🔴 سوال مردمی

زمين ما طبق طرح تفصيلى در طرح فضاى سبز شهردارى قرار گرفته است. به دليل طرح بيمارستان خصوصى اقدام براى تغيير كاربرى كرديم ولى شهردارى و شوراى شهر مخالفت كردند نهايتا در كميسيون ماده ٥ استان موفق به تغيير كاربرى شديم حال شهردارى مطالبه عوارض ارزش افزوده ناشى از تغيير كاربرى كرده آيا عمل شهردارى قانونى است؟

⬅️ بررسی شماره یک

در سوال مطروحه، تناقضاتی وجود دارد بر این مبنا که: " باستناد لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها ‌مصوب ۱۳۵۹، الحاقات و اصلاحات بعدی آن، حفظ و نگهداری فضای سبز و باغات در محدوده و حریم شهر بعهده شهرداری میباشد. همچنین در ماده ۴۹ آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرحهای توسعه و عمران محلی،ناحیه ای، منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب ۱۳۷۸ و الحاقات و اصلاحات بعدی آن، معرفی زمین جایگزین الزامی است. با امعان نظر در قوانین فوق، رای شهرداری هم بعنوان متولی فضای سبز هم بعنوان مجری طرح مصوب هم بعنوان عضو کمیسیون ماده ۵ مهم و تاثیرگذار است و در صورت عدم موافقت در ارائه نامه مکتوب جهت تغییر کاربری، امر اخیر میسر نمیباشد.

⬅️ بررسی شماره دو

طبق ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت، اخذ هرگونه مال، وجه، کالا و خدمات از شهروندان می‌بایست با تجویز قانونی باشد. هرچند براساس آرای متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری عوارض ارزش افزوده ناشی از طرحهای توسعه شهری و تغییر کاربری در مصوبات شوراهای اسلامی شهرها مغایر با قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص نشده است، لکن برمبنای ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار (و در غیاب وی معاون عمرانی استانداری) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذیربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می‌شود و تعیین عوارض ارزش افزوده برای املاک یا اراضی قبل از طرح در کمیسیون ماده ۵ یا بدون اخذ مجوز از مراجع ذیربط قانونی مغایر با قانون و خارج از حدود اختیار بوده و قابل ابطال است. بر این اساس رأی شماره ۱۳۹۶۷۹۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری صادر و طبق ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری و اصلاحات بعدی آن، در رسیدگی و تصمیم‌گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.
با بررسی مطالب فوق، اخذ عوارض ناشی از تغییر کاربری قبل از طرح در کمیسیون ماده پنج توسط شهرداری از اشخاص حقیقی فاقد وجاهت قانونی تلقی میشود‌.

🔴 حداقل یک‌مورد بررسی دیگر وجود دارد.. دوستان در بررسی مشارکت بفرمایند.

#حقوق_شهروندی
#قانون
#شهرسازی

https://t.me/ajurbaism

🔴 پرونده موردی

شخصی در اسفند سال ۱۳۹۱ قطعه زمینی به مساحت ۲۸۰ مترمربع بمجاورت معابر ۸ و ۱۲ متری را از تفکیکی مصوب در شهرداری خریده و در فروردین سال ۱۳۹۲ سند تکبرگ با پلاک فرعی و اصلی اخذ نمود‌ اما این قطعه خریداری شده طبق طرح جامع مصوب فروردین ۱۳۹۱ و طرح تفصیلی مصوب آبان ۱۳۹۸ بطور کامل در معبر پیشنهادی ۳۰ متری قرار میگیرد.
حال مالک زمین در سال ۱۴۰۳ قصد دارد زمین را به دو قطعه ۱۴۰ متری تقسیم کند و کلیه اقدامات قانونی لازم برای افراز سند و اخذ پروانه های ساختمانی را انجام دهد اما شهرداری بطور قاطع مخالفت خود را اعلام کرده است. لازم بذکر است که ملک مجاور ساخت و ساز شده و پروانه ساختمانی و گواهی پایانکار را از شهرداری اخذ نموده و اراضی مقابل این تفکیکی همچنان بصورت زراعی در حال بهره برداری است.
راهکار مالک سند برای حل این معضل چیست؟!

⬅️ مشارکت دوستان در ارایه نظرات ضروری است.
⬅️ در پستهای بعدی راجب کلیه موضوعات مرتبط با پرونده از جمله " افراز، پروانه ساختمانی، اصول شهرسازی، حقوق مکتسبه، اراضی واقع در طرح های عمومی و عمرانی دولت و شهرداریها، طرح جامع و تفصیلی و..." مطالبی ارائه خواهد شد.

https://t.me/ajurbaism

🔴 افراز

اگر مال غیر منقول داخل در محدوده شهر باشد، صلاحیت افراز مال غیر منقول به عهده شهرداری محل وقوع ملک است (ماهیتاً شهرداری رسیدگی می‌کند نه اداره ثبت).
⬅️ ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۶۵: دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم‌ آنها اقدام نمایند و شهرداری‌ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع، تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف ۲ ماه اظهار نظر و نظریه‌ کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راسا اقدام خواهند نمود.
⬅️ قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه انجام دهند که قبلاً به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد.

🔴 پروانه ساختمانی

⬅️ ماده ۱۷ قانون درآمدهای پایدار و هزینه شهرداریها و دهیاریها: شهرداری ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهرها بوده و فروش تراکم و نیز تغییر کاربری اراضی بر خلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده (5) قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351/12/22 با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است. متخلفان از مفاد این ماده مشمول مجازات تعزیری درجه هفت موضوع ماده (19) قانون مجازات اسلامی بجز حبس و شلاق می‌شوند.
⬅️ صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری حسب بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری از وظایف شهرداری است.
⬅️ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها الحاقات و اصلاحات بعدی آن اعلام نموده است که مالک ساختمان باید نسبت به اخذ پروانه قبل از هرگونه عملیات عمرانی اقدام نماید.

#افراز
#حقوق_شهری

https://t.me/ajurbaism

خصوص تحدید حقوق مالکانه، دستگاه اجرایی نمی تواند اشخاص ذی نفع را برای مدت نامشخص در بلاتکلیفی قرار دهد. از این جهت قانونگذار در قانون  تعیین وضعیت املاک و اراضی واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها برای دستگاه اجرایی تکلیف تکالیفی دارد که ذیلاً به آن اشاره می گردد.
🔴 انجام معامله ظرف ۱۸ ماه
ماده واحده تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ بیان می دارد:

کلیه وزارتخانه ها، موسسات، سازمانها، نهادها، شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می باشند در طرح های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاتر ین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی و حقوقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک ها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.

🔴استیفای حقوق مالکانه در برنامه زمانبندی ۵ ساله
در صورتیکه دستگاه اجرایی برای اجرای طرح مصوب خود برنامه زمانبندی داشته باشد، در این حالت حقوق مالک به دو نحو قابل تصوراست:

⬅️ چنانچه اجرای طرح به موجب برنامه زمانبندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد، مالکان املاک واقع در طرح از تمامی حقوق مالکانه خود مانند احداث بنا یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر، فروش و اجاره و رهن و … برخوردارند.

⬅️ در صورتی که بر اساس برنامه زمانبندی شده، اجرای طرح و تملک املاک در کمتر از ۵ سال انجام شود، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می نماید هر گاه اجرای طرح قبل از پایان پنج سال شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد. بنابراین همین که ملکی در محدوده طرحهای دولتی یا شهرداری قرار بگیرد مالک با توجه به ماده واحده و تبصره های ۱ و ۲ ذیل آن از قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ بعد از انقضای مدت ۱۸ ماه از تاریخ در طرح قرار گرفتن ملک، از تمامی حقوق مالکانه از جمله احداث بنای جدید، تعمیر، فروش و رهن برخوردار است. چنانچه احداث بنا با تفکیک ملک ملازمه داشته باشد این مورد نیز از جمله حقوق مالکانه بوده و مالک با رعایت مقررات قانونی می تواند نسبت به تفکیک آن اقدام نماید. با وجود این، اجرای طرح منتفی نمی شود بلکه اگر اجرای طرح به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد و مالک بخواهد از حقوق مالکانه مذکور استفاده نماید، باید هنگام اخذ پروانه ساختمانی تعهد نماید که چنانچه اجرای طرح زودتر از ۵ سال شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.

🔴 حقوق مالکانه بعد از مواعد قانونی
یکی از انتظارات اشخاص از دستگاه اجرایی تعیین تکلیف حقوق مالکانه خود بعد از انقضای مواعد مقرر در قانون است. قانونگذار در قانون تعیین تکلیف املاک و اراضی واقع  در طرحهای دولتی و شهرداریها به اینکه اشخاص بعد از مواعد قانونی از انحاء حقوق مالکانه خود برخوردارند تاکید دارد.
⬅️ درخواست خروج از طرح

یکی از حقوق مالکانه اشخاصی که طرح در اراضی آنها واقع گردیده است درخواست خروج از طرح است چرا که بعضاً مالک تمایلی به ساخت و ساز و یا بازسازی بنا ندارد و از طرف دیگر نیز می خواهد اراضی و املاک خود را از طرح دولتی خارج کرده تا در موعد مقتضی اقدام به اعمال سایر حقوق مالکانه بنماید.
از آنجا که هر گونه تغییر کاربری مستلزم موافقت کمیسیون ماده ۵ شورای عالی معماری و شهرسازی بوده، دعوای تغییر کاربری یا خروج از طرح باید به طرفیت این شورا اقامه شود و متوجه شهرداری یا اداره نظارت بر اماکن نیست.

⬅️ درخواست صدور پروانه

در مواردی اراضی و املاک اشخاص در طرح های بلند مدت قرار می گیرد و در حالی که سابقاً دارای کاربری مجاز بوده و امکان صدور پروانه آن میسر بوده است در اخذ معوض و یا خسارت نسبت به دیگران در اولویت قرار دارند که تبصره ۳ ماده واحده چنین بیان می دارد:
« تبصره ۳- مالکین املاک و اراضی واقع در طرح های آتی که قبل از تصویب طرح واجد شرایط جهت اخذ پروانه ساختمان بوده و قصد احداث یا تجدید یا افزایش بنا را دارند، جهت اخذ عوض زمین در اولویت قرار خواهند گرفت و در بین آن گونه مالکین اشخاصی که ملک آنها در مسیر احداث یا توسعه معابر و میادین قرار دارند، نسبت به سایرین حق تقدم دارند.

#قانون
#حقوق_شهری

https://t.me/ajurbaism

﷽

✅ آموزش حقوق شهری و قوانین و مقررات شهرسازی،اراضی و املاک
✅ بررسی انطباق کاربری اراضی شهری با طرح‌های توسعه شهری
✅ بررسی انطباق طرح‌های تفکیک و افراز ساختمان‌ها با ضوابط و مقررات شهرسازی 
✅ تقویم و ارزیابی انواع کاربری ها
✅ تفسیر عکس‌های هوایی و پیاده کردن پلاک ثبتی
✅ بررسی و اظهارنظر در مورد تفکیک، افراز و تجمیع
✅ بررسی و اظهارنظر در مورد صدور اسناد مالکیت
✅ بررسی پرونده های کمیسیون ماده ۱۰۰، کمیسیون ماده ۹۹، کمیسیون ماده ۵
✅ بررسی مباحث چهارم، بیست و یکم و بیست و سوم مقررات ملی ساختمان
✅ و ... .

Channel➡️ t.me/ajurbaism
Gp➡️ t.me/ajurbanismgp

🔴 در چه عملیات عمرانی  نیازی به اخذ مجوز  نیست؟
بر اساس بخشنامه شماره ۸۱۱٫۱۱۰۴۸٫۴۰۶۸۳ مورخ ۰۸-۰۸-۱۳۷۰حوزه معاونت شهرسازی و معماری

⬅️مرمت بام از قبیل (تعویض قیرگونی و آسفالت – نصب موزائیک – تعویض – مرمت شیروانی)؛
⬅️ تعمیر و تعویض کف سازی زیر زمین و طبقات؛
⬅️ سفید کاری و نقاشی و نصب کاشی؛
⬅️ نماسازی ساختمان، دیوارها و حیاط؛
⬅️ محوطه سازی منازل و مجتمع های مسکونی اعم از احداث حوض یا استخر، کف سازی و باغچه بندی مشروط به عدم حذف پارکینگ؛
⬅️ نصب و تعمیر یا تعویض سرویسهای بهداشتی و رفع نواقص بهداشتی ساختمان، مشروط به عدم تغییر نظام فنی، معماری و کاربری ساختمان؛
⬅️ تعویض درب یا پنجره، مشروط به عدم تغییر درنظام فنی و معماری و کاربری ساختمان؛
⬅️ لوله کشی آب، فاضلاب، گاز و نصب شوفاژ، مشروط به اینکه محل موتورخانه نیاز به احداث ساختمان جدیدی نداشته باشد؛
⬅️ حفر چاه فاضلاب و تخلیه آن.

🔴 نکته: رعایت کامل قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن در کلیه موارد فوق الذکر الزامیست.
#حقوق_شهری
#قانون

https://t.me/ajurbaism

🔴 #تداخلات_اراضی
بعضاً مشاهده میشود که بین حدود اراضی، اختلاف نظر وجود دارد و شهرداری بدون درنظر گرفتن حدود مالکیت یا سند (اعم از تکبرگ بعد از سال ۹۰ یا نسق زراعی قبل از سال ۹۰) طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اقدام به تهیه نقشه تفکیکی می کند.
حال به بررسی موضوع میپردازیم:

تفکیک عرصه با تقاضای مالک یا وکیل قانونی وی شروع میشود به این ترتیب که مالک یا وکیل قانونی وی از شهرداری تقاضای نقشه تفکیک پلاک را میکند. شهرداری پس از اخذ مدارک لازم با توجه به مقررات و ضوابط شهرسازی، نقشه تفکیکی (مطابق ماده۱۰۱ قانون شهرداریها) را به متقاضی تسلیم و نسخه ای از آن را جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورتمجلس به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال می کند.
همچنین بر اساس ماده ۱۵۴ قانون ثبت، الحاقات و اصلاحات بعدی آن مصوب ۱۳۳۱ مجلس شورای اسلامی، دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک قبل از اقدام به افراز یا تفکیک اراضی واقع در محدوده یا حریم شهرها، باید نقشه تفکیکی را جهت تایید به شهرداری محل بفرستند و در صورت تایید، اقدام به افراز یا تفکیک نمایند.

با بررسی موارد ذکر شده میتوان گفت:
یک تفکیکی عرصه زمانی معتبر و قابلیت استناد قانونی است که بعد از تهیه نقشه تفکیکی (شهرداری)، نقشه مورد تایید اداره ثبت باشد آنهم از لحاظ بررسی گردش ثبتی سند، حدود سند و... .
صرف تهیه نقشه تفکیکی طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، دلیل بر صحت آن تفکیکی نمیباشد.

#قانون
#حقوق_شهری
#شهرسازی

https://t.me/ajurbaism

🔴 سوال

... با وقوع «تخلف تغییر کاربری از مسکونی به تجاری» .... برخی کمیسیون‌ها،....موضوع تخلف «تغییر کاربری از مسکونی به تجاری» را مشمول تبصره ۳ ماده ۱۰۰ این قانون دانسته و با در نظر داشتن قیمت منطقه‌ای و با احراز دیگر شرایط، جریمه‌ای بین دو تا چهار برابر قیمت منطقه‌ای برای هر متر مربع از مغازه تجاری را تعیین می‌کنند. برخی دیگر از کمیسیون‌ها.....به نوعی احداث مغازه تجاری را احداث مغازه بدون پروانه ترقی کرده و موضوع را مشمول تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می‌دانند و بر همین اساس، موضوع تخلف را به کارشناس ذی صلاح ارجاع می‌دهند تا مبلغ سرقفلی را تعیین کند و با احراز دیگر شرایط، یک پنجم سرقفلی اعلامی را به عنوان جریمه «تغییر کاربری از مسکونی به تجاری» تعیین می کنند.

تفسیر شما از موضوع مطرح شده چیست؟!

https://t.me/ajurbaism

🔴سوال

برای صدور مجوز تفکیک در زمین‌های خارج از محدوده و داخل حریم شهر که فاقد ضوابط مصوب باشند رعایت کدام یک از قوانین زیر الزامی است؟!
۱. ماده ۲ قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰
۲. ماده ۳۱ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگلی و منابع طبیعی مصوب ۱۳۴۶
۳. قانون اصلاح لایحه قانون واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۵۹
✅۴. ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مصوبه اصلاحی ۱۳۸۵

نکته:
⬅️ در صورت سوال موقعیت زمین را داخل حریم شهر اعلام کرده است و اراضی واقع در حریم قابلیت سکونت و کاربری های هفتگانه پیشتیبان سکونت را ندارند و به عنوان پهنه کشاورزی شناخته می شود. لذا برای انجام عمل تفکیک برمبنای ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها، بحث تغییر کاربری بر مبنای کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ اراضی کاربری زراعی و باغات مطرح میشود.
⬅️ قوانین گزینه ۲ و ۳ با محوریت اراضی ملی و اراضی جنگلی، نحوه حفاظت و نگهداری آنها و یا واگذاری بحث و مقرراتی را مقنن کرده اند.


#حقوق_شهری
#شهرسازی
#تفکیک

https://t.me/ajurbaism

🔴 سوال

در صورت اعلام نظر دستگاه اجرایی مبنی بر عدم تصمیم به اجرای طرح وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها و موکول کردن آن به آینده خواه قبل و خواه بعد از ۱۰ سال در مناطق مسکونی و تجاری اجازه احداث یا تجدید بنا و افزایش ساختمان مسکونی با رعایت ضوابط مربوطه، حداکثر تا چه میزان در کل بنا مجاز می باشد؟! (نظام مهندسی-بهمن ۹۷)
۱. حداکثر تا ۱۵۰ مترمربع
۲. حداکثر تا ۱۲۰ مترمربع
۳. ۱۵۰مترمربع
۴. ۱۲۰ مترمربع
پاسخ طبق کلید آزمون: ۱

بررسی سوال:
1️⃣ مبنی بر عدم تصمیم بر اجرای طرح ظرف ۱۸ ماه
طرح عمومی و کاربری عمومی با همدیگر تفاوت دارند از آنجایی که طرح عمومی دارای مدت معین و اعتبار معین و مطالعات توجیهی و فنی شده می‌باشد و باید بر روی کاربری مرتبط قرار بگیرد و نیاز اجرایی و تملک زمین توسط بالاترین دستگاه اجرایی مورد تایید باشد.
بنابراین، وجود طرح به معنی تصویب طرح هادی، جامع و یا تفصیلی نیست و به این معناست که سازمان مربوط به استفاده از وجود طرح، محل محل نیاز خود را تملک نموده و نسبت به اجرای طرح اقدام نماید.
⬅️✅ عدم اجرای در مهلت مقرر به معنی منتفی شدن طرح نمیباشد.
2️⃣ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها
☑ سال تصویب: ۱۳۶۷
طبق تبصره یک مهلت ده ساله مشخص شده است.
✅ اصلاحیه قانون: ۱۳۸۰
مهلتهای ده ساله مذکور در تبصره (۱) ماده واحده قانون تعیین وضعیت
املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها، مصوب ۱۳۶۷،‌به پنج سال کاهش می‌یابد.
🚫 در صورت اصلاح ماده یا تبصره ای از قانون، ماده یا تبصره قبلی منسوخ شده و از اعتبار ساقط میشود. لذا مهلت ده ساله تعیین شده در صورت سوال، اشتباه میباشد.
3️⃣ در قانون فوق الذکر؛ هیچ بحثی در میزان تراکم نشده است اما در سایر قوانین که در دهه ۹۰و بعد از آن تصویب شده، اشاره به حداکثر تراکم دوطبقه و ۱۲۰% درصد دارند.
لذا اصل سوال نیاز به اصلاح دارد و گزینه دو درست تر از گزینه کلید میباشد.

#قانون
#شهرسازی
#نظام_مهندسی

https://t.me/ajurbaism

🔴 طرح تفصیلی
بند ۳ ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن، طرح تفصیلی را چنین تعریف کرده است:" ‌طرح تفصیلی عبارت از طرحی است بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و‌موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در‌واحدهای شهری و اولویتهای مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین‌می‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌گردد".

🔴 ⬅️ آیا اجرای طرح تفصیلی الزامی است؟!

1️⃣ طبق ماده ۱۷ قانون درآمد پایدار و هزینه  شهرداریها و دهیاریها، "شهرداری ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهرها بوده و فروش تراکم و نیز تغییر کاربری اراضی بر خلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده (5) قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351/12/22 با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است. متخلفان از مفاد این ماده مشمول مجازات تعزیری درجه هفت موضوع ماده (19) قانون مجازات اسلامی بجز حبس و شلاق می‌شوند".
2️⃣ براساس ماده ۵۵ قانون شهرداریها، اجرای طرح تفصیلی برعهده شهرداریست.
3️⃣ باستناد ماده ۳۴ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، ضوابط و مقررات مندرج در طرح تفصیلی برای شهرداری بعنوان مجری طرح، لازم الاجراست و هرگونه تخطی از آن ممنوع میباشد.

⬅️ سوال: دفتر فروش روزنامه ماهان درخواست صدور پروانه ساختمانی کرده و طبق طرح تفصیلی برای ملک متقاضی، کاربری تجاری لحاظ شده است. آیا متقاضی میتواند به مصوبه کمیسیون ماده (۵) اعتراض کند و کاربری ملک را به فرهنگی- هنری تغییر دهد؟!

https://t.me/ajurbaism

🔴 سوال

حق تشرف چیست و به چه زمین هایی تعلق می گیرد؟!

✅به زمین هایی که در اثر طرح در بر کوچه یا خیابان یا در مسیر تعریض قرار می گیرند، حق تشرف یا مشرفیت تعلق می گیرد.

آیا به زمینی که در سند آن صراحتاً عنوان شده که دو ضلع عرصه به دو خیابان محدود گردیده، حق تشرف تعلق می گیرد؟!

✅اگر تعریض صورت پذیرفته یا احداث شوارع یا معابر محقق شود، بله‌.

زمینی که متراژ آن ۱۵۰۰ مترمربع است و در سند آن قید شده "زمین غیر محصور شامل یکباب عمارت"، در صورت تفکیک چه نسبتی به شهرداری باید بپردازد. (سال ساخت عمارت قبل از انقلاب است).

✅در صورتی که تفکیک رسمی (نه غیر رسمی) بعد از سال ۱۳۹۰ باشد به نسبت ارزش افزوده ملک حداکثر تا سقف ۴۳.۷۵ درصد اخذ خواهد شد. لذا سال ساخت تاثیری در شمولیت ماده ۱۰۱ نخواهد داشت.

#تفکیک
#قانون
#شهرسازی

https://t.me/ajurbaism

🔴 سوال

مالکِ ملکی که بالای ۵۰۰ مترمربع میباشد، به اداره ثبت مراجعه و درخواست دوسهم سه دانگ می کند و جهت فرار از ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها عمل تفکیک را انجام نمی دهد. شهرداری در جواب اداره ثبت باید چگونه اقدام کند؟! آیا می توان عمل تفکیک را در این مورد لحاظ کرد؟!

✅ منتظر پاسخ و مشارکت دوستان هستم...

#تفکیک
#قانون_شهرداری
#شهرسازی

https://t.me/ajurbaism

🔴 قانون تفسیر قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی

قانون تفسیر قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی که در جلسه علنی مورخ ۱۴۰۳/۱۲/۰۸ مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید طی نامه شماره ۱۲۵۵ در تاریخ ۱۴۰۴/۰۱/۰۹ توسط رییس جمهور ابلاغ شد.

🔹️هرگونه واگذاری و نقل و انتقال و احداث بنا در داخل محدوده مصوب طرح هادی روستا مشمول ضوابط طرح هادی روستایی است.

اما اگر در مقررات و آیین نامه ها ابلاغی اندکی تامل بکنیم، متوجه خواهیم شد که در محدوده روستا (چه در حریم شهر واقع باشد چه خارج از آن)، تابع ضوابط طرح هادی روستاست.
1️⃣ آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی،ناحیه ای، منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب ۱۳۷۸.۱۰.۱۲ و اصلاحات بعدی آن، طرح هادی روستا را اینگونه تعریف کرده است:" عبارتست از طرحی که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود، میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای عملکردهای مختلف از قبیل مسکونی، تولیدی، تجاری و کشاورزی و تاسیسات و تجهیزات و نیازمندی های عمومی روستایی را حسب مورد در قالب مصوبات طرح ساماندهی فضا و سکونتگاه های روستایی یا طرح جامع ناحیه ای تعیین می نماید".
2️⃣ در بند ۳-۱ دستورالعمل اجرایی قانون تعریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها، حریم روستاهایی که در داخل حریم شهری واقع می گردند بر محدوده طرح هادی روستا منطق می باشند. بعبارتی دیگر؛ روستاهای واقع در حریم شهرها بر مبنای ضوابط طرح هادی روستا مدیریت میشوند.
3️⃣ آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب ۱۳۹۱.۲.۱۰، به نوبه خود نیز نشان دهنده حاکم بودن ضوابط هادی طرح روستا در محدوده روستاهاست.

📝عقیده و نظر شخصی بنده این است که مطرح کردن اینگونه استفساریه هایی که در ضوابط و مقررات قبلی؛ جوابشان قابلیت درک و فهم است، صرفاً هدر دادن وقت و یا عدم درک درست از نصوص قانون است‌.

#قانون
#شهرسازی

https://t.me/ajurbaism

🔴 صورتجلسه تفکیک پلاک Y

در مورخ ۸۹/۵/۲۷ جلسه ای در خصوص ملک آقای X تحت پلاک ثبتی Y که در محدوده شهری قرار گرفته و در اجرای تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های شهرداری میباشد، پس از بحث و تبادل نظر فی مابین موارد ذیل به توافق رسید.
الف. بابت سهم شهرداری ازپلاک فوق و نقشه تفکیکی مقرر گردید ۷ قطعه بعنوان سهم شهرداری واگذار می گردد و تمام سطوح لازم برای تاسیسات و فضای سبز و قطعات انحرافی و خیابان و تجهیزات شهری و خدمات عمومی بطور رایگان به شهرداری واگذار نماید.

⬅️ بررسی:
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۴۵ در مورد تفکیک اراضی در محدوده و حریم شهرها است و مقرر می‌دارد که ادارات ثبت اسناد و املاک و دادگاه‌ها موظفند در موقع تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، عمل تفکیک را طبق نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. همچنین، معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می‌شوند، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان به صاحبان آن پرداخت نخواهد کرد.
از طرفی دیگر، تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ اشعار میدارد که: در مواردی که تهیه زمین عوض در داخل محدوده‌های مجاز برای قطعه‌بندی و تفکیک و ساختمان‌سازی میسر نباشد و احتیاج به توسعه‌محدوده مزبور طبق طرح‌های مصوب توسعه شهری مورد تأیید مراجع قانونی قرار بگیرد، مراجع مزبور می‌توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان‌اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر، علاوه بر انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده‌سازی زمین و واگذاری سطوح‌لازم برای تأسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی، حداکثر تا 20% از اراضی آنها را برای تأمین عوض اراضی واقع در طرحهای موضوع این قانون و‌همچنین اراضی عوض طرح‌های نوسازی و بهسازی شهری، به طور رایگان دریافت نمایند.
⬇️ لذا:

از آنجایی که ملک در محدوده شهری قرار دارد و تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها در خصوص ورود اراضی از حریم به محدوده شهری صدق می کند و از طرفی دیگر قدرالسهم شهرداری مستنداً به ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها مصوب ۱۳۴۵، منحصر به معابر و شوارع است. لذا اخذ هفت قطعه مسکونی بعنوان قدرالسهم شهرداری غیرقانونی است.

#قانون
#شهرسازی

https://t.me/ajurbaism

✍️کوچه های ایجاد شده توسط مالکین در حدود ثبتی ملک خود که طبق ضوابط طرح جامع و نقشه تفصیلی مصوب به عنوان معبر عام پیش‌بینی نشده است، متعلّق به شهرداری نیست.

🔴 ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

🔴 حدود ثبتی ملک

به مرزها و ابعاد چهار سوی ملک(شمالاً، شرقاً، جنوباً و غرباً) اشاره دارد که در سند مالکیت ثبت می‌شود و توسط کارشناسان اداره ثبت اسناد و املاک با استفاده از نقشه‌های ثبتی و تجهیزات نقشه‌برداری تعیین و مشخص می‌گردد. این فرآیند که «تحدید حدود» نامیده می‌شود، به منظور تعیین دقیق حدود قانونی ملک، جلوگیری از اختلافات ملکی با همسایگان و رسمیت بخشیدن به مالکیت با صدور سند رسمی انجام می‌پذیرد.

🔴 ماده ۱۷ قانون درآمد پایدار شهرداری

شهرداری ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهرها بوده و فروش تراکم و نیز تغییرکاربری اراضی بر خلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده (۵) قانون تأسیس شورای ­ عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱/۱۲/۲۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است. متخلفان از مفاد این ماده مشمول مجازات تعزیری درجه هفت موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی بجز حبس و شلاق می شوند.

ماده ۷ قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری مصوب سال ۱۳۵۱ اقرار نموده که شهرداریها مکلف به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌ باشند.

مضافاً بر مواد فوق، ماده ۹۶ و ۱۰۱ قانون شهرداریها با ویرایش و اصلاحات بعدی آنها، به وضوح بیان می کنند که معابر و شوارع عمومی ناشی از افراز و تفکیک یا ناشی از اجرای طرح مصوب در اختیار شهرداریهاست.

نتیجه گیری:
از آنجایی که کوچه در حدود ثبتی ملک توسط مالک احداث شده و طبق طرح مصوب جامع یا تفصیلی؛ آن کوچه را معبر عام لحاظ ننموده است، شهرداری نمیتواند در آن مالکیتی داشته باشد.


#طرح_تفصیلی
#طرح_جامع
#معابر_عمومی
#شهرداری

https://t.me/ajurbaism

✅️سؤال

آیا قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های عمومی در روستاهایی که دارای طرح هادی هستند، قابل اعمال است؟

🔴جواب:

با بررسی متن ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های عمومی، این قانون صراحتاً مختص اراضی واقع در محدوده‌شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها است و شامل اراضی خارج از حریم شهرها (از جمله روستاها) نمی‌شود. بنابراین، املاک واقع در روستاها حتی اگر دارای طرح هادی باشند، مشمول این ماده واحده نخواهند بود اﻣﺎ در ﺻﻮرﺗﯽﮐﻪ دﺳﺘﮕﺎهﻫﺎی اﺟﺮاﯾﯽ در روﺳﺘﺎ ﺑﺨﻮاﻫﻨﺪ در اﺟﺮای ﻃﺮح، ﻗﺴﻤﺖﻫﺎﯾﯽ از ﻣﻮرد ﻃﺮح را ﮐﻪ ﺑﻪ اﺷﺨﺎص ﺣﻘﯿﻘﯽ و ﺣﻘﻮﻗﯽ ﺗﻌﻠﻖ دارد؛ اﺟﺮا ﮐﻨﺪ، در اﯾﻦ ﺻﻮرت ﺑﺎﯾﺪ وﻓﻖ ﻣﻘﺮرات ﻻﯾﺤﻪ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﻧﺤﻮه ﺧﺮﯾﺪ و ﺗﻤﻠﮏ اراﺿﯽ و اﻣﻼک ﺑﺮای اﺟﺮای ﺑﺮﻧﺎﻣﻪﻫﺎی ﻋﻤﻮﻣﯽ، ﻋﻤﺮاﻧﯽ و ﻧﻈﺎﻣﯽ دوﻟﺖ مصوب سال ۱۳۵۸ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﺗﻤﻠﮏ ﻣﻠﮏ ﻣﻮرد ﻧﻈﺮ اﻗﺪام ﮐﻨﻨﺪ.

#قوانین_شهری
#ماده_واحده

https://t.me/ajurbaism