📢Застройщик в процедуре банкротства — и именно в этот момент большинство дольщиков и инвесторов совершают ключевую ошибку: замирают и начинают ждать.

Судебная практика показывает, что ожидание в таких делах почти всегда работает против человека. Банкротство застройщика — это не хаос и не «конец истории», а строго регламентированная процедура по ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» с чёткими сроками, реестрами и правилами. И тот, кто не входит в эту процедуру вовремя, фактически сам снижает свои шансы на защиту прав🤷‍♀️

Я регулярно сопровождаю дела о банкротстве застройщиков и опираюсь не на теорию, а на позицию Верховного суда РФ, сложившуюся арбитражную практику и официальные источники — ЕФРСБ, «Коммерсант», КАД Арбитр.

👇Ниже — чек-лист действий, основанный на судебной практике и разъяснениях Верховного суда РФ,

ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», позиции арбитражных судов и официальных публикациях в ЕФРСБ и «Коммерсанте».
ЧЕК-ЛИСТ: что делать, если застройщик в процедуре банкротства

➖Первое — определить стадию банкротства. Проверять эту информацию необходимо исключительно через ЕФРСБ и картотеку арбитражных дел, а не по сообщениям в чатах дольщиков.
➖Второе — точно установить свой юридический статус. В банкротстве застройщика принципиально важно, кем вы являетесь: участником долевого строительства по ДДУ, инвестором, кредитором с денежным требованием или лицом, имеющим право требовать передачу конкретного жилого помещения. От этого зависит не только вид реестра, но и сам результат — квартира или деньги.
➖Третье — своевременно подать требование в реестр. Закон о банкротстве и практика Верховного суда РФ однозначны: пропуск сроков включения в реестр резко снижает вероятность удовлетворения требований. ❗️При этом важно понимать разницу между реестром требований участников строительства и реестром денежных требований кредиторов — это два разных механизма защиты.
➖Четвёртое — грамотно сформулировать само требование. Вопрос «деньги или квартира» не решается автоматически. Возможность требовать передачу жилого помещения либо трансформацию обязательства в денежное зависит от стадии готовности дома, правового статуса земельного участка и судебной перспективы конкретного дела.
➖Пятое — проверить юридическую ситуацию по объекту и земле. Кому принадлежит земельный участок, есть ли залог у банка, аресты, включён ли объект в региональные программы достройки.
➖Шестое — не занимать пассивную позицию.

Главный вывод прост: банкротство застройщика — не приговор, но и не ситуация, где можно «пересидеть». Здесь работает право, сроки и активная позиция.

Как вы считаете, сегодня дольщики действительно защищены механизмами банкротства застройщиков, или исход по-прежнему зависит прежде всего от активности человека и качества юридической стратегии?👇🏻

Почему в строительстве всё рушится из-за сроков⏳

Представьте мост:
Опоры стоят. Пролёты смонтированы.
Люди мысленно уже по нему идут.
И вдруг выясняется, что никто точно не знает — когда по нему можно ехать😳
Не потому что мост плохой.
А потому что срок — «ориентировочный»

📆Срок — это не дата в календаре. Это точка юридической ответственности
В строительных спорах ключевая проблема почти всегда одна:
невозможно точно определить момент, когда обязательство должно было быть исполнено.

Статья 314 ГК РФ: когда срок не определён — возникает правовая неопределённость

Если договор не содержит конкретного срока исполнения или не позволяет его однозначно определить, обязательство подлежит исполнению в разумный срок.
На практике это означает следующее:
⚫️заказчик считает, что срок уже нарушен;
⚫️подрядчик уверен, что обязательство ещё не просрочено;
⚫️суд вынужден оценивать обстоятельства, а не опираться на формулу договора.

И в этот момент договор перестаёт быть опорой — он становится предметом толкования.

Статья 405 ГК РФ: просрочка — это юридический рубеж, а не просто «не успели»

Просрочка возникает только после наступления срока исполнения обязательства.
Именно с этого момента у второй стороны появляется право:
⚫️требовать неустойку и убытки;
⚫️отказаться от договора;
⚫️заявлять ответственность за нарушение.
Если же срок сформулирован размыто или зависит от события, которое не зафиксировано документально, —
момент просрочки становится спорным.
А значит, все санкции оказываются под вопросом.

Типичная ситуация из практики:
Формулировка в договоре подряда:
«Работы выполняются в течение 6 месяцев с момента начала работ».
При этом:
⚫️момент начала не закреплён актом;
⚫️не привязан к передаче фронта работ;
⚫️не связан с оплатой аванса.
В результате:
подрядчик утверждает, что срок ещё не начал течь;
заказчик считает, что срок давно истёк;
суд фактически заново конструирует логику договора вместо сторон.
И спор возникает не о качестве работ, а о времени.

❗️Почему именно сроки становятся точкой конфликта
Потому что срок:
определяет, кто нарушил обязательство первым;
запускает механизм ответственности;
формирует позицию сторон в суде.
В строительстве срок — это не техническая деталь.
Это юридический переключатель❌

Сроки не терпят приблизительности.
А суд работает не с намерениями, а с формулировками.
И именно поэтому почти каждый серьёзный строительный конфликт
берёт начало с одного слова:
«ориентировочно».

Кто отвечает за исполнительную документацию: заказчик, генподрядчик или субподрядчик?🤔

Если открыть любой строительный договор, создаётся впечатление, что ответственность лежит «на всех понемногу». Но в реальности исполнительная документация — это не просто комплект бумаг. Это нервная система стройки. И у каждой стороны в этой системе — своя роль, своя зона риска и свои точки провала🔄

Проблема в том, что большинство компаний даже не понимают, что именно они должны делать с ИД. Одни уверены, что это забота субов.
Другие перекладывают всё на генподряд. Третьи считают, что раз заказчик принимает объект, значит и документация — его головная боль.
А потом начинается хаос, который тянется годами.

➖Субподрядчик — источник первичных данных
Это не «оформляющий», а тот, кто фиксирует факт выполнения работ. Он создаёт основу: журналы, акты, схемы, скрытые работы. Но его ошибка — думать, что «я своё отдал, дальше не моя проблема». Если документы сделаны формально или не соответствуют факту — суб подрядчик становится первым кандидатом «виноват».

➖Генподрядчик — архитектор полной картины
Генподрядчик не просто «передаточное звено». Он отвечает за то, что в комплекте ИД нет дыр, противоречий и разрозненных данных. Он собирает пазл из десятков источников — и именно он будет отвечать, если этот пазл не складывается.
Чаще всего спор вспыхивает именно здесь: кто-то что-то не собрал, не проверил, не запросил, не сопоставил с проектом. И генподрядчик оказывается крайним, даже если ошибался не он.

➖Заказчик — конечный получатель, но не исполнитель
Заказчик не оформляет документы и не собирает их. Он фиксирует согласованность и полноту. И именно он будет первым задавать вопрос: «Где подтверждение, что это строилось по проекту?»
Если документация «сырая», то заказчик просто не примет работу. А непринятая работа — это замороженные деньги, новые сроки и конфликт, который может уйти в суд.

Поэтому ответ здесь неудобный, но честный
Исполнительная документация — общая ответственность, но каждый отвечает за свою часть так, что ошибка одного бьёт по всем.

Субподрядчик ошибся — генподрядчик срывает сдачу. Генподрядчик не собрал — заказчик блокирует оплату. Заказчик не согласовал — стройка встаёт, а деньги зависают.
И каждый уверен, что проблема «где-то не у него». Но 15 лет в строительных спорах научили меня одному:
ИД — это не бумага. Это зона риска, в которой нет невиновных👨‍⚖️

Не всё всегда получается с первой попытки.
Иногда в одну точку нужно бить снова и снова — меняя угол, подход, стратегию!

📌Такой же принцип у меня в работе.
Отказ в деле? Это не финал. Это сигнал искать другие правовые ходы.
Пересобираем позицию, находим лазейки, усиливаем аргументацию — и идём дальше.

Я работаю ради результата и справедливости👨‍⚖️

📃Исполнительная документация: почему из-за «бумаг» вы можете не получить деньги — и как один пункт договора решил судьбу 7 млн рублей

В строительстве есть опасная иллюзия:
если работы выполнены — их обязаны оплатить.
На практике всё иначе.

Оплата встает не из-за качества бетона и не из-за сроков.
Она встает из-за ❗️исполнительной документации, которая либо «не та», либо «не вся», либо «непонятно какая».
И вот здесь начинается самое интересное.

⚫️Что обычно пишут в договоре (и почему это ловушка)

«Результат работ должен соответствовать проектной, сметной и исполнительной документации, требованиям законодательства РФ».

Фраза красивая.
Но юридически — пустая.
Почему?
➖не указано, какая именно ИД подлежит передаче
➖не определён объём
➖не прописаны сроки
➖не ясно, является ли ИД условием оплаты
А значит — у каждой стороны своя версия реальности.

⚖️История из практики:

Спор между подрядчиком и заказчиком.
Заказчик отказался платить, ссылаясь на отсутствие части исполнительной документации.

Позиция стандартная и очень опасная:
«Нет всей ИД — значит, нет обязанности платить».
Требования заказчика:
пени — около 3 млн
неустойка — 1 млн
дополнительные санкции и расходы
Подрядчик подаёт встречный иск — о взыскании долга по договору🔄

⚫️Ключевой момент, который решил исход дела
Суд сказал фразу, которую должен знать каждый, кто работает в строительстве:
👨‍⚖️Отсутствие части исполнительной документации — само по себе не означает отсутствие обязанности по оплате.
Оплата может быть приостановлена только тогда, когда:
отсутствует потребительская ценность результата работ.

А теперь внимание.
Заказчик не доказал, что:
⚫️объект невозможно использовать
⚫️работы выполнены не по проекту
⚫️результат лишён потребительской ценности
Именно поэтому:
во встречном иске подрядчик выиграл
в требованиях заказчику отказали в большей части

Если бы в договоре было чётко прописано:
что именно считается исполнительной документацией; в каком объёме; в какие сроки; является ли её передача условием оплаты.
— спора могло бы не быть вовсе.

Как должно выглядеть рабочее условие

Не абстракция. А конкретика.
Например:
КС-2 — 2 экземпляра
КС-3 — 2 экземпляра
акты скрытых работ
журнал работ
срок передачи — не позднее 5 дней до приёмки
И главное:

разграничение — что является основанием для неоплаты, а что нет.

Исполнительная документация — это не «бумаги для архива».
Это юридический фильтр денег.

🔴Банкротства застройщиков в 2025: что показала статистика и какие риски мы забираем с собой в 2026

2025 год стал показателен не громкими обвалами, а более тихой, но не менее важной тенденцией. Если смотреть на данные Федресурса (ЕФРСБ) и аналитические обзоры РБК и РИА, можно увидеть: число новых процедур банкротства в строительстве в 2025 году действительно снизилось по сравнению с 2024 годом, однако проблемы отрасли никуда не исчезли — они изменили форму.

По данным ЕФРСБ,

за 10 месяцев 2025 года доля строительных и девелоперских компаний в общем числе корпоративных банкротств составляла около 14–15%.

Это меньше, чем в пиковые периоды прошлых лет, и заметно ниже значений, которые рынок видел в 2023–2024 годах. Эксперты прямо указывают: в 2025 году наблюдалось сокращение числа новых дел о банкротстве в стройке, в том числе за счёт господдержки, проектного финансирования и более осторожной политики застройщиков.

▪️Однако эта статистика часто вводит в заблуждение тех, кто смотрит только на «количество дел». Аналитика РБКподчёркивает: снижение новых банкротств не означает исчезновения рисков. Для участников строительства это означает, что последствия банкротств растянуты во времени и напрямую «переезжают» в 2026 год.

Кроме того, эксперты фиксируют качественный сдвиг: в 2025 году банкротства в строительстве всё чаще касались малых и средних компаний, региональных застройщиков и подрядчиков с 1–2 проектами.

❓Что это значит на входе в 2026 год. Прогнозы РБК и РИА сходятся в одном: резкого всплеска новых банкротств в строительстве рынок пока не ждёт, но и говорить о стабильности преждевременно.

Поэтому в 2026 году ключевым станет не количество новых банкротств, а то, как будут завершаться уже идущие процедуры и насколько активно участники строительства будут защищать свои права👨‍⚖️

Как вы считаете, снижение числа новых банкротств в 2025 году — это реальное оздоровление строительного рынка или просто пауза перед новыми проблемными проектами в 2026?

❗️Почему сегодня опасно работать, не разбираясь в договорном праве

Большинство проблем в стройке, бизнесе и услугах начинаются не на объекте и не в деньгах.
Они начинаются в договоре — ещё до первой подписи.

📢Заказчик диктует условия
Это реальность рынка.
Договоры почти всегда составляются в интересах заказчика.
Типовые формы выглядят «привычно», но именно в них чаще всего:
⚫️перераспределяются риски не в пользу подрядчика,
⚫️закладывается односторонняя ответственность,
⚫️создаются основания для штрафов, удержаний и отказа в оплате.

Формально договор стандартный.
Фактически — ловушка, которую сложно изменить, а иногда отказ от таких условий и есть единственно правильное решение не входить в проект.

❗️Подводные камни, которые не видно сразу
⚫️Самые опасные риски редко написаны крупным шрифтом.
⚫️Неочевидные формулировки приводят к финансовым потерям и судебным спорам.
⚫️Ошибка в одном пункте может сделать подрядчика ответственным за то, что он вообще не контролирует.
⚫️Часть рисков закладывается уже в разделе «Термины и определения» — туда редко смотрят, но именно оттуда потом вырастает ответственность.

Почему важно разбираться заранее?
Договор — это не формальность и не «бумажка для бухгалтерии».
Это инструмент, который либо защищает вас, либо работает против вас.

Разобраться в договорном праве — значит:
❌понимать, где вы реально рискуете,
❌видеть последствия до подписания, а не после конфликта,
❌принимать осознанные решения, а не надеяться «как-нибудь договоримся».

Большинство споров можно было не начинать — если бы договор прочитали и поняли вовремя.

👉🏼Если хотите — разберу ваш договор до подписания или объясню, где в нём заложены риски: @Advokat_Belousova

Как понять, что сейчас самое время подключать адвоката — пока конфликт ещё маленький

Большинство серьёзных споров не начинаются с суда.
Они начинаются с фразы:

«Да ладно, потом разберёмся».

Именно в этот момент адвокат нужен больше всего.

🔴Вот чёткие сигналы, что конфликт уже пошёл — просто вы ещё не хотите это признавать.
1. Формулировки стали «скользкими»
В договоре появляются слова «ориентировочно», «по возможности», «по согласованию сторон».
Пока всё спокойно — это кажется мелочью.
Когда возникает спор — именно эти слова работают против вас.
2. Договорённости есть, фиксации — нет
Обсудили сроки, объём, деньги — но ничего не закрепили письменно.
Или закрепили частично.
Юридически — договорённостей может не существовать вовсе.
3. Партнёр начинает менять правила на ходу
Сдвигаются сроки.
Меняется объём работ.
Появляются новые требования без допсоглашений.
Это первый этап будущего конфликта, а не «рабочий процесс».
4. Вы ловите себя на мысли: «А вдруг потом спросят с меня?»
Если появляется тревога — она не на пустом месте.
Как правило, интуиция включается тогда, когда риски уже заложены в документах.
5. Вы надеетесь “договориться по-человечески”
Это самая дорогая ошибка.
Пока отношения хорошие — адвокат помогает сохранить их.
Когда отношения испорчены — он уже минимизирует потери.

📢Важно понять одну вещь:
Адвокат — это не про конфликт.
Адвокат — это про предотвращение конфликта.

Чем раньше подключение,
тем меньше денег, нервов и времени уходит потом✔️

Подводные камни строительного договора, которые замечают слишком поздно👀

В строительстве договор редко читают как документ.
Чаще — как формальность перед началом работ.
И именно поэтому он потом «стреляет» не в ту сторону.

📌Вот ключевые моменты, где чаще всего заложены риски.
➖1. Размытый предмет договора
Фраза «выполнение комплекса строительно-монтажных работ» без расшифровки — это ловушка.
Когда объём работ не детализирован, подрядчик фактически соглашается на всё, что заказчик посчитает нужным включить «в рамках договора».
➖2. Сроки без логики и этапности
Общий срок есть, а этапов — нет.
В результате любой сдвиг превращается в «просрочку», даже если задержка вызвана действиями самого заказчика.
➖3. Штрафы есть, а ответственности заказчика — нет
Пени за каждый день просрочки у подрядчика.
Но ни слова о санкциях за несвоевременную передачу фронта работ, проектной документации или оплаты.
Баланс нарушен ещё до начала работ.
➖4. Исполнительная документация как скрытая обязанность
В договоре может быть указано, что ИД передаётся «в полном объёме»,
но что именно входит в этот «полный объём» — не расшифровано.
И в споре подрядчик внезапно оказывается должником по невыполнимым требованиям.
➖5. Односторонние акты и формальный приём работ
Если заказчик вправе подписывать акты в одностороннем порядке —
это прямой путь к отказу в оплате и дальнейшему судебному спору.
➖6. Формулировки «по усмотрению заказчика»
Цена, объём, приёмка, дополнительные работы — всё «по усмотрению».
Юридически это означает одно: контроль и риски на стороне подрядчика.
Главное, что нужно понять:
договор в строительстве — это не про доверие.
Это про распределение рисков.

И если их заранее не увидеть, потом придётся доказывать очевидное в суде.

А вы уверены, что в вашем строительном договоре риски действительно распределены справедливо, а не замаскированы формулировками?🤔

В следующем посте разберу эту ситуацию на реальном кейсе

⚖️Разберём кейс из судебной практики:
как размытый предмет договора делает его «несуществующим»
Пример показательный. И, честно, очень типичный для стройки.

Речь идёт об Определении Верховный Суд РФ от 22.08.2025 по делу № А68-6382/2021.

➖Суть спора
Между заказчиком и подрядчиком был заключён договор на проверку сметной документации.
Ключевая ошибка — уже на старте:
в договоре не было указано,
⚫️какая именно сметная документация подлежит проверке
⚫️в каком объёме
⚫️по каким разделам
⚫️с каким результатом
Формулировки — общие. Без конкретики.

➖Что произошло дальше
• Подрядчик выполнил работы и передал результат
• Заказчик отказался принимать, сославшись на ненадлежащее качество
• Дополнительные расходы подрядчику заказчик компенсировать отказался
• Хотя формально в договоре обязанность компенсации была
Классическая ситуация:
работа сделана — денег нет.

Ключевой вывод судов
❗️Несогласован предмет
договора = договор незаключён
Верховный Суд прямо указал:
если предмет сформулирован размыто,
невозможно определить, о чём именно договорились стороны🤷‍♀️

А значит:
— нельзя установить обязательства
— нельзя оценить качество работ
— нельзя требовать оплату
— нельзя взыскать расходы
Юридически — договора не существует.

💰Почему расходы тоже не компенсировали
Даже несмотря на упоминание в договоре,
обязанность компенсации была сформулирована без чётких условий.
Следовательно, суд сделал вывод:
стороны не достигли соглашения по этому вопросу.

Отдельный риск — условие об исходных данных
Это место в договорах «взрывается» чаще всего.
Опасные формулировки:
➖ «Перечень исходных данных признаётся достаточным»
➖ «Подрядчик подтверждает, что все данные получены и достаточны»
Особенно — если это написано до фактической передачи.

#️⃣Негативные последствия для подрядчика
• Работы невозможно выполнить в срок
• Заказчик требует соблюдения графика
• Невозможно доказать, что задержка связана с неполной передачей данных
• В суде практически нереально подтвердить, что данные не были получены

Как грамотно согласовывать

условие об исходных данных

Передача исходных данных —

встречное обязательство заказчика

Без них работы не начинаются
Чёткие сроки передачи и проверки данных
Документальная фиксация передачи (акт, реестр)
Прямое право подрядчика требовать дополнительные данные

Перечень исходных данных — обязателен

В договоре должен быть

конкретный список

, а не общие слова.
Пример:
— материалы ранее выполненных инженерных изысканий
— проекты планировки и межевания
— технические условия
— иные документы — с указанием формы и состава

Без перечня — каждая сторона понимает «исходные данные» по-своему.
А суд — вообще иначе.

В строительстве нельзя оставлять смысл “между строк”.
Если предмет договора размытый —
вы можете сделать работу идеально
и всё равно остаться без денег❌

Я не так часто рассказываю вам о своей жизни
А ведь я не только адвокат.

⚖️Да, суды, договоры, сроки и ответственность — большая часть моей профессиональной реальности.
Но за пределами дел и процессов есть ещё я.

👉🏼В мае я сдала экзамен на гандикап по гольфу.
А на днях — теорию, оформила документы, оплатила — и теперь официально в этом году у меня есть гандикап по гольфу✅

Гольф для меня — не про статус и не про картинку.
Это про концентрацию, выдержку и холодную голову.
Про умение принимать решения без суеты и держать удар, когда ошибаться нельзя.

Если честно, очень созвучно профессии адвоката.

Я искренне считаю: человек, у которого есть интересы за пределами работы, в профессии сильнее.
Он спокойнее мыслит, точнее действует и реже выгорает.

Скажите, как вам больше рассказывать только про работу или иногда делиться личным?
Ставьте 🔥 если интересно)