На фото видео выше 2 участка в поселке Ламиваара ( Карелия)
Кадкстровые номера 10:12:0021102:148 (61.444697°, 30.150001°)
и 10:12:0021102:149 (61.445136°, 30.150471°) Торги по ним через пару недель будут.

Как узнать можно ли строить дом на участке или нет?
Этот вопрос — один из самых частых. Особенно когда участок берется в аренду на торгах с целью последующего выкупа. Строительство дома — это обязательное условие, чтобы перевести землю в собственность. Сейчас я говорю о ВРИ на которых можно строиться, земли СХ это отдельная песня. Но можно ли вообще строить на этом участке?

Давайте разбираться.

1. Категория земель

Все земли в России делятся на категории: земли населённых пунктов, сельхозназначения, промышленности, лесного фонда и т.д. Жилое строительство возможно не везде. Например, на землях промышленности дом для ИЖС не построишь — это запрещено.

2. Территориальная зона

Каждый участок также попадает в определённую территориальную зону, которая прописана в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила принимает каждый муниципалитет.

Примеры зон: Ж-1 (индивидуальная застройка), Ж-3 (многоквартирная), СХ-2 ( для ведения садоводства)

3. Вид разрешенного использования (ВРИ)

Внутри каждой зоны допускается один или несколько видов разрешенного использования. Именно они определяют, что можно делать на участке: строить дом, гараж, выращивать овощи, размещать гостиницу, и т.д.

Для определения ВРИ используется официальный классификатор, утверждённый Росреестром. Он не менялся с 2020 года, но буквально 2 недели назад вступили в силу правки. Из интересного, например, появился новый ВРИ — код 10.10, связанный с рекреацией на землях лесного фонда. Об этом я расскажу отдельно.

4. Где можно строить дом?

Запомните: на ИЖС, ЛПХ (приусадебный участок) и ведение садоводства можно строить один и тот же жилой дом до трёх этажей. Никаких отличий в плане самого строительства между этими тремя ВРИ нет.

5. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Перед строительством я рекомендую обязательно заказать ГПЗУ. Это документ, в котором на схеме участка указано:
• где проходят подземные и наземные коммуникации;
• есть ли обременения по зонам с особыми условиями использования (ЗОУИТ);
• в какой части участка можно размещать капитальные строения.

6. Правила землепользования и застройки

В ПЗЗ также указаны отступы:
• от дороги (фасадная часть),
• от границ с соседями.

Это важно учитывать ещё до начала проектирования, чтобы потом не пришлось всё сносить и переделывать.

7. Вызов кадастрового инженера

Из практики советую: вызовите кадастрового инженера, он на месте «отобьёт» границы, где можно строить. Просто натяните шнурок по его меткам — и вы будете четко в зоне строительства.

Вывод:
Прежде чем участвовать в торгах или брать участок в аренду, проверьте:
1. Категорию земель
2. Территориальную зону
3. ВРИ
4. ПЗЗ
После торгов и перед строительством:
5. Закажите ГПЗУ
6. Пригласите кадастрового инженера

Так вы обезопасите себя от ненужных рисков и не окажетесь в ситуации, где дом строить нельзя, а аренда идёт.

Где искать информацию о развитии района (и как это влияет на цену участка)?

Если вы выбираете участок — важно понимать не только, что он из себя представляет сейчас, но и что будет через 2–3 года в зависимости от горизонта вашего планирования.
Потому что рост цены чаще всего связан не с самим участком, а с развитием окружения: инфраструктуры, дорог, застройки.

Вот 5 источников, где я сам смотрю информацию о развитии территорий:

🔹 1. Генеральный план и ПЗЗ (правила землепользования и застройки)
Это база. Они показывают, какие зоны предусмотрены на территории: жилая застройка, дороги, соцобъекты, промка.
📍Смотрим: сайт администрации или ИСОГД (информационная система обеспечения градостроительной деятельности).

🔹 2. Программы развития и градостроительные документы
Муниципальные и региональные программы развития: нацпроекты, https://национальныепроекты.рф «Комфортная городская среда», развитие ИЖС.
📍Смотрим: сайты органов власти (разделы «Градостроительство», «Госпрограммы», «Муниципальные документы»).

🔹 3. Проекты планировки территории (ППТ)
Если утверждён ППТ — значит, план уже готов и скоро будет реализация: строительство дорог, школ, жилых кварталов. Это прямой сигнал, что участок рядом вырастет в цене.

🔹 4. Порталы госзакупок и проектных тендеров
Если регион заказывает проект дороги или детсада — это значит, деньги пошли, стройка будет. Отличный индикатор.
Смотрим: zakupki.gov.ru

🔹 5. Публичные слушания и новости администрации
Когда район развивают — это обсуждают с жителями. Часто полезную инфу можно найти в протоколах слушаний, новостях на сайте администрации или местных СМИ.
📍Смотрим: сайты муниципалитетов, пресс-релизы, местные группы и форумы.

🔍 Как это влияет на цену?

– Чем ближе инфраструктура — тем выше спрос.
– Чем активнее застройка — тем быстрее растёт цена.
– Чем раньше вы «впрыгнули» в развивающуюся зону — тем больше прирост капитала.

❗Главное — не просто смотреть на карту, а читать документы. Я видел участки, которые с виду «глухо в поле», а через два года — в окружении дорог и коттеджей. Потому что кто-то заранее увидел потенциал, а кто-то нет.

Как выбрать стартовую цену на земельных торгах и не переплатить: 3 стратегии

На торгах всегда есть соблазн «урвать участок подешевле». Но главный вопрос — а за сколько он вам реально нужен? Цена без стратегии — просто цифра. Цена с пониманием цели — это инструмент.

Разбираем, как правильно подходить к стартовой цене и не влететь в переплату, в зависимости от вашей стратегии: переуступка, стройка с выкупом или покупка в собственность.

🔍 Шаг 1: Анализ участка — прежде чем считать цену

Перед оценкой цены обязательно разбираемся с «начинкой» лота:

Проверяем:
1. Категорию земель и вид разрешённого использования — что можно строить, а что нельзя.
2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — какие есть ограничения, обременения, красные линии, ЗОУИТ и т.д.
3. Инфраструктуру — есть ли подъезд, электричество, газ, вода.
4. Окружение — что вокруг: пустыри или активное освоение?
5. Рыночную стоимость аналогичных участков — по Авито, ЦИАН, ДомКлик, местным объявлениям.

📌 Важно: Стартовая цена на торгах (аренда или продажа) — это не оценка участка. Она регламентирована Земельным кодексом и зависит от кадастровой стоимости. Но выигрывает не тот, кто дешевле купит, а тот, кто купит выгодно под свою стратегию.

🚩 Стратегия 1: Переуступка аренды

Если цель — взять участок в аренду, а потом переуступить, ваша задача — зайти дешево и оставить запас маржи.

✅ Оцениваем:
• Стартовую цену в % от кадастровой.
• Наличие права переуступки (не должно быть запрета в договоре).
• Спрос и ликвидность участка.

📌 Правило:

Заходить лучше если начальная арендная цена ≤ 10% от кадастровой стоимости.

Пример:
• Кадастровая стоимость: 300 000 ₽
• Начальная аренда: 10 000 ₽
• Потенциал роста на торгах: до 30 000 ₽ — это допустимо

В таких условиях можно сыграть и потом уступить права аренды с прибылью.

🧱 Стратегия 2: Быстрая стройка и выкуп

Если вы собираетесь строиться и выкупать участок, вас не должна пугать высокая аренда. Главное:

✅ Проверить:
• Как разбита арендная плата (помесячно, поквартально, за год вперёд).
• Какой процент выкупа в вашем регионе (например, 3% в Ленинградской области).
• Нет ли условий, что аренда за первый год не возвращается.

📌 Ключевой момент:

Аренда платится только за фактический срок владения до выкупа. Чем быстрее построились — тем меньше заплатили.

Пример:
Участок с кадастровой стоимостью 1 млн ₽. Выкуп — 3% (30 000 ₽). Построились за 3 месяца — аренда только за 3 месяца, и всё, участок ваш.

🏡 Стратегия 3: Покупка участка на торгах в собственность

Если участок на торгах сразу продаётся, вы сразу становитесь собственником. Здесь другой расчёт:

✅ Считаем:
• За сколько реально продадим участок на рынке.
• Сколько хотим на этом заработать (например, +30% или +1 млн ₽).
• Все сопутствующие расходы (госпошлины, оформление, налоги, маркетинг).

📌 Формула:

Максимальная ставка на торгах = Рыночная цена – Расходы – Желаемая прибыль

Пример:
• Рыночная цена участка: 1 500 000 ₽
• Хотим заработать: 300 000 ₽
• Прочие расходы: 50 000 ₽
→ На торгах можно поднимать ставку максимум до 1 150 000 ₽

Такой расчёт сразу отсекает эмоциональные решения и помогает не «заплатить больше, чем потом получишь».

📌 Вывод для практиков
• Стартовая цена — это только точка отсчёта.
• Стратегия определяет, сколько можно и нужно платить.
• Без анализа участка (ПЗЗ, ЗОУИТ, инфраструктура, рынок и тд) любые расчёты — игра в рулетку.

🎯 Как анализировать конкурентов на торгах и не дать себя обыграть?

Когда вы смотрите лоты на платформе ГИС Торги, можно увидеть под лотом количество просмотров. Это косвенный показатель: если просмотров много — участок, скорее всего, интересный. Если мало — возможно, не представляет ценности для других.

👉 Я лично забирал участки как единственный участник, где было меньше 30 просмотров.

🧾 На площадке РТС-тендер даже есть платная услуга — узнать, сколько заявок уже подано. Но скажу честно: эта цифра не дает точного понимания.
Во-первых, не все заявившиеся придут на торги.
Во-вторых, не всех участников допустят.

📄 Протокол допущенных — вот где видно реальных конкурентов

После окончания приема заявок, через день на ГИС Торгах появляется протокол с допущенными участниками. Именно он показывает, сколько человек реально могут прийти на торги.

Но и тут не стоит паниковать:
— кто-то может не прийти,
— кто-то проспит,
— кто-то, увидев большую конкуренцию, просто передумает.

📈 Как ведут себя торги, когда участников много

Как правило, при большом числе участников ставки начинают расти бодро с самого начала.

💡 Присоединиться к торгам можно в любой момент — главное успеть до окончания.
Первое время можно просто понаблюдать за динамикой.

⚠️ Если цена уже вышла за предел твоей планки — не нужно биться до последнего, это нерационально. Задача — зарабатывать, а не выигрывать любой ценой.

♟ Несколько стратегий для тонкой игры:

✅ Если шаг торгов очень маленький, можно зайти на торги вместе с товарищем и быстро поднять цену. Это отсечёт “слабых” по цене и сэкономит время — ведь при маленьком шаге торги могут тянуться сутками.

✅ Ставки за несколько минут до окончания — хорошая стратегия, если хочешь отсечь тех, у кого нет возможности долго сидеть у экрана.

✅ Меняй время ставок: сначала ставь на 7-й минуте, потом на 4-й — это сильно раздражает соперников, особенно когда осталось 2–3 участника.

🤖 Про роботов на торгах

Лично я не использую роботов — предпочитаю контролировать процесс сам.
Бывали случаи, когда роботы “отваливались” и продолжали торговаться выше установленного потолка — сделка сразу становится невыгодной.

📌 Запомните главное: выигрыш — это не просто забрать участок любой ценой.
Выигрыш — это забрать участок по интересной, рентабельной цене.
Если рентабельности нет — это уже не победа, а ошибка.

💬 А какие стратегии используете вы? Делитесь в комментариях.

Как подписать договор после победы в аукционе?

После победы в аукционе договор аренды или купли-продажи поступает на ту площадку, где вы участвовали. Договор там подписывается с помощью вашей квалифицированной электронной подписи.

Если аукцион проходил в Московской области, договор приходит на сайт arenda.mosreg.ru. В редких случаях администрация выкладывает договор в личный кабинет на платформе ГИС Торги.

Согласно действующим правилам, администрация публикует договор на подпись не ранее чем через 5 дней после завершения торгов. После публикации у вас есть 20 календарных дней, чтобы его подписать.

Перед тем как подписывать, рекомендую внимательно проверить документ. Иногда администрации вносят изменения. Если изменения являются существенными — вы имеете право обжаловать это в ФАС. Также на электронной площадке до момента подписания можно направить протокол разногласий организатору торгов.

Когда договор подписан обеими сторонами, администрация а большинстве случаев сама в течение недели регистрирует его в Росреестре. После этого участок появляется в вашем личном кабинете на Госуслугах или на сайте Росреестра. С этого момента вы становитесь полноправным пользователем участка.

По дальнейшим расчётам ориентируйтесь на реквизиты, указанные в договоре. Оплата аренды или остатка по договору купли-продажи осуществляется напрямую на счёт администрации — обычно через её бухгалтерию. Работа с торговой площадкой на этом этапе заканчивается.

Если вы не подпишете договор в установленный срок вас включат в реестр уклонившихся участников. Это значит, что в течение двух лет вы не сможете участвовать в аукционах под своей электронной подписью. Однако вы всё ещё можете действовать через доверенность, представляя интересы других лиц.

“А вдруг не получится?” — главный страх новичка на торгах. И это нормально

Один из самых сильных тормозов у новичка, когда он впервые выходит на торги — это мысль:
“А вдруг не получится?”

Очень мощный, почти парализующий вопрос.
Но он не из-за слабости. Он из-за ответственности.

Человек боится потерять деньги. Боится ошибиться. Боится потратить время впустую. И в этом нет ничего постыдного.
Наоборот — это признак того, что он серьёзно относится к делу.

Вот какие реальные страхи стоят за этой фразой:
• Я не пойму, как устроена система
• Я выберу не тот участок
• Я проиграю деньги
• Я не справлюсь с оформлением
• Я не смогу потом управлять этим активом

Эти страхи — не выдумка. Я сам через них проходил.
Но правда в том, что они не исчезают сами. Они уходят только через действие.

Что делать, если страшно?

1. Прими, что ошибки будут.
Не критичные, если ты подходишь с головой. Первый опыт редко бывает идеальным. Но он необходим.

2. Уменьши ставку на старте.
Выбирай недорогие и простые лоты. Невысокая конкуренция, понятный участок — отличный старт. Тут не страшно ошибиться.

3. Не оставайся один.
Разбирай кейсы, учись у практиков, задай вопросы тем, кто прошёл этот путь.
Ошибки у всех одни и те же. Просто кто-то платит за них сам, а кто-то учится на чужих.

4. Распиши, чего конкретно ты боишься.
Не “не получится”, а что именно не получится? И рядом — что ты можешь сделать, чтобы снизить этот риск.
Так у тебя будет не страх, а план.

И главное — не жди, что однажды “перестанешь бояться” и всё встанет на свои места. Так не будет.
Ты начинаешь с тем, что есть. Даже с тревогой. Даже с неуверенностью.
Но ты начинаешь.

Первые торги могут быть неудачными.
Ты можешь ошибиться.
Но если не начнёшь — это и будет твоя единственная реальная ошибка.