🏛 Гротеск → селекция → нормализация
После отказа архитектурного муниципалитета и предложений вроде 'переработать", архбюро и заказчики вынуждены что-то переделывать и, по моему опыт,у изменения идут по пути "чуть-чуть" и "осторожно",
Есть исходный проект. Есть контекст. Есть страх сделать лишнее и приговорить к корзине сотни человеко-часов на уже подготовленный буклет, планировки, низко-высоко-полигоналки и пояснительные. В протоколе комитета нет чётких критериев что именно не так. Вдруг проблема не в контуре пятна здания и массинге, а лишь в цвете акцентов и форме наверший.
Поэтому появляется работа напильником по паровозу, чтобы получился истребитель.
Чуть-чуть меняем цвет.
Чуть-чуть добавляем рельеф.
Чуть-чуть двигаем микро-пластику.
Чуть-чуть играем материалами.
В итоге получается чуть-чуть лучше. А иногда просто чуть-чуть другое.
Только это не поиск идеи. Это косметика.
🧨 И вот здесь начинается самое интересное.
Я пошёл наоборот. Сначала нужно специально увести модель в гротеск.
❌ Не просить сразу финальный аккуратный рендер.
❌ Не пытаться с первого раза получить «строгую современную архитектуру».
❌ Не прекращать работу после очередного безопасного и безликого фасада.
Нужно заставить её выдать перебор. Сильный силуэт. Гипертрофированные элементы. Необычные фасадные приёмы. Новую пластику. Странные сочетания материалов. Почти карикатурные, но живые архитектурные идеи.
Да, часть результата будет дичью, и это нормально.
Потому что задача первого этапа не в том, чтобы получить финальный рендер.
🎯 Задача: выбить из модели новые ходы, которых нет в исходной архитектуре.
Только потом начинается взрослая работа. Берём из гротеска не всё подряд, а только живые элементы. И возвращаем их в реальный проект.
🧱 Успокаиваем форму. Возвращаем строгость. Сохраняем этажность. Сохраняем окна. Сохраняем посадку. Привязываем к окружению. Убираем декоративный мусор.
Не случайная красота от нейросети, и не опасливый штрих. где шаг право или влево очередной отказ. А управляемый поиск архитектурной идеи.
⚖️ Разница принципиальная!
Слабый пользователь просит AI: «Улучши решение, сделай современнее или ярче».
Опытный ставит задачу:
«Придумай смело, вычурно, гротескно, карикатурно используй {стиль}. Покажи крайний вариант {примени к элементам ...}.
Лишнее отрежем. Ограничения сохраним. До применимого результата доведём».
🕹 AI-рендеринг - это не кнопка.
Это набор ползунков которые можно и нужно двигать, и чтобы прочувствовать их шаг и охват, нужно прощупать пределы в обе стороны, и в максимум, и в минимум.
После отказа архитектурного муниципалитета и предложений вроде 'переработать", архбюро и заказчики вынуждены что-то переделывать и, по моему опыт,у изменения идут по пути "чуть-чуть" и "осторожно",
Есть исходный проект. Есть контекст. Есть страх сделать лишнее и приговорить к корзине сотни человеко-часов на уже подготовленный буклет, планировки, низко-высоко-полигоналки и пояснительные. В протоколе комитета нет чётких критериев что именно не так. Вдруг проблема не в контуре пятна здания и массинге, а лишь в цвете акцентов и форме наверший.
Поэтому появляется работа напильником по паровозу, чтобы получился истребитель.
Лирическое отступление:
Продали чертежи истребителя.
Собрали по чертежам, а получился паровоз.
Разобрали, проверили комплектность, собрали заново, опять паровоз.
Написали претензию: мол, чертежи не те.
В ответ:
Чертежи правильные. Смотреть примечание внизу:
«После сборки доработать напильником до состояния истребителя».
Чуть-чуть меняем цвет.
Чуть-чуть добавляем рельеф.
Чуть-чуть двигаем микро-пластику.
Чуть-чуть играем материалами.
В итоге получается чуть-чуть лучше. А иногда просто чуть-чуть другое.
Только это не поиск идеи. Это косметика.
🧨 И вот здесь начинается самое интересное.
Я пошёл наоборот. Сначала нужно специально увести модель в гротеск.
❌ Не просить сразу финальный аккуратный рендер.
❌ Не пытаться с первого раза получить «строгую современную архитектуру».
❌ Не прекращать работу после очередного безопасного и безликого фасада.
Нужно заставить её выдать перебор. Сильный силуэт. Гипертрофированные элементы. Необычные фасадные приёмы. Новую пластику. Странные сочетания материалов. Почти карикатурные, но живые архитектурные идеи.
Да, часть результата будет дичью, и это нормально.
Потому что задача первого этапа не в том, чтобы получить финальный рендер.
🎯 Задача: выбить из модели новые ходы, которых нет в исходной архитектуре.
Только потом начинается взрослая работа. Берём из гротеска не всё подряд, а только живые элементы. И возвращаем их в реальный проект.
🧱 Успокаиваем форму. Возвращаем строгость. Сохраняем этажность. Сохраняем окна. Сохраняем посадку. Привязываем к окружению. Убираем декоративный мусор.
Не случайная красота от нейросети, и не опасливый штрих. где шаг право или влево очередной отказ. А управляемый поиск архитектурной идеи.
⚖️ Разница принципиальная!
Слабый пользователь просит AI: «Улучши решение, сделай современнее или ярче».
Опытный ставит задачу:
«Придумай смело, вычурно, гротескно, карикатурно используй {стиль}. Покажи крайний вариант {примени к элементам ...}.
Лишнее отрежем. Ограничения сохраним. До применимого результата доведём».
🕹 AI-рендеринг - это не кнопка.
Это набор ползунков которые можно и нужно двигать, и чтобы прочувствовать их шаг и охват, нужно прощупать пределы в обе стороны, и в максимум, и в минимум.
❤6🤔3🔥1
Ты станешь крайним не за свою ошибку.
Руководитель проекта становится крайним не за ошибки. А за последствия, за то, что риск был виден, иногда даже озвучен, но не стал решением, сроком и ответственным.
В девелоперском проекте инвестор тянет в доходность, РСО → в свои регламенты и сроки, власти → в согласования, продукт → в продаваемость, стройка и подрядчик → в свой фронт и акты
И если РП не собирает эти интересы в управляемую конструкцию, проект теряет деньги не “внезапно”, а как вода в котловане: сначала неподтверждённая вводная, потом изменение без фиксации, потом сорванный фронт, потом претензия, потом вопрос “кто это должен был увидеть?”.
ГПЗУ и геоподоснова не спасут, если труба лежит не там; портфолио бюро не спасёт, если проект делает другая команда; протокол не спасёт, если решение не попало в доп-соглашение и график.
Не надо верить в “как-нибудь согласуют”. РП нужен не для того, чтобы красиво обновлять статусы, а чтобы заранее понять, где проект начнёт терять срок, маржу и управляемость.
Собираю короткий летний интенсив "Утренний кофе с РП" по слепым зонам проекта: завтра дам формат и даты.
Руководитель проекта становится крайним не за ошибки. А за последствия, за то, что риск был виден, иногда даже озвучен, но не стал решением, сроком и ответственным.
В девелоперском проекте инвестор тянет в доходность, РСО → в свои регламенты и сроки, власти → в согласования, продукт → в продаваемость, стройка и подрядчик → в свой фронт и акты
И если РП не собирает эти интересы в управляемую конструкцию, проект теряет деньги не “внезапно”, а как вода в котловане: сначала неподтверждённая вводная, потом изменение без фиксации, потом сорванный фронт, потом претензия, потом вопрос “кто это должен был увидеть?”.
ГПЗУ и геоподоснова не спасут, если труба лежит не там; портфолио бюро не спасёт, если проект делает другая команда; протокол не спасёт, если решение не попало в доп-соглашение и график.
Не надо верить в “как-нибудь согласуют”. РП нужен не для того, чтобы красиво обновлять статусы, а чтобы заранее понять, где проект начнёт терять срок, маржу и управляемость.
Собираю короткий летний интенсив "Утренний кофе с РП" по слепым зонам проекта: завтра дам формат и даты.
👍15❤6
Архитектор, ГАП, ГИП и вообще любой специалист умеющий аргументированно и доступно отстоять свою точку зрения, не ссылаясь на "так вижу", "так сейчас принимают", "всегда так делали"и "по другому нельзя" всегда на вес золота.Заслуживает профессионального признания и уважения.
Как и обещал вчера Сергею в комментариях, делюсь промтом для сборки протоколов.
👇🏻
Как и обещал вчера Сергею в комментариях, делюсь промтом для сборки протоколов.
👇🏻
Промт для сборки протоколов.pdf
203 KB
В помощь при составлении протоколов, и чтобы слово было весомым ещё раз поделюсь инструментом. Пост годовалый, но сегодня он ещё более актуален:
Нет протокола — нет задачи.
Есть — нет оправданий
Новый промт в pdf, уже с адаптацией под новые LLM. Модели апреля 2026, которым теперь не нужно объяснять, что они секретари, менеджеры или управляющие проектными компаниями.
Лучшее использование выглядит так: в аккаунте, ИИ-чата сделать проект и положить текст промта в инструкции.
Нет протокола — нет задачи.
Есть — нет оправданий
Новый промт в pdf, уже с адаптацией под новые LLM. Модели апреля 2026, которым теперь не нужно объяснять, что они секретари, менеджеры или управляющие проектными компаниями.
Лучшее использование выглядит так: в аккаунте, ИИ-чата сделать проект и положить текст промта в инструкции.
🔥5
Формат «Утреннего кофе»
5 утренних встреч в Телемосте.
Начнём с 15.06, через день, по 20 минут перед работой
+ итоговая часовая с разбором кейсов.
Для тех, кто внутри и понимает: риск сам не превращается ни в решение, ни в срок, ни в ответственного.
Не больше 8 участников в группе.
День 1. Участок как чёрный ящик на любом этапе
Как найти ограничения, которых нет в красивом комплекте документов.
Результат: карта скрытых ограничений участка.
День 2. Подрядчик с опытом, но без команды
Как проверить, кто реально будет делать ПД, РД или СМР.
Результат: чек-лист фактической команды и ресурсов.
День 3. Решение, которое станет претензией
Как заранее увидеть будущий спор жильцов с УК и застройщиком, эксплуатации или подрядчика.
Результат: карта будущих претензий.
День 4. Изменение без фиксации
Как РП не стать крайним между ПД, РД, СМР, графиком и юристами.
Результат: механизм фиксации изменения.
День 5. Подрядчик видит только свою поляну.
Как собрать стыки между подрядчиками, проектированием и стройкой до того, как они станут переделками.
Результат: карта подрядных интерфейсов.
День 6. Итоги и разбор кейсов
Разбираем реальные ситуации участников по схеме: вводная → решение → риск → фиксация → следующий шаг.
Здесь не будет "про управление проектами вообще".
Это короткая проверка: где ваш проект уже теряет управляемость, но пока делает вид, что всё идёт по плану.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА УЧАСТИЕ
5 утренних встреч в Телемосте.
Начнём с 15.06, через день, по 20 минут перед работой
+ итоговая часовая с разбором кейсов.
Для тех, кто внутри и понимает: риск сам не превращается ни в решение, ни в срок, ни в ответственного.
Не больше 8 участников в группе.
Разбираем слепые зоны проекта на кейсах.
Без теоретических лекций, мотивационных лозунгов и слащавых презентаций.
На каждой встрече — одна слепая зона: неподтверждённые вводные, решения без владельца, проектная команда, будущие претензии, изменения без фиксации, стыки проектирования и стройки.
День 1. Участок как чёрный ящик на любом этапе
Как найти ограничения, которых нет в красивом комплекте документов.
Результат: карта скрытых ограничений участка.
День 2. Подрядчик с опытом, но без команды
Как проверить, кто реально будет делать ПД, РД или СМР.
Результат: чек-лист фактической команды и ресурсов.
День 3. Решение, которое станет претензией
Как заранее увидеть будущий спор жильцов с УК и застройщиком, эксплуатации или подрядчика.
Результат: карта будущих претензий.
День 4. Изменение без фиксации
Как РП не стать крайним между ПД, РД, СМР, графиком и юристами.
Результат: механизм фиксации изменения.
День 5. Подрядчик видит только свою поляну.
Как собрать стыки между подрядчиками, проектированием и стройкой до того, как они станут переделками.
Результат: карта подрядных интерфейсов.
День 6. Итоги и разбор кейсов
Разбираем реальные ситуации участников по схеме: вводная → решение → риск → фиксация → следующий шаг.
Здесь не будет "про управление проектами вообще".
Это короткая проверка: где ваш проект уже теряет управляемость, но пока делает вид, что всё идёт по плану.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА УЧАСТИЕ
👍6
В тему актуальной прямо сейчас неоклассики, чтобы мне опять не пересказывать:
Смотреть видео по ссылке: с 11:55
Смотреть видео по ссылке: с 11:55
.....финальный самобытный штрих в облик первой высотки внес лично отец народов. По известной легенде, проезжая мимо и возмутившись, Сталин предложил к уже построенному зданию приделать шпиль.
Немыслимая для инженеров и оскорбительная для архитекторов задача, конечно, не обсуждалась и была выполнена со всей поспешностью.
Следы этой поспешности видны по сей день. Шпиль на Смоленке бутафорский. Он сделан не из камня, а из жести. Иначе здание не выдержало бы его веса. Этот шпиль ржавеет и ежегодно красится. Но даже ради этой бутафории архитекторам Гюльфрейху и Минкусу пришлось поломать голову и не одно перекрытие.
....Минкус со слезами мне рассказывал на стройке, что они должны были моментально сделать этот шпиль. А так как это было уже все построено, то они пробивали пять этажей, чтобы пропустить опоры, чтобы закрепить этот дурацкий шпиль. Автор этого проекта Гильфрейх тогда обратился с просьбой к моему отцу, а он, соответственно, перед Хрущевым этот вопрос поставил, о снятии шпиля со здания на Смоленской площади.... Но, Хрущев отрицательно отнесся.
Он, конечно, очень, так сказать, тоже отрицательно относился к Сталину. И он сказал, что пусть останется память глупости Сталина
🔥2
🏛 ИИ в архитектуре - это не архитектор.
Вчера между делом поговорили про ИИ-рендеринг с Анной Шаленковой, основателем архбюро МАМ (ТОП по согласованиям архитектуры в Москве сегодня).
Прозвучала очень точная, и очень правильная мысль: ИИ хорошо работает не вместо архитектора, а после архитектора.
И вот здесь многие путают красивую картинку с архитектурой.
ИИ часто рисует убедительно. Иногда даже слишком. Проблема в том, что он легко выдаёт усреднённый продукт: смешал базу, сгладил углы, добавил эффектности - и вот уже на экране что-то впечатляющее. Но не обязательно имеющее отношение к месту, задаче, экономике, конструкции и дальнейшей проработке.
📐 Именно от человека здесь нужна насмотренность, понимание законов композиции, чувство масштаба.
Понимание, где красивый ритм фасада превращается в технический ад, а где эффектная пластика убивает инсоляцию, где «интересная деталь» потом не собирается, не обслуживается, не проходит по бюджету и не живёт в реальном проекте.
Вот именно здесь человек становится тем, кем и должен быть: не оператором промта, а автором архитектурного решения.
Тем, кто несёт ответственность за выданный результат.
В том, что принимать решение должен человек, я с Анной целиком и полностью согласен.
А вот с тезисом, что выдается неточный результат или «к промежуточному результату нельзя вернуться», я бы поспорил.
Я уверен «Можно». Но для этого с ИИ надо работать как с инструментом итерационной проработки.
🧩 Нужно усиливать отрицательный промт. Создавать ветки в чатах. Редактировать промт, на который уже получен ответ, и требовать от ИИ новый результат. Использовать маски. Давать одно и то же здание с разных ракурсов. Жёстко указывать, что является исходником, а что референсом.
Отдельно фиксировать, что нельзя менять: габариты, окна, посадку, основные плановые положения, высоту, конструктивную логику.
Так ИИ перестаёт быть генератором случайной красоты и становится инструментом.
...Он, кстати, часто себя так называет.
Вчера между делом поговорили про ИИ-рендеринг с Анной Шаленковой, основателем архбюро МАМ (ТОП по согласованиям архитектуры в Москве сегодня).
Прозвучала очень точная, и очень правильная мысль: ИИ хорошо работает не вместо архитектора, а после архитектора.
«…Когда уже есть болванка, композиция, направление, материал, ограничения и понятная задача, ИИ может быть полезен. Быстро проверить направление. Усилить подачу. Сделать конкурсный кадр. Доработать уже собранный рендер. Ускорить визуальный поиск.
Но это не то же самое, что проектное решение….»
И вот здесь многие путают красивую картинку с архитектурой.
ИИ часто рисует убедительно. Иногда даже слишком. Проблема в том, что он легко выдаёт усреднённый продукт: смешал базу, сгладил углы, добавил эффектности - и вот уже на экране что-то впечатляющее. Но не обязательно имеющее отношение к месту, задаче, экономике, конструкции и дальнейшей проработке.
📐 Именно от человека здесь нужна насмотренность, понимание законов композиции, чувство масштаба.
Понимание, где красивый ритм фасада превращается в технический ад, а где эффектная пластика убивает инсоляцию, где «интересная деталь» потом не собирается, не обслуживается, не проходит по бюджету и не живёт в реальном проекте.
Вот именно здесь человек становится тем, кем и должен быть: не оператором промта, а автором архитектурного решения.
Тем, кто несёт ответственность за выданный результат.
В том, что принимать решение должен человек, я с Анной целиком и полностью согласен.
А вот с тезисом, что выдается неточный результат или «к промежуточному результату нельзя вернуться», я бы поспорил.
Я уверен «Можно». Но для этого с ИИ надо работать как с инструментом итерационной проработки.
🧩 Нужно усиливать отрицательный промт. Создавать ветки в чатах. Редактировать промт, на который уже получен ответ, и требовать от ИИ новый результат. Использовать маски. Давать одно и то же здание с разных ракурсов. Жёстко указывать, что является исходником, а что референсом.
Отдельно фиксировать, что нельзя менять: габариты, окна, посадку, основные плановые положения, высоту, конструктивную логику.
Так ИИ перестаёт быть генератором случайной красоты и становится инструментом.
...Он, кстати, часто себя так называет.
💯4👍2
https://yandex.ru/video/touch/movies/entity?onto_id=enw78564891&from=video_main
В переводе с корейского можно переводить и как "искусство" и как "техника". И вот тут синоним прямо стал противоположен смыслу.
Внезапно , но это не сериал про идеального гения или супергероя в переговорах, а про управленческую реальность девелоперского бизнеса.
Про то, что переговоры начинаются сильно раньше чем заполняется прямоугольник встречи в Outlook: в структуре активов, долгах, слабых местах собственников, скрытых мотивах, политике внутри компании, страхах акционеров и в том, кто в какой момент может сорвать процесс.
Здесь переговоры показаны не как талант говорить, а как способность собрать картину мира: кто реально принимает решение, у кого болит, кто врёт, кто торгуется не за деньги, а за лицо, контроль, месть или безопасность.
И вот это редкость. Здесь хотя бы есть ощущение процесса: анализа, подготовки, давления, ошибок, ставок и последствий.
С моей профдеформацией сериал ставлю на уверенное второе место после «Помощника президента» из того, что можно глянуть человеку изнутри системы.
Конечно не идеал. Понятно, что местами наивно до банального и слишком разжёвывают. А тех кого назначили "плохими" тупят и грубят в угоду массовому зрителю, что прямо противоречит их способностям держать поляну. Но это тот редкий случай, когда смотришь и не хочется каждые пять минут выключить с мыслью: «кто это писал, он хоть одну встречу видел?!».
В переводе с корейского можно переводить и как "искусство" и как "техника". И вот тут синоним прямо стал противоположен смыслу.
Внезапно , но это не сериал про идеального гения или супергероя в переговорах, а про управленческую реальность девелоперского бизнеса.
Про то, что переговоры начинаются сильно раньше чем заполняется прямоугольник встречи в Outlook: в структуре активов, долгах, слабых местах собственников, скрытых мотивах, политике внутри компании, страхах акционеров и в том, кто в какой момент может сорвать процесс.
Здесь переговоры показаны не как талант говорить, а как способность собрать картину мира: кто реально принимает решение, у кого болит, кто врёт, кто торгуется не за деньги, а за лицо, контроль, месть или безопасность.
И вот это редкость. Здесь хотя бы есть ощущение процесса: анализа, подготовки, давления, ошибок, ставок и последствий.
С моей профдеформацией сериал ставлю на уверенное второе место после «Помощника президента» из того, что можно глянуть человеку изнутри системы.
Конечно не идеал. Понятно, что местами наивно до банального и слишком разжёвывают. А тех кого назначили "плохими" тупят и грубят в угоду массовому зрителю, что прямо противоречит их способностям держать поляну. Но это тот редкий случай, когда смотришь и не хочется каждые пять минут выключить с мыслью: «кто это писал, он хоть одну встречу видел?!».
Яндекс Фильмы
Искусство ведения переговоров
Будни эксперта по слияниям и поглощениям.
👍5
Конвектор в четверть комнаты.
Спальня в однокомнатной квартире
Спальня в однокомнатной квартире
🔥2☃1
Теперь по СП 551.1311500.2026 шкафы на машино-местах прямо допускаются!
Пункт 7.14 СП 551.1311500.2026:
Внимание! Это про новые проекты.
Пункт 7.14 СП 551.1311500.2026:
...допускается устанавливать на машино-местах стоянок автомобилей шкафы, в том числе для хранения автомобильных шин, при соблюдении условий....
Внимание! Это про новые проекты.
👍8🤔1
Демография не сделает квартиры дешёвыми. Она расслоит рынок.
Публикуюсь на хабре и сам его читаю.
Опубликована интересная, на мой взгляд статья, именно плотностью информации, обычно пишут только про что-то одно.
Многие уверены, что демография прямо обрушит ценники на квартиры, но это не так.
Моё мнение на этот счёт ниже:
После текста про вымирание России возникает соблазн сделать простой вывод: людей меньше → квартир нужно меньше → жильё должно подешеветь.
Логика красивая, но неполная.
Рынок реагирует не на численность населения вообще, а на платёжеспособный спрос в конкретной локации.
Спрос создают не только люди. Его создают домохозяйства, доходы, работа, транспорт, школы, медицина, безопасность, социальные связи и возможность жить отдельно.
Демографический спад не размазывается равномерно по карте. Он концентрирует последствия.
Слабые территории будут получать:
пустеющие дома,
дешёвый, но неликвидный квадрат,
сокращение сервисов,
старение населения,
деградацию инфраструктуры.
Сильные территории будут получать:
миграцию,
капитал,
рабочие места,
дорогую землю,
конкуренцию за инфраструктуру,
рост требований к продукту.
Поэтому в Москве, Петербурге и крупных городах из ситуации демографического спада никаки не следует автоматическое снижение цен. Может быть, и скорее всего будет наоборот: страна слабеет, а сильные города стягивают к себе людей, деньги и надежду на нормальную жизнь.
Это не российская экзотика.
Япония давно живёт в демографическом сжатии, но Токио остаётся точкой концентрации. Страна стареет и теряет население, а сильные городские районы продолжают дорожать.
Корея имеет одну из самых низких рождаемостей в мире, но Сеул не стал дешёвым. Напротив, высокая стоимость жилья сама стала частью демографической ловушки.
В Европе та же механика: большие города дорожают малые стагнируют, из-за сконцентрированных рабочих мест, сервисов, образования, медицины и социальных механизмов.
Квадратный метр у метро, с нормальной школой, двором, коммерцией, транспортом и понятным районом — это не тот же товар, что квадратный метр в месте, откуда жизнь уехала раньше автобуса.
И это ключевой вывод для девелопера.
Покупатель не исчезнет. Исчезнет средний покупатель на средний продукт в средней локации.
Ключевым станет расслоение:
сильные локации будут держать или поднимать цену, в то время как слабые будут давать скидку и рассрочку, а покупатель за скидку и рассрочку получит реальный риск недостроя.
Хороший продукт будет продаваться;
продукт «и так купят» начнёт зависать. Ошибки в квартирографии, дворе, первых этажах, парковке и сценариях жизни будут превращаться не в «чуть ниже маржу», а в мёртвый остаток.
Демографический кризис вместо обрушения цен на жильё, сделает рынок жёстче.
Меньше покупателей. Больше избирательности. Выше конкуренция за правильные места.
Больше наказание за плохой продукт. Слабую локацию.
Дешеветь будет не жильё вообще.
Дешеветь будет жильё ненужное.
Публикуюсь на хабре и сам его читаю.
Опубликована интересная, на мой взгляд статья, именно плотностью информации, обычно пишут только про что-то одно.
Многие уверены, что демография прямо обрушит ценники на квартиры, но это не так.
Моё мнение на этот счёт ниже:
После текста про вымирание России возникает соблазн сделать простой вывод: людей меньше → квартир нужно меньше → жильё должно подешеветь.
Логика красивая, но неполная.
Рынок реагирует не на численность населения вообще, а на платёжеспособный спрос в конкретной локации.
Спрос создают не только люди. Его создают домохозяйства, доходы, работа, транспорт, школы, медицина, безопасность, социальные связи и возможность жить отдельно.
Демографический спад не размазывается равномерно по карте. Он концентрирует последствия.
Слабые территории будут получать:
пустеющие дома,
дешёвый, но неликвидный квадрат,
сокращение сервисов,
старение населения,
деградацию инфраструктуры.
Сильные территории будут получать:
миграцию,
капитал,
рабочие места,
дорогую землю,
конкуренцию за инфраструктуру,
рост требований к продукту.
Поэтому в Москве, Петербурге и крупных городах из ситуации демографического спада никаки не следует автоматическое снижение цен. Может быть, и скорее всего будет наоборот: страна слабеет, а сильные города стягивают к себе людей, деньги и надежду на нормальную жизнь.
Это не российская экзотика.
Япония давно живёт в демографическом сжатии, но Токио остаётся точкой концентрации. Страна стареет и теряет население, а сильные городские районы продолжают дорожать.
Корея имеет одну из самых низких рождаемостей в мире, но Сеул не стал дешёвым. Напротив, высокая стоимость жилья сама стала частью демографической ловушки.
В Европе та же механика: большие города дорожают малые стагнируют, из-за сконцентрированных рабочих мест, сервисов, образования, медицины и социальных механизмов.
Квадратный метр у метро, с нормальной школой, двором, коммерцией, транспортом и понятным районом — это не тот же товар, что квадратный метр в месте, откуда жизнь уехала раньше автобуса.
И это ключевой вывод для девелопера.
Покупатель не исчезнет. Исчезнет средний покупатель на средний продукт в средней локации.
Ключевым станет расслоение:
сильные локации будут держать или поднимать цену, в то время как слабые будут давать скидку и рассрочку, а покупатель за скидку и рассрочку получит реальный риск недостроя.
Хороший продукт будет продаваться;
продукт «и так купят» начнёт зависать. Ошибки в квартирографии, дворе, первых этажах, парковке и сценариях жизни будут превращаться не в «чуть ниже маржу», а в мёртвый остаток.
Демографический кризис вместо обрушения цен на жильё, сделает рынок жёстче.
Меньше покупателей. Больше избирательности. Выше конкуренция за правильные места.
Больше наказание за плохой продукт. Слабую локацию.
Дешеветь будет не жильё вообще.
Дешеветь будет жильё ненужное.
👍11🔥8
🏗 Кудлай Андрей | Про управление строительными проектами
Демография не сделает квартиры дешёвыми. Она расслоит рынок. Публикуюсь на хабре и сам его читаю. Опубликована интересная, на мой взгляд статья, именно плотностью информации, обычно пишут только про что-то одно. Многие уверены, что демография прямо обрушит…
Не прошло и 3 часов, статью убрали с хабра.
🤔7😁1
🏗 Кудлай Андрей | Про управление строительными проектами
...А напомните-ка, что там с пожарной нагрузкой и расстояниями между машиноместами с зарядкой в паркингах по последним нормам? Только сегодня обсуждали с коллегами возможность предугадать размеры и параметры подземных паркингов в зависимости от количества…
Новый СП 551.1311500.2026 фактически запрещает парковать электрички на обычных машиноместах в паркингах, спроектированных и получивших положительное заключение после 01.06.2026.
На уже построенные и строящиеся – понятно, не распространяется.
Теперь если у вас лисян и вы решили купить паркинг в новостройке, уточняйте дату экспертизы.
Известия подтверждают.
На уже построенные и строящиеся – понятно, не распространяется.
Теперь если у вас лисян и вы решили купить паркинг в новостройке, уточняйте дату экспертизы.
Известия подтверждают.
😁5🤔2
🏗 Кудлай Андрей | Про управление строительными проектами
В тему актуальной прямо сейчас неоклассики, чтобы мне опять не пересказывать: Смотреть видео по ссылке: с 11:55 .....финальный самобытный штрих в облик первой высотки внес лично отец народов. По известной легенде, проезжая мимо и возмутившись, Сталин предложил…
..Новое слово в архитектуре
"Отшпилили"
"Отшпилили"
до 10 отделов отвечают за согласования без ответственности за сроки. Если что упустят, спрос за качество, всё равно будет с того, кто реально работал. За сроки – с РП.
Друзья, традиционно собрали каналы, которые будут интересны технарям, по ссылке можно подписаться сразу на все каналы.
Подключайтесь! И читайте интересные публикации про технику, технологии, проектирование, инженерные системы и многое другое.
Друзья, традиционно собрали каналы, которые будут интересны технарям, по ссылке можно подписаться сразу на все каналы.
Подключайтесь! И читайте интересные публикации про технику, технологии, проектирование, инженерные системы и многое другое.
💯5👍2
Уже в 2000 году, Артемий Лебедев в "Ководстве" уже объяснял простую и важную вещь вещь: инструмент не должен подменять работу.
Тогда речь была про фотобанки. Нужна «партнёрская работа», и .... дизайнер берёт первое рукопожатие двух улыбак из пинтереста, нужен цветок - яндекс-картинки, рукописная подпись - полчаса на поиск витиеватого шрифта в кореле.
Сейчас вместо фотобанка и фотошопа у нас ИИ. А соблазн ровно тот же.
Можно написать:
«сделай концепцию современного ЖК»
«придумай архитектурный образ башни»
«найди риски проекта»
«сформируй ТЗ»
ИИ выдаст что-нибудь гладкое, уверенное, структурированное. Иногда даже с таблицей, чтобы всем стало окончательно спокойно.
Архитектура в девелопменте рождается из грязной смеси ограничений: ГПЗУ, ПЗЗ, ПМТ, сетей, инсоляции, пожарных требований, парковок, экономики, очередности, экспертизы, МКА, РнВ, бюджета и чьего-нибудь внезапного желания «немного улучшить фасад», когда стройка уже уверенно вышла на дно котлована.
ИИ не знает участок. Не понимает экономику. Не отличит архитектурную идею от картинки.
Получается архитектурный крем-суп из слов: «динамичный силуэт», «выразительная пластика», «комфортная городская среда». То есть презентационный туман с фасадом.
Но это не значит что нужно забыть о прогрессе. Нормальная последовательность такая:
сначала участок;
потом ограничения;
потом экономика;
потом проектная логика;
только потом ИИ, только потом что-то красивое.
Тогда речь была про фотобанки. Нужна «партнёрская работа», и .... дизайнер берёт первое рукопожатие двух улыбак из пинтереста, нужен цветок - яндекс-картинки, рукописная подпись - полчаса на поиск витиеватого шрифта в кореле.
Сейчас вместо фотобанка и фотошопа у нас ИИ. А соблазн ровно тот же.
Можно написать:
«сделай концепцию современного ЖК»
«придумай архитектурный образ башни»
«найди риски проекта»
«сформируй ТЗ»
ИИ выдаст что-нибудь гладкое, уверенное, структурированное. Иногда даже с таблицей, чтобы всем стало окончательно спокойно.
Архитектура в девелопменте рождается из грязной смеси ограничений: ГПЗУ, ПЗЗ, ПМТ, сетей, инсоляции, пожарных требований, парковок, экономики, очередности, экспертизы, МКА, РнВ, бюджета и чьего-нибудь внезапного желания «немного улучшить фасад», когда стройка уже уверенно вышла на дно котлована.
ИИ не знает участок. Не понимает экономику. Не отличит архитектурную идею от картинки.
Получается архитектурный крем-суп из слов: «динамичный силуэт», «выразительная пластика», «комфортная городская среда». То есть презентационный туман с фасадом.
Но это не значит что нужно забыть о прогрессе. Нормальная последовательность такая:
сначала участок;
потом ограничения;
потом экономика;
потом проектная логика;
только потом ИИ, только потом что-то красивое.
👍9❤2👌1💯1
🏗 Кудлай Андрей | Про управление строительными проектами
P.S. Макс приобрёл бы бешенную популярность, если бы на законодательном уровне поручили судам принимать переписку в нём в качестве доказательств.
В апреле писал:
Похоже, направление мысли уже не выглядит фантастикой.
В Госдуму внесли законопроект о создании цифровых почтовых ящиков в личных кабинетах на Госуслугах — для обмена юридически значимыми сообщениями.
Осталось только понять, какой ящик считать своим.
Письма вы можете считать вашими.
Ящик, правила доступа и выключатель, внезапно НЕТ. Mail, Яндекс и прочие сервисы дают почту в пользование, а не в собственность вместе с суверенитетом.
Сервис «Балкон-Хост» на личном домене akudlay.ru, который я бесконечно откладываю, видимо придётся всё-таки делать.
Хотя бы ради собственного архива и контроля над доступом к исковым заявлениям.
UPD: к рассмотрению новая плюшка для ЖК - подготовленное место под сервер, статический IP в подарок.
...P.S. Макс приобрёл бы бешенную популярность, если бы на законодательном уровне поручили судам принимать переписку в нём в качестве доказательств....
Похоже, направление мысли уже не выглядит фантастикой.
В Госдуму внесли законопроект о создании цифровых почтовых ящиков в личных кабинетах на Госуслугах — для обмена юридически значимыми сообщениями.
Осталось только понять, какой ящик считать своим.
Письма вы можете считать вашими.
Ящик, правила доступа и выключатель, внезапно НЕТ. Mail, Яндекс и прочие сервисы дают почту в пользование, а не в собственность вместе с суверенитетом.
Сервис «Балкон-Хост» на личном домене akudlay.ru, который я бесконечно откладываю, видимо придётся всё-таки делать.
Хотя бы ради собственного архива и контроля над доступом к исковым заявлениям.
UPD: к рассмотрению новая плюшка для ЖК - подготовленное место под сервер, статический IP в подарок.
🤔4❤1