Финиш не выглядит как падение. Он выглядит как «всё нормально»

Общался с бывшим коллегой, делюсь выжимками:

"Смотри, работаю 10 лет в отделе ПТО, на данный момент уже начальник отдела. Андрей, как думаешь, есть ли перспективы у этого отдела?"

Отдел? Серьёзно? Давай начистоту: ведь дело не в отделе, и твой вопрос — это уже не вопрос, а ответ, причём про тебя!

Когда человек с таким опытом начинает размышлять о перспективах отдела, это не про отдел. Это про твой личный потолок.
Карьерные перспективы? Может быть, но ты уже наверху. А дальше? Выбирай: или запасной аэродром, который только в мечтах (в корпорации твоё личное время сушат так, что и поспать не успеваешь), или штопор в финансовую бездну...

Квалификация, связи — всё это напускное, за годами работы скрывается тот самый старый страх — что делать дальше. Десять лет?! Да кому это теперь нужно? Разве что тебе, чтобы притупить подсознательный ужас: ведь понимаешь, что застрял. Мозги — ржавеют, энергия — испаряется, а вокруг молодые и голодные, готовые продаться вдвое дешевле ради твоего кресла...

! Задай себе вопрос: кто ты без своей визитки?

Давай насыплю конкретики: карьерные перспективы в теории есть. Но выше только руководство — технический директор (CTO) или директор по девелопменту (или исполнительный директор в подрядчике, CEO).

Чего тебе не хватает, чтобы пройти выше? Как минимум:
1. Опыт взаимодействия с экспертизой.
2. Умение управлять проектированием.
3. Контроль строительных подрядчиков.
4. Управление финансовыми потоками.

Всего этого нет в обычном ПТО и будет тормозить твой карьерный рост, даже если ты готов двигаться дальше. Причём даже если ты этим владеешь этими навыками, тебя всё равно оставят в стороне, так как нужны исключительно практические кейсы.

Опыт — пыль.

Успеваешь ли за цифровизацией? Готов ли к переменам? Изменения в законодательстве ускоряются по экспоненте, влияние цифровизации — неиллюзорная вероятность оказаться за бортом. ПТО — отдел, очень зависимый от изменений в нормативной базе, технологических инноваций, рыночных тенденций. Отчасти спасает, что у разных компаний разные требования к отделу и его руководителю. Где-то ещё прокатывает бумага (и там можно найти островок спокойствия), а где-то уже и ТехЗора недостаточно...

...Давай будем честны с собой, клеймо

"Сбитый лётчик" где-то рядом

и, если заранее не подготовился/не получилось/не успел/не повезло, то только отсутствие гордыни, умение: а) работать руками, б) не брезговать месить грязь в котловане, в) добивать зрение в экселе и автокаде и могут вывезти твой закат....

P.S. Позвонил двум коллегам с очень звучными должностями (директор по проектированию, директор направления), так вот один меньше чем полгода назад получил разряд сварщика, а это на руки минимум 200 k₽ сегодня, и с его удостоверением промальпа это безбедное существование с доходом не меньше, а то и больше чем на текущем месте, а второй занят получением аттестата от СРО оценщиков, предвидя бум оценки изъятых лотов и банкротств.

... не надо думать, что застройщик все решения сметой измеряет. В отличие от профильных специалистов он видит всю картину от прав на ЗУ до претензий жильцов. Моё сугубо личное мнение, что в обязательную практику продуктолога, конструктора, архитектора и инженера по сетям нужно включать стажировку в отделе продаж и в группе передаче ключей, это будет действительно ценное образование. К тому же, продавать себя и результат своего труда для навык полезный во все времена.

Французские балконы. Эконом вариант.
Интересно, как изменения в техплане и бти проводили?

Чего нет в ГПЗУ

При покупке участка (ЗУ) очень дотошно изучаются ГПЗУ (если уже есть, если нет: то ПЗЗ):
-ТЭП,
- ограничения,
- обременения,
...
в 57.3 ГрадК аж 20 разделов. И на эту тему есть гора литературы и обзоров.
Но никто не делится как искать и где читать то, чего в ГПЗУ НЕТ! А на ценность участка влияет, и иногда фатальным образом:
1. Изменения охранных зон в связи с реконструкцией сетей.
2. Частные (установленные судом или по договору) сервитуты.
3. Изношенные сети и ограниченно-работоспособные сооружения в зоне влияния будущего строительства.
4. Загрязнения требующие рекультивации.
5. "Клады" бывших собственников (цистерны с отработкой, снятые с учёта бомбоубежища, заглушённые коллекторы, фундаменты снесённых зданий)
6. СЗЗ в процессе их установления и от снесённых источников.
7. Археологические "находки"
8 . Экологические ограничения.

Несколько примеров позже.

Пример 1. Хрестоматийный (потому что про ЛЭП)

Строящийся ЖК в старых границах Москвы. Государственная экспертиза. ВЛ по примерно по границе участка.

Посадка квартальная, почти урбан-блоки, сделана таким образом, чтобы сделать двор побольше, а все гостевые машиноместа снаружи.

За 2,5 года стройки (после ПЗЭ но до РнС), 2 решётчатые металлические опоры ЛЭП сетевая организация успевает "отреконструировать", а говоря простым языком демонтировать старые, и почти на их месте поставить новые.
Ключевое это "ПОЧТИ". Т.к. старые бетонные фундаменты не извлекают, а делают новые из свай квадратного сечения. РЯДОМ со старыми. По проекту реконструкции техзона не менялась. По факту на 40см ушла вглубь участка. И учитывая нулевые допуски на посадку благоустройства, после обновления геоподосновы, с десяток машиномест выпадал из проекта, делая невозможным получение разрешения на ввод.

Проблему удалось решить только благодаря опыту проектирования ВЛ. Старая техзона на ГПЗУ отсчитывалась от центральной оси ЛЭП + расстояние траверсы.
От застройщика сделали новую геоподоснову, с обоснованием фактического положения ПРОВОДОВ. Иначе говоря, две разнонаправленные небрежности компенсировали друг друга, и если бы старая техзона была бы сделана идеально, застройщику пришлось бы тратить несколько десятков миллионов для размещения гостевых машиномест в подземном паркинге.

Пример №2: Застройщик приобрёл участок с ГПЗУ и выгодными ТЭП. Среди ограничений — безнапорный канализационный коллектор. Архитектурно бюро посадило высотное здание, которое не заходит в техническую зону.

Но для ПД приглашается другая организация, с опытом в высотном строительстве, которая дает контур зоны влияния высотки ≈ 40 метров. А в приватной беседе с представителями балансодержателя выясняется, что коллектор, построенный в 60-х годах, находится в неудовлетворительном состоянии и не может эксплуатироваться при новом строительстве. Стоимость выноса полмиллиарда рублей, рентабельность проекта под большим вопросом.

Пример 3.
Сервитут.

ГПЗУ "чистый", без сетей и СЗЗ, точечная застройка, ВРИ - гостиница, застройщик честно планирует построить именно гостиницу. Но есть нюансы и "прошлое". Из-за микроскопических размеров участка строить необходимо почти вплотную к соседнему зданию (ГПЗУ такую посадку разрешает). Здание рядом - со встроенной ТП, которая обслуживает несколько зданий. Ворота ТП смотрят прямо на участок нового собственника, в боковую стену воображаемого здания. Прежние владельцы установили контакт с балансодержателем ТП настолько тесно, что те успели сходить в суд, который обязал установить сервитут. Который стараниями балансодержателя стал публичным.
В целом ситуация технически решаемая как максимум организацией доступа на замену трансов в ТП через галерею внутри первого этажа здания. Ценник решения как и потери ликвидности первого этажа оценить сложно, но речь явно идет о десятках миллионов.
Справедливости ради нужно сказать, что есть более изящное решение - разместить новую ТП в паркинге нового здания, с последующим переключением мощности и отключением старой. Но для этого нужно согласие балансодержателя.

Пример 4.
"Подземное наследие"

На месте нового строительства практически всегда "внезапно" обнаруживаются бетонные конструкции, и что-то новое сказать здесь почти невозможно.
Но бывают экзотические случаи.

Стройка в бывшей промзоне, грунтовые воды близко (≈3 метра), но безнапорные - некритично, котлован неглубокий, грунт малопроницаемый (супесь с глинистыми включениями).
Гидрогеологи рассчитали поступление, можно справиться поверхностным водоотливом (если совсем просто и на бытовом языке, то по контуру дна котлована делается желоб-траншея, для сбора воды и из неё выкачивается лишняя грунтовая вода).
Застройщик перестраховывается и ставит систему водопонижения (это как дачные скважины-колонки колонки, которые постоянно электронасосом выкачивают грунтовую воду вокруг котлована, чтобы внутри него было посуше).
Система работает примерно по верхней границе расчётного поступления воды, выжидают какой-то срок, котлован начинают рыть, но по пьезоскважинам уровень воды не падает на нужную величину, ни через 2 недели, ни через месяц.
По мере рытья выяснилось - что помимо остатков фундаментов от строений присутствовал очень старый бетонный коллектор, который в силу его возраста был дырявым, как самая настоящая дренажная труба, а так как уходил он вглубь соседней промки и понять его длину очень проблематично, то по всей видимости собирал "дренаж" он в котлован вполне эффективно, поднимая водопоступление раза в 3 выше предельной проектной мощности системы водопонижения.
Техническое решение проблемы вполне себе тривиальное - шпунт ларсена, дорого, но не драматически.
Принципиально то, что предугадать такую проблему было невозможно.

Пример 5.
Археологический.

Археологические исследования, сопровождение работ и защита этих работ занимает время, а ручное просеивание грунта из под ковша экскаватора понятно работы не ускоряет, при этом оплату% банку и аренды ЗУ никто не отменяет.
Спасибо Бруснике, избавили от необходимости писать об идентичном Московском кейсе:

...Один из флагманских проектов Брусники в Екатеринбурге откладывается
Археологи нашли культурный слой, что задержит старт ЖК «Кандинский 2».
Часть обследованного участка занимает котлован, выкопанный в 2012 году под фундамент поликлиники. На остальной территории были проведены раскопки, которые дали большое количеств археологического материала – обломков керамики, металлических и других изделий, датированных XIX веком.... При этом отмечается, что «определение границ распространения культурного слоя на сопредельной территории не проводилось»....

Тема на мой взгляд превосходно раскрыта в 1 серии 1 сезона "The Boss", Очень жизненно и не для слабонервных.

Увидев проект изменений к 945ППМ, многие ошиблись, когда возмутились и высказались, что город хочет сократить машины и парковки - Это как раз наоборот.

Магия цифры 257 м/м на 1000 жителей завтра, против 350 сегодня, кроется в том как считается эта тысяча и какие ещё есть коэффициенты в формуле!

Будет немного душно, но без этого никак.
Следите за руками:
350 м/м на 1000 - это из СП42 (иначе говоря СНиП, и он для всей РФ) и число жителей в нём определяется по количеству квадратных метров внутри квартир - жилой площади (40м² на 1 жителя бизнес-класса ). - так считаем сейчас.

257 м/м на 1000 - это уже из будущего изменения 945ППМ (Постановление Правительства Москвы), а вот число жителей определяется в нем определяется из 2152ППМ по 50м² на 1 жителя, но внимание! не внутри квартиры, а по обмеру стен здания снаружи.

И, как нетрудно догадаться, в зависимости от этажности, количества коридоров и архитектурных излишеств, могут получиться совсем разные численности жителей для одного и того же здания по разным документам. К примеру сейчас на башню 32 этажа надо 120 м/м, а по новой методике надо будет уже 155.

Плюсы нового ППМ для застройщика и города в том, что будут снижены требования к числу гостевых машиномест, которые чаще всего становятся причиной социальной напряжённости, т.к. используются не гостями, а как раз таки жителями как постоянные.
Город постепенно убирает бесплатные места и принуждает покупать постоянные индивидуальные парковочные места.
Поэтому инвест-идея паркинг в аренду приобретает всё большую актуальность.

P.S. Позже напишу какие застройщики будут в более выгодных условиях с новыми подходами.

🔗 Подписаться на канал
🔗 Больше формул по этой теме в дзене

Известия, а за ними Ведомости и КотлованЪ нагнетают паники на размере просроченной задолженности. Умышленно, или правда в цифры не умеют - загадка. Зато умеют в манипулятивную инфорграфику (подробнее в комментариях).
Что видим если смотреть в таблицу центробанка на оф.сайте: просрочка выросла в абсолюте - факт. Она и не могла не вырости при росте общей суммы задолженности на почти 20%.
А вот если посмотреть не на абсолютную величину, а на долю в сумме задолженности, то картина скучная и будничная. Меньше половины процента. Это при том, что доля просрочки в сентябре жирных 18, 19 и 20 гг была в 2-2,5 раза больше чем сегодня.
Крах рынка недвижимости опять откладывается.

Вадим, при всём моём к нему уважении, не там увидел недобор маржи девелопера:
Какую площадь не рисуй на полу, продаётся не метраж, а место. А кроме того, ничто не мешает накрутить на:
- крайние места
- места ближе к лифту
- места на минус первом по отношению к минус-второму.
Дураков мало и если даже и нарисовали линии неправильно, никто не мешает таким местам дорисовать ценник.
Его ограничивает только спрос и продажи в соседних ЖК.

+5% к цене можно не объяснять ничем, есть магическая фраза "динамическое ценообразование" которое подслило изрядную долю метров в разных застроях, и мало кого уволили. Но оно как в минус так и в плюс всё объясняет.

Но вот с шагом колонн безусловно напартачили, чем занизили число мест. Есть мнение, что там сверху замудрённая геометрия и нужно было бы распредплиту делать, а проектировщику не хотелось возиться, вот он и "продал" застрою идею, что колонны по другому не получится.

Опять Петр мои публикации дергает без ссылки 😁

Когда читаю подобные сообщения, возникает чувство, что унизили не только автора запроса, но и любого, кто не до конца в теме (и даже у тех, кто глубоко в теме, вопросиков может оказаться больше чем у новичка).

Моё мнение - вместо унижений и сарказма в сторону непрофессионалов лучше просто игнорировать такие запросы или отвечать шаблонно. Не устраиваешь бесплатные консультации? Сделай стандартное сообщение о платной консультации и отправляй его всем, кто обращается с похожими вопросами — это уважительно и экономит время и эмоции.

А ещё такие ответы показывают непонимание целевой аудитории, типов клиентов и их готовности к сделке.
Часто у тех, кто задает подобные вопросы есть лишь дискомфорт, который ещё не оформился в чёткую потребность, и они пока не готовы обратиться к специалисту. В этом случае разумнее помочь с разъяснениями, чтобы клиент мог перейти на следующий этап принятия решения.

Как может быть такое что для всех показатели площади и ТЭП разные?

А вот так:
Все отделы внутри девелоперской компании продажи, проектировщики, строители и финансисты используют параметры строящегося здания (ТЭП): площади общая, продаваемая и ГНС (в габаритах наружных стен), высоты этажей и здания, количество парковок и другие.
Вместо того, чтобы дружно с ними работать, каждый видит их по-своему. Сейчас покажу, где они вместе, а где каждый идёт своей дорогой.

Для финансистов весь мир крутится вокруг продаваемой площади. Причём работать с ней они начинают ещё до того, как куплен участок. Казалось бы: взял старый проект, посмотрел коэффициенты и прикинул маржу. Но вот что финансисты упускают: 2024 год перенёс нас в новую реальность, тут и пресловутые 28/44 м², и отмена СТУ, и новые требования стройкомплекса к облику, и санкции на импортные лифты и оборудование. Старые коэффициенты больше не работают. Новой базы нет. Итог - гадание на вчерашней статистике, причем с изрядным оптимизмом.

Теперь про архитекторов. Их главное слово — ГНС. Почему? Потому что! Завысишь ГНС — проект АГР не пройдёт МКА. Занизишь —не выполнишь ТЗ. ...Хотя... это уже не очень большая проблема, с каменным лицом читает заказчику про 24 год в абзаце выше. Ведь ещё нужно оставить резерв для будущих ошибок коллегам смежникам — вдруг инженер потом забудет воздуховод или промахнётся с сечением. Не переделывать же все этажи с квартирографией. И тут ритуальный момент: все знают, что коэффициент из ТЗ — это радужные мечты заказчика. Никто его никогда не достигает, и на моей памяти это ни разу не было поводом для отказа в приёмке проекта. Повторяется как мантра на каждом совещании «мы стремимся к цифре 0,7..», а дальше насколько у заказчика хватит времени и ресурсов на проверку с оптимизацией излишков.

Продолжение в течение часа...

А вот строителям и тендерному отделу ГНС и продаваемая площадь вообще безразличны. Им важны: Общая площадь по надземке и подземке. Дальше уже детально: кубы земли в котловане, бетона, площади фасадов, остекления, отделка. Хотя есть подвох. "Общая площадь" в головах многих строителей — это сумма площадей помещений. Никто даже не пытается разбираться, что по СП54 это совсем другое число. Подрядчики тоже считают "общей" именно сумму помещений, и всем этого хватает, неважно что там в СП на этот счёт пишут. Главное не перепутать и не вписать неправильное в тендерный пакет.
И вот тут грустный снова момент для инвестора: ни в одном договоре с подрядчиком не указывается самый важный для инвестора показатель — "продаваемая площадь".
Отчасти проблему повышения эффективности здания решают привлечение очень замотивированных и инициативных архитекторов и введение дополнительного участника процесса – продуктолога, у которого личный KPI завязан за выход продаваемой. Но т.к. помимо этого вопроса этот специалист занят ещё огромным числом вопросов, (например выбором фактуры полутонов текстиля мебели в МОП), то и ждать кардинальных предложений от него не приходится.

У проектировщиков увы приёмы стандартные (хотя и действенные) но выше физики не прыгнешь. Для "высушивания" планировок востребованы: -
- решения по размещению инженерных помещений под землёй (т.к. 200-250 м² ГНС это теперь примерно равно 1 м/м дополнительно).
- сокращение числа лифтов (например за счёт использования системы распределения пассажиропотока)
- уменьшения сечения шахт ОВ за счёт применения систем побуждения (иначе говоря больших вентиляторов)
- вынос за пределы ГНС климатического оборудования (шахты для кондиционеров вместо балконов).

В итоге, все работают как будто с одними и теми же цифрами, но каждый видит их по-своему и в своей картине мира. А ещё в эти картины часто не укладывается тот факт, что эти цифры «плывут» в зависимости от этапа, на котором находится проект.

Пока из каждого утюга идет крик про то как плохо топ девелоперам, тихо по углам загибаются мелкие подрядчики и субчики, ИП и ООО-шки.
Все те, кто на суб-субподряде почти круглосуточно и за гроши чертит рабочку по спецразделам, моделит концепции и расчеты. Тянет слаботочку и другую внутрянку, мелочи по МАФам, и многое другое, для чего личный штат генподряду держать нецелесообразно, а взять с улицы и опрокинуть задержав оплату на пару-тройку месяцев безопасно, что для малого будет равносильно смерти.

Сколько машиномест стоит воздух?

Звучит как абсурд. Но вот если посчитать, то ≈1 машиноместо на 360 м³ вентзазора в стене. Много это или мало - ниже.

Как уже говорил ранее, проект нового норматива (945 ППМ) по расчёту м/м учитывает не площадь квартир для определения числа машин в подземном паркинге, а площадь по обмеру стен здания снаружи.

Если взять средний дом по реновации в Москве высотой в 24 этажа, то площадь занимаемая вентзазором в стене будет генерировать дополнительные 1-2 машиноместа в паркинге. Если же к этому добавим выступающие архитектурные элементы, а вместо фиброцементных листов возьмём алюминиевые кассеты на выносе, полнотелый кирпич или клинкер, то для зданий можем легко насчитать 3-5 мест плюсом. С себестоимостью по 2,5-3 млн. ₽ каждое.

Цена воздуха в вентзазоре будет ≈8,3 тыс. ₽/м³ (для сравнения куб ваты 35 кг/м³ от ТН - 4,2 тыс. ₽/м³)
А на 360м³ вентзазора будет приходиться 1 машиноместо,
Куб воздуха будет стоить дороже каменной ваты.
Если ошибся в подсчётах, напишите, буду рад ошибаться, т.к. экономика получается удручающся.

Не секрет, что стоимость наружной стены с фасадной конструкцией - главная величина для выбора облика здания. И с введением нового постановления Москвы, при сравнении цен на варианты фасадов, будем считать не только себестоимость конструкции, но и дополнительные затраты на утолщение стены в виде машиномест, которые создает более толстая (любимая многими архитекторами) клинкерная, кирпичная на подсистеме или металлокассетная стена.

🔗 Подписаться на канал
🔗 Больше формул по этой теме в дзене

Сергей, очень известный человек в девелоперских кругах, но почему-то я столкнулся с тем, что с ним знакомы главным образом отделы продаж, PR и маркетинг.
Устал пересылать эти видео в личку знакомым и коллегам из строительных, экономических и юридических блоков
Публикую здесь!
Касается всех! ГИПов, РукОтделов, Рук.Групп и у кого хотя бы 3 подчинённых.

1. Сбитые летчики.

2. Не согласен с формулировкой "на дно", т.к. у Ильи Пискулина было сильно глубже. Из банкротства в миллиардный бизнес.

Как ошибаются девелоперы при выборе архитекторов для своего проекта?

1. Выбор архитектора, не разбирающегося или игнорирующего региональную специфику.
2. Надежда на связи и вхожесть за закрытые двери.
3. Выбор архитектурного бюро по портфолио, выполненному персоналом, давно покинувшим компанию.
4. Предположение, что высокая стоимость подразумевает высокое качество.
5. Выбор архитектурного бюро без штатных специалистов по внутренним инженерным сетям.
6. Эксклюзивный договор на выполнение всех стадий проектирования с одной компанией без понимания целей такого подхода.
7. Разная "весовая категория" заказчика и исполнителя.
8. Желание взаимодействовать с первым лицом компании, а не с непосредственными исполнителями.
9. Оптимизм в оценке сроков.

Не так страшен тендер, как его приложения©

🔗 Подписаться на канал

🔗 Ошибки при выборе архитектора
1️⃣ Региональная специфика
2️⃣ Дутый авторитет
3️⃣ Рендеры старые - проблемы новые.
4️⃣ Высокая стоимость НЕ подразумевает высокое качество.
5️⃣ Выбор архитектурного бюро без штатных специалистов по внутренним инженерным сетям.