Не смог остаться в стороне от серии постов Александра Курникова, и добавлю к его наблюдениям немного своего анализа. Вот несколько ключевых моментов, требующих внимания:

1️⃣ Персонал!
Эффективность структуры организации может значительно увеличиться при правильном подходе к найму персонала. Если региональный застройщик сможет привлечь местных специалистов высокого класса, предоставив им достаточную свободу и время для проявления талантов, это может стать решающим фактором для успеха. Важно, чтобы эти «звёздные сотрудники» не ограничивались рамками устоявшейся субкультуры и могли полноценно реализовать свой потенциал.

2️⃣ Выбор локаций!
Взгляд на столичный рынок у региональных застройщиков зачастую искажён. Москва — город с несколькими центрами (исторический, деловой, финансовый, IT-центр, студенческий), которые не совпадают географически и каждый из которых имеет свою специфику. Это приводит к ошибкам, аналогичным тем, что совершают иногородние дольщики: они не учитывают реальное географическое расположение и транспортную доступность районов, что в итоге снижает интерес к локациям у целевой аудитории. Региональные покупатели дольщики и даже застройщики часто осознают это только после сделки.

3️⃣ Несовпадение целевой аудитории (ЦА) и Локации.
Региональные застройщики могли бы реализовать ресурс лояльной их бренду целевой аудитории из "домашнего" региона. Локации, которые у них есть дольщики из региона часто даже не рассматривают, опять же из-за непонимания географии столицы. В итоге, лояльная ЦА, не готова выкупать доставшуюся Локацию.

Две последние проблемы могли бы быть решены качественным Маркетингом (об этом Александр обещал в следующей теме). Но получив 2-3 слабых исследования за внушительные средства, дирекция часто разочаровывается и пытается реализовать эту функцию собственными средствами.

🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...

Почему мотоместа в подземном паркинге никогда не будут пользоваться большими спросом?

Красивый 🏍 идеально вписывается в интерьер комнаты, особенно спорт!
Продуктологам на заметку, фото в комментариях👇.

🅿️ Скучное объяснение: на одном м/м 5.3*2.5 прекрасно умещается и внедорожник и мотоцикл. Фото там же

✌️! тем, кто участвовал в Мотопараде! Поздравляю с открытием сезона!

Непонятные решения от застройщиков: как отличить "Комфорт плюс" от "Бизнес-лайт" или "Бизнес-минуса"?
Коллеги упрекают, за отсутствие примеров, исправляюсь:

Часть #️⃣ (без номера) Вымышленный собирательный пример.

🏢 Гипотетически представим ЖК в несколько кварталов, с ростом цены от первого котлована к последним ключам. И, когда никакими доводами финальную цену уже не обосновать, последняя очередь понятно становится классом выше предыдущих.
Итак схема:

📏 Увеличивается высота потолка по сравнению с предыдущими очередями.

🪟 Увеличивается площадь окон, а т.к. 1м² пластикового окна стоит +/- столько же или даже меньше 1м² вентфасада, то и себестоимость СМР в бюджете (а получается так, потому, что в цену НВФ неизбежно попадут примыкания с отсечками и углами, очень существенно удорожающие этот фасад по сравнению с плоской стеной).

🐩 На 1 этаже делается большой холл с лапомойкой (по последним исследованиям Пряжникова она почти никак на продажи не влияет, но в рекламе звучит хорошо).

🚪 Увеличивается комнатность квартир, и уменьшается их число на этаже, снижается этажность и, сокращая число и скорость лифтов, роняется их цена.

🪄И в результате происходит чудо: при повышении класса, себестоимость 1 м² уменьшается! Хотя здесь как раз ничего удивительного: меньше лифтов, меньше санзулов, меньше вентшахт, больше % выхода м².
Маркетинг рекламирует что это все для привилегированных жильцов. А на самом деле на этом участке этажность уже не поднять из-за инсоляции окружения. Детсад-то на генплане отодвинули подальше от первых котлованов.

🧽Полируются эти решения тем, что упрощается конструкция фасадов, внешний вид компенсируется вставками «благородных» и натуральных материалов, с сокращением бюджета. В финале идет тендер на алюминиевые окна +/- по цене пластика, чем окончательно закрепляет за последним кварталом премиальный статус. Подрядчиков, которые уже работают на площадке держат и никуда не отпускают. Они ведь уже нахватали штрафов, наконец разобрались в РД и знают придирки технадзора. Бонусом этого возрастает качество.

Самое интересное в этом самообмане то, что покупатели всё прекрасно понимают, и не питают никаких иллюзий, что покупают премиум. Для них это не первая недвижимость и они прекрасно разбираются.
Они осмысленно покупают именно то, что им нужно: понятные сроки, исправленные ошибки первых этапов, понятный проект, подрядчика, отсутствие стройки во дворе и раскрученную Локацию!

Часть 1️⃣. Планировки.
Часть 2️⃣. Электроснабжение.
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
Часть 4️⃣. Водоснабжение.
Часть 5️⃣. Лифты.
Часть 6️⃣. Кондиционирование.
Часть #️⃣ Вымышленный пример.

🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...

Непонятные решения от застройщиков: как отличить "Комфорт плюс" от "Бизнес-лайт" или "Бизнес-минуса"?
Часть 5️⃣. Лифты.

🛗 Критерии: отделка кабины, оборудование, автоматика.

⛓ На нашем рынке есть особенность: сравниваются лифты разных поколений. Отечественные лифты, как и автомобили ВАЗ/УАЗ, десятилетиями остаются неизменными. Импортный эконом по сравнению с отечественной базой воспринимается как «комфорт». А отечественные лифты с индивидуальной отделкой и мультимедиа с диодной подсветкой бизнес-классом только пытаются казаться.
Настоящий бизнес-класс – это современный силовой агрегат, высокоточная автоматика и дорогостоящая отделка.

⚡️ Автоматика, а не мультимедиа, определяет класс лифта. ЖК-экраны с рекламой, объявления этажей в динамиках и FaceID могут быть установлены на самые старые кабины.
Денис Игнатьев не только помог с этой публикацией, но и знает куда китайские лифты эконом-класса продаются у нас как комфорт благодаря тач-скринам, тихим дверям и золотым драконам в отделке. Современная автоматика включает на порядки больше датчиков, отслеживающих положение кабины, дверей, преграды в проёме и пассажиров в кабине, что повышает плавность хода, энергоэффективность и долговечность.

⚙️ Механика: лифты премиум или бизнес-класса имеют рессорную технологию. Кабина оснащена рамой с рессорами, что устраняет толчки при начале движения и торможении. Лебёдка на рессорной платформе в оголовке или машинном помещении минимизирует конструктивный шум. Независимые механические тормоза лебёдки, торможение на неподвижный ротор, точность остановки +/- 5 мм и частотно-регулируемый привод дверей – это необходимый минимум для высокого класса.

⚖️ Запас по грузоподъёмности на дополнительную отделку - это камень, сталь, стекло, До 500кг в среднем, для лифта грузоподъёмностью 1600кг, и это никак не сказывается на движении кабины.

🔇 Премиальные лифты имеют как правило очень хорошие бесшумные двери.

🎨 Материалы отделки бизнес класса – толстые (от 1,2 мм) листы брашированной или полированной нержавеющей стали, натуральный камень, твёрдые породы дерева. Нижний сегмент – окрашенная оцинковка (тонкая и иногда продавливающиеся от нажатия рукой), оклейка плёнкой и пластик.

В продолжение статьи, как самому понять состояние механизма лифта -на дзен 🔗.

Часть 1️⃣. Планировки.
Часть 2️⃣. Электроснабжение.
Часть 3️⃣. Светопрозрачные конструкции (СПК).
Часть 4️⃣. Водоснабжение.
Часть 5️⃣. Лифты.
Часть 6️⃣. Кондиционирование.
Часть #️⃣ Вымышленный пример.

🔗 Подписаться на канал
🔗 Лонгриды в дзен...

Те кто поняли посмеялись, но очень много тех кто не поняли и прошли мимо.
Минут 10 объяснял коллегам, что красивый и новый ремонт не повышает цену квартиры. Т.к. каждый из них в свою вложил от 1,5 до 4 млн. И осознать, что эти деньги улетели на воздух нужна смелость.

P.S.
Дошло только когда перевёл на автомобили: никакая акустика Bose, Шумка, Гидруха и Мишковская резина не добавляет цены на авито.
Цену автомобилю определяет год и марка, а недвижимости ЛОКАЦИЯ.
Погрустнели, пошли работать.

— 🎬 Давай снимем продолжение "Дня выборов" и "Дня радио" — "ДЕНЬ СТРОИТЕЛЯ"!?

— То есть?!
— А Покажем, как девелоперы проходят стадии принятия неизбежных новых правил:

🙈 Отрицание: "Ха! Да мы эти 28 ток-так... через негоску!"
😡 Гнев: "Вы трое уволены, это ГИПа не найти, а директоров и BIMщиков как воды в паркинге!"
🤡 Торг: "Ну ок, никто ж не против, только давайте послезавтра, а то мы уже сваи залили."
🤧 Депрессия: "18..-ть%?! А чё не 21 сразу, ну так, чтобы понятно было, в каком очке♠️ все оказались."

— А что финале?
💊 Принятие!: "Дорогие родители, поздравляем, с закрытием автокредита! И пока вы выбираете школу, вспомните про маткапитал. Успейте в последний вагон льготной ипотеки! Машина вам больше не понадобится, школа во дворе, а метро 🚇 уже в новой Москве."

Сергей не прав только в одном: к этому спектаклю привыкли не только отделы продаж Застройщика, а вообще все, кто хоть как-то задействован в этой сцене. Архитекторы с насмотренностью уровня "а я так вижу", которые проектируют по принципу "мне нравится", при этом их опыт жизни в силу возраста ограничивается скромными 1-2 комнатами, и они, понятия не имеют, как выкручивается семья из 4 и более человек в реальных условиях. Отделы маркетинга, выпячивающие в рекламе такие "суперважные" УТП, как террасы, думая, что это главная мечта всех покупателей. Да и в целом принять идею, что строитель не просто "дома строит", а пытается решить реальные проблемы покупателей, – это как сломать картину мира. При том, что голова забита рутиной и текущими задачами.

Высокий ключ с нами очевидно надолго, красный банк уже закладывает >18% по вкладам на 3 года.
Если кто недосчитал финмодель и собирался это делать на выходных, поздравляю, у вас будет выходной ибо всё равно в корзину.
С замиранием сердца ждем 13.09

UPD.
И точно всё в корзину было.👋

Ставки рефинансирования с 92 по 96 гг.
...Для тех кому 18-20% это выше уже некуда, и кто видел чёрно-белое ТВ только в музее.
Спокойной ночи.

С 18-20% ключём в финансах, в отличие финмодели математики уже не будет. Будет сплошная волатильность (метания из горячего в холодный): в темпах и планах продаж, в цене материалов и работ, в невозможности спрогнозировать поступления по ПФ, рекламных бюджетах и непредвиденных.
Поэтому длинные проекты будут проигрывать. Если свои риски ещё можно как-то просчитать, то упавшего поставщика, генподрядчика или сворачивание части целевой аудитории не спрогнозируешь и не уловишь.

Выживут и выиграют лишь самые быстрые и те, кто сможет делить пироги на сектора с ясным обозримым близким вводом и раскрытием эскроу.

Ну да конечно, на Самолёт, который про🤬...пускает сдачи домов и 7,9 миллиардов за просрочки платит (это официально по МСФО), мы не смотрим, а вот ПИК у которого таких выплат за просрочки в отчётности нет, выручка раза в два выше ... стагнирует.
Особенно удручающе на этом фоне выглядят торги акциями наших монстров застройщиков: +/- 300 млн ₽ в день, на фоне десятков миллиардов у банков и нефтяников.

Корпоративный карго-культ.

Часто наблюдаю одну живучую корпоративную привычку коллег, связанную не с работой, а с имитацией её внешних признаков, когда молодые косплеят старших, не понимая ни сути, ни уместности, ни последствий. Когда вместо простого ответа по телефону, что расчётом занимается Сидоров и он обещал послезавтра, приходит стандартное: «материал передан глав.спецу, ждите». При этом ответ «пока не в курсе, дай 10 минут узнаю», чаще всего допустим. Забавно, но многие думают, что такая фраза остановит от выяснений: какая фамилия у «глав.спеца» и когда ожидается результат.

Для собеседника такое поведение считывается на уровне инстинктов: его не считают достойным прямого и предметного ответа

В прямом личном общении служебная расплывчатость перестаёт быть нейтральной формой речи и начинает восприниматься как неуважение. В итоге подставляют и себя, и Сидорова, а в запущенных случаях, или при низкой культурной планке спрашивающего, ещё и своего руководителя.

У этого ритуала, конечно, есть происхождение. На ОЧНЫХ ОБЩИХ совещаниях, подобные конструкции нужны не для ясности, а для выживания: не пообещать лишнего за уважаемого коллегу, прикрыть ... спину, отсидеться и перенести содержательный разговор во встречу с глазу на глаз, или решить вопрос быстро и без бюрократии. Но зачем нести это в очный или телефонный разговор, где от тебя требуется не поза, а конкретика? Вопрос риторический.
Красивые пустые фразы для спрашивающего – это маркер: с таким человеком общаться бесполезно. Дальше начинается обычная картина: мучительное молчание, уклонение и внезапная потребность “вернуться с уточнением”.

📈 На выходных, слушая обзор по недвижимости, поймал себя на мысли, рост цен на квартиры перед открытием метро — как акции перед дивидендами. На ожиданиях за 1-3 года цены взлетают, а в день открытия — сюрприз, всё на месте или даже чуть коррекция вниз.

И это не только про метро. Ожидания работают и тут:

🚉 Скоростные магистрали, линии МЦД, речные остановки — следим за "синичками-трамвайчиками".

🏰 Огромные ТЦ, бизнес-парки, развлекательные комплексы — взвинчивают цены вокруг, но после открытия эйфория быстро улетучивается.

🏬 И самое интересное (привет, КРТ!): перевод земель из промзоны в жилую или офисную. Жилой квартал среди заводов сегодня — гениальное решение для сдачи жилья в офисном районе завтра.

P.S.
🚇 Вспомнил, как лет 5-6 назад слышал от китайских метростроителей как город зарабатывает на росте цен земли благодаря прокладке метро и железных дорог. Теперь вопрос "Зачем тянуть ветку в картофельные поля?!" уже не кажется таким странным. Строить рельсы в чистом поле — не ошибка, а хитрый инвестиционный план по повышению доходов города.

То о чём Сергей писал нам в маркетинговом исследовании для подготовки ТЗ на ЖК ещё 5 лет назад, начало доходить и до ЛОМов

...По итогам опроса жильцов ...4) На модных детских площадках (веревочная конструкция, необычная горка) были в основном жители других домов. Сами жители комплекса гуляли на обычных: песочница, скамейки, где для детей установлен более привычный формат игровых зон. Экзотические площадки быстро приедаются и дети ходят играть на классические детские площадки...

P.S. А ещё в усушечных трещинах (которые по ГОСТУ допускаются до 8 мм для бревен) прекрасно застревают детские пальцы и портится одежда - личный опыт.

Финиш не выглядит как падение. Он выглядит как «всё нормально»

Общался с бывшим коллегой, делюсь выжимками:

"Смотри, работаю 10 лет в отделе ПТО, на данный момент уже начальник отдела. Андрей, как думаешь, есть ли перспективы у этого отдела?"

Отдел? Серьёзно? Давай начистоту: ведь дело не в отделе, и твой вопрос — это уже не вопрос, а ответ, причём про тебя!

Когда человек с таким опытом начинает размышлять о перспективах отдела, это не про отдел. Это про твой личный потолок.
Карьерные перспективы? Может быть, но ты уже наверху. А дальше? Выбирай: или запасной аэродром, который только в мечтах (в корпорации твоё личное время сушат так, что и поспать не успеваешь), или штопор в финансовую бездну...

Квалификация, связи — всё это напускное, за годами работы скрывается тот самый старый страх — что делать дальше. Десять лет?! Да кому это теперь нужно? Разве что тебе, чтобы притупить подсознательный ужас: ведь понимаешь, что застрял. Мозги — ржавеют, энергия — испаряется, а вокруг молодые и голодные, готовые продаться вдвое дешевле ради твоего кресла...

! Задай себе вопрос: кто ты без своей визитки?

Давай насыплю конкретики: карьерные перспективы в теории есть. Но выше только руководство — технический директор (CTO) или директор по девелопменту (или исполнительный директор в подрядчике, CEO).

Чего тебе не хватает, чтобы пройти выше? Как минимум:
1. Опыт взаимодействия с экспертизой.
2. Умение управлять проектированием.
3. Контроль строительных подрядчиков.
4. Управление финансовыми потоками.

Всего этого нет в обычном ПТО и будет тормозить твой карьерный рост, даже если ты готов двигаться дальше. Причём даже если ты этим владеешь этими навыками, тебя всё равно оставят в стороне, так как нужны исключительно практические кейсы.

Опыт — пыль.

Успеваешь ли за цифровизацией? Готов ли к переменам? Изменения в законодательстве ускоряются по экспоненте, влияние цифровизации — неиллюзорная вероятность оказаться за бортом. ПТО — отдел, очень зависимый от изменений в нормативной базе, технологических инноваций, рыночных тенденций. Отчасти спасает, что у разных компаний разные требования к отделу и его руководителю. Где-то ещё прокатывает бумага (и там можно найти островок спокойствия), а где-то уже и ТехЗора недостаточно...

...Давай будем честны с собой, клеймо

"Сбитый лётчик" где-то рядом

и, если заранее не подготовился/не получилось/не успел/не повезло, то только отсутствие гордыни, умение: а) работать руками, б) не брезговать месить грязь в котловане, в) добивать зрение в экселе и автокаде и могут вывезти твой закат....

P.S. Позвонил двум коллегам с очень звучными должностями (директор по проектированию, директор направления), так вот один меньше чем полгода назад получил разряд сварщика, а это на руки минимум 200 k₽ сегодня, и с его удостоверением промальпа это безбедное существование с доходом не меньше, а то и больше чем на текущем месте, а второй занят получением аттестата от СРО оценщиков, предвидя бум оценки изъятых лотов и банкротств.

... не надо думать, что застройщик все решения сметой измеряет. В отличие от профильных специалистов он видит всю картину от прав на ЗУ до претензий жильцов. Моё сугубо личное мнение, что в обязательную практику продуктолога, конструктора, архитектора и инженера по сетям нужно включать стажировку в отделе продаж и в группе передаче ключей, это будет действительно ценное образование. К тому же, продавать себя и результат своего труда для навык полезный во все времена.

Французские балконы. Эконом вариант.
Интересно, как изменения в техплане и бти проводили?

Чего нет в ГПЗУ

При покупке участка (ЗУ) очень дотошно изучаются ГПЗУ (если уже есть, если нет: то ПЗЗ):
-ТЭП,
- ограничения,
- обременения,
...
в 57.3 ГрадК аж 20 разделов. И на эту тему есть гора литературы и обзоров.
Но никто не делится как искать и где читать то, чего в ГПЗУ НЕТ! А на ценность участка влияет, и иногда фатальным образом:
1. Изменения охранных зон в связи с реконструкцией сетей.
2. Частные (установленные судом или по договору) сервитуты.
3. Изношенные сети и ограниченно-работоспособные сооружения в зоне влияния будущего строительства.
4. Загрязнения требующие рекультивации.
5. "Клады" бывших собственников (цистерны с отработкой, снятые с учёта бомбоубежища, заглушённые коллекторы, фундаменты снесённых зданий)
6. СЗЗ в процессе их установления и от снесённых источников.
7. Археологические "находки"
8 . Экологические ограничения.

Несколько примеров позже.