Добро пожаловать на канал юридической фирмы Agrum legis⚖️
Наша фирма специализируется на предоставлении юридических услуг в сфере недвижимости и банкротства
Здесь будут публиковаться личные интересные кейсы компании, подборки судебной практики, мнения и комментарии к новостям в сфере права
Наша фирма специализируется на предоставлении юридических услуг в сфере недвижимости и банкротства
Здесь будут публиковаться личные интересные кейсы компании, подборки судебной практики, мнения и комментарии к новостям в сфере права
❤2
Апарты в Перечне 700-ПП в Москве 🏢 Как не переплатить налог на апартаменты?
• Правовой статус апартаментов
Закон не содержит такого понятия, и поэтому апартаменты приравниваются к нежилым помещениям, не предназначенным для постоянного проживания.
⚠️Однако статус объекта как нежилого помещения существенно меняет налоговый режим для его правообладателя.
Так, владельцы квартир или ИЖС, как правило, платят налог на имущество физических лиц по ставке 0,1%, для нежилых помещений эта ставка возрастает минимум до 0,5%.
▶️Кроме того, апарты могут быть расположены в торговых/офисных центрах, а это может привести к включению в Перечень 700-ПП.
• Условия включения апартов в Перечень 700-ПП
1. ВРИ участка предусматривает размещение офисов, объектов торговли, общепита, бытового обслуживания
2. недвижимость, в которой есть апарты, предназначена или фактически используется для размещения перечисленных выше объектов
• Исключение апартов из Переченя 700-ПП ❌
🏛️ Для исключения необходимо будет обратиться в суд с соответствующим административным иском.
Стратегия защиты будет зависеть от того, по какому основанию апарты включены в Перечень 700-ПП.
Если по виду фактического использования, то необходимо будет:
- обосновать позицию, что акт Госинспекции (на основании которого объект включен) составлен с нарушением утвержденной Правительством Москвы методики его составления;
- подготовить качественный контррасчет используемых площадей.
При этом, доказательствами того, что в здании находятся апарты могут служить техническая документация, договоры аренды/субаренды помещений, данные ФНС о том, что кассовая техника не зарегистрирована на объекте или о том, что организации в здании не используют ККТ для торговли и т.п.
Если объект включен по ВРИ, то необходимо обратить внимание на:
- ВРИ участка;
- право, на котором принадлежит участок под зданием;
- фактическое использование здания (которое по судебной практике все равно подлежит учету, несмотря на то, что объект включен по ВРИ).
• Профит ✅
Исключение объекта из Перечня 700-ПП влечет:
- уменьшение ставки налога физических лиц с 1,5% до 0,5% от кадастровой стоимости;
- освобождение юридического лица на УСН от налога на имущество;
- организации на ОСН будут иметь возможность перейти на ставку 2,2% от балансовой стоимости имущества.
При этом, закон (подп. 5 п. 1 ст. 21 Налогового кодекса РФ) позволяет вернуть ранее уплаченные в бюджет денежные средства за предыдущие три года.
• Правовой статус апартаментов
Закон не содержит такого понятия, и поэтому апартаменты приравниваются к нежилым помещениям, не предназначенным для постоянного проживания.
⚠️Однако статус объекта как нежилого помещения существенно меняет налоговый режим для его правообладателя.
Так, владельцы квартир или ИЖС, как правило, платят налог на имущество физических лиц по ставке 0,1%, для нежилых помещений эта ставка возрастает минимум до 0,5%.
▶️Кроме того, апарты могут быть расположены в торговых/офисных центрах, а это может привести к включению в Перечень 700-ПП.
• Условия включения апартов в Перечень 700-ПП
1. ВРИ участка предусматривает размещение офисов, объектов торговли, общепита, бытового обслуживания
2. недвижимость, в которой есть апарты, предназначена или фактически используется для размещения перечисленных выше объектов
• Исключение апартов из Переченя 700-ПП ❌
🏛️ Для исключения необходимо будет обратиться в суд с соответствующим административным иском.
Стратегия защиты будет зависеть от того, по какому основанию апарты включены в Перечень 700-ПП.
Если по виду фактического использования, то необходимо будет:
- обосновать позицию, что акт Госинспекции (на основании которого объект включен) составлен с нарушением утвержденной Правительством Москвы методики его составления;
- подготовить качественный контррасчет используемых площадей.
При этом, доказательствами того, что в здании находятся апарты могут служить техническая документация, договоры аренды/субаренды помещений, данные ФНС о том, что кассовая техника не зарегистрирована на объекте или о том, что организации в здании не используют ККТ для торговли и т.п.
Если объект включен по ВРИ, то необходимо обратить внимание на:
- ВРИ участка;
- право, на котором принадлежит участок под зданием;
- фактическое использование здания (которое по судебной практике все равно подлежит учету, несмотря на то, что объект включен по ВРИ).
• Профит ✅
Исключение объекта из Перечня 700-ПП влечет:
- уменьшение ставки налога физических лиц с 1,5% до 0,5% от кадастровой стоимости;
- освобождение юридического лица на УСН от налога на имущество;
- организации на ОСН будут иметь возможность перейти на ставку 2,2% от балансовой стоимости имущества.
При этом, закон (подп. 5 п. 1 ст. 21 Налогового кодекса РФ) позволяет вернуть ранее уплаченные в бюджет денежные средства за предыдущие три года.
👍2
Правовой анализ ключевых изменений в земельном законодательстве
с 1 марта 2026 года
📗 Что ждёт собственников земельных участков с приходом весны?
С 1 марта 2026 года вступают в силу масштабные изменения в ЗК и ГрК РФ (преимущественно по ФЗ №295-ФЗ от 31.07.2025 г.).
Основные направления реформы:
1️⃣ Впервые в законе закреплено определение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.
Теперь это «вид деятельности, разрешенный на участке, над и под его поверхностью» (так называемое вертикальное освоение).
Несмотря на то, что новое определение звучит прогрессивно, оно создает правовой хаос.
🧑🏼⚖️ Без четких нормативов «глубины и высоты» эта норма станет источником бесконечных судебных споров.
2️⃣ По новым правилам ВРИ теперь основная характеристика правового режима земли. ВРИ подлежит установлению участкам всех категорий земель без исключения только из числа видов, предусмотренных Классификатором ВРИ. Источником установления ВРИ становится градостроительный регламент.
⚠️ Проблема в том, что жесткий перечень ВРИ часто становится тормозом для бизнеса. Экономическая конъюнктура меняется быстрее, чем, например, вносятся правки в ПЗЗ. То, что государство считает «рациональным» в регламенте, для собственника может означать убыточность из-за невозможности быстро адаптировать участок под нужды рынка.
3️⃣ Установлены правила выбора ВРИ
Закон предусматривает три вида ВРИ:
- основной;
- условно разрешенный;
- вспомогательный.
Допустимо установить участку как один, так и несколько основных ВРИ (но только если это предусмотрено регламентом). При этом, их сочетание должно быть логичным и соответствовать нормам градостроительного проектирования. Для этого потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр.
В отношении условно разрешенного ВРИ закон обязывает собственника пройти процедуры публичных слушаний и специального разрешения.
При этом, арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности, фактически лишены права инициировать установление «условного» ВРИ. Если в договоре прописан конкретный вид деятельности – это «приговор».
⛔️ Любая попытка получить «условный» ВРИ будет рассматриваться как нарушение договора.
‼️ Важно! После 1 марта 2026 года одно из требований, чтобы начать работы на участке в соответствии с условно разрешенным ВРИ – необходимость внести сведения о таком ВРИ в ЕГРН.
⛔️ Деятельность до регистрации в ЕГРН будет трактоваться как административное правонарушение (нецелевое использование).
Вспомогательный ВРИ допустим только как дополнение к основному и не может быть единственным на участке. Для установления вспомогательного ВРИ не нужно проходить публичные слушания. По общему правилу сведения о вспомогательных ВРИ не вносятся в ЕГРН (кроме случаев регистрации ОКС).
‼️ Важно! С марта 2026 года усиливается земельный контроль. Инспекторы будут проверять наличие основного ВРИ (реализуется ли на участке основная цель?), технологическую связь (является ли вспомогательный вид действительно подсобным? Например, столовая для рабочих на заводе – это вспомогательный ВРИ, а полноценный ресторан, открытый для всех с улицы на территории завода – уже нет), лимит площади и физических параметров (суммарная площадь помещений, используемых под вспомогательные цели, не может превышать, по общему правилу, 25%).
4️⃣ Правила присвоения ВРИ при образовании новых участков
⚠️ Главное новшество: свобода выбора ВРИ при образовании участка практически исчезает.
📌 Если на образуемом участке есть здание (ОКС), то основной ВРИ участка устанавливается автоматически на основании назначения здания.
📌 Если участок образуется на пустой земле, то ВРИ должен строго соответствовать назначению объекта, который планируется построить.
📌 Если на земле нет зданий и нет утвержденного ПП, то при разделе все образуемые участки «наследуют» ВРИ исходного участка. Сменить его на другой можно будет только после постановки на учет, выбрав из перечня ПЗЗ.
с 1 марта 2026 года
📗 Что ждёт собственников земельных участков с приходом весны?
С 1 марта 2026 года вступают в силу масштабные изменения в ЗК и ГрК РФ (преимущественно по ФЗ №295-ФЗ от 31.07.2025 г.).
Основные направления реформы:
1️⃣ Впервые в законе закреплено определение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.
Теперь это «вид деятельности, разрешенный на участке, над и под его поверхностью» (так называемое вертикальное освоение).
Несмотря на то, что новое определение звучит прогрессивно, оно создает правовой хаос.
🧑🏼⚖️ Без четких нормативов «глубины и высоты» эта норма станет источником бесконечных судебных споров.
2️⃣ По новым правилам ВРИ теперь основная характеристика правового режима земли. ВРИ подлежит установлению участкам всех категорий земель без исключения только из числа видов, предусмотренных Классификатором ВРИ. Источником установления ВРИ становится градостроительный регламент.
⚠️ Проблема в том, что жесткий перечень ВРИ часто становится тормозом для бизнеса. Экономическая конъюнктура меняется быстрее, чем, например, вносятся правки в ПЗЗ. То, что государство считает «рациональным» в регламенте, для собственника может означать убыточность из-за невозможности быстро адаптировать участок под нужды рынка.
3️⃣ Установлены правила выбора ВРИ
Закон предусматривает три вида ВРИ:
- основной;
- условно разрешенный;
- вспомогательный.
Допустимо установить участку как один, так и несколько основных ВРИ (но только если это предусмотрено регламентом). При этом, их сочетание должно быть логичным и соответствовать нормам градостроительного проектирования. Для этого потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр.
В отношении условно разрешенного ВРИ закон обязывает собственника пройти процедуры публичных слушаний и специального разрешения.
При этом, арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности, фактически лишены права инициировать установление «условного» ВРИ. Если в договоре прописан конкретный вид деятельности – это «приговор».
⛔️ Любая попытка получить «условный» ВРИ будет рассматриваться как нарушение договора.
‼️ Важно! После 1 марта 2026 года одно из требований, чтобы начать работы на участке в соответствии с условно разрешенным ВРИ – необходимость внести сведения о таком ВРИ в ЕГРН.
⛔️ Деятельность до регистрации в ЕГРН будет трактоваться как административное правонарушение (нецелевое использование).
Вспомогательный ВРИ допустим только как дополнение к основному и не может быть единственным на участке. Для установления вспомогательного ВРИ не нужно проходить публичные слушания. По общему правилу сведения о вспомогательных ВРИ не вносятся в ЕГРН (кроме случаев регистрации ОКС).
‼️ Важно! С марта 2026 года усиливается земельный контроль. Инспекторы будут проверять наличие основного ВРИ (реализуется ли на участке основная цель?), технологическую связь (является ли вспомогательный вид действительно подсобным? Например, столовая для рабочих на заводе – это вспомогательный ВРИ, а полноценный ресторан, открытый для всех с улицы на территории завода – уже нет), лимит площади и физических параметров (суммарная площадь помещений, используемых под вспомогательные цели, не может превышать, по общему правилу, 25%).
4️⃣ Правила присвоения ВРИ при образовании новых участков
⚠️ Главное новшество: свобода выбора ВРИ при образовании участка практически исчезает.
📌 Если на образуемом участке есть здание (ОКС), то основной ВРИ участка устанавливается автоматически на основании назначения здания.
📌 Если участок образуется на пустой земле, то ВРИ должен строго соответствовать назначению объекта, который планируется построить.
📌 Если на земле нет зданий и нет утвержденного ПП, то при разделе все образуемые участки «наследуют» ВРИ исходного участка. Сменить его на другой можно будет только после постановки на учет, выбрав из перечня ПЗЗ.
👍1