В ленте Хабра!!!
В топе постов за неделю.

ИИ не сократит проектные команды. Он пересоберёт их состав.

Каждую новую технологию в проектировании продают одинаково: теперь людей станет меньше.

Так было с CAD.
Так было с BIM.
Теперь то же самое говорят про ИИ.

На презентации это выглядит красиво, как будто часть операций автоматизировали, скорость выросла, половину отдела можно не нанимать. В реальном проектировании такая арифметика почти никогда не работает.

1. Что уже показали CAD и BIM

CAD действительно убрал кульманы, копировщиков и часть ручной графики. Но проектные отделы не схлопнулись. Просто выросли детализация, состав документации, количество итераций и скорость внесения правок.

BIM повторил тот же сценарий. Рисовать и координировать стало удобнее, но вокруг модели появился новый штат: BIM-менеджеры, координаторы, шаблонисты, аудиторы, администраторы сред данных и специалисты, которые лечат модель перед проверками.

То есть технология не сократила контур работы. Она убрала одни операции и создала другие.

2. Почему с ИИ будет так же

ИИ приходит не в пустую отрасль, а в систему, где проект давно перестал быть набором чертежей.

Сегодня объект — это документация, модель, данные, экспертиза, согласования, стройка, исполнительная документация, эксплуатация и цифровой след. Чем больше автоматизации внутри одного участка, тем выше требования к связности всего контура.

ИИ ускорит черновую работу. Но он не отменит ответственность за результат, не уберёт экспертизу, не согласует архитектурный облик, не примет решения за главного инженера проекта и не объяснит чиновнику, почему в модели одно, в альбоме второе, а на площадке третье.

Он станет ещё одним инструментом в системе. Не заменой всей системы.

3. Государство не упрощает контур. Оно его закрепляет

Главное отличие текущей волны от CAD и раннего BIM — участие государства.

Государству BIM, TIM и машиночитаемые процедуры нужны не для удобства проектировщика. Ему нужны контроль, прозрачность, проверяемость данных, реестры и управляемость объекта на всём жизненном цикле.

Федеральный закон № 304-ФЗ от 31.07.2025 с 1 марта 2026 года переводит разрешение на строительство и ввод в реестровую форму.

Постановление Правительства РФ № 614 от 17.05.2024 закрепляет состав сведений и требования к форматам информационной модели.

ГОСТ Р 10.00.00.02-2026 с 1 июня 2026 года задаёт рамку единого информационного пространства.

С 1 марта 2027 года экспертиза должна опираться на обязательный реестр требований. То есть проверка движется от просмотра документации к машиночитаемому контролю.

В Москве эта логика ещё жёстче: архитектурный облик всё дальше уходит от плоских альбомов к 3D-моделям, высокополигональным материалам и цифровому двойнику города.

Раньше нужно было показать архитектуру.
Теперь нужно предъявить её в правильной ритуальной цифровой форме.

4. Закон Паркинсона в цифровом исполнении

Здесь включается не магия технологий, а старая бюрократическая механика.

У Паркинсона важна не только фраза про работу, которая заполняет всё доступное время. Важнее другое: аппарат не стремится сокращать сам себя. Он создаёт процедуры, подчинённых, проверки и встречные проверки.

Цифровизация в такой системе работает предсказуемо.

Появился стандарт — нужны люди, которые его ведут.
Появился реестр — нужны люди, которые готовят данные.
Появилась машиночитаемая проверка — нужны люди, которые подгоняют модель под эту проверку.
Появился цифровой двойник — нужны люди, которые будут кормить его данными, актуализировать и сверять с фактом.

Это не сокращение занятости.
Это производство новых обязательных функций.

5. Как изменятся команды

Старый проектный контур был короче:

нарисовали → построили → забыли

Новый контур длиннее:

создали модель → проверили → согласовали → передали в стройку → актуализировали → передали в эксплуатацию → сопровождали дальше

До стройки нужны специалисты по моделированию, координации, данным, проверкам и подготовке к экспертизе.
На стройке теперь нужны люди для актуализации модели, исполнительной документации, увязки с графиком, фактом и изменениями.
После ввода нужны специалисты по эксплуатации, управлению активом, обновлению модели и передаче данных в городские и ведомственные системы.

Простых операций и ручной отрисовки станет меньше. Цифрового администрирования, проверок, регламентов, интеграций и сопровождения — больше.

6. Вывод

Формула «ИИ заменит проектировщиков» слишком примитивная.

Точная формула другая:

проектная команда будет обслуживать связку из ИИ, информационной модели и государственных требований к ней.

ИИ заберёт часть рутины.
Государственная цифровизация добавит обязательный контур контроля.
Закон Паркинсона сделает всё остальное: превратит новый инструмент в новые процедуры, роли и зоны ответственности.

Поэтому итогом будет не «десять человек вместо сотни».
Итогом будет другая структура занятости: меньше чертёжников старого типа, больше специалистов по данным, моделям, регламентам, проверкам и сопровождению.

ИИ не уничтожит проектные команды. Он уберёт часть простых операций и построит вокруг оставшихся новый слой работы — потому что теперь нужно не просто сделать проект, а провести цифровую модель через требования, защитить перед проверками, передать в стройку, обновлять по факту и сопровождать дольше, чем существует большинство проектных команд.

Это уже не про чертежи и расчёты. Это про обслуживание системы, которую назад упростить уже не дадут.

Тебя не повышают не потому, что ты плохо работаешь

На этажах, где принимают решения, говорят на другом языке. Язык девелопмента это — IRR, юнит-экономика, маржинальность и проектное финансирование.

Бизнес-программа «MBA Девелопмент» от Академии Эдюсон — это переход с языка исполнителя на язык тех, кто решает.

За 7 месяцев вы научитесь:
• формировать портфель от площадки до эксплуатации;
• строить финансовые модели и привлекать финансирование;
• держать дорожную карту, бюджеты, сроки, качество;
• внедрять BIM и BI-аналитику;
• принимать инвестиционные решения и выстраивать корпоративное управление.

В программе 58 реальных кейсов, в том числе из практики ООО «РГ ДЕВЕЛОПМЕНТ», ПИК и DNS Development. Личный куратор весь год. Доступ к материалам и обновлениям — навсегда.

Академия лицензирована Департаментом образования и науки г. Москвы — вы получите диплом установленного образца.

💰 Руководители с MBA зарабатывают на 40–60% больше. Зп от 400 000 ₽ не потому, что есть «корочка», а потому что показывают уверенные результаты в цифрах.

Выходите на новый уровень дохода — оставляйте заявку с моим промокодом КУДЛАЙ и получите рекордную скидку 70% + личную консультацию с экспертом по вашему кейсу в подарок.

Большинство людей заходят в AI-чаты как в казино. С ожиданием чуда. И с теми же поведенческими шаблонами: повторять одни и те же действия, каждый раз жмакая кнопку «переделай», надеясь на восхитительный результат.
Справедливости ради, надо признать: иногда везёт.

Как «иногда» переделать в «чаще всего» ниже:

🧩 1. Сначала делаем не рендер, а промпт!

Нельзя отдавать модели право самой решать, что такое «акцентная архитектура».
Написали: сделай красиво, премиально, айконично
Почему? Потому что AI не понимает вашу задачу так, как её понимает архитектор, РП, продуктолог или девелопер. Он не знает, что в проекте нельзя двигать этажность, посадку, окна, силуэт, верх здания, ракурс, окружение и половину того, что он радостно начнёт «улучшать».
Правильный способ будет не накидать референсы с готовым поручением, а открыть второе окно чата, где первым предложением вписать:

Напиши промт-поручение для ИИ, который будет генерировать изображение на основе моего файла Image.png и референсов Nadergal.jpeg.

И после этого можно писать разговорным языком. Модель будет переводчиком на машинный с матерного. Человек задаёт рамки: что сохранить, что изменить и что нельзя трогать.
Научиться писать правильные промты - это отдельный навык, который нарабатывается месяцами и годами работы с нейросетями. Архбюро уже 2-3 года занимаются этим. Надо честно признаться себе, что это сложно. Используйте нейросеть для нейросети. Только этот совет сэкономит вам десятки рабочих часов и приблизит к результату.

🚫 2. Главный блок промпта: «НЕ МЕНЯТЬ»

В архитектурном рендере самое важное не то, что вы задаёте создать. Самое важное — что нельзя трогать. Классный AI-рендер начинается не с генерации. Он начинается с ограничений.
Нужно прямо фиксировать: силуэт; высоту; геометрию объёма; посадку; этажность; ритм окон; импосты; верх здания; окружение; перспективу; освещение; пропорции изображения.
Потому что AI может сделать красиво. Но «красиво» и «пригодно для реального проектного обсуждения» — это разные вселенные. Если модель поменяла этажность, сломала окна или дорисовала новый объём, это уже не концепция. Это мусор с хорошим освещением.

📒 3. Запреты надо накапливать

Хороший промпт не рождается с первого раза. Он собирается через ошибки.
Модель добавила зелёные вставки не туда: пишем запрет. Озеленение фасада - запрет. Нарисовала диагонали - снова запрет. И заодно идём в п.1.
Это журнал факапов модели. Если его не вести, вы ничем не отличаетесь от игрока, который каждый раз дёргает за рычаг, ожидая получить новый результат.

🎯 4. Нужны маски правок

Если хотите нормальный результат, не надо объяснять модели «примерно вот тут поменяй». Нужно давать маску.
Логика простая: выделенная зона — можно менять; всё остальное — не трогать; в промпте прямо пишем, что файл является маской зон редактирования.
AI очень любит помогать там, где его не просили. Как подрядчик без нормального ТЗ.

🧱 5. Референсы нужны не «для вдохновения»

Референс - это не картинка из Pinterest с подписью «сделай примерно так». Это источник конкретных элементов.
Нужно писать: взять ритм вертикальных ламелей; перенести принцип горизонтальных металлических поясов; использовать материал; усилить рельеф.
Если написать «сделай как на референсе», модель возьмёт всё подряд. И вы получите не архитектурную работу, а винегрет из чужих приёмов.

🔁 6. Итерации нужны не для «поиграться»

Главная ошибка — смотреть на результат как зритель: нравится; не нравится; красиво; некрасиво.
Так не работает. После каждого варианта надо смотреть как управленец: что получилось полезным; что нарушило ограничения; что можно забрать в следующий вариант; что надо запретить; какую зону уточнить маской; какой элемент усилить.

Хороший AI-рендер получается не одним волшебным запросом. Он получается через сужение поля ошибок.

Следующим постом опишу свой подход. Он кардинально отличается от привычной работы с архбюро и живыми архитекторами.

Ты станешь крайним не за свою ошибку.

Руководитель проекта становится крайним не за ошибки. А за последствия, за то, что риск был виден, иногда даже озвучен, но не стал решением, сроком и ответственным.

В девелоперском проекте инвестор тянет в доходность, РСО → в свои регламенты и сроки, власти → в согласования, продукт → в продаваемость, стройка и подрядчик → в свой фронт и акты
И если РП не собирает эти интересы в управляемую конструкцию, проект теряет деньги не “внезапно”, а как вода в котловане: сначала неподтверждённая вводная, потом изменение без фиксации, потом сорванный фронт, потом претензия, потом вопрос “кто это должен был увидеть?”.

ГПЗУ и геоподоснова не спасут, если труба лежит не там; портфолио бюро не спасёт, если проект делает другая команда; протокол не спасёт, если решение не попало в доп-соглашение и график.
Не надо верить в “как-нибудь согласуют”. РП нужен не для того, чтобы красиво обновлять статусы, а чтобы заранее понять, где проект начнёт терять срок, маржу и управляемость.

Собираю короткий летний интенсив "Утренний кофе с РП" по слепым зонам проекта: завтра дам формат и даты.

Архитектор, ГАП, ГИП и вообще любой специалист умеющий аргументированно и доступно отстоять свою точку зрения, не ссылаясь на "так вижу", "так сейчас принимают", "всегда так делали"и "по другому нельзя" всегда на вес золота.Заслуживает профессионального признания и уважения.

Как и обещал вчера Сергею в комментариях, делюсь промтом для сборки протоколов.
👇🏻

В помощь при составлении протоколов, и чтобы слово было весомым ещё раз поделюсь инструментом. Пост годовалый, но сегодня он ещё более актуален:
Нет протокола — нет задачи.
Есть — нет оправданий

Новый промт в pdf, уже с адаптацией под новые LLM. Модели апреля 2026, которым теперь не нужно объяснять, что они секретари, менеджеры или управляющие проектными компаниями.

Лучшее использование выглядит так: в аккаунте, ИИ-чата сделать проект и положить текст промта в инструкции.

Формат «Утреннего кофе»

5 утренних встреч в Телемосте.
Начнём с 15.06, через день, по 20 минут перед работой
+ итоговая часовая с разбором кейсов.

Для тех, кто внутри и понимает: риск сам не превращается ни в решение, ни в срок, ни в ответственного.
Не больше 8 участников в группе.

Разбираем слепые зоны проекта на кейсах.
Без теоретических лекций, мотивационных лозунгов и слащавых презентаций.
На каждой встрече — одна слепая зона: неподтверждённые вводные, решения без владельца, проектная команда, будущие претензии, изменения без фиксации, стыки проектирования и стройки.

День 1. Участок как чёрный ящик на любом этапе
Как найти ограничения, которых нет в красивом комплекте документов.
Результат: карта скрытых ограничений участка.

День 2. Подрядчик с опытом, но без команды
Как проверить, кто реально будет делать ПД, РД или СМР.
Результат: чек-лист фактической команды и ресурсов.

День 3. Решение, которое станет претензией
Как заранее увидеть будущий спор жильцов с УК и застройщиком, эксплуатации или подрядчика.
Результат: карта будущих претензий.

День 4. Изменение без фиксации
Как РП не стать крайним между ПД, РД, СМР, графиком и юристами.
Результат: механизм фиксации изменения.

День 5. Подрядчик видит только свою поляну.
Как собрать стыки между подрядчиками, проектированием и стройкой до того, как они станут переделками.
Результат: карта подрядных интерфейсов.

День 6. Итоги и разбор кейсов
Разбираем реальные ситуации участников по схеме: вводная → решение → риск → фиксация → следующий шаг.

Здесь не будет "про управление проектами вообще".
Это короткая проверка: где ваш проект уже теряет управляемость, но пока делает вид, что всё идёт по плану.

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА УЧАСТИЕ

В тему актуальной прямо сейчас неоклассики, чтобы мне опять не пересказывать:
Смотреть видео по ссылке: с 11:55

.....финальный самобытный штрих в облик первой высотки внес лично отец народов. По известной легенде, проезжая мимо и возмутившись, Сталин предложил к уже построенному зданию приделать шпиль.

Немыслимая для инженеров и оскорбительная для архитекторов задача, конечно, не обсуждалась и была выполнена со всей поспешностью.

Следы этой поспешности видны по сей день. Шпиль на Смоленке бутафорский. Он сделан не из камня, а из жести. Иначе здание не выдержало бы его веса. Этот шпиль ржавеет и ежегодно красится. Но даже ради этой бутафории архитекторам Гюльфрейху и Минкусу пришлось поломать голову и не одно перекрытие.
....Минкус со слезами мне рассказывал на стройке, что они должны были моментально сделать этот шпиль. А так как это было уже все построено, то они пробивали пять этажей, чтобы пропустить опоры, чтобы закрепить этот дурацкий шпиль. Автор этого проекта Гильфрейх тогда обратился с просьбой к моему отцу, а он, соответственно, перед Хрущевым этот вопрос поставил, о снятии шпиля со здания на Смоленской площади.... Но, Хрущев отрицательно отнесся.

Он, конечно, очень, так сказать, тоже отрицательно относился к Сталину. И он сказал, что пусть останется память глупости Сталина

🏛 ИИ в архитектуре - это не архитектор.

Вчера между делом поговорили про ИИ-рендеринг с Анной Шаленковой, основателем архбюро МАМ (ТОП по согласованиям архитектуры в Москве сегодня).

Прозвучала очень точная, и очень правильная мысль: ИИ хорошо работает не вместо архитектора, а после архитектора.

«…Когда уже есть болванка, композиция, направление, материал, ограничения и понятная задача, ИИ может быть полезен. Быстро проверить направление. Усилить подачу. Сделать конкурсный кадр. Доработать уже собранный рендер. Ускорить визуальный поиск.
Но это не то же самое, что проектное решение….»

И вот здесь многие путают красивую картинку с архитектурой.

ИИ часто рисует убедительно. Иногда даже слишком. Проблема в том, что он легко выдаёт усреднённый продукт: смешал базу, сгладил углы, добавил эффектности - и вот уже на экране что-то впечатляющее. Но не обязательно имеющее отношение к месту, задаче, экономике, конструкции и дальнейшей проработке.

📐 Именно от человека здесь нужна насмотренность, понимание законов композиции, чувство масштаба.
Понимание, где красивый ритм фасада превращается в технический ад, а где эффектная пластика убивает инсоляцию, где «интересная деталь» потом не собирается, не обслуживается, не проходит по бюджету и не живёт в реальном проекте.

Вот именно здесь человек становится тем, кем и должен быть: не оператором промта, а автором архитектурного решения.
Тем, кто несёт ответственность за выданный результат.

В том, что принимать решение должен человек, я с Анной целиком и полностью согласен.

А вот с тезисом, что выдается неточный результат или «к промежуточному результату нельзя вернуться», я бы поспорил.

Я уверен «Можно». Но для этого с ИИ надо работать как с инструментом итерационной проработки.

🧩 Нужно усиливать отрицательный промт. Создавать ветки в чатах. Редактировать промт, на который уже получен ответ, и требовать от ИИ новый результат. Использовать маски. Давать одно и то же здание с разных ракурсов. Жёстко указывать, что является исходником, а что референсом.

Отдельно фиксировать, что нельзя менять: габариты, окна, посадку, основные плановые положения, высоту, конструктивную логику.

Так ИИ перестаёт быть генератором случайной красоты и становится инструментом.
...Он, кстати, часто себя так называет.

https://yandex.ru/video/touch/movies/entity?onto_id=enw78564891&from=video_main

В переводе с корейского можно переводить и как "искусство" и как "техника". И вот тут  синоним прямо стал противоположен смыслу.

Внезапно , но это не сериал про идеального гения или супергероя в переговорах, а про управленческую реальность девелоперского бизнеса.

Про то, что переговоры начинаются сильно раньше чем заполняется прямоугольник встречи в Outlook: в структуре активов, долгах, слабых местах собственников, скрытых мотивах, политике внутри компании, страхах акционеров и в том, кто в какой момент может сорвать процесс.

Здесь переговоры показаны не как талант говорить, а как способность собрать картину мира: кто реально принимает решение, у кого болит, кто врёт, кто торгуется не за деньги, а за лицо, контроль, месть или безопасность.

И вот это редкость. Здесь хотя бы есть ощущение процесса: анализа, подготовки, давления, ошибок, ставок и последствий.

С моей профдеформацией сериал ставлю на уверенное второе место после «Помощника президента»  из того, что можно глянуть человеку изнутри системы.

Конечно не идеал. Понятно, что местами наивно до банального и слишком разжёвывают. А тех кого назначили "плохими" тупят и грубят в угоду массовому зрителю, что прямо противоречит их способностям держать поляну. Но это тот редкий случай, когда смотришь и не хочется каждые пять минут выключить с мыслью: «кто это писал, он хоть одну встречу видел?!».

Теперь по СП 551.1311500.2026 шкафы на машино-местах прямо допускаются!

Пункт 7.14 СП 551.1311500.2026:

...допускается устанавливать на машино-местах стоянок автомобилей шкафы, в том числе для хранения автомобильных шин, при соблюдении условий....

Внимание! Это про новые проекты.

Демография не сделает квартиры дешёвыми. Она расслоит рынок.

Публикуюсь на хабре и сам его читаю.
Опубликована интересная, на мой взгляд статья, именно плотностью информации, обычно пишут только про что-то одно.

Многие уверены, что демография прямо обрушит ценники на квартиры, но это не так.

Моё мнение на этот счёт ниже:

После текста про вымирание России возникает соблазн сделать простой вывод: людей меньше → квартир нужно меньше → жильё должно подешеветь.

Логика красивая, но неполная.
Рынок реагирует не на численность населения вообще, а на платёжеспособный спрос в конкретной локации.

Спрос создают не только люди. Его создают домохозяйства, доходы, работа, транспорт, школы, медицина, безопасность, социальные связи и возможность жить отдельно.

Демографический спад не размазывается равномерно по карте. Он концентрирует последствия.

Слабые территории будут получать:
пустеющие дома,
дешёвый, но неликвидный квадрат,
сокращение сервисов,
старение населения,
деградацию инфраструктуры.

Сильные территории будут получать:
миграцию,
капитал,
рабочие места,
дорогую землю,
конкуренцию за инфраструктуру,
рост требований к продукту.

Поэтому в Москве, Петербурге и крупных городах из ситуации демографического спада никаки не следует автоматическое снижение цен. Может быть, и скорее всего будет наоборот: страна слабеет, а сильные города стягивают к себе людей, деньги и надежду на нормальную жизнь.

Это не российская экзотика.

Япония давно живёт в демографическом сжатии, но Токио остаётся точкой концентрации. Страна стареет и теряет население, а сильные городские районы продолжают дорожать.

Корея имеет одну из самых низких рождаемостей в мире, но Сеул не стал дешёвым. Напротив, высокая стоимость жилья сама стала частью демографической ловушки.

В Европе та же механика: большие города дорожают малые стагнируют, из-за сконцентрированных рабочих мест, сервисов, образования, медицины и социальных механизмов.

Квадратный метр у метро, с нормальной школой, двором, коммерцией, транспортом и понятным районом — это не тот же товар, что квадратный метр в месте, откуда жизнь уехала раньше автобуса.

И это ключевой вывод для девелопера.
Покупатель не исчезнет. Исчезнет средний покупатель на средний продукт в средней локации.

Ключевым станет расслоение:
сильные локации будут держать или поднимать цену, в то время как слабые будут давать скидку и рассрочку, а покупатель за скидку и рассрочку получит реальный риск недостроя.
Хороший продукт будет продаваться;
продукт «и так купят» начнёт зависать. Ошибки в квартирографии, дворе, первых этажах, парковке и сценариях жизни будут превращаться не в «чуть ниже маржу», а в мёртвый остаток.

Демографический кризис вместо обрушения цен на жильё, сделает рынок жёстче.

Меньше покупателей. Больше избирательности. Выше конкуренция за правильные места.
Больше наказание за плохой продукт. Слабую локацию.

Дешеветь будет не жильё вообще.
Дешеветь будет жильё ненужное.