Какие ограничения могут быть на земельном участке, выставленном на торги, и как их проверить

Простой факт: не каждый участок на торгах — «золотая жила». Иногда за внешне привлекательным лотом скрываются ограничения, которые сделают стройку или использование земли невозможными. Рассказываю, что обязательно проверять.

1. Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)
Это охранные зоны: линии ЛЭП, газопроводы, водоохранка, зоны санитарной охраны и пр.
Как проверить:
— Публичная кадастровая карта на сервисе НСПД
— ФГИС ТП (смотрим карты Генплана и ПЗЗ)
— ГИСОГД интерактивный портал( если разработан по вашей области или краю)

2. Обременения и ограничения в ЕГРН
Например, сервитут, ЗОУИТ.
Как проверить:
— В документах к лоту могут приложить выписку( смотрите пункт «особые отметки»)
Заказать самостоятельно вы ее не сможете так как не являетесь правообладателем участка.
Нет выписки - действуй по пункту 1.

3. Категория земли и ВРИ
Вид разрешенного использования поможет запрещать строительство, а также не соответствовать действующему классификатору.
Как проверить:
1) на публичной кадастровой карте НСПД определиться с территориальной зоной куда попадает участок
2) В ПЗЗ муниципалитета найти ВРИ относящиеся к этой зоне и проверить свой участок.
3) В случаях когда видите несоответствие в названии ВРИ необходимо уточнять данный вопрос у организатора торгов( администрации)

4. Подъезды к участку, перепады высот
— Смотрите спутниковые карты на предмет дорог, подъездов и
— карту google earth по перепадам высот и рельефу

5. Некорректно составленный договор

Сталкивался на практике, когда сотрудники администрации допускают ошибки в договорах указывая несуществующие обременения в виде охранных зон либо запрета на строительство ( там где можно строить)

—Читаем внимательно типовой договор, указываем на ошибки сотрудникам.
Подписывать без исправления я не рекомендую.

6. Платежи по договору

Иногда в договоре аренды указано, что арендная плата за первый год не возвращается.
Это критично, если ваша стратегия — быстрый выкуп из аренды.

Рекомендую:
— Внимательно читайте разделы про оплату
— Уточняйте эти моменты до подачи заявки

Перед подачей заявки на торги проверь участок по всем этим направлениям. Лучше потратить 1–2 часа на аналитику, чем потом месяцами судиться, терять деньги или сидеть с неиспользуемой землёй.

Изменения в земельный кодекс были приняты с подписанием ФЗ 538 от 28.12.2024 а вступили в силу с 01.03.2025.
Раньше администрация была не ограничена в сроках вывода участка на торги. Это могло занимать несколько лет. Теперь Администрация обязана разместить уведомление о проведении аукциона в течение 3 месяцев, с момента принятия решения о проведении торгов. А на принятие решения – всего 10 дней с момента окончания рассмотрения заявления.
Скорость проведения аукционов увеличивается.
📢 Вот что изменилось:
____________________________________
⏳ ИЗМЕНЕНИЯ ПО СРОКАМ
📌 БЫЛО: Извещение о проведении аукциона публиковалось за 2 месяца до даты торгов.
📌 СТАЛО: Теперь всего 10 рабочих дней – и аукцион запущен. Срок извещения о предоставлении остался прежним – 30 дней.
📌 БЫЛО: Прием заявок закрывался за 5 дней до аукциона.
📌 СТАЛО: Теперь всего 3 рабочих дня.
📌 БЫЛО: Если не было заявок, аукцион просто признавался несостоявшимся.
📌 СТАЛО: Теперь есть шанс продлить подачу заявок, если за 1 день до дедлайна никто не подал документы.
📌 БЫЛО: После подписания протокола публиковалась информация о торгах, включая участников.
📌 СТАЛО: Теперь инкогнито – указывают только количество участников, но без имен.
📌 БЫЛО: Участник, сделавший предпоследнюю ставку, имел 30 дней, чтобы забрать участок, если победитель отказался.
📌 СТАЛО: Теперь у него всего 10 рабочих дней
📌 БЫЛО: У победителя торгов было 30 дней на подписание договора.
📌 СТАЛО: Теперь у него всего 10 рабочих дней

📌 БЫЛО: Администрация обязана была направить договор, не ранее, чем через 10 дней после подписания протокола
📌 СТАЛО: Теперь всего 5 рабочих дней


📢 ОРГАНИЗАЦИЯ ТОРГОВ
📌 БЫЛО: Информация об аукционах публиковалась только на одном официальном сайте.
📌 СТАЛО: Теперь извещения появляются сразу на федеральном портале торгов и сайте администрации.
📌 БЫЛО: Чиновники могли вносить правки в извещение, не двигая сроки приема заявок.
📌 СТАЛО: Теперь правки возможны не позднее чем за 1 день до окончания подачи заявок, но срок подачи при этом автоматически продлевается на 10 дней.
📌 БЫЛО: Если поступила только одна заявка, торги отменяли.
📌 СТАЛО: Теперь аукцион могут признать состоявшимся, если единственный участник соответствует требованиям.