— 🎬 Давай снимем продолжение "Дня выборов" и "Дня радио" — "ДЕНЬ СТРОИТЕЛЯ"!?

— То есть?!
— А Покажем, как девелоперы проходят стадии принятия неизбежных новых правил:

🙈 Отрицание: "Ха! Да мы эти 28 ток-так... через негоску!"
😡 Гнев: "Вы трое уволены, это ГИПа не найти, а директоров и BIMщиков как воды в паркинге!"
🤡 Торг: "Ну ок, никто ж не против, только давайте послезавтра, а то мы уже сваи залили."
🤧 Депрессия: "18..-ть%?! А чё не 21 сразу, ну так, чтобы понятно было, в каком очке♠️ все оказались."

— А что финале?
💊 Принятие!: "Дорогие родители, поздравляем, с закрытием автокредита! И пока вы выбираете школу, вспомните про маткапитал. Успейте в последний вагон льготной ипотеки! Машина вам больше не понадобится, школа во дворе, а метро 🚇 уже в новой Москве."

Сергей не прав только в одном: к этому спектаклю привыкли не только отделы продаж Застройщика, а вообще все, кто хоть как-то задействован в этой сцене. Архитекторы с насмотренностью уровня "а я так вижу", которые проектируют по принципу "мне нравится", при этом их опыт жизни в силу возраста ограничивается скромными 1-2 комнатами, и они, понятия не имеют, как выкручивается семья из 4 и более человек в реальных условиях. Отделы маркетинга, выпячивающие в рекламе такие "суперважные" УТП, как террасы, думая, что это главная мечта всех покупателей. Да и в целом принять идею, что строитель не просто "дома строит", а пытается решить реальные проблемы покупателей, – это как сломать картину мира. При том, что голова забита рутиной и текущими задачами.

Высокий ключ с нами очевидно надолго, красный банк уже закладывает >18% по вкладам на 3 года.
Если кто недосчитал финмодель и собирался это делать на выходных, поздравляю, у вас будет выходной ибо всё равно в корзину.
С замиранием сердца ждем 13.09

UPD.
И точно всё в корзину было.👋

Ставки рефинансирования с 92 по 96 гг.
...Для тех кому 18-20% это выше уже некуда, и кто видел чёрно-белое ТВ только в музее.
Спокойной ночи.

С 18-20% ключём в финансах, в отличие финмодели математики уже не будет. Будет сплошная волатильность (метания из горячего в холодный): в темпах и планах продаж, в цене материалов и работ, в невозможности спрогнозировать поступления по ПФ, рекламных бюджетах и непредвиденных.
Поэтому длинные проекты будут проигрывать. Если свои риски ещё можно как-то просчитать, то упавшего поставщика, генподрядчика или сворачивание части целевой аудитории не спрогнозируешь и не уловишь.

Выживут и выиграют лишь самые быстрые и те, кто сможет делить пироги на сектора с ясным обозримым близким вводом и раскрытием эскроу.

Ну да конечно, на Самолёт, который про🤬...пускает сдачи домов и 7,9 миллиардов за просрочки платит (это официально по МСФО), мы не смотрим, а вот ПИК у которого таких выплат за просрочки в отчётности нет, выручка раза в два выше ... стагнирует.
Особенно удручающе на этом фоне выглядят торги акциями наших монстров застройщиков: +/- 300 млн ₽ в день, на фоне десятков миллиардов у банков и нефтяников.

Корпоративный карго-культ.

Часто наблюдаю одну живучую корпоративную привычку коллег, связанную не с работой, а с имитацией её внешних признаков, когда молодые косплеят старших, не понимая ни сути, ни уместности, ни последствий. Когда вместо простого ответа по телефону, что расчётом занимается Сидоров и он обещал послезавтра, приходит стандартное: «материал передан глав.спецу, ждите». При этом ответ «пока не в курсе, дай 10 минут узнаю», чаще всего допустим. Забавно, но многие думают, что такая фраза остановит от выяснений: какая фамилия у «глав.спеца» и когда ожидается результат.

Для собеседника такое поведение считывается на уровне инстинктов: его не считают достойным прямого и предметного ответа

В прямом личном общении служебная расплывчатость перестаёт быть нейтральной формой речи и начинает восприниматься как неуважение. В итоге подставляют и себя, и Сидорова, а в запущенных случаях, или при низкой культурной планке спрашивающего, ещё и своего руководителя.

У этого ритуала, конечно, есть происхождение. На ОЧНЫХ ОБЩИХ совещаниях, подобные конструкции нужны не для ясности, а для выживания: не пообещать лишнего за уважаемого коллегу, прикрыть ... спину, отсидеться и перенести содержательный разговор во встречу с глазу на глаз, или решить вопрос быстро и без бюрократии. Но зачем нести это в очный или телефонный разговор, где от тебя требуется не поза, а конкретика? Вопрос риторический.
Красивые пустые фразы для спрашивающего – это маркер: с таким человеком общаться бесполезно. Дальше начинается обычная картина: мучительное молчание, уклонение и внезапная потребность “вернуться с уточнением”.

📈 На выходных, слушая обзор по недвижимости, поймал себя на мысли, рост цен на квартиры перед открытием метро — как акции перед дивидендами. На ожиданиях за 1-3 года цены взлетают, а в день открытия — сюрприз, всё на месте или даже чуть коррекция вниз.

И это не только про метро. Ожидания работают и тут:

🚉 Скоростные магистрали, линии МЦД, речные остановки — следим за "синичками-трамвайчиками".

🏰 Огромные ТЦ, бизнес-парки, развлекательные комплексы — взвинчивают цены вокруг, но после открытия эйфория быстро улетучивается.

🏬 И самое интересное (привет, КРТ!): перевод земель из промзоны в жилую или офисную. Жилой квартал среди заводов сегодня — гениальное решение для сдачи жилья в офисном районе завтра.

P.S.
🚇 Вспомнил, как лет 5-6 назад слышал от китайских метростроителей как город зарабатывает на росте цен земли благодаря прокладке метро и железных дорог. Теперь вопрос "Зачем тянуть ветку в картофельные поля?!" уже не кажется таким странным. Строить рельсы в чистом поле — не ошибка, а хитрый инвестиционный план по повышению доходов города.

То о чём Сергей писал нам в маркетинговом исследовании для подготовки ТЗ на ЖК ещё 5 лет назад, начало доходить и до ЛОМов

...По итогам опроса жильцов ...4) На модных детских площадках (веревочная конструкция, необычная горка) были в основном жители других домов. Сами жители комплекса гуляли на обычных: песочница, скамейки, где для детей установлен более привычный формат игровых зон. Экзотические площадки быстро приедаются и дети ходят играть на классические детские площадки...

P.S. А ещё в усушечных трещинах (которые по ГОСТУ допускаются до 8 мм для бревен) прекрасно застревают детские пальцы и портится одежда - личный опыт.

Финиш не выглядит как падение. Он выглядит как «всё нормально»

Общался с бывшим коллегой, делюсь выжимками:

"Смотри, работаю 10 лет в отделе ПТО, на данный момент уже начальник отдела. Андрей, как думаешь, есть ли перспективы у этого отдела?"

Отдел? Серьёзно? Давай начистоту: ведь дело не в отделе, и твой вопрос — это уже не вопрос, а ответ, причём про тебя!

Когда человек с таким опытом начинает размышлять о перспективах отдела, это не про отдел. Это про твой личный потолок.
Карьерные перспективы? Может быть, но ты уже наверху. А дальше? Выбирай: или запасной аэродром, который только в мечтах (в корпорации твоё личное время сушат так, что и поспать не успеваешь), или штопор в финансовую бездну...

Квалификация, связи — всё это напускное, за годами работы скрывается тот самый старый страх — что делать дальше. Десять лет?! Да кому это теперь нужно? Разве что тебе, чтобы притупить подсознательный ужас: ведь понимаешь, что застрял. Мозги — ржавеют, энергия — испаряется, а вокруг молодые и голодные, готовые продаться вдвое дешевле ради твоего кресла...

! Задай себе вопрос: кто ты без своей визитки?

Давай насыплю конкретики: карьерные перспективы в теории есть. Но выше только руководство — технический директор (CTO) или директор по девелопменту (или исполнительный директор в подрядчике, CEO).

Чего тебе не хватает, чтобы пройти выше? Как минимум:
1. Опыт взаимодействия с экспертизой.
2. Умение управлять проектированием.
3. Контроль строительных подрядчиков.
4. Управление финансовыми потоками.

Всего этого нет в обычном ПТО и будет тормозить твой карьерный рост, даже если ты готов двигаться дальше. Причём даже если ты этим владеешь этими навыками, тебя всё равно оставят в стороне, так как нужны исключительно практические кейсы.

Опыт — пыль.

Успеваешь ли за цифровизацией? Готов ли к переменам? Изменения в законодательстве ускоряются по экспоненте, влияние цифровизации — неиллюзорная вероятность оказаться за бортом. ПТО — отдел, очень зависимый от изменений в нормативной базе, технологических инноваций, рыночных тенденций. Отчасти спасает, что у разных компаний разные требования к отделу и его руководителю. Где-то ещё прокатывает бумага (и там можно найти островок спокойствия), а где-то уже и ТехЗора недостаточно...

...Давай будем честны с собой, клеймо

"Сбитый лётчик" где-то рядом

и, если заранее не подготовился/не получилось/не успел/не повезло, то только отсутствие гордыни, умение: а) работать руками, б) не брезговать месить грязь в котловане, в) добивать зрение в экселе и автокаде и могут вывезти твой закат....

P.S. Позвонил двум коллегам с очень звучными должностями (директор по проектированию, директор направления), так вот один меньше чем полгода назад получил разряд сварщика, а это на руки минимум 200 k₽ сегодня, и с его удостоверением промальпа это безбедное существование с доходом не меньше, а то и больше чем на текущем месте, а второй занят получением аттестата от СРО оценщиков, предвидя бум оценки изъятых лотов и банкротств.

... не надо думать, что застройщик все решения сметой измеряет. В отличие от профильных специалистов он видит всю картину от прав на ЗУ до претензий жильцов. Моё сугубо личное мнение, что в обязательную практику продуктолога, конструктора, архитектора и инженера по сетям нужно включать стажировку в отделе продаж и в группе передаче ключей, это будет действительно ценное образование. К тому же, продавать себя и результат своего труда для навык полезный во все времена.

Французские балконы. Эконом вариант.
Интересно, как изменения в техплане и бти проводили?

Чего нет в ГПЗУ

При покупке участка (ЗУ) очень дотошно изучаются ГПЗУ (если уже есть, если нет: то ПЗЗ):
-ТЭП,
- ограничения,
- обременения,
...
в 57.3 ГрадК аж 20 разделов. И на эту тему есть гора литературы и обзоров.
Но никто не делится как искать и где читать то, чего в ГПЗУ НЕТ! А на ценность участка влияет, и иногда фатальным образом:
1. Изменения охранных зон в связи с реконструкцией сетей.
2. Частные (установленные судом или по договору) сервитуты.
3. Изношенные сети и ограниченно-работоспособные сооружения в зоне влияния будущего строительства.
4. Загрязнения требующие рекультивации.
5. "Клады" бывших собственников (цистерны с отработкой, снятые с учёта бомбоубежища, заглушённые коллекторы, фундаменты снесённых зданий)
6. СЗЗ в процессе их установления и от снесённых источников.
7. Археологические "находки"
8 . Экологические ограничения.

Несколько примеров позже.

Пример 1. Хрестоматийный (потому что про ЛЭП)

Строящийся ЖК в старых границах Москвы. Государственная экспертиза. ВЛ по примерно по границе участка.

Посадка квартальная, почти урбан-блоки, сделана таким образом, чтобы сделать двор побольше, а все гостевые машиноместа снаружи.

За 2,5 года стройки (после ПЗЭ но до РнС), 2 решётчатые металлические опоры ЛЭП сетевая организация успевает "отреконструировать", а говоря простым языком демонтировать старые, и почти на их месте поставить новые.
Ключевое это "ПОЧТИ". Т.к. старые бетонные фундаменты не извлекают, а делают новые из свай квадратного сечения. РЯДОМ со старыми. По проекту реконструкции техзона не менялась. По факту на 40см ушла вглубь участка. И учитывая нулевые допуски на посадку благоустройства, после обновления геоподосновы, с десяток машиномест выпадал из проекта, делая невозможным получение разрешения на ввод.

Проблему удалось решить только благодаря опыту проектирования ВЛ. Старая техзона на ГПЗУ отсчитывалась от центральной оси ЛЭП + расстояние траверсы.
От застройщика сделали новую геоподоснову, с обоснованием фактического положения ПРОВОДОВ. Иначе говоря, две разнонаправленные небрежности компенсировали друг друга, и если бы старая техзона была бы сделана идеально, застройщику пришлось бы тратить несколько десятков миллионов для размещения гостевых машиномест в подземном паркинге.

Пример №2: Застройщик приобрёл участок с ГПЗУ и выгодными ТЭП. Среди ограничений — безнапорный канализационный коллектор. Архитектурно бюро посадило высотное здание, которое не заходит в техническую зону.

Но для ПД приглашается другая организация, с опытом в высотном строительстве, которая дает контур зоны влияния высотки ≈ 40 метров. А в приватной беседе с представителями балансодержателя выясняется, что коллектор, построенный в 60-х годах, находится в неудовлетворительном состоянии и не может эксплуатироваться при новом строительстве. Стоимость выноса полмиллиарда рублей, рентабельность проекта под большим вопросом.

Пример 3.
Сервитут.

ГПЗУ "чистый", без сетей и СЗЗ, точечная застройка, ВРИ - гостиница, застройщик честно планирует построить именно гостиницу. Но есть нюансы и "прошлое". Из-за микроскопических размеров участка строить необходимо почти вплотную к соседнему зданию (ГПЗУ такую посадку разрешает). Здание рядом - со встроенной ТП, которая обслуживает несколько зданий. Ворота ТП смотрят прямо на участок нового собственника, в боковую стену воображаемого здания. Прежние владельцы установили контакт с балансодержателем ТП настолько тесно, что те успели сходить в суд, который обязал установить сервитут. Который стараниями балансодержателя стал публичным.
В целом ситуация технически решаемая как максимум организацией доступа на замену трансов в ТП через галерею внутри первого этажа здания. Ценник решения как и потери ликвидности первого этажа оценить сложно, но речь явно идет о десятках миллионов.
Справедливости ради нужно сказать, что есть более изящное решение - разместить новую ТП в паркинге нового здания, с последующим переключением мощности и отключением старой. Но для этого нужно согласие балансодержателя.

Пример 4.
"Подземное наследие"

На месте нового строительства практически всегда "внезапно" обнаруживаются бетонные конструкции, и что-то новое сказать здесь почти невозможно.
Но бывают экзотические случаи.

Стройка в бывшей промзоне, грунтовые воды близко (≈3 метра), но безнапорные - некритично, котлован неглубокий, грунт малопроницаемый (супесь с глинистыми включениями).
Гидрогеологи рассчитали поступление, можно справиться поверхностным водоотливом (если совсем просто и на бытовом языке, то по контуру дна котлована делается желоб-траншея, для сбора воды и из неё выкачивается лишняя грунтовая вода).
Застройщик перестраховывается и ставит систему водопонижения (это как дачные скважины-колонки колонки, которые постоянно электронасосом выкачивают грунтовую воду вокруг котлована, чтобы внутри него было посуше).
Система работает примерно по верхней границе расчётного поступления воды, выжидают какой-то срок, котлован начинают рыть, но по пьезоскважинам уровень воды не падает на нужную величину, ни через 2 недели, ни через месяц.
По мере рытья выяснилось - что помимо остатков фундаментов от строений присутствовал очень старый бетонный коллектор, который в силу его возраста был дырявым, как самая настоящая дренажная труба, а так как уходил он вглубь соседней промки и понять его длину очень проблематично, то по всей видимости собирал "дренаж" он в котлован вполне эффективно, поднимая водопоступление раза в 3 выше предельной проектной мощности системы водопонижения.
Техническое решение проблемы вполне себе тривиальное - шпунт ларсена, дорого, но не драматически.
Принципиально то, что предугадать такую проблему было невозможно.

Пример 5.
Археологический.

Археологические исследования, сопровождение работ и защита этих работ занимает время, а ручное просеивание грунта из под ковша экскаватора понятно работы не ускоряет, при этом оплату% банку и аренды ЗУ никто не отменяет.
Спасибо Бруснике, избавили от необходимости писать об идентичном Московском кейсе:

...Один из флагманских проектов Брусники в Екатеринбурге откладывается
Археологи нашли культурный слой, что задержит старт ЖК «Кандинский 2».
Часть обследованного участка занимает котлован, выкопанный в 2012 году под фундамент поликлиники. На остальной территории были проведены раскопки, которые дали большое количеств археологического материала – обломков керамики, металлических и других изделий, датированных XIX веком.... При этом отмечается, что «определение границ распространения культурного слоя на сопредельной территории не проводилось»....

Тема на мой взгляд превосходно раскрыта в 1 серии 1 сезона "The Boss", Очень жизненно и не для слабонервных.

Увидев проект изменений к 945ППМ, многие ошиблись, когда возмутились и высказались, что город хочет сократить машины и парковки - Это как раз наоборот.

Магия цифры 257 м/м на 1000 жителей завтра, против 350 сегодня, кроется в том как считается эта тысяча и какие ещё есть коэффициенты в формуле!

Будет немного душно, но без этого никак.
Следите за руками:
350 м/м на 1000 - это из СП42 (иначе говоря СНиП, и он для всей РФ) и число жителей в нём определяется по количеству квадратных метров внутри квартир - жилой площади (40м² на 1 жителя бизнес-класса ). - так считаем сейчас.

257 м/м на 1000 - это уже из будущего изменения 945ППМ (Постановление Правительства Москвы), а вот число жителей определяется в нем определяется из 2152ППМ по 50м² на 1 жителя, но внимание! не внутри квартиры, а по обмеру стен здания снаружи.

И, как нетрудно догадаться, в зависимости от этажности, количества коридоров и архитектурных излишеств, могут получиться совсем разные численности жителей для одного и того же здания по разным документам. К примеру сейчас на башню 32 этажа надо 120 м/м, а по новой методике надо будет уже 155.

Плюсы нового ППМ для застройщика и города в том, что будут снижены требования к числу гостевых машиномест, которые чаще всего становятся причиной социальной напряжённости, т.к. используются не гостями, а как раз таки жителями как постоянные.
Город постепенно убирает бесплатные места и принуждает покупать постоянные индивидуальные парковочные места.
Поэтому инвест-идея паркинг в аренду приобретает всё большую актуальность.

P.S. Позже напишу какие застройщики будут в более выгодных условиях с новыми подходами.

🔗 Подписаться на канал
🔗 Больше формул по этой теме в дзене