является драйвером роста всего американского рынка на протяжении уже достаточно длительного исторического периода. И нет никаких оснований утверждать, что в ближайшие годы это изменится. ChatGPT не даст соврать. Тем более, что технологии, схожие с ChatGPT, могут стать следующим трамплином роста для технологических компаний.

❗️ Конечно, IT сектор упадёт.
✅ Экономика США замедляется. И это факт. В свою очередь это сдерживает ускорение темпов роста выручки. На этом фоне маржинальность большинства компаний сектора будет снижаться, а не расти. Да, в 2022 г. компании резали косты. Но резали они их по живому. Сокращение персонала для большинства IT-компаний означает, что новые продукты не будут выходить в срок, а поддержка старых не будет улучшаться. Кроме того, по поводу экономии: несмотря на волну увольнений, штат большинства технологических компаний по-прежнему значительно крупнее, чем был в допандемийном 2019 году.

✅Учитывая замедление деловой активности и темпов роста опережающих индикаторов компаний (оплаченные и законтрактованные заказы), нельзя сказать, что технологические компании США ждёт бурный рост в ближайшие пару лет.

✅ Не всё так радужно и со ставкой. Да, ФРС США по итогам последнего заседания решила оставить ставку на текущем уровне — после 10 последовательных повышений с марта прошлого года. Но в ходе пресс-конференции Пауэлл заявил, что все последствия ужесточения денежно-кредитной политики ещё предстоит ощутить и некоторое дальнейшее повышение ставок, вероятно, будет целесообразным в этом году. К тому же картина «понизят ставку и техи полетят» - слишком примитивна. Техи могут обвалиться вместе со всем рынком только потому, что какой-нибудь важный «тех» выкатит отчёт ниже ожиданий. Сейчас доля 8 крупнейших техов в S&P500 составляет 30%. А это бомба замедленного действия. Сейчас весь рынок уязвим для быстрого обвала, если какая-нибудь компания из этих восьми внезапно скорректируется.

Итак, вот вам два простых и понятных ответа. В прикреплённом голосовании можете помочь мне выбрать более правильный. И помните, истина здесь не валялась всегда посередине.

😉 Всем отличной погоды!

#Просто

📁 Макроэкономический понедельник (с небольшим опозданием)

По традиции, начинаем неделю с макроэкономической повестки. Основной фокус сегодня сделаем на нашей экономике, тем более что есть новости, которые необходимо прокомментировать.

🇷🇺 Россия
🔖 С июля увеличивается перечень государств и территорий, которые квалифицированы в РФ как офшорные юрисдикции. До сих пор список офшоров содержал 40 стран. Но обновлённый приказ Минфина увеличивает их количество до 91. Среди новичков: страны ЕС, включая Кипр, Великобритания, США и др. Последствия для инвестиций и бизнеса изучаю. Вернусь на неделе с отдельным постом.

🔖 Рубль. Период ослабления рубля, который глобально начался примерно с конца сентября прошлого года, продолжается. На это есть свои объективные причины. В частности, импорт во многом восстановился и уже оказывает заметное давление на курс рубля.

При этом никаких серьёзных проблем с нашим платёжным балансом мы не видим. Однако существует тенденция, что часть валюты от нашего экспорта до российского рынка попросту «не доходит». О природе этого явления я писал в прошлом макропонедельнике. В результате, остаток средств российских контрагентов на внешних счетах (прежде всего в Азии) увеличивается и эти деньги не попадают на наш рынок и не продаются как валютная выручка. Всё это привносит дисбаланс в части предложения валюты, в то время как спрос на неё растёт за счёт увеличения импорта.

Кроме того, по мнению Владимира Брагина важно понимать, с чем именно мы сравниваем рубль. Обычно курс рубля считается к доллару США, который для нас выступает «мерилом всего». Хотя, на самом деле, доллар США – это такая же валюта, стоимость которой меняется относительно других валют. Поэтому всё дело в точке отсчёта. И вот, если поменять эту точку отсчёта и за бенчмарк взять юань, то по факту становится ясно, что мы просто вернулись к уровням 2021 г., хотя если «считать в долларах», мы находимся существенно выше уровня 2021 г.

🔖 Инфляция. С начала текущего месяца цены к 13 июня поднялись на 0,20%, а с начала года повышение цен к этой дате составило 2,58%. Никаких сюрпризов нет. Если всё будет идти примерно так же, то из сценария «4 процента» мы не выходим.

Тот факт, что ЦБ ранее заявил о том, что может до конца года повысить ставку, мы склонны интерпретировать как намерение ЦБ оставить на повестке все возможности. Рассуждать о том, что, если ЦБ сказал, что может повысить ставку, значит он её обязательно повысит, неверно. Такой вариант теоретически возможен, но решения ЦБ будут определяться фактической инфляцией. Пока, судя по имеющимся данным, значительного риска того, что ЦБ вдруг пойдёт на повышение ставки в ближайшее время, нет. Дальше всё будет зависеть от инфляции.

🔖 Петербургский форум. Резюмируя данное мероприятие, можно сказать, что мы продолжаем оставаться в режиме «пересмотра прогнозов вверх». При этом, если в начале года прогнозы по нашей экономике пересматривались по принципу «поднять прогноз на 2023 г., уменьшить на 2024 г.», то сейчас мы замечаем и пересмотры прогнозов вверх на 2024 г. Понятно, что непредсказуемые геополитические риски остаются, но если они не «сыграют», то взгляд на перспективы российской экономики и российского фондового рынка у большинства экспертов вполне оптимистический.

🌐 Глобальные рынки
Здесь ситуация принципиально не меняется. Продолжаем наблюдать за замедлением экономики США и Европы. Но ещё раз подчеркну, что речи о рецессии не идёт. Сейчас экономика развитых стран проходит очередной цикл своего развития, на котором она попросту объективно не может быстро расти. Признаков, свидетельствующих о том, что ситуация приобретает обвальный характер, мы не видим. Равно как не видим заранее «предопределённых» причин срочно распродавать все западные активы.

😉 Всем удачной недели!

🏪 Инвестиции в коммерческую недвижимость (Street Retail)

Продолжаю цикл постов об инвестициях в недвижимость в 2023 г. В последнее время растёт популярность ЗПИФов на недвижимость, широкий выбор которых уже представлен на Мосбирже. Однако в нашей практике встречаются клиенты, которые хотят иметь в собственности не паи фондов, а самые настоящие квадратные метры. Учитывая что, по мнению многих экспертов, капитал всё активнее возвращается в Россию, и этому капиталу нужны интересные варианты размещения, тематика инвестиций в коммерческую недвижимость выглядит актуальной. Поэтому, используя информацию, полученную от одного из наших партнёров, я решил чуть подробнее разобраться в том, что сейчас происходит с рынком коммерческой недвижимости в Москве (на примере Street Retail), какие варианты предпочтительнее для инвестирования и на какую доходность можно рассчитывать. Результат «разбирательств» представляю ниже.

🔹Типы коммерческой недвижимости
Условно специалисты выделяют три основных типа коммерческой недвижимости:
✅ Торговая (Street Retail, ТЦ и пр.);
✅ Офисная (Бизнес-парки, Бизнес-центры и пр.);
✅ Гостиничная (Гостиницы, Хостелы и пр.).

В посте я разберу формат Street Retail. По мнению нашего партнёра, сейчас это наиболее интересный вариант инвестирования в коммерческую недвижимость.

🔹 Почему Street Retail интересен?
✅ В данный момент на рынке наблюдается высокий спрос со стороны арендаторов, особенно на проходные локации.

✅ Нет ограничений для арендаторов. В торговых центрах УК обычно создаёт общее видение по форматам работы арендаторов. В Street Retail такого практически нет, и арендатор обычно более свободен в выборе того, как именно обустраивать и позиционировать свой бизнес.

✅ Из-за существующего дефицита качественных помещений на рынке наблюдается рост стоимости кв.м. Есть потенциал и роста ставок. В новых проектах, которые вводятся сейчас в пределах МКАД, для «малых арендаторов» (алкомаркеты, аптеки и пр.) ставки доходят до ₽5 тыс. за кв.м./мес. Что касается заМКАДья, то там ставки доходят до ₽2,8 тыс. за кв.м./мес. Ставки для крупных арендаторов (например, популярные продуктовые сети) в городе доходят до ₽2,5 тыс. за кв.м./мес. (в заМКАДье до ₽1,5 тыс. за кв.м./мес.). По мнению нашего партнёра, сейчас мы находимся на пороге нового цикла роста ставок.

✅ Минимальная затратная часть при владении таким активом. По расчётам нашего партнёра, процент понесённых затрат в среднем составляет 7% от суммы доходов от сдачи в аренду (в модели, когда вы владеете объектом как физик, а сдаёте как ИП).

✅ Исторически Street Retail довольно устойчив к кризисным явлениям.

✅ Подходит под разные инвестиционные стратегии. Есть возможность быстрого входа/выхода из проекта (покупаем, «сажаем» арендатора, продаём, повторяем цикл). Но есть возможность и «сидеть в долгую», получая доход от аренды и накапливая потенциальный доход от удорожания кв.м.

🔹Общие рекомендации инвесторам
По мнению нашего партнёра, при выборе стратегии лучше ориентироваться на покупку помещений с «готовым» арендатором. Расчёт тут на то, что предыдущий собственник уже провёл всю работу по согласованию ставок, условий договора, технического обеспечения помещений и пр. Здесь вы просто вкладываете деньги и взамен получаете готовый арендный поток.

Однако многие инвесторы предпочитают покупать нежилые помещения ещё на этапе строительства, полагая, что могут сэкономить и увеличить свою доходность. По словам нашего партнёра, практика показывает, что такого рода инвестиции зачастую превращаются в лотерею. Порой инвесторы ошибаются в оценке расположения объекта, его ликвидности, плотности населения и пр., что в дальнейшем приводит к низкой рентабельности от сдачи этого помещения в аренду.

По этим причинам, если у вас нет экспертизы в данном вопросе, надёжнее будет остановится на варианте покупки помещений с арендатором (готового арендного бизнеса).

Продолжение🔻

🏪 Инвестиции в коммерческую недвижимость (Street Retail) - продолжение

🔹 На покупке каких объектов следует остановиться?
По мнению партнёра, сейчас наиболее выгодно покупать коммерческие помещения в новых (но уже построенных) ЖК и кварталах. Для таких локаций характерен постоянный поток покупателей. Как итог, средний рост стоимости кв.м. в Москве по таким объектам сейчас находится на уровне 18% в год.

При этом в качестве локации лучше рассматривать Москву и Подмосковье. В целом, в 2022 г. инвестиции в коммерческую недвижимость в России поставили исторический рекорд (₽286 млрд), но 71% этих вложений пришлись на Московский регион.

Ну, и ещё раз, наш партнёр советует при отсутствии собственной экспертизы на этом рынке, сфокусироваться на проектах готового арендного бизнеса, когда вы просто покупаете объект и получаете доход сразу же после перехода к вам права собственности. 

🔹 На какие важные критерии следует обращать внимание?
Локация. Окружение (наличие конкурентов у вашего арендатора). Плотность населения. Дополнительные требования.

Под последними имеется в виду, прежде всего, регуляторка. Так, если рядом с помещением стоит школа, то это отсекает такие категории арендаторов, как алкомаркеты (такой арендатор попросту не сможет получить «алкогольную» лицензию на магазин).

🔹 Нужна ли помощь профи?
Даже при покупке помещений с «готовым» арендатором вас могут ждать множество подводных камней. В качестве примера партнёр рассказал о кейсах, которые иногда встречал на практике.

Положим, вы находите интересное (как вам кажется) помещение с «готовым» арендатором из числа крупных сетевиков. Срок окупаемости с арендного потока, например, 8 лет. Юридические документы в порядке и всё выглядит замечательно. Но есть один нюанс, о котором вы не знаете и, скорее всего, не узнаете.

Районы растут, в новых зданиях открываются конкуренты, плотность населения может смещаться немного в другую сторону, и арендатор начинает разговоры с собственником о снижении арендной платы. Иногда такие собственники, получив от якорного арендатора соответствующий «сигнал», бегут на рынок и сбрасывают объект по максимальной цене, пока ставка аренды не снизилась. При этом, если собственник не расскажет покупателю о том, что арендатор настаивает на снижении аренды, то покупатель, в принципе, не может об этом узнать, если конечно у него нет «выхода» на соответствующий уровень менеджмента арендатора (как правило, о таких вещах директор магазина не знает). Вместо этого собственник может показать покупателю договор с прописанной (и ещё не изменённой) ставкой аренды и подтверждение, что деньги в указанной сумме ежемесячно поступают на счёт.

Вы покупаете такой объект, а спустя пару месяцев к вам приходит арендатор и ставит условие о снижении аренды. В итоге ваши 8 лет окупаемости превращаются в 12. И никаких претензий к старому собственнику вы, скорее всего, предъявить уже не сможете.

Подобных нюансов, на самом деле, довольно много. Поэтому лучше воспользоваться помощью эксперта, который, применительно к нашему примеру, сможет выйти на соответствующий уровень менеджмента арендатора и свериться с его дальнейшими планами.

🔹 На какую доходность стоит рассчитывать?
По мнению партнёра, в среднем полный возврат номинальных инвестиций в Street Retail за счёт аренды (без учёта роста цены на объект) составляет от 10 лет, что соответствует доходности в 10% годовых по первому году владения (в дальнейшем, всё будет зависеть от индексации арендных платежей).

Если есть интерес к инвестициям в коммерческую недвижимость в Московском регионе (сумма от ₽30 млн.), вы хотите узнать подробности и оценить текущие предложения на рынке, пишите. Приглашу представителя нашего партнёра, он даст всю необходимую информацию. На нашей стороне контроль отработки ваших запросов, гарантия порядочности и высокого уровня сервиса.

😉 Всем удачи!

Простые ответы: стоит ли покупать замещающие облигации?

Продолжаю раздавать простые ответы на сложные вопросы. В прошлый раз мы размышляли о судьбе американского IT-сектора. Сегодня будем размышлять об облигациях, которые замещают евробонды российских эмитентов. Стоит ли сейчас покупать эти бумаги? И простой ответ на этот вопрос у меня уже готов. Даже целых два.

❗️ Конечно, замещающие облигации нужно брать.
✅ Купоны и погашения этих облигаций приходят в рублях, но размер выплат привязан к валюте. По сути, замещающие облигации – это один из немногих реально безопасных инструментов, который позволяет получать доходность, рассчитанную в валютах «недружественных» стран. Вы покупаете эти бумаги за рубли, получайте доход в рублях, но размер этого дохода зависит от валютного курса (чем больше определённая валюта дорожает к рублю, тем больше рублей вы получаете на счёт).

✅ Уже сейчас данный инструмент даёт высокую доходность. Больше инфляции в валюте и банковских вкладов. По сути, речь идёт о доходности в среднем от 6 до 10% в валюте в зависимости от срока погашения. И всё это внутри российской инфраструктуры. Как тебе такое, Илон Маск?

✅ В покупке замещающих облигаций нет ничего сложного. Приобрести их можно на Мосбирже. Сумма — от 1 тыс. долларов/евро/фунтов/франков. Данный инструмент отлично подходит для диверсификации. Помимо привязки к основным «недружественным» валютам, есть большой выбор по срокам. На Мосбирже сейчас представлено 32 выпуска замещающих облигаций (при этом мы понимаем, что в перспективе выпусков будет ещё больше). Среди них есть выпуски с погашением через год, есть выпуски с погашением через 15 лет. Ну и не стоит забывать про налоговые льготы при долгосрочном владении. В общем, отличный инструмент для диверсификации инвестиций.

❗️ Конечно, замещающие облигации лучше не покупать.
✅ Довод о том, что замещающие облигации хороши тем, что дают некую квазивалютную доходность, выглядит, по меньшей мере странно. Если у вас есть валюта, в которой вы предпочитаете инвестировать, то зачем вам выходить из этой валюты в рубли (в которых вы предпочитаете не инвестировать), чтобы купить инструмент, по которому вы будете получать доход в рублях, пусть и с привязкой к курсу? Что вы будете потом делать с этой прибылью? Покупать на неё обратно недружественную валюту, платя повышенные комиссии? Или будете инвестировать в рублёвые инструменты, хотя это не входило в ваши планы? Не проще ли инвестировать не в квазивалютные, а в валютные инструменты? Даже сейчас это вполне себе можно делать. Можно купить недвижимость за рубежом, можно в дружественной юрисдикции открыть банковский/брокерский счёт и торговать там. Есть различные варианты.

✅ Далее, для тех, кто инвестирует именно в рублях. А с чего вы, друзья, взяли, что привязка к валюте – это плюс? В истории России было (и будет!) много периодов укрепления рубля. А это значит, что купленные вами сегодня бумаги могут стать убыточными. Кроме того, новые санкции могут привести к разрыву между расчётным курсом валют (по которому будет поступать доход от облигаций) и реальным курсом (по которому можно проводить операции с долларом). Да и вообще, для замещающих облигаций не работает одно из главных преимуществ обычных облигаций – прогнозируемый доход. А наличии такого дохода для многих это основная причина инвестирования в облигации.

✅ Выбора замещающих облигаций сейчас практически нет. Да, на Мосбирже торгуется 32 выпуска. Но 21 из них приходится на Газпром, а 4 на Лукойл. Верите в эти компании и ослабление рубля? Так купите их акции. Это компании-экспортёры, которые при ослаблении рубля увеличат свою выручку, а значит и будущие дивидендные выплаты.

Итак, у нас снова два простых и понятных ответа. В прикреплённом голосовании можете помочь мне выбрать более правильный. И помните, истина здесь не валялась всегда посередине.

😉 Всем удачных выходных!

#Просто