Переуступка права аренды: почему это не страшно?

Многие боятся сделок с переуступкой права аренды, потому что не понимают сам процесс. Разберёмся, что происходит на самом деле.

Как работает переуступка?
 1. Покупатель, с которым заключается договор переуступки, становится новым арендатором на тех же условиях, на которых был продавец.
 2. Продавец полностью передаёт свои права и больше не несёт никаких обязательств по участку.
 3. Для оформления сделки заключается договор переуступки, который регистрируется в Росреестре.

Развеем миф о переуступке

Переуступка — это абсолютно законный процесс, подтверждённый:
 • Решением Верховного суда
 • Письмом Росреестра

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_342027/ab4458ee4af4833d6173a8701f0acb44807adb1d/

https://legalacts.ru/sud/kassatsionnoe-opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-administrativnym-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-17082022-n-18-kad22-28-k4/

https://docs.cntd.ru/document/351675496

В статье 22 пункт 9 Земельного кодекса РФ указано, что переуступка права аренды возможна, если участок находится в аренде более 5 лет и администрация уведомлена.

Важно! Росреестр не зарегистрирует договор переуступки, если в нём есть прямой запрет на уступку. Поэтому перед сделкой обязательно проверяйте договор аренды!

Как проходит регистрация сделки?

Для регистрации в Росреестре нужно:
 • Подготовить пакет документов
 • Приложить уведомление администрации

Если у администрации есть вопросы или возражения, можно сразу показать им официальные документы: письмо Росреестра и решение Верховного суда. Как правило, все вопросы решаются на этом этапе.

Какие риски у покупателя?

Покупатель ничем не рискует! Если администрация вдруг запрещает переуступку, она сразу подаёт заявление в Росреестр о приостановке сделки. В этом случае покупатель просто не потеряет деньги.

Альтернативные варианты

При оформлении аренды всегда нужно иметь план А, Б и С:
 • План А – оформить переуступку
 • План Б – построить дом и выкупить участок
 • План С – найти инвестора для выкупа, составить инвестиционный договор и разделить прибыль после выкупа и продажи участка
• План Д - расторгнуть договор

Переуступка права аренды — это не риск, а возможность! Главное — грамотно подойти к процессу и заранее изучить условия договора.

Ты боишься не потерять деньги. Ты боишься начать участвовать в торгах.

Ты говоришь:

«Я пока изучаю тему…»
«Надо всё досконально понять…»
«Как только разберусь — сразу включусь.»

Но правда в том, что ты боишься не потери денег.
Ты боишься сделать первый шаг — потому что он реальный.

Пока ты просто читаешь про земельные торги —
ты в иллюзии подготовки.
Ты чувствуешь себя «на пути».
Но на самом деле — ты стоишь на месте.

Чего на самом деле боится новичок в торгах?
• Потерять контроль.
Когда идёшь в незнакомую систему — страшно. Даже если есть деньги, кажется, что тебя «обуют», что всё подстроено.
• Ошибиться на глазах у других.
Боишься зайти в торги, а потом понять: что-то не так, участок «кривой», а ты уже поставил. Как будешь выглядеть?
• Узнать, что ты не разбираешься.
Лучше сидеть в “подготовке”, чем столкнуться с реальностью: ты не знаешь, как проверить участок, не умеешь читать договор, не уверен, как оценить рентабельность.
• Стать тем, кто проиграл.
Ты заранее боишься почувствовать себя «неудачником», хотя ещё даже не начал.

Но вот что важно понять.

На торгах выигрывает не самый умный.
И не тот, у кого много денег.

Выигрывает тот, кто включился и начал разбираться на практике.
Пусть с ошибками. Пусть с поддержкой. Но — в движении.

Что происходит на самом деле:

Ты знаешь, что торги — это шанс.
• Участки дешевле рынка
• Выход на пассивный доход
• Возможность перепродажи с прибылью
• Инструмент, с которым можно строить стратегию на годы вперёд

Но каждый день без действия — это пропущенная возможность.
• Кто-то забирает хороший лот, пока ты думаешь.
• Кто-то делает свою первую сделку — пока ты «собираешь информацию».
• Кто-то уже зарабатывает — потому что решился и начал. Пусть с ошибками, но начал.

Вопрос в тебе.

Ты хочешь всё знать заранее?
Так не бывает.

Научиться можно.
Ошибки — можно минимизировать.
Систему — можно понять.

Но для этого нужно зайти в игру.

Что ты можешь сделать прямо сейчас?
1. Перестать обманывать себя, что ты готовишься.
Пока ты не участвуешь — ты не учишься.
2. Выбрать 1 лот, который тебе интересен.
Проведи по нему базовую проверку:
• ЗОУИТ
• Рельеф и подъезды
• Условия договора
• Потенциал для аренды или перепродажи
3. Напиши мне — я помогу.
Подскажу, как проверить, с чего начать, как не влететь.

Ты не обязан стартовать идеально.

Ты обязан сделать первый шаг.

Не просто читать посты.
Не просто сохранять себе лоты.
А включиться в процесс.

Всё, что тебе нужно — уже есть.
• У тебя есть интерес.
• У тебя есть мотивация.
• У тебя есть доступ к информации.
• У тебя есть я — с опытом и поддержкой.

Теперь вопрос: когда ты начнёшь?

Сегодня — ты можешь продолжить “готовиться”.
А можешь выбрать лот и начать менять свою жизнь.

Ты выбираешь.

Друзья, с праздниками вас!

Если появилось немного свободного времени — загляните на мой YouTube-канал. Там уже ждут видео по теме земельных участков и торгов: просто, по делу и с практикой.

Кому ближе формат “послушать и посмотреть”, — как раз самое время.

Хороших вам выходных!

https://youtu.be/kbgkJRMiJ-s?si=sZOxcK67YPCPlxeT

Как понять, будут ли конкуренты на торгах?

Многие новички заходят на торги «вслепую»:
Цена — хорошая, участок — интересный. Значит, конкурентов не будет?
Но часто уже на первых минутах торгов ставка улетает в 2–3 раза выше стартовой. Почему?

Потому что оценку уровня интереса к участку надо делать заранее.
Вот как это можно сделать.

1. Смотри количество просмотров у лота на сайте ГИС торги

На площадке РТС- тендер даже появилась функция за символическую плату посмотреть сколько реально подано заявок, а не просто кто смотрел.
Это не гарантия высокой конкуренции, но сигнал есть:
Если просмотров много — кто-то точно готовится к участию.

2. Обрати внимание на сам участок

Есть лоты, которые всегда вызывают интерес:
— ИЖС в черте города
— Участки рядом с озером, трассой, в садоводствах
— Коммерческие земли в местах с трафиком

Если тебе участок кажется интересным — вероятно, ты не один такой.

3. Посмотри, участвовал ли этот участок в торгах раньше

В документации лота встречаются ссылки на ранее проведенные торги по нему. Как такое может быть. Все просто - разогнали цену на торгах, победитель отказался подписывать. Его в черный список на 2 года, участок обратно на торги.
Но и другой вариант:
Если лот выставляется повторно — это может быть шанс зайти без борьбы.

4. Проверь, не рекламирует ли кто-то этот участок заранее

Некоторые участники:
— Ставят участок на Авито или ЦИАН ещё до победы, чтобы перепродать
— Выставляют лот в Telegram или на форумах, чтобы найти инвестора под выкуп

Пробей кадастровый номер в поиске или просто посмотри объявления по локации.
Если уже есть объявления — кто-то точно заходит.

5. Проанализируй поведение по другим лотам в этом районе

— Часто ли торги «улетают» в 2–3 раза?
— Есть ли активность по соседним участкам?
— Повторяются ли победители?
Для анализа такой статистики поставь фильтры лота «состоялся» и «не состоялся» на Гис торги.


6. Не забывай: заявки подаются до дедлайна — и ты не увидишь конкурентов заранее

— Подай заявку заранее
— Но не надейся, что ты один
— Всегда заходи с просчитанной верхней границей ставки

7. Проверь протокол рассмотрения заявок

Когда приём заявок завершён, то в этот день публикуется протокол:

— Его можно найти в ГИС-Торги, в документах у конкретного лота
— В нём указано, сколько заявок было подано и допущено

Но важно:
Допущенные — это не значит, что все будут участвовать.
Многие подаются «на всякий случай» и не приходят торговаться

Что делать с этой информацией?

Если видишь высокий интерес:
— Заложи реалистичный максимум по ставке. Свой порог рентабельности который ты уже умеешь считать.
— Рассмотри похожие лоты с меньшим ажиотажем
— Подготовь альтернативный участок, ( если рядом торгуется несколько - подайся на все) если этот «перегреется» у тебя остается альтернатива.

Муниципальные торги — это шахматы, а не рулетка.
Кто думает заранее — тот и выигрывает, даже не ставя максимальную цену.

Как проверить участок перед торгами— полный чек-лист

Чтобы не влететь на ограничениях, неудобствах и потере денег.

Проверка перед покупкой участка — это не «на всякий случай». Это обязательная процедура, если ты не хочешь купить себе головную боль с красивым видом.

Вот пошаговый чек-лист, который я использую сам — и советую каждому участнику торгов.

1. Кадастровая информация (основа)
• Площадь, границы, назначение
• Наличие межевания ( на торгах бывают участки без координатных границ)
Проверка: Публичная кадастровая карта https://nspd.gov.ru/map?theme_id=1&zoom=5&coordinate_x=7804891.637510094&coordinate_y=8181287.398947453&is_copy_url=true

2. Категория земель и ВРИ
• Что можно строить?
• Под какие цели земельный участок?
Проверка: Выписка ЕГРН или обычно пользуюсь ПЗЗ и картами генерального плана поселения.

3. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
• Территориальная зона по ПЗЗ
• Градостроительные ограничения
• Отступы, этажность, плотность застройки
Проверка: Сайт администрации, раздел «Градостроительство» или «ПЗЗ»
Или все на едином портале: https://fgistp.economy.gov.ru

4. Обременения и ЗОУИТы
• Санитарные зоны
• Зоны ЛЭП, газопровода, кладбищ, охраняемых объектов
• Водоохранная зона, подтопление
Проверка:
— Выписка ЕГРН ( если приложена в документы к лоту)
— на карте НСПД включаю слои ЗОУИТ

5. Рельеф и подъезд
• Участок не в овраге? Не на склоне?
• Есть круглогодичный подъезд?
Проверка:
— Yandex карты, Google карты/ Google Earth

6. Коммуникации
• Вода, свет, газ, канализация
• Сколько стоит подключение
Проверка:
— Спросить в ресурсоснабжающих организациях
— Посмотреть ТУ в документации к лоту
— Спросить у продавцов в объявлениях

7. Договор аренды
• Срок аренды
• права и обязанности арендаторы( это мы)
• Сроки освоения
• Запрет на субаренду или переуступку
Проверка: проект договора — обязательно читать заранее

8. Спрос на участок и рентабельность
• Есть ли спрос в этом районе?
• Реальные цены перепродажи и аренды
Проверка: Авито, ЦИАН, Local forums, спросить местных

10. Протокол торгов
• Сколько заявок было подано
• возможна ли потенциальная конкуренция

Проверка: После дня рассмотрения заявок на https://torgi.gov.ru, протокол прикладывается к документам к лоту.

‼️На первый взгляд все кажется долго и нудно, НО когда рука набита это 20-30 минут не торопясь. Не пренебрегайте проверкой и в документации торгов бывают несостыковки с реальностью. Делайте комплексную проверку по этому чек листу.

Где смотреть документы на участок и как их анализировать перед торгами?

Если вы нашли интересный лот на ГИС Торги, самое время перейти к детальному изучению документов. Это обязательный шаг, без которого участвовать в торгах — лотерея.

Что включает документация к лоту:
1. Извещение о торгах
— Даты и время подачи заявок
— Время рассмотрения заявок
— Дата проведения аукциона
— Начальная цена и шаг аукциона
— Реквизиты для перевода задатка (внимание: это могут быть реквизиты администрации, а не площадки)
2. Проект договора
— Если торги на аренду — договор аренды
— Если торги на продажу — договор купли-продажи
В случае вашей победы договор будет заключён на этих же условиях, так что внимательно изучайте:
— Условия арендной платы
— Сроки оплаты
— Обязательства и права сторон
3. Дополнительные материалы (если администрация не халтурит)
— Фото участка
— ГПЗУ( градостроительный план) участка
— Технические условия на подключение к коммуникациям (свет, газ, вода)
— Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
— Актуальные выписки, включая зонирование, ЗОУИТ и т.д.

На что в первую очередь обратить внимание?

— В извещении ищем даты и реквизиты
— В договоре — внимательно читаем права, обязанности и санкции за неисполнение условий договора.
— В технических условиях — электричество.
Остальное не критично и можно сделать самостоятельно ( скважина и септик)

В разных регионах объем и качество документации отличается. Московская область, например, публикует довольно подробные пакеты с техусловиями, в других регионах всё может быть скромнее.

Совет: Сохраните себе типовой договор. Бывают случаи, когда администрации дописывают туда пункты. Существенное изменение условий договора вами обжалуется в ФАС очень быстро.

Искусственный интеллект в земельных торгах — как я использую ChatGPT на практике

Привет!
Хочу поделиться темой, которая кажется далёкой от земельных торгов, но на самом деле уже активно помогает в работе — нейросети.

Сейчас на рынке десятки моделей: ChatGPT, Claude, DeepSeek, Deep Search от Google и можно продолжать список далее. Но лично я использую ChatGPT — потому что удобно, быстро и эффективно.

Даже бесплатной версии достаточно для большинства задач. Есть лимиты, но они сбрасываются, и работать можно дальше.

И вот как я воспринимаю ChatGPT:
Это наёмный сотрудник с памятью 100 из 100.
Он не забывает ни слова, всегда на связи, не зависит от настроения, погоды и кофе.

Но! Когда вы только зарегистрировались — это “сотрудник-ребёнок”. Он не знает, кто он и чем должен заниматься.
Нужно задать ему роль. Например:

“Ты — риэлтор с 20-летним опытом. Специализируешься на земельных участках, участвуешь в аукционах, знаешь ПЗЗ и кадастровую стоимость.”

И всё — теперь он мыслит как специалист. Чем точнее вводные — тем глубже и полезнее ответы.

Как я работаю:
• Один чат — для анализа ПЗЗ
• Второй — для оценки участков
• Третий — для подготовки к аукционам.
Смысл не обсуждать все подряд в одном чате а разделить на тематики.
Каждый чат “помнит” контекст. Это удобно и ускоряет работу.

В чём отличие от обычного поиска в интернете?

ChatGPT не просто выдаёт ссылки, а анализирует, сопоставляет и структурирует информацию.
Он уже “понимает”, что он — земельный эксперт. Потому что вы его так обучили.

Но!
Даты, цифры, статьи законов — всегда перепроверяйте.
Это инструмент, а не истина в последней инстанции. Ответственность всё равно на вас.

Как я применяю нейросеть:
• Оценка локаций, где выгодно продаются участки
• Подготовка составление текстов объявлений
• Сбор вводной информации для анализа рынка

И ещё один важный момент.
Многие ищут участки только в своём регионе — потому что “знаю местность”.
Но на торгах главная цель — не “в своём”, а “выгодно”.
Забрать участок по минимальной цене, чтобы его можно было продать и заработать.

Локации ищем через:
• Местные паблики
• Форумы
• Новостные ленты
• И, конечно, нейросети

ChatGPT — это не волшебная таблетка, но классный инструмент.
Кто умеет им пользоваться — сильно выигрывает на старте

Какие ограничения могут быть на земельном участке, выставленном на торги, и как их проверить

Простой факт: не каждый участок на торгах — «золотая жила». Иногда за внешне привлекательным лотом скрываются ограничения, которые сделают стройку или использование земли невозможными. Рассказываю, что обязательно проверять.

1. Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)
Это охранные зоны: линии ЛЭП, газопроводы, водоохранка, зоны санитарной охраны и пр.
Как проверить:
— Публичная кадастровая карта на сервисе НСПД
— ФГИС ТП (смотрим карты Генплана и ПЗЗ)
— ГИСОГД интерактивный портал( если разработан по вашей области или краю)

2. Обременения и ограничения в ЕГРН
Например, сервитут, ЗОУИТ.
Как проверить:
— В документах к лоту могут приложить выписку( смотрите пункт «особые отметки»)
Заказать самостоятельно вы ее не сможете так как не являетесь правообладателем участка.
Нет выписки - действуй по пункту 1.

3. Категория земли и ВРИ
Вид разрешенного использования поможет запрещать строительство, а также не соответствовать действующему классификатору.
Как проверить:
1) на публичной кадастровой карте НСПД определиться с территориальной зоной куда попадает участок
2) В ПЗЗ муниципалитета найти ВРИ относящиеся к этой зоне и проверить свой участок.
3) В случаях когда видите несоответствие в названии ВРИ необходимо уточнять данный вопрос у организатора торгов( администрации)

4. Подъезды к участку, перепады высот
— Смотрите спутниковые карты на предмет дорог, подъездов и
— карту google earth по перепадам высот и рельефу

5. Некорректно составленный договор

Сталкивался на практике, когда сотрудники администрации допускают ошибки в договорах указывая несуществующие обременения в виде охранных зон либо запрета на строительство ( там где можно строить)

—Читаем внимательно типовой договор, указываем на ошибки сотрудникам.
Подписывать без исправления я не рекомендую.

6. Платежи по договору

Иногда в договоре аренды указано, что арендная плата за первый год не возвращается.
Это критично, если ваша стратегия — быстрый выкуп из аренды.

Рекомендую:
— Внимательно читайте разделы про оплату
— Уточняйте эти моменты до подачи заявки

Перед подачей заявки на торги проверь участок по всем этим направлениям. Лучше потратить 1–2 часа на аналитику, чем потом месяцами судиться, терять деньги или сидеть с неиспользуемой землёй.

Изменения в земельный кодекс были приняты с подписанием ФЗ 538 от 28.12.2024 а вступили в силу с 01.03.2025.
Раньше администрация была не ограничена в сроках вывода участка на торги. Это могло занимать несколько лет. Теперь Администрация обязана разместить уведомление о проведении аукциона в течение 3 месяцев, с момента принятия решения о проведении торгов. А на принятие решения – всего 10 дней с момента окончания рассмотрения заявления.
Скорость проведения аукционов увеличивается.
📢 Вот что изменилось:
____________________________________
⏳ ИЗМЕНЕНИЯ ПО СРОКАМ
📌 БЫЛО: Извещение о проведении аукциона публиковалось за 2 месяца до даты торгов.
📌 СТАЛО: Теперь всего 10 рабочих дней – и аукцион запущен. Срок извещения о предоставлении остался прежним – 30 дней.
📌 БЫЛО: Прием заявок закрывался за 5 дней до аукциона.
📌 СТАЛО: Теперь всего 3 рабочих дня.
📌 БЫЛО: Если не было заявок, аукцион просто признавался несостоявшимся.
📌 СТАЛО: Теперь есть шанс продлить подачу заявок, если за 1 день до дедлайна никто не подал документы.
📌 БЫЛО: После подписания протокола публиковалась информация о торгах, включая участников.
📌 СТАЛО: Теперь инкогнито – указывают только количество участников, но без имен.
📌 БЫЛО: Участник, сделавший предпоследнюю ставку, имел 30 дней, чтобы забрать участок, если победитель отказался.
📌 СТАЛО: Теперь у него всего 10 рабочих дней
📌 БЫЛО: У победителя торгов было 30 дней на подписание договора.
📌 СТАЛО: Теперь у него всего 10 рабочих дней

📌 БЫЛО: Администрация обязана была направить договор, не ранее, чем через 10 дней после подписания протокола
📌 СТАЛО: Теперь всего 5 рабочих дней


📢 ОРГАНИЗАЦИЯ ТОРГОВ
📌 БЫЛО: Информация об аукционах публиковалась только на одном официальном сайте.
📌 СТАЛО: Теперь извещения появляются сразу на федеральном портале торгов и сайте администрации.
📌 БЫЛО: Чиновники могли вносить правки в извещение, не двигая сроки приема заявок.
📌 СТАЛО: Теперь правки возможны не позднее чем за 1 день до окончания подачи заявок, но срок подачи при этом автоматически продлевается на 10 дней.
📌 БЫЛО: Если поступила только одна заявка, торги отменяли.
📌 СТАЛО: Теперь аукцион могут признать состоявшимся, если единственный участник соответствует требованиям.