Более красивого природного места (созданного именно природой, а не руками человека в дорогих поселках) я еще не встречал!😍

Такой вид на реку!
Огромный участок - 25 соток, прямо до самого берега реки!
А интерьер какой замечательный!
Всё в нём продумано до мелочей!

Да еще и дом за последние пол года упал в цене почти в два раза!😱


Мне самому поначалу было трудно удержаться от восторженных слов! 👍

Пока не начал обследовать и детально во всем разбираться…

Подробности в видео.
Приятного просмотра!🚀

Этот каркасный дом 130м2 построил застройщик на продажу.

Дверь на холодный чердак сделал во фронтоне, естественно - без лестницы🪜

По дому я нашел более 20 замечаний, а потом поставил свою лестницу и залез на холодный чердак.

Что там увидел - в видео.
Приятного просмотра.

P.S.: кроме составленного перечня замечаний в виде дефектной ведомости и получения скидки от застройщика для моего Заказчика, своевременно предотвратил цепочку проблем и разрушений на холодном чердаке, и уберег от незаметных скрытых от глаз фатальных последствий.

Ведь какому покупателю хочется лазить по чердакам, рвать красивую одежду, загонять занозы и дышать частицами минваты?😊

Сегодня при обследовании дома перед покупкой увидел такое решение по ремонту сифона под умывальником в санузле.

Самое смешное - работает! 😁

Дом на продажу от застройщика с опытом работы более 20 лет.

В процессе обследования было выявлено более 50 замечаний.

Самые интересные постарался вместить в этом коротком видео.

Приятного просмотра!

Есть такая категория риелторов, которая в своем привычном поведении и нахваливании объекта не может разделить кто перед ними стоит: обычный рядовой покупатель (которому они привыкли вешать лапшу на уши) или инженер по обследованию недвижимости.

Часто сталкиваюсь с тем, что риелторы действуют как неопытные заносчивые продавцы и несут такую ахинею, пытаясь убедить всех вокруг в исключительности объекта, выражая в слух своё «экспертное мнение»…

И рассказывают всё в таких сказочных подробностях и деталях, как на этом объекте, что «потолок натяжной, ремонт премиальный…», когда без сомнения с первого взгляда понятно, что потолок ПОДВЕСНОЙ из ГКЛ, про качество монтажа молчу…

Думаю, что лучше обходить стороной таких профессиональных «продаванов» при продаже своей недвижимости. И уж точно не слушать - при покупке чужой.

Всем отличного настроения и приятного просмотра!😊👍

Флиппинг в недвижимости — это стратегия инвестирования, при которой инвестор покупает объект по низкой цене, проводит в нём ремонтные работы и перепродает по более высокой стоимости.

Слово происходит от английского to flip — «переворачивать» или «быстро что-то менять». 

Итак, ключевое здесь – быстро.

Те люди, которые сталкивались со строительством или ремонтом и имеют такой личный опыт - знают, что быстро и качественно бывает только дорого.

А когда в дело вмешивается коммерческий интерес,
то часто «флипперы» склонны в упор не замечать, игнорировать и даже маскировать перед продажей проблемы капитального характера.

На этом объекте было выявлено 60 замечаний и про самые интересные вы узнаете в этом видео.

Приятного просмотра!

P.S.: рекомендую всем будущим покупателям насторожиться, если услышите модное слово «Флиппинг» от продавца😊

Новый дом площадью - под 300м2, стоимостью - под 60 млн р.

«Представитель» мне сразу заявил: дома строим 25 лет! Делаем для людей.

Вы знаете, первое впечатление перед началом обследования у меня было такое: мне захотелось поверить, что вот он - достойный дом на хорошем участке за свои деньги.

А потом я просто начал последовательно выполнять свою работу.

Потратил на обследование около 4-х часов.

Думаете, в этом ценовом сегменте вас не ждут сюрпризы?😊

Подробности в видео.
Приятного просмотра!👍

Недавно обследовал дом более 300м2 перед покупкой в Москве и увидел такое творчество:

через ригель, который должен воспринимать нагрузку от плиты межэтажного перекрытия и перераспределять ее на несущие стены, насквозь проходит труба канализации 110 мм.🤦🏻‍♂️

Все было красиво спрятано от лишних глаз в ГКЛ-короб😊

Пришлось попросить показать содержимое.

Вот такие творческие достижения бывают, когда дом строит опытный прораб, которому проект не нужен.

А потом сквозные трещины через углы в несущих стенах называют штукатурными…

Всем добрый день!😊

Хочу с вами поделиться своими мыслями насчёт приобретения дома на вторичном рынке в последнем месяце уходящего года.

По своей деятельности мне регулярно приходится общаться с продавцами, покупателями и риелторами.

И в результате анализа обратной связи от них я наблюдаю выгодное окно для покупателей.

И вот почему:

1. Дело Ларисы Долиной, в которой покупатель потерял деньги и не нашел объективной защиты в суде - очевидно затормозило многих, кто хотел бы приобрести готовый дом.

Никто не хочет рисковать своими большими деньгами на фоне активизировавшихся мошенников.

Кстати, по моим наблюдениям, большая часть домов обычно продается именно людьми пенсионного возраста (обычно потому что у них нет сил и средств продолжать их эксплуатацию).

Поэтому данная ситуация не могла не отразиться на рынке.

Я думаю, что все здравомыслящие люди понимают, что эта ситуация не навсегда и подавляющая часть продавцов - не мошенники.

Поэтому когда общественная эмоциональность стихнет или вопрос будет решен по справедливости - хлынет волна покупателей, которая массово будет стремиться реализовать отложенную идею покупки, что вызовет дополнительный рост цен.

2. Мотивация продавцов: многие реально хотят закрыть сделки до Нового года, понимают сложности реализации в текущих условиях - и предлагают весомые скидки, о которых даже не готовы были думать ранее (сразу в объявлениях, еще до момента торга с реальным покупателем).

3. Сезонный фактор: снижение активности и конкуренции среди покупателей.

4. Вклады: у многих потенциальных покупателей деньги продолжают лежать на еще пока выгодных вкладах.

Но уже всем очевидно, что скоро интерес населения ко вкладам будет ослабевать (по причине уменьшения %).

И по моему мнению, люди начнут более активно выводить деньги из вкладов весной-летом 2026г - в недвижимость.

5. Лучшие возможности для обследования перед покупкой технического состояния дома - именно зимой!

Всё дело в том, что зимой появляется перепад температуры внутри и снаружи дома, что помогает выявить тепловизором мостики холода и места промерзания, конденсат в стеновых конструкциях, на холодном чердаке, мокрую теплоизоляцию, плесень, продувание, а также проблемы с подтоплением участка.


Вывод: как вы видите, сейчас существуют реальные причины для снижения цен на дома вторичного рынка.

А как оценить эти риски?

Всё просто: кто сможет победить свои эмоции и собрать вокруг себя хорошую команду профессионалов для проверки юридической и технической сторон вопроса - сможет приобрести дом выгодно.

И возможно даже встретить в нем Новый год!


А как думаете вы?
Лучше подождать весну?😊

Холодный чердак.

Отборные замечания по стропильной системе бани на объекте стоимостью под 60 млн.

Приятного просмотра!

Давно не публиковал новые видео.
Но контент накопился, начинаю исправляться😊

В доме от застройщика отсутствует лючок выхода на холодный чердак.

И как это обычно бывает, из-за совокупности ошибок монтажа кровельной системы, теплоизоляции перекрытия и пароизоляционной пленки:

утеплитель из-за конденсата начинает локально мокнуть уже в первую зиму, а деревянные балки перекрытия покрываются пушистой плесенью с последующим развитием процесса гниения.

Застройщики могут сколько угодно рассуждать и убеждать своих доверчивых покупателей в том, что люк выхода на холодный чердак совсем не обязательная опция (портит внешний вид потолка и т.д…😊), но с таким результатом тепловизионного осмотра спорить сложно.

Вот отчет «с полей» по погоде: посмотрел на окна через тепловизор и почувствовал себя полярником🥶.

Контур светится синим, в некоторых местах температура как на улице — классическое промерзание монтажных швов.

Почему ваше окно превратилось в портал в Сибирь?

1. «Эконом-пена»: Монтажники явно играли в игру «растяни один баллон на весь этаж». В итоге в швах не утеплитель, а пустоты и надежды на авось.
2. Эффект губки: Забыли про пароизоляцию типа СТИЗ «Б». Пена напиталась влагой изнутри, замерзла и перестала быть теплоизолятором. Теперь это просто дорогой кусок льда.
3. Геометрия Шрёдингера: Окно поставили либо слишком глубоко, либо слишком близко к улице, выгнав точку росы прямо вам на подоконник.
4. Пенный автозагар: не обработали монтажный шов снаружи герметиком типа СТИЗ «А». Пена выгорела под воздействием ультрафиолетовых лучей, разрушилась и потеряла свои теплоизоляционные свойства.


Вердикт:
Виноват не профиль и не стеклопакет. Виноваты руки, которые превратили монтажный шов в решето и отсутствие квалифицированного контроля.

Что делать? Вскрывать, вычищать «труху» и переделывать по ГОСТу, пока не выросла плесень и не вся штукатурка отвалилась на откосах, а счета за отопление не превысили стоимость самого дома (утрирую, но для отапливающихся электричеством - актуально).

Окна должны держать тепло, а не работать кондиционером в режиме «зима».

Что думаете? Сталкивались с «синими» окнами или у вас дома Ташкент?

Ваш холодный чердак должен быть сухим и проветриваемым, а не рассадником плесени и льда!

В этом ролике я покажу, как обычные строительные недочеты превращают ваш чердак в персональную Антарктиду с плесенью-мутантом!🥶

Смотрите видео, чтобы увидеть эти ошибки «в лицо»!

Зимняя сказка с запахом метана: почему газ «бежит» именно в мороз?

Приезжаю на обследование дома в –20°C. Красота: сугробы, иней... Достаю газоанализатор, подхожу к счетчику на фасаде, а прибор начинает орать так, будто мы на Байконуре за секунду до старта🚀.

Утечка газа прямо в узле монтажа. Присутствующие в шоке: «Так оно же на улице, выветрится!»

Ну да, выветрится. Вместе с вашим бюджетом на отопление (про искру молчу).

Спойлер: зима — лучший друг утечек и худший враг прокладок.

Почему уличные узлы «сдаются» именно сейчас?
1. Физика 6 класса: Металл на морозе сжимается. Соединение, которое было плотным в сентябре, в январе дает слабину. Миллиметр зазора — и газ пошел гулять.
2. Эффект «пластилина»: Резиновые уплотнители на морозе превращаются в твердый пластик. Они теряют эластичность и перестают держать давление.
3. «Дрожащие руки»: Если монтаж делали в спешке в холодное время, велик шанс, что мастер просто не дотянул гайку, мечтая быстрее уйти в тепло пить чай.

В чем подвох зимой?
На морозе ваше обоняние работает хуже, а газ быстро уносится ледяным ветром. Вы можете не чувствовать запаха «тухлых яиц», пока счетчик наматывает вам долги.

Вердикт:
Без газоанализатора зимой есть риск не заметить утечку. Если счетчик на улице, проверьте его сейчас. И если он «сипит» или пахнет — вызывайте аварийку, не ждите весны.

А ваш счетчик «молчит» или уже начал подтравливать на морозе?

Зафиксировал проблему протечки «в действии» при обследовании дома от застройщика перед покупкой.

Я думаю, что долго не стоит объяснять, что когда капает вода в электрощит – это ни к чему хорошему не приведёт…

Также я думаю, что каждый поймёт, что если вода капает в деревянное перекрытие, то перспектива с развитием плесени и гниения балок - вполне себе понятная.

Я бы хотел заострить ваше внимание на часто повторяющейся комплексной ошибке, связанной с некачественной работой сантехника и целенаправленной экономией на «страховочных» мероприятиях застройщиком.

Важно, чтобы под ванной выполнялось проектное решение по устройству гидроизоляции с соблюдением технологии производства работ.
Например, применение обмазочной гидроизоляции Knauf-Флэхендихт с проклейкой примыкания поверхностей специальной гидроизоляционной лентой Knauf-Флэхендихтбанд.

На сегодняшний день нет никакого здравого смысла экономить на установке системы защиты от протечек с датчиками (типа Neptun), стоимость которой: 15-30т.

Но в домах, построенных на продажу, особенно в низкоценовом сегменте, этих мероприятий часто не делают даже тогда, когда санузел второго этажа находится практически прямо над электрощитом.

Нужно помнить о том, что даже если сантехник хорошо выполнил свою работу, и на момент покупки протечек нет, то у каждого сифона есть свой срок службы.

И хорошо бы потом узнать о его истечении не через капель в электрощите, плесени под ванной и подгнившим балкам…

Приятного просмотра!

🕵️‍♂️ Весна покажет, кто где… накосячил! Или почему сейчас самое время проверять дом перед покупкой.

Привет, друзья! 👋 Снега в этом году насыпало действительно много и он уже потихоньку сходит. А вместе с ним, как по волшебству, начинают проявляться «сюрпризы», которые заботливые продавцы так старательно прятали всю зиму. 🤫

Сейчас начинается ценное время для обследования дома перед покупкой. Почему?

Весна для обследования домов — это «сезон откровений». Если зимой дом может казаться уютной крепостью, а летом — райским уголком, то весна — это честный период, когда дом показывает практически все свои генетические дефекты.

Вот расширенный список выгод и конкретных «болей», которые можно выявить именно сейчас:

1. Тест на «подводную лодку» (Фундамент: цокольный этаж и подвал).
Весна — время самого высокого уровня грунтовых вод.
• В чем выгода: при активном таянии снега можно увидеть реальную работу (или отсутствие) гидроизоляции фундамента. Если в подвале или цоколе сухо «в пик паводка», значит гидроизоляционная система действительно герметична. Если есть хоть пара капель — это повод для торга на сотни тысяч рублей или отказа от сделки.

2. Проверка дождевой канализации и дренажной системы «в деле».
Летом в лучшем случае вы видите просто красивые трубы и решетки. Весной вы видите, работают ли они.
• В чем выгода: вы поймете, не превратится ли участок в болото. Если вода стоит лужами и не уходит — значит, ливневка забита или сделана с контруклоном. Переделка ландшафтного дренажа — одна из самых дорогих скрытых затрат.

3. Испытание кровли «медленным таянием».
Дождь быстро стекает, а тающий снег — это коварная субстанция. Он замерзает в желобах, образует ледяные пробки и заставляет воду течь «вверх» в подкровельные слои.
• В чем выгода: весной вылезают протечки, которые не видны даже в ливень. Становятся видны все повреждения черепицы, водостоков, состояние ендов и примыканий к трубам. А если где-то есть подтеки — они дадут о себе знать сырыми пятнами на потолке.

4. Детектор «морозного пучения».
Когда грунт оттаивает, он начинает «гулять».
• В чем выгода: Именно сейчас проявляются трещины в стенах и фундаменте, которые «схлопнутся» к лету. Если двери начали заклинивать, а окна открываются с трудом — значит, скорее всего, фундамент живет своей жизнью, отдельной от дома.

5. Мостики холода + сырость = грибок.
Весной разница температур внутри и снаружи дома всё еще велика, но влажность на улице зашкаливает.
• В чем выгода: это идеальное время для поиска начинающейся плесени за шкафами или в углах. В сухой летний период продавцы обычно закрашивают эти места, а весной «цветение» скрыть сложнее всего.

6. Дороги и доступность (Инфраструктурный аудит).
• В чем выгода: вы увидите истинное лицо поселковых дорог. Если «отличный асфальт» из объявления скрыт под 20-сантиметровым слоем липкой каши, через которую проедет только трактор — это важный фактор для принятия решения.

7. ✅Сохраняется всё ещё привлекательная стоимость большинства объектов.
• В чем выгода: спрос на покупку сезонных дач и круглогодичных домов еще не успел массово «подскочить» и большинство ждут мая: солнышко, зеленая травка, цветочки…
Но вместе с этой красотой традиционно округляются и цены на недвижимость.


Конец зимы/весна — это время срывания масок.
Хотите знать правду о доме - смотрите на него сейчас!

А травку🌾 и цветочки🌼 увидите уже в статусе спокойного собственника!😊

Иногда заказчику, под валом финансовых расходов в процессе строительства дома начинает уж очень хотеться ну, хоть где-нибудь сэкономить.

💯Тут как тут появляется
«супер-предложение!»
(бывает даже по рекомендациям)
от которого трудно отказаться…

Включите ему это видео, начинайте собирать вещи и больше ни слова😊

Тот момент, когда в новом доме за 28 млн еще никто не жил, а с балкона уже «побежало».

И снова «отличилось» морозное пучение…

Когда застройщик строит по наитию и продает полуфабрикат - морозное пучение будет «отличаться» каждый год, увеличивая масштаб разрушений.

Когда застройщик старается сэкономить на всём, дополняя то, что он и так работает в эконом-сегменте, и ключевым для будущего покупателя (в ипотеку) при принятии решения о покупке дома будет – низкая цена, то замечания при обследовании такого дома перед покупкой обнаруживаются практически везде.

И, к сожалению, так получается, что во время обследования большинство замечаний застройщик отрицает и говорит, что всё нормально, убеждая покупателей в неоспоримом качестве, проверенным десятилетиями.

На видео - холодный чердак, на который я попал, потому что застройщик после обследования интересующего дома с уверенностью предложил выбрать любой другой дом в посёлке, который эксплуатируется уже не первую зиму – и убедиться, что на чердаке все сделано качественно.

Залез, посмотрел на эту картину (кроме плесени там и по стропильной системе вопросы)…

А потом подумал, как ему удается продавать такие дома?! Домов построено и продано действительно много (считать лучше десятками).

И в ходе общения выяснилось, что риелтор, который занимается продажей домов, обещает покупателям невыполнимую пятилетнюю гарантию.
Даже застройщик удивился «этой новости» и прямо на объекте сразу сказал, что никакую гарантию он выполнять не будет!

Сам застройщик рассказывает о том, что качество домов класное и строит он их уже больше 20 лет.

В общем - классика жанра, не единичный случай. Этот сегмент строительства коллеги не зря называют «треш-эконом сегментом», но большинство людей верят этим лозунгам и покупают такие дома без никаких проверок…

Иногда, я бы сказал - редко, ко мне обращаются с просьбой проверить дом после покупки.

Это уже имеет не такой важный смысл, как проверка дома перед покупкой, но может хотя бы отрезвить понимание того, что приобретено и помочь решить, что с этим делать дальше.

Всем хорошего дня!☀️