🥉 Бронза зрительских симпатий!

«…Когда ты наконец собрал за одним столом всех, кто принимает решения, или когда идет приёмочная комиссия, короткий вопрос на 10-15 минут поиска в архиве, легко становится строчкой в протоколе вместо принятого решения. И из-за него совещание придется созывать снова, на неделю-две затягивая весь проект…»

– Так начиналось моё выступление, с презентацией ИИ-компаньона разработанного ИИ-лабораторией ПИК по нашей просьбе.

Организаторы разделяют мнение жюри и голоса зрителей. Жюри ожидаемо выбрало других победителей. И это объективно: ведь наше решение не конкурирует с монструозными СОД от интеграторов, где системы стоят сотни миллионов. Разные весовые категории.

🥉 НО! По результатам голосования зала, мой доклад стал третьим, а бронза обеспечила для команды ПИК 3 место в медальном зачёте олимпиады девелоперов!

Почему это крутая победа?
1️⃣ Доклад делал заказчик из строительной сферы, тогда как большинство остальных выступлений делались IT-специалистами и был сконцентрирован на решении, вместо описания техники реализации.
2️⃣ Выступление было в непрофильной секции.
3️⃣ Зал отдал предпочтение практике и внедрению, а не широкой перспективе.

Жюри оценивало инновационность и масштаб интеграций, но при этом зрители смотрели на пользу для дела.

Свежеустановленный.
Люблю такие моменты.
Ради этого чувства стоит работать.

Как говорит моя жена после очередного холодного звонка:
В мои возможности купить квартиру в Москве никто так не верит, как риэлторы. Даже мама с папой.

...С учётом того, что ПВО для ЦОД теперь внезапно УТП, то строить их надо именно в МСК.

Кто едет на Мосбилд: парковка в Вегасе 3ч бесплатно и тёплый переход.
Не тратьте время на поиск перед Крокусом.

🌳 Озеленённые излишества
Как оплаченный ВРИ превращается в тыкву

Многие сейчас объясняют отсутствие новых стартов продаж экономикой. Это удобно, но не точно.

В Москве сложилась параллельная ситуация: девелоперы, уже заплатившие за изменение вида разрешённого использования и право построить объём до 22года, теперь не могут реализовать из-за ужесточения РНГП в 25-26-х годах. Потому, что та же самая жилая площадь, теперь требует существенно большего объёма территории под озеленение и благоустройство.

Участок есть, ВРИ есть. Формально право есть. А проекта в прежних параметрах уже нет.

Это не частная история и не ошибка конкретного проекта. Это результат смены модели регулирования, когда требования ужесточаются уже после того, как экономические решения приняты и сделка закрыта.

📐 Логика раньше была такой:

Получены права на землю → ВРИ оплачен → деньги в бюджет внесены → ППТ разработан → ГПЗУ выдан → параметры понятны → Проектируй и строй.

Теперь эта схема работает по-другому:

Почти 24 года, с 1997 по 2021 действовал временный порядок на основе *МГСН 1.01-97/98* и Москва жила в логике баланса территории. Расчёт производился на переустраиваемую территорию, часто в границах квартала, линейной зависимости от продаваемой площади не было, были требования к насыщению территории.

📊 С декабря 2021 года (ПП №2152):

С декабря 2021 года (ПП №2152) сначала считают население будущего ЖК, а потом от него накручивают обязательные метры озеленения, площадок и зон отдыха. Плотность населения стала жёстко определять эти площади. Чем больше жилья, тем больше расчётное население. Чем больше население, тем больше земли надо отдать под нормативный газон, *строго в границах проектируемой территории*.

Речь уже не идёт просто о «зелени и воздухе».
Сегодня нельзя восполнить дефицит газона инверсионной кровлей, кадками с деревьями или высадкой крупномеров за пределами участка, даже в десяти метрах через дорогу от ЖК.

Требования к озеленению вместо создания комфортной среды превратились в математическое ограничение возможности размещения капитального объекта на участке.

Более того, такие требования уже ухудшают объёмно-планировочное решение зданий, и не достигают цели создания зелёных зон: здание вынуждают «расти вверх», по заветам Ле Корбюзье с его башнями в парке. Но вместо провалившегося на практике модернистского идеала, мы получаем его суррогат: *вынужденную вертикаль*, и «парк» в виде нормированных клочков газона, жёстко привязанных к границам участка.

✂️ Что происходит на генплане:
Проектировщик и девелопер будут вынуждены ради сохранения продаваемой площади будут ухудшать уже прижившиеся удачные решения. Под нож пойдут:
• перголы
• аллеи
• сухие фонтаны
Будут сокращаться:
• проезды
• тротуары
• и даже отмостки

Одноэтажные пристроенные коммерческие помещения становятся экономически бессмысленными. А рампы в паркинг выгоднее встроенные в первые этажи, даже если это ухудшает вид и качество квартир с окнами на въезд.

Если абстрагироваться от уже начатых проектов, въедливые инженеры найдут в этом нормативе и плюсы:
Например, кладовые на этажах не генерируют ни озеленения, ни социальной нагрузки. А по себестоимости дешевле подземных. Сегодня келлеры вымываются из проектов за полгода. Гораздо быстрее квартир.
В целом уход от ГНС с продаваемой площади позволит ослабить давление на проектировщиков в плане сокращения стояков и по новому взглянуть на требования к количеству лифтов и площадям МОП.

"Электронная переписка между Сторонами признаётся официальной и юридически значимой при соблюдении следующих условий:
1) переписка осуществляется с адресов электронной почты, указанных в договоре: andrei@akudlay.ru, .... , .... , а также с иных адресов, содержащих корпоративное доменное имя соответствующей Стороны @akudlay.ru, ... ;
2) Стороны признают, что сообщения, направленные с таких адресов, считаются направленными надлежащим уполномоченным лицом Стороны;
3) Стороны признают юридическую силу электронных сообщений, включая документы и уведомления, направленные посредством электронной почты, "с" либо "без" использования усиленной квалифицированной электронной подписи.
Настоящее условие применяется в соответствии со ст. 160 и ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации."

- формулировка для договора, после которой суд и оппонент уже не сможет отмахнуться от приобщения к делу нотариально заверенной электронной переписки.

Если проблема всё-таки дойдёт до разбирательства нужно будет выгрузить с почтового сервера:
- SMTP-логи отправки и доставки
- логи входа в почту
Упаковать это всё в досудебную IT-экспертизу.

Чаты в ТГ, whatsapp и даже в максе суд в качестве доказательства принимает с существенными ограничениями (если удастся доказать что аккаунт принадлежит именно стороне, что сообщения и переписка не изменялись, что сообщения действительно отправлены, доставлены, и т.д. )

P.S. Макс приобрёл бы бешенную популярность, если бы на законодательном уровне поручили судам принимать переписку в нём в качестве доказательств.

Хочешь выглядеть экспертом? Просто добавь букв 🤫

В девелопменте есть старое заклинание. Оно превращает пустоту в позицию, а неуверенность — в статус.

Называется: аббревиатура.

Две, три, четыре буквы могут означать что угодно: норматив, отдел, этап, фамилию главного архитектора, который просто вышел на кофе. Но звучит убедительно. Почти как знание.

И чем меньше человек понимает, тем плотнее у него алфавит.

На пятой аббревиатуре собеседник уже не спорит. Он просто делает вид, что тоже в теме. Это и есть корпоративная магия.

Я пытаюсь с этим бороться: если можно сказать словом — говорю словом. Если можно сказать фразой — говорю фразой.

Но, похоже, зря. Потому что в нашей среде понятная речь подозрительна. Если тебя поняли сразу — значит, ты недостаточно сложный. Где дым? Где шифр? Где ощущение допуска к секретной папке?

Лоуренс Питер называл это «инициальной и цифровой кодофилией» — маниакальной потребностью говорить буквами и числами вместо слов.

Главная польза аббревиатур не в скорости. Скорость — это легенда для простых. Польза в другом: они дают возможность сказать мало, а выглядеть так, будто сказал много.

«По АС3 ждём ДГИ по ВПМ, чтобы править АГР. Но без нового ГПЗУ в МКА не зайдём; ТЭП под ППТ держим, ПД ведём под ПЗЭ, РД не трогаем до КУ с МГЭ».

- это одновременно и реальный статус с совещания, и фраза, после которой нормальный человек начинает искать дверь.

Пока слушатель расшифровывает этот административный криптекс, он уже забыл главный вопрос: человек вообще понимает, о чём говорит.

С аббревиатурами как с корпоративным новоязом. Формально культурно, а практически — туман.

Иногда лучше даже сказать матом. Там хотя бы направление понятно.

«У нас полный 🤬 с графиком»

это грубо, но честно. По сравнению с

«есть потребность синхронизировать контур ГПР в части актуализации вех».

... это уже не коммуникация. Это попытка спрятать труп в протоколе.

Так что если хотите скрыть неуверенность, замылить ответственность, или просто не знаете тему — сыпьте акронимами. Работает безотказно.

Навигация

🧩 Управление проектами
Финиш выглядит как «всё нормально»
Корпоративный карго-культ
Площади и ТЭП: почему цифры разные
Технический долг в стройке
Промежуточные результаты = управление риском
7 красных линий. Проверка на профи
Мифы о диаграмме Ганта
Аббревиатуры как магия
Хочешь стать РП: сначала сделай его работу
━━━━━━━━━━
💸 Экономика и ошибки
🔀 Ошибки при выборе архитектора
1️⃣ Региональная специфика
2️⃣ Дутый авторитет
3️⃣ Рендеры старые — проблемы новые
4️⃣ Высокая стоимость ≠ качество
5️⃣ Бюро без штатных ВИС/НИС
📶 Сколько машиномест стоит воздух
━━━━━━━━━━
⚙️ Инженерка
🔄 Комфорт плюс, бизнес-лайт и бизнес-минус
1️⃣ Планировки
2️⃣ Электроснабжение
3️⃣ СПК
4️⃣ Водоснабжение
5️⃣ Лифты
6️⃣ Кондиционирование
#️⃣ Вымышленный пример
━━━━━━━━━━
📐 Нормативка и риски
Новые законы и убытки в проектировании
ℹ️ Чего нет в ГПЗУ:
1️⃣ Хрестоматийный пример
2️⃣ Коллектор
3️⃣ Сервитут
4️⃣ Подземное наследие
5️⃣ Археологический риск
🌳 Озеленённые излишества и оплаченный ВРИ
Методика подсчёта ГНС
945-ПП: зарядки в паркингах
Ответственность ГИП/ГАП и УКЭП
Отмна требований к отделке
━━━━━━━━━━
⚖️ Договоры, суды и доказательства
Дело выигрывают ДО иска
📏 Заключение экспертизы — рулетка
🎰 Ставки на дефекты
Закон эпохи дефицита
🔏 Электронная переписка как доказательство
━━━━━━━━━━
🛠 Инструменты
📊 Формула продолжительности работ в MS Project
📋 Нет протокола — нет задачи
━━━━━━━━━━

Папка «Инженер» обновлена.
Каналы по технике, инженерным системам, проектированию, строительству и смежным.

Именно техническая среда: инженерка, технологии, проектные решения, эксплуатация, стройка и всё, что обычно не помещается в красивые рендеры отдела маркетинга.

Подписаться на всю папку одной ссылкой.

В ленте Хабра!!!
В топе постов за неделю.

ИИ не сократит проектные команды. Он пересоберёт их состав.

Каждую новую технологию в проектировании продают одинаково: теперь людей станет меньше.

Так было с CAD.
Так было с BIM.
Теперь то же самое говорят про ИИ.

На презентации это выглядит красиво, как будто часть операций автоматизировали, скорость выросла, половину отдела можно не нанимать. В реальном проектировании такая арифметика почти никогда не работает.

1. Что уже показали CAD и BIM

CAD действительно убрал кульманы, копировщиков и часть ручной графики. Но проектные отделы не схлопнулись. Просто выросли детализация, состав документации, количество итераций и скорость внесения правок.

BIM повторил тот же сценарий. Рисовать и координировать стало удобнее, но вокруг модели появился новый штат: BIM-менеджеры, координаторы, шаблонисты, аудиторы, администраторы сред данных и специалисты, которые лечат модель перед проверками.

То есть технология не сократила контур работы. Она убрала одни операции и создала другие.

2. Почему с ИИ будет так же

ИИ приходит не в пустую отрасль, а в систему, где проект давно перестал быть набором чертежей.

Сегодня объект — это документация, модель, данные, экспертиза, согласования, стройка, исполнительная документация, эксплуатация и цифровой след. Чем больше автоматизации внутри одного участка, тем выше требования к связности всего контура.

ИИ ускорит черновую работу. Но он не отменит ответственность за результат, не уберёт экспертизу, не согласует архитектурный облик, не примет решения за главного инженера проекта и не объяснит чиновнику, почему в модели одно, в альбоме второе, а на площадке третье.

Он станет ещё одним инструментом в системе. Не заменой всей системы.

3. Государство не упрощает контур. Оно его закрепляет

Главное отличие текущей волны от CAD и раннего BIM — участие государства.

Государству BIM, TIM и машиночитаемые процедуры нужны не для удобства проектировщика. Ему нужны контроль, прозрачность, проверяемость данных, реестры и управляемость объекта на всём жизненном цикле.

Федеральный закон № 304-ФЗ от 31.07.2025 с 1 марта 2026 года переводит разрешение на строительство и ввод в реестровую форму.

Постановление Правительства РФ № 614 от 17.05.2024 закрепляет состав сведений и требования к форматам информационной модели.

ГОСТ Р 10.00.00.02-2026 с 1 июня 2026 года задаёт рамку единого информационного пространства.

С 1 марта 2027 года экспертиза должна опираться на обязательный реестр требований. То есть проверка движется от просмотра документации к машиночитаемому контролю.

В Москве эта логика ещё жёстче: архитектурный облик всё дальше уходит от плоских альбомов к 3D-моделям, высокополигональным материалам и цифровому двойнику города.

Раньше нужно было показать архитектуру.
Теперь нужно предъявить её в правильной ритуальной цифровой форме.

4. Закон Паркинсона в цифровом исполнении

Здесь включается не магия технологий, а старая бюрократическая механика.

У Паркинсона важна не только фраза про работу, которая заполняет всё доступное время. Важнее другое: аппарат не стремится сокращать сам себя. Он создаёт процедуры, подчинённых, проверки и встречные проверки.

Цифровизация в такой системе работает предсказуемо.

Появился стандарт — нужны люди, которые его ведут.
Появился реестр — нужны люди, которые готовят данные.
Появилась машиночитаемая проверка — нужны люди, которые подгоняют модель под эту проверку.
Появился цифровой двойник — нужны люди, которые будут кормить его данными, актуализировать и сверять с фактом.

Это не сокращение занятости.
Это производство новых обязательных функций.

5. Как изменятся команды

Старый проектный контур был короче:

нарисовали → построили → забыли

Новый контур длиннее:

создали модель → проверили → согласовали → передали в стройку → актуализировали → передали в эксплуатацию → сопровождали дальше

До стройки нужны специалисты по моделированию, координации, данным, проверкам и подготовке к экспертизе.
На стройке теперь нужны люди для актуализации модели, исполнительной документации, увязки с графиком, фактом и изменениями.
После ввода нужны специалисты по эксплуатации, управлению активом, обновлению модели и передаче данных в городские и ведомственные системы.

Простых операций и ручной отрисовки станет меньше. Цифрового администрирования, проверок, регламентов, интеграций и сопровождения — больше.

6. Вывод

Формула «ИИ заменит проектировщиков» слишком примитивная.

Точная формула другая:

проектная команда будет обслуживать связку из ИИ, информационной модели и государственных требований к ней.

ИИ заберёт часть рутины.
Государственная цифровизация добавит обязательный контур контроля.
Закон Паркинсона сделает всё остальное: превратит новый инструмент в новые процедуры, роли и зоны ответственности.

Поэтому итогом будет не «десять человек вместо сотни».
Итогом будет другая структура занятости: меньше чертёжников старого типа, больше специалистов по данным, моделям, регламентам, проверкам и сопровождению.

ИИ не уничтожит проектные команды. Он уберёт часть простых операций и построит вокруг оставшихся новый слой работы — потому что теперь нужно не просто сделать проект, а провести цифровую модель через требования, защитить перед проверками, передать в стройку, обновлять по факту и сопровождать дольше, чем существует большинство проектных команд.

Это уже не про чертежи и расчёты. Это про обслуживание системы, которую назад упростить уже не дадут.

Тебя не повышают не потому, что ты плохо работаешь

На этажах, где принимают решения, говорят на другом языке. Язык девелопмента это — IRR, юнит-экономика, маржинальность и проектное финансирование.

Бизнес-программа «MBA Девелопмент» от Академии Эдюсон — это переход с языка исполнителя на язык тех, кто решает.

За 7 месяцев вы научитесь:
• формировать портфель от площадки до эксплуатации;
• строить финансовые модели и привлекать финансирование;
• держать дорожную карту, бюджеты, сроки, качество;
• внедрять BIM и BI-аналитику;
• принимать инвестиционные решения и выстраивать корпоративное управление.

В программе 58 реальных кейсов, в том числе из практики ООО «РГ ДЕВЕЛОПМЕНТ», ПИК и DNS Development. Личный куратор весь год. Доступ к материалам и обновлениям — навсегда.

Академия лицензирована Департаментом образования и науки г. Москвы — вы получите диплом установленного образца.

💰 Руководители с MBA зарабатывают на 40–60% больше. Зп от 400 000 ₽ не потому, что есть «корочка», а потому что показывают уверенные результаты в цифрах.

Выходите на новый уровень дохода — оставляйте заявку с моим промокодом КУДЛАЙ и получите рекордную скидку 70% + личную консультацию с экспертом по вашему кейсу в подарок.

Большинство людей заходят в AI-чаты как в казино. С ожиданием чуда. И с теми же поведенческими шаблонами: повторять одни и те же действия, каждый раз жмакая кнопку «переделай», надеясь на восхитительный результат.
Справедливости ради, надо признать: иногда везёт.

Как «иногда» переделать в «чаще всего» ниже:

🧩 1. Сначала делаем не рендер, а промпт!

Нельзя отдавать модели право самой решать, что такое «акцентная архитектура».
Написали: сделай красиво, премиально, айконично
Почему? Потому что AI не понимает вашу задачу так, как её понимает архитектор, РП, продуктолог или девелопер. Он не знает, что в проекте нельзя двигать этажность, посадку, окна, силуэт, верх здания, ракурс, окружение и половину того, что он радостно начнёт «улучшать».
Правильный способ будет не накидать референсы с готовым поручением, а открыть второе окно чата, где первым предложением вписать:

Напиши промт-поручение для ИИ, который будет генерировать изображение на основе моего файла Image.png и референсов Nadergal.jpeg.

И после этого можно писать разговорным языком. Модель будет переводчиком на машинный с матерного. Человек задаёт рамки: что сохранить, что изменить и что нельзя трогать.
Научиться писать правильные промты - это отдельный навык, который нарабатывается месяцами и годами работы с нейросетями. Архбюро уже 2-3 года занимаются этим. Надо честно признаться себе, что это сложно. Используйте нейросеть для нейросети. Только этот совет сэкономит вам десятки рабочих часов и приблизит к результату.

🚫 2. Главный блок промпта: «НЕ МЕНЯТЬ»

В архитектурном рендере самое важное не то, что вы задаёте создать. Самое важное — что нельзя трогать. Классный AI-рендер начинается не с генерации. Он начинается с ограничений.
Нужно прямо фиксировать: силуэт; высоту; геометрию объёма; посадку; этажность; ритм окон; импосты; верх здания; окружение; перспективу; освещение; пропорции изображения.
Потому что AI может сделать красиво. Но «красиво» и «пригодно для реального проектного обсуждения» — это разные вселенные. Если модель поменяла этажность, сломала окна или дорисовала новый объём, это уже не концепция. Это мусор с хорошим освещением.

📒 3. Запреты надо накапливать

Хороший промпт не рождается с первого раза. Он собирается через ошибки.
Модель добавила зелёные вставки не туда: пишем запрет. Озеленение фасада - запрет. Нарисовала диагонали - снова запрет. И заодно идём в п.1.
Это журнал факапов модели. Если его не вести, вы ничем не отличаетесь от игрока, который каждый раз дёргает за рычаг, ожидая получить новый результат.

🎯 4. Нужны маски правок

Если хотите нормальный результат, не надо объяснять модели «примерно вот тут поменяй». Нужно давать маску.
Логика простая: выделенная зона — можно менять; всё остальное — не трогать; в промпте прямо пишем, что файл является маской зон редактирования.
AI очень любит помогать там, где его не просили. Как подрядчик без нормального ТЗ.

🧱 5. Референсы нужны не «для вдохновения»

Референс - это не картинка из Pinterest с подписью «сделай примерно так». Это источник конкретных элементов.
Нужно писать: взять ритм вертикальных ламелей; перенести принцип горизонтальных металлических поясов; использовать материал; усилить рельеф.
Если написать «сделай как на референсе», модель возьмёт всё подряд. И вы получите не архитектурную работу, а винегрет из чужих приёмов.

🔁 6. Итерации нужны не для «поиграться»

Главная ошибка — смотреть на результат как зритель: нравится; не нравится; красиво; некрасиво.
Так не работает. После каждого варианта надо смотреть как управленец: что получилось полезным; что нарушило ограничения; что можно забрать в следующий вариант; что надо запретить; какую зону уточнить маской; какой элемент усилить.

Хороший AI-рендер получается не одним волшебным запросом. Он получается через сужение поля ошибок.

Следующим постом опишу свой подход. Он кардинально отличается от привычной работы с архбюро и живыми архитекторами.

Ты станешь крайним не за свою ошибку.

Руководитель проекта становится крайним не за ошибки. А за последствия, за то, что риск был виден, иногда даже озвучен, но не стал решением, сроком и ответственным.

В девелоперском проекте инвестор тянет в доходность, РСО → в свои регламенты и сроки, власти → в согласования, продукт → в продаваемость, стройка и подрядчик → в свой фронт и акты
И если РП не собирает эти интересы в управляемую конструкцию, проект теряет деньги не “внезапно”, а как вода в котловане: сначала неподтверждённая вводная, потом изменение без фиксации, потом сорванный фронт, потом претензия, потом вопрос “кто это должен был увидеть?”.

ГПЗУ и геоподоснова не спасут, если труба лежит не там; портфолио бюро не спасёт, если проект делает другая команда; протокол не спасёт, если решение не попало в доп-соглашение и график.
Не надо верить в “как-нибудь согласуют”. РП нужен не для того, чтобы красиво обновлять статусы, а чтобы заранее понять, где проект начнёт терять срок, маржу и управляемость.

Собираю короткий летний интенсив "Утренний кофе с РП" по слепым зонам проекта: завтра дам формат и даты.