27 марта 2026 г. был точно запоминающимся ☺️

Утром выступала на форуме Актион Строительство «PRO-стройконтроль 2026: Рабочие решения для объектов», а вечером отстаивала интересы подрядчика в игровом судебном процессе на Юридическом саммите лидеров строительной отрасли (это было очень смешно, обязательно поделюсь видео) 🙏

Теперь про строительный контроль! Интересно, что этот договор почти всегда воспринимается как технический.
Пока не начинается спор.
А в споре строительный контроль внезапно становится главным источником доказательств того, что происходило на объекте на самом деле.

Есть вещи, которые влияют на судьбу такого договора:

✔️ Первая. Независимость строительного контроля.
Контроль заказчика не может превращаться в «самоконтроль подрядчика». Это вопрос допустимости доказательств в споре. Минстрой прямо указывает, что контроль заказчика в отношении подрядчика не может осуществляться самим подрядчиком. И суды эту позицию поддерживают.

✔️ Вторая. СРО исполнителя строительного контроля.
Здесь до сих пор есть расхождение ведомственных подходов. Ростехнадзор допускает выполнение строительного контроля без членства в СРО. Но судебная практика идет осторожнее.

Например, в деле № А74-8985/2024 суд прямо указал:
«лицо, осуществляющее строительный контроль, должно обладать специальными познаниями, наличие которых подтверждается членством в СРО»
И дальше суд логично сделал следующий шаг — договор строительного контроля без соответствующего статуса исполнителя признал ничтожным.
P.S: истцом выступала прокуратура, спор по 44-ФЗ, контракт не подпадает под исключение ч. 2 и 2.1 ст. 52 ГрК РФ

✔️ Третья. Документирование результатов строительного контроля.
Контроль существует только тогда, когда он оформлен.
Положение о строительном контроле прямо требует актировать каждое контрольное мероприятие и фиксировать его результаты, например, в общем журнале работ. И суды это воспринимают буквально.

Например, в деле № А62-704/2020
суд прямо указал, что отсутствие записей в журнале работ и конкретизации оказанных услуг означает отсутствие доказательств их оказания:
«в акте отсутствует указание на то, какие именно услуги по организации выполнения строительно-монтажных работ и в рамках осуществления строительного контроля были оказаны истцом ответчику»
и отказал во взыскании оплаты именно по этой причине.

Это очень показательная история. Строительный контроль без фиксации проведенных мероприятий - это наблюдение, а не услуга.

И наконец новая реальность для госзаказа.
С октября 2025 года действуют типовые условия контрактов строительного контроля по 44-ФЗ. Их уже нельзя игнорировать при подготовке контракта.

📱 Пешкова PRO стройку

- Деньги вперед, - заявил монтер, - утром - деньги, вечером - стулья или вечером - деньги, а на другой день утром - стулья.

- А может быть, сегодня - стулья, а завтра - деньги? - пытал Остап.

- Я же, дуся, человек измученный. Такие условия душа не принимает

Схема «сначала изъяли - потом заплатили» перестает работать автоматически.

Кто смотрел онлайн заседание Конституционного суда 5 февраля? ☺️ (суть вопроса: права собственников объектов на выплату при их изъятии).

И вот вышло долгожданное постановление КС РФ от 09.04.2026 № 22-П.

Это решение важно не только для классического изъятия под дороги или инфраструктуру.

Оно напрямую влияет на практику изъятия недвижимости в проектах КРТ, а значит на девелоперов, собственников производственных площадок, складов и коммерческой недвижимости.

Почему это постановление действительно нужно было рынку?
Потому что в последние годы сложилась устойчивая процессуальная конструкция:
суд удовлетворяет требование об изъятии, право собственности прекращается на основании решения суда, а вопрос компенсации выделяется в отдельное производство.

Формально все законно, фактически - собственник мог годами ждать деньги.

Причем это не теоретическая проблема, это была системная практика.

В деле, которое рассматривал Конституционный суд, компенсация была определена спустя более полугода после решения об изъятии.

А теперь представим, что речь идет не о полосе отвода под дорогу, а о заводе или логистическом комплексе.

В таких ситуациях момент получения компенсации, критический фактор выживания бизнеса.
Именно эту проблему КС фактически разобрал по существу.

Что сказал Конституционный суд?
Сам механизм выделения требования о компенсации в отдельное производство КС не запретил, но установил жесткие процессуальные ограничения его применения.

✔️ Первое
Выделение требования о размере компенсации в отдельное производство возможно только тогда, когда обоснованность самого изъятия не вызывает сомнений.

Например: участок уже используется для публичного проекта
либо промедление с изъятием создает риски для безопасности или прав других лиц.

То есть теперь на это необходима обоснованная причина, а не удобная процессуальная техника ускорения дела.

✔️ Второе
Решение об изъятии должно предусматривать предварительную выплату компенсации либо внесение ее в депозит нотариуса. Это принципиальная позиция.
Фактически КС подтвердил: прекращение права собственности без выплаты компенсации противоречит конституционной гарантии предварительного возмещения.

✔️ Третье
Если итоговая сумма компенсации окажется выше первоначальной оценки - разница подлежит немедленной выплате после вступления решения суда в силу.
И дополнительно собственник вправе требовать:
- убытки
- проценты на сумму недоплаты

Причем КС отдельно подчеркнул важную вещь: само по себе несогласие собственника с размером компенсации не является злоупотреблением правом.

Почему это важно для споров по КРТ?
Формально постановление касается изъятия для публичных нужд, но логика КС применима шире.

Практика КРТ сегодня строится на той же процессуальной конструкции: сначала изъятие, потом спор о размере компенсации.

Теперь такая модель становится юридически рискованной.
Особенно в ситуациях, когда:
- на участке расположены действующие объекты недвижимости
- участок используется собственником
- спор идет о значительных имущественных комплексах

Что это меняет на практике?
Меняется переговорная позиция собственника.
Раньше аргумент выглядел так:
«не согласны с оценкой - спорьте отдельно, заплатим через год/два, объект все равно будет изъят».

Теперь этот подход перестает быть универсальным.

И еще важный эффект постановления: КС фактически указал, что перенос вопроса компенсации «на потом» создает для собственника состояние правовой и экономической неопределенности и способен нарушать баланс публичных и частных интересов.

Главный вывод
Конституционный суд не запретил изъятие до окончательного определения компенсации, но он поставил границы.

📱 Пешкова PRO стройку

🧱 «Назначим экспертизу» - не универсальное решение подрядного спора

В строительных спорах ходатайство о судебной строительно-технической экспертизе иногда подается почти автоматически. Как будто без эксперта подрядный спор в принципе невозможен.

Честно, я с этим подходом не согласна

Не каждый подрядный спор требует экспертизы. И точно позиция юриста не должна строиться по принципу:

«сейчас эксперт во всем разберется».

Уверена, что юрист, который действительно специализируется на подрядных спорах, обязан сначала сам разобрать проект:
свести КС-2 и КС-3, посмотреть исполнительную документацию,
сопоставить объемы, увязать переписку, графики, акты, допработы, оплату и фактический результат.

Нормально подготовленный подрядный спор вообще должен читаться судом как единая история.
Так, чтобы у суда не возникало ощущения хаоса в документах и вопросов:

«а что вообще там происходило и что было сделано?»

Иногда экспертизу просят не из необходимости, а из-за того, что никто не собрал спор в понятную конструкцию.

Но есть и другая крайность.

Когда спор технически настолько сложный, а объем разногласий настолько существенный, что без специальных знаний суд объективно не сможет установить: что выполнено, в каком объеме, с каким качеством и достигнут ли вообще результат работ.

И вот здесь юрист должен очень тонко чувствовать момент.
Понимать, что без экспертизы:
✔️ либо решение вообще не будет вынесено в той логике, которая нужна доверителю
✔️ либо это решение потом просто не устоит в апелляции или кассации.

Для меня как раз про это довольно показательное определение ВС РФ от 17.04.2026 № 305-ЭС25-14958 по делу № А40-175774/2024.

Нижестоящие суды фактически разрешили спор о многомиллионном неотработанном авансе, объемах реставрационных работ и встречном зачете, не устранив ключевые противоречия:
❗️какие работы реально выполнены, в каком объеме, какой результат вообще был передан заказчику.

При этом выводы судов разных инстанций противоречили друг другу
✔️ Первая инстанция пишет, что работы выполнены на сумму, превышающую аванс
✔️ Апелляция уже указывает на неполное освоение аванс

И здесь Верховный Суд говорит

суды не исследовали вопросы объема, видов, стоимости работ и достижения результата и направляет дело на новое рассмотрение с указанием обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы.

Это же подряд, поэтому дело интересно не только этим ☺️

Еще один интересный блок в определении ВС, зачет встречных требований.

Подрядчик заявил о зачете задолженности и апелляция этот зачет фактически приняла, а ВС РФ с этим не согласился.

Суд прямо указал, для зачета недостаточно просто сослаться на наличие встречного требования.
Нужно установить:
✔️ существует ли задолженность вообще
✔️ каков ее размер
✔️ законно ли требование
✔️ допустим ли такой зачет.

И отдельно ВС РФ обратил внимание на довольно жизненную для стройки историю:

По договору цена была твердой - около 62 млн руб., а подрядчик ссылался на выполнение работ почти на 88 млн.

И суд задает абсолютно правильный вопрос:

за счет чего произошло увеличение стоимости, был ли заказчик об этом уведомлен и должен ли он вообще оплачивать такие объемы.

P.S: уточнение, истец является госзаказчиком

Мне кажется, это определение очень хорошо показывает одну вещь.

Подрядный спор нельзя качественно рассмотреть ни в чисто технической логикой, ни только в формально юридической.

Здесь всегда нужна очень точная работа с документами, экономикой проекта и пониманием самого строительного процесса.

И экспертиза - это не замена этой работе, а инструмент, который нужен только тогда, когда спор действительно выходит за пределы обычной юридической оценки.

📱 Пешкова PRO стройку

Может ли экспертиза заменить подрядчику документы?

Не могу не поделиться размышлениями по делу, которое сейчас в активной фазе рассмотрения 😅

Фактура довольно банальна. Заказчик отказался от договора из-за просрочки. Подрядчик направил акт что выполнил все работы.

А дальше судебная классика: подрядчик требует взыскать задолженность, заказчик во встречном иске требует вернуть неотработанный аванс.

Но есть деталь, которой я раньше в практике еще не встречала 🤣

Мы помним, что формы КС-2 и КС-3 не являются обязательными. Сами по себе отсутствие КС или использование другой формы акта еще не означают, что работы не выполнены.

Но когда ЭМР на действительно внушительную сумму сдаются актом в одну строку: «выполнено 100%», это, конечно, производит впечатление.

Хотя, а почему бы и нет 🤣

Особенно если кроме этого акта подрядчик не представил ничего.
Ни расшифровки объемов, ни привязки к участкам работ, ни исполнительной документации.

При этом подрядчик просит назначить строительно-техническую экспертизу уже завершенного и сданного объекта.

И здесь возникает главный вопрос: что именно должен исследовать эксперт?

Экспертиза не машина времени.

Право подрядчика на оплату возникает не потому, что он направил акт. Оплате подлежит фактически выполненный и переданный заказчику результат работ.

Акт является доказательством выполнения работ, но не заменяет сам факт их выполнения.

Из ст. 720 и 753 ГК РФ следует, что заказчику должна быть предоставлена реальная возможность принять результат, проверить его объем и качество.

Поэтому документ, в котором указано только «100%», едва ли позволяет провести содержательную приемку работ.

Если заказчик оспаривает односторонний акт, подрядчик должен доказать надлежащее и полное исполнение договора. На нем же лежит риск того, что объем работ невозможно установить из-за отсутствия надлежащего учета и исполнительной документации.

Особенно это важно при работе нескольких подрядчиков на одном объекте. Каждый подрядчик обязан организовать учет таким образом, чтобы впоследствии можно было однозначно определить, какие именно работы выполнены им, а не кем-либо еще.

Экспертиза может проверить документы и фактическое состояние объекта.
‼️ Но она не должна создавать доказательства выполнения работ вместо стороны, которая была обязана эти доказательства сохранить и представить.

Дело еще рассматривается.
Но вопрос, кажется, важным: можно ли сначала сдать многомиллионные работы одной строкой, не вести нормальный учет, а затем попросить эксперта восстановить всю историю строительства?

По моей логике, нет. Иначе обязанность подрядчика доказать выполнение работ незаметно превращается в обязанность суда и эксперта найти эти работы за него.

Посмотрим, а что скажет суд 🤔😅

Послезавтра, уже 09 августа и День строителя.

И я, если честно, слегка узурпирую этот праздник 😇 Хотя в прямом понимании, своими руками объекты не строю.

Я из тех, кто появляется на площадке уже после того, как произошло все самое интересное и, как правило, произошло не по плану.

Или я в проекте с самого начала, но больше в бумагах и точно не на площадке.

Но есть секрет, я болею за проект как за родной. Не потому, что так положено по профессиональной этике. Просто к этой сфере нельзя относиться вполсилы. Она либо забирает тебя целиком, либо через полгода выплываешь с формулировкой «не мое».

Я свой выбор сделала уже давно ❤️

Для меня строительство, коллективный подвиг под управлением здравого смысла и с достаточной долей креатива.

Это тяжелая работа, огромная ответственность и колоссальный вклад в то, что называется благополучием общества и государства. Такое не каждая профессия может сказать о себе.

С наступающим праздником, дорогие строители!👷

Пусть контрагенты будут добросовестными, проверки редкими, цены справедливыми, а сроки реалистичными, хотя бы иногда 🤗

📱 Пешкова PRO стройку

#РубрикаВыходногоДня

❗️ Начну с Песчаных улиц в Москве

Место, где можно увидеть, как сталинка постепенно превращалась в будущую хрущевку.

После войны Москве нужно было очень много жилья и строить нужно было быстро. Но привычное строительство красивых домов плохо масштабировалось.
Песчаные стали одним из мест, где пытались решить эту задачу без немедленного отказа от архитектуры.

Первоначальный генеральный план района разработал архитектор Павел Помазанов. Первая очередь 1948–1949 годов была сравнительно невысокой, 4–5 этажей. Позже важнейшую роль в развитии района сыграл Зиновий Розенфельд, один из архитекторов, занимавшихся типизацией массового жилья.

🎬 И вот здесь начинается самое любопытное

Внешне первые дома совершенно не похожи на будущую массовую застройку: руст, карнизы, балконы, арки, эркеры.

А технология внутри уже меняется.

Несущие стены пока кирпичные, но перекрытия сборные железобетонные. Перегородки собираются из готовых элементов. Значительная часть архитектурного декора производятся на заводе.

Индустриализировать пытались даже сталинскую архитектуру. Не убрать декор, а научиться производить его серийно.

И это прекрасно характеризует эпоху. Массовое строительство уже было необходимо, но представление о том, что массовое жилье обязательно должно быть предельно простым, еще не победило.

Розенфельд еще до войны разработал жилую секцию, в которой на одну лестничную площадку выходили четыре квартиры вместо привычных двух-трех (всех миллениалов в этот момент должна накрыть ностальгия 😅)

Т.е. типизация начиналась с попытки рациональнее организовать сам дом.

Но еще интереснее организовали стройку.

На Песчаных применяли поточно-скоростной метод. Весь квартал рассматривался как единый процесс. Бригады последовательно двигались с корпуса на корпус. Некий своеобразный строительный конвейер.

А дальше эксперимент становится еще смелее.

В 1954 году начинается строительство 7-го квартала между нынешними улицами Куусинена и Зорге. Здесь работают уже Михаил Посохин, Ашот Мндоянц и инженер Виталий Лагутенко.

Появляется полный сборный железобетонный каркас: колонны, ригели, многопустотные плиты перекрытий, наружные панели.

Есть прекрасная историческая деталь.
Специалистов по монтажу жилых каркасно-панельных домов практически не было. Поэтому на Песчаные переводили монтажников, которые раньше строили мосты, ЛЭП и здание МГУ.

В профессиональной прессе 1955 г. строительство критиковали. Заводские элементы приходилось дорабатывать на площадке, соединения колонн, ригелей и панелей оказались сложными, а сама система дорогой.

Эксперимент довольно быстро показал важную вещь: сборный дом не значит дешевый.

Для настоящей индустриализации недостаточно было изготовить панель. Нужно одновременно стандартизировать ее размеры, массу, стыки, транспортировку, монтаж, отделку.

Поэтому Песчаные мне интересны не столько как архитектурный ансамбль, (хотя он честно удивляет, намека на привычные грустные виды хрущевок там нет).

Это настоящий строительный НИОКР середины XX века.

Здесь одновременно экспериментировали с планировкой, конструктивом, производством, логистикой и организацией стройплощадки.

Причем государство оценило именно технологическую сторону. Розенфельд получил Сталинскую премию за разработку и осуществление индустриальных методов строительства многоэтажных жилых домов.

А через несколько лет из всех этих экспериментов массовое строительство забрало то, что лучше масштабировалось: типовую секцию, завод, сборный железобетон, панель и поточный монтаж.

Я бы сформулировала историю Песчаных так: переход от сталинок к хрущевкам начался не с внешних изменений, а с внутренней технологии.

Такая вот стройка выходного дня ☺️

📱 Пешкова PRO стройку

🔖 Проблема КРТ часто начинается не с изъятия. А с первой цифры, которую предлагают собственнику.

И статистика это хорошо показывает:

по 371 спору первоначально собственникам предложили 56,34 млрд рублей, а итоговая сумма выросла почти до 75 млрд. В делах с судебной экспертизой в 93,1% случаев компенсация оказалась выше первоначальной.

Работая в строительстве, с КРТ не столкнуться практически невозможно. Но здесь я выступлю не с привычной стороны девелопера или подрядчика, а как консультант собственника.

На мой взгляд, главная проблема довольно простая: непреодолимое желание заплатить меньше на старте.

Потому что изымают не просто квадратные метры.

Если на участке работает производство, склад, сервис или другой бизнес, за ним стоят логистика, сотрудники, клиенты, коммуникации, подъездные пути. А иногда и сама возможность вести этот бизнес именно в этом месте.

Давайте честно: найти в Москве сопоставимый объект большой площади, да еще с подходящей землей и оформленными правами, крайне сложно.

В итоге собственник либо начинает новый бизнес, либо уезжает далеко в область, меняя логистику и теряя потенциал территории. А для кого-то изъятие вообще означает потерю бизнеса в его прежнем виде.

Поэтому справедливая компенсация, на мой взгляд, должна отвечать не только на вопрос «сколько стоит объект?», но и на вопрос «что собственник реально теряет?»

И еще один любопытный момент из категории лайфках 🤓

Если вы ничего не делали, кадастровую стоимость не оспаривали, а она вдруг сама взяла и заметно снизилась, я бы не слишком радовалась неожиданной налоговой оптимизации.

🚩 это красный флаг: стоит посмотреть, что происходит с территорией и нет ли ее в планах развития или КРТ.

Иногда подарок от города оказывается первым письмом в совсем другой истории.

При этом я не за позицию «собственник всегда прав». Городу нужно развиваться и разумно расходовать бюджет. Но собственнику должно быть компенсировано то, что он действительно теряет.

Чем честнее эта оценка на старте, тем меньше потом будет экспертиз, судов и споров о справедливости.

✏️ Мой комментарий на эту тему в Ведомости


📱 Пешкова PRO стройку

🔖Кассовый разрыв
В строительстве редко возникает внезапно.

Обычно у него вполне понятная анамнез: затянувшаяся приемка, несогласованные допработы, гарантийные удержания, штрафы, простой людей и техники.

По отдельности каждая ситуация знакомая и кажется вполне рабочей.
Но вместе они начинают съедать экономику проекта.

❗️ И здесь юридическая часть давно не отделима от финансовой.

Важно не только посчитать стоимость работ, но и заранее понять, кто и за что платит при остановке работ, как оформляются дополнительные объемы, когда возникает право на оплату и какими документами потом доказываются убытки.

7 октября на вебинаре вместе с экономистами, коллегами из Veta поговорим именно об этом и вообще как не упасть в банкротство.

Я разберу вопросы, которые чаще всего становятся предметом строительных споров: приемку, допработы, удержания и простой подрядчика.

Подробности о вебинаре — в посте ниже.

✔️ Экономику строительного проекта лучше считать до суда. В суде ее уже приходится доказывать