“Как побеждать на торгах — не побеждая: 5 участков, которые никто не хочет”

Как находить участки, где никто не торгуется: 5 недооценённых вариантов
Или как забирать землю по стартовой цене — без шума и борьбы

Это не сказки, а рабочий опыт. Эти тактики позволяют забирать участки по стартовой цене, без конкуренции. Особенно хорошо подходят инвесторам, которые заходят без лишнего риска и хотят понятную маржинальность.

По статистике платформы ГИС Торги, более 50% торгов признаются не состоявшимися — то есть победитель был один и забрал участок по старту либо не было подано ни одной заявки.

Вывод простой: хочешь лоты по стартовой цене — подавай больше заявок, но делай это с головой. Я использую 5 критериев:

1. Участки с лесом

Их массово игнорируют — пугает расчистка. На деле нанимаешь бригаду, и через 1–2 дня у тебя чистая площадка.
Недавно мне расчистили участок за 5 часов — 4 человека, без техники.
Деревья посадить куда сложнее, чем убрать.

2. Странные формулировки

Администрации часто размещают лоты с ошибками или двусмысленным описанием. Большинство боится и проходит мимо.
Ты проверяешь ЗОУИТ, ПЗЗ, назначение, статус — и спокойно забираешь участок, который другие даже не стали смотреть.

3. Не смотри перегретые локации

Пока все бегут в Подмосковье или Сочи, можно обратить внимание области на границе с МО. Например, на Ярославскую, Тверскую, Рязанскую.
Вход дешевле, конкуренции в разы меньше, и переуступка разрешена (в отличие от МО).
Люди живут везде. И земля под дачу или дом для постоянного проживания нужна всем.

4. Подавай заявки на все участки в локации

Когда выставляют 5–7 участков рядом, все лезут в «самый лучший». А соседние остаются без заявок.
Подавай сразу на все — почти гарантированно заберёшь хотя бы один.

Важно: задаток возвращается, если не выиграл. Рисков — ноль.

5. Участки с уклоном

На публичной кадастровой карте их не видно. А на деле — может оказаться видовой участок на возвышенности.
Есть инструменты для оценки уклона (например, Google Планета Земля) — я использую для оценки рельефа заранее.

Фишка: Не бери участки без подъезда, если не уверен, как его сделать. Это стоп для тебя — и для любого потенциального покупателя

Переуступка права аренды: почему это не страшно?

Многие боятся сделок с переуступкой права аренды, потому что не понимают сам процесс. Разберёмся, что происходит на самом деле.

Как работает переуступка?
 1. Покупатель, с которым заключается договор переуступки, становится новым арендатором на тех же условиях, на которых был продавец.
 2. Продавец полностью передаёт свои права и больше не несёт никаких обязательств по участку.
 3. Для оформления сделки заключается договор переуступки, который регистрируется в Росреестре.

Развеем миф о переуступке

Переуступка — это абсолютно законный процесс, подтверждённый:
 • Решением Верховного суда
 • Письмом Росреестра

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_342027/ab4458ee4af4833d6173a8701f0acb44807adb1d/

https://legalacts.ru/sud/kassatsionnoe-opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-administrativnym-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-17082022-n-18-kad22-28-k4/

https://docs.cntd.ru/document/351675496

В статье 22 пункт 9 Земельного кодекса РФ указано, что переуступка права аренды возможна, если участок находится в аренде более 5 лет и администрация уведомлена.

Важно! Росреестр не зарегистрирует договор переуступки, если в нём есть прямой запрет на уступку. Поэтому перед сделкой обязательно проверяйте договор аренды!

Как проходит регистрация сделки?

Для регистрации в Росреестре нужно:
 • Подготовить пакет документов
 • Приложить уведомление администрации

Если у администрации есть вопросы или возражения, можно сразу показать им официальные документы: письмо Росреестра и решение Верховного суда. Как правило, все вопросы решаются на этом этапе.

Какие риски у покупателя?

Покупатель ничем не рискует! Если администрация вдруг запрещает переуступку, она сразу подаёт заявление в Росреестр о приостановке сделки. В этом случае покупатель просто не потеряет деньги.

Альтернативные варианты

При оформлении аренды всегда нужно иметь план А, Б и С:
 • План А – оформить переуступку
 • План Б – построить дом и выкупить участок
 • План С – найти инвестора для выкупа, составить инвестиционный договор и разделить прибыль после выкупа и продажи участка
• План Д - расторгнуть договор

Переуступка права аренды — это не риск, а возможность! Главное — грамотно подойти к процессу и заранее изучить условия договора.

Ты боишься не потерять деньги. Ты боишься начать участвовать в торгах.

Ты говоришь:

«Я пока изучаю тему…»
«Надо всё досконально понять…»
«Как только разберусь — сразу включусь.»

Но правда в том, что ты боишься не потери денег.
Ты боишься сделать первый шаг — потому что он реальный.

Пока ты просто читаешь про земельные торги —
ты в иллюзии подготовки.
Ты чувствуешь себя «на пути».
Но на самом деле — ты стоишь на месте.

Чего на самом деле боится новичок в торгах?
• Потерять контроль.
Когда идёшь в незнакомую систему — страшно. Даже если есть деньги, кажется, что тебя «обуют», что всё подстроено.
• Ошибиться на глазах у других.
Боишься зайти в торги, а потом понять: что-то не так, участок «кривой», а ты уже поставил. Как будешь выглядеть?
• Узнать, что ты не разбираешься.
Лучше сидеть в “подготовке”, чем столкнуться с реальностью: ты не знаешь, как проверить участок, не умеешь читать договор, не уверен, как оценить рентабельность.
• Стать тем, кто проиграл.
Ты заранее боишься почувствовать себя «неудачником», хотя ещё даже не начал.

Но вот что важно понять.

На торгах выигрывает не самый умный.
И не тот, у кого много денег.

Выигрывает тот, кто включился и начал разбираться на практике.
Пусть с ошибками. Пусть с поддержкой. Но — в движении.

Что происходит на самом деле:

Ты знаешь, что торги — это шанс.
• Участки дешевле рынка
• Выход на пассивный доход
• Возможность перепродажи с прибылью
• Инструмент, с которым можно строить стратегию на годы вперёд

Но каждый день без действия — это пропущенная возможность.
• Кто-то забирает хороший лот, пока ты думаешь.
• Кто-то делает свою первую сделку — пока ты «собираешь информацию».
• Кто-то уже зарабатывает — потому что решился и начал. Пусть с ошибками, но начал.

Вопрос в тебе.

Ты хочешь всё знать заранее?
Так не бывает.

Научиться можно.
Ошибки — можно минимизировать.
Систему — можно понять.

Но для этого нужно зайти в игру.

Что ты можешь сделать прямо сейчас?
1. Перестать обманывать себя, что ты готовишься.
Пока ты не участвуешь — ты не учишься.
2. Выбрать 1 лот, который тебе интересен.
Проведи по нему базовую проверку:
• ЗОУИТ
• Рельеф и подъезды
• Условия договора
• Потенциал для аренды или перепродажи
3. Напиши мне — я помогу.
Подскажу, как проверить, с чего начать, как не влететь.

Ты не обязан стартовать идеально.

Ты обязан сделать первый шаг.

Не просто читать посты.
Не просто сохранять себе лоты.
А включиться в процесс.

Всё, что тебе нужно — уже есть.
• У тебя есть интерес.
• У тебя есть мотивация.
• У тебя есть доступ к информации.
• У тебя есть я — с опытом и поддержкой.

Теперь вопрос: когда ты начнёшь?

Сегодня — ты можешь продолжить “готовиться”.
А можешь выбрать лот и начать менять свою жизнь.

Ты выбираешь.

Друзья, с праздниками вас!

Если появилось немного свободного времени — загляните на мой YouTube-канал. Там уже ждут видео по теме земельных участков и торгов: просто, по делу и с практикой.

Кому ближе формат “послушать и посмотреть”, — как раз самое время.

Хороших вам выходных!

https://youtu.be/kbgkJRMiJ-s?si=sZOxcK67YPCPlxeT

Как понять, будут ли конкуренты на торгах?

Многие новички заходят на торги «вслепую»:
Цена — хорошая, участок — интересный. Значит, конкурентов не будет?
Но часто уже на первых минутах торгов ставка улетает в 2–3 раза выше стартовой. Почему?

Потому что оценку уровня интереса к участку надо делать заранее.
Вот как это можно сделать.

1. Смотри количество просмотров у лота на сайте ГИС торги

На площадке РТС- тендер даже появилась функция за символическую плату посмотреть сколько реально подано заявок, а не просто кто смотрел.
Это не гарантия высокой конкуренции, но сигнал есть:
Если просмотров много — кто-то точно готовится к участию.

2. Обрати внимание на сам участок

Есть лоты, которые всегда вызывают интерес:
— ИЖС в черте города
— Участки рядом с озером, трассой, в садоводствах
— Коммерческие земли в местах с трафиком

Если тебе участок кажется интересным — вероятно, ты не один такой.

3. Посмотри, участвовал ли этот участок в торгах раньше

В документации лота встречаются ссылки на ранее проведенные торги по нему. Как такое может быть. Все просто - разогнали цену на торгах, победитель отказался подписывать. Его в черный список на 2 года, участок обратно на торги.
Но и другой вариант:
Если лот выставляется повторно — это может быть шанс зайти без борьбы.

4. Проверь, не рекламирует ли кто-то этот участок заранее

Некоторые участники:
— Ставят участок на Авито или ЦИАН ещё до победы, чтобы перепродать
— Выставляют лот в Telegram или на форумах, чтобы найти инвестора под выкуп

Пробей кадастровый номер в поиске или просто посмотри объявления по локации.
Если уже есть объявления — кто-то точно заходит.

5. Проанализируй поведение по другим лотам в этом районе

— Часто ли торги «улетают» в 2–3 раза?
— Есть ли активность по соседним участкам?
— Повторяются ли победители?
Для анализа такой статистики поставь фильтры лота «состоялся» и «не состоялся» на Гис торги.


6. Не забывай: заявки подаются до дедлайна — и ты не увидишь конкурентов заранее

— Подай заявку заранее
— Но не надейся, что ты один
— Всегда заходи с просчитанной верхней границей ставки

7. Проверь протокол рассмотрения заявок

Когда приём заявок завершён, то в этот день публикуется протокол:

— Его можно найти в ГИС-Торги, в документах у конкретного лота
— В нём указано, сколько заявок было подано и допущено

Но важно:
Допущенные — это не значит, что все будут участвовать.
Многие подаются «на всякий случай» и не приходят торговаться

Что делать с этой информацией?

Если видишь высокий интерес:
— Заложи реалистичный максимум по ставке. Свой порог рентабельности который ты уже умеешь считать.
— Рассмотри похожие лоты с меньшим ажиотажем
— Подготовь альтернативный участок, ( если рядом торгуется несколько - подайся на все) если этот «перегреется» у тебя остается альтернатива.

Муниципальные торги — это шахматы, а не рулетка.
Кто думает заранее — тот и выигрывает, даже не ставя максимальную цену.

Как проверить участок перед торгами— полный чек-лист

Чтобы не влететь на ограничениях, неудобствах и потере денег.

Проверка перед покупкой участка — это не «на всякий случай». Это обязательная процедура, если ты не хочешь купить себе головную боль с красивым видом.

Вот пошаговый чек-лист, который я использую сам — и советую каждому участнику торгов.

1. Кадастровая информация (основа)
• Площадь, границы, назначение
• Наличие межевания ( на торгах бывают участки без координатных границ)
Проверка: Публичная кадастровая карта https://nspd.gov.ru/map?theme_id=1&zoom=5&coordinate_x=7804891.637510094&coordinate_y=8181287.398947453&is_copy_url=true

2. Категория земель и ВРИ
• Что можно строить?
• Под какие цели земельный участок?
Проверка: Выписка ЕГРН или обычно пользуюсь ПЗЗ и картами генерального плана поселения.

3. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
• Территориальная зона по ПЗЗ
• Градостроительные ограничения
• Отступы, этажность, плотность застройки
Проверка: Сайт администрации, раздел «Градостроительство» или «ПЗЗ»
Или все на едином портале: https://fgistp.economy.gov.ru

4. Обременения и ЗОУИТы
• Санитарные зоны
• Зоны ЛЭП, газопровода, кладбищ, охраняемых объектов
• Водоохранная зона, подтопление
Проверка:
— Выписка ЕГРН ( если приложена в документы к лоту)
— на карте НСПД включаю слои ЗОУИТ

5. Рельеф и подъезд
• Участок не в овраге? Не на склоне?
• Есть круглогодичный подъезд?
Проверка:
— Yandex карты, Google карты/ Google Earth

6. Коммуникации
• Вода, свет, газ, канализация
• Сколько стоит подключение
Проверка:
— Спросить в ресурсоснабжающих организациях
— Посмотреть ТУ в документации к лоту
— Спросить у продавцов в объявлениях

7. Договор аренды
• Срок аренды
• права и обязанности арендаторы( это мы)
• Сроки освоения
• Запрет на субаренду или переуступку
Проверка: проект договора — обязательно читать заранее

8. Спрос на участок и рентабельность
• Есть ли спрос в этом районе?
• Реальные цены перепродажи и аренды
Проверка: Авито, ЦИАН, Local forums, спросить местных

10. Протокол торгов
• Сколько заявок было подано
• возможна ли потенциальная конкуренция

Проверка: После дня рассмотрения заявок на https://torgi.gov.ru, протокол прикладывается к документам к лоту.

‼️На первый взгляд все кажется долго и нудно, НО когда рука набита это 20-30 минут не торопясь. Не пренебрегайте проверкой и в документации торгов бывают несостыковки с реальностью. Делайте комплексную проверку по этому чек листу.

Где смотреть документы на участок и как их анализировать перед торгами?

Если вы нашли интересный лот на ГИС Торги, самое время перейти к детальному изучению документов. Это обязательный шаг, без которого участвовать в торгах — лотерея.

Что включает документация к лоту:
1. Извещение о торгах
— Даты и время подачи заявок
— Время рассмотрения заявок
— Дата проведения аукциона
— Начальная цена и шаг аукциона
— Реквизиты для перевода задатка (внимание: это могут быть реквизиты администрации, а не площадки)
2. Проект договора
— Если торги на аренду — договор аренды
— Если торги на продажу — договор купли-продажи
В случае вашей победы договор будет заключён на этих же условиях, так что внимательно изучайте:
— Условия арендной платы
— Сроки оплаты
— Обязательства и права сторон
3. Дополнительные материалы (если администрация не халтурит)
— Фото участка
— ГПЗУ( градостроительный план) участка
— Технические условия на подключение к коммуникациям (свет, газ, вода)
— Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
— Актуальные выписки, включая зонирование, ЗОУИТ и т.д.

На что в первую очередь обратить внимание?

— В извещении ищем даты и реквизиты
— В договоре — внимательно читаем права, обязанности и санкции за неисполнение условий договора.
— В технических условиях — электричество.
Остальное не критично и можно сделать самостоятельно ( скважина и септик)

В разных регионах объем и качество документации отличается. Московская область, например, публикует довольно подробные пакеты с техусловиями, в других регионах всё может быть скромнее.

Совет: Сохраните себе типовой договор. Бывают случаи, когда администрации дописывают туда пункты. Существенное изменение условий договора вами обжалуется в ФАС очень быстро.

Искусственный интеллект в земельных торгах — как я использую ChatGPT на практике

Привет!
Хочу поделиться темой, которая кажется далёкой от земельных торгов, но на самом деле уже активно помогает в работе — нейросети.

Сейчас на рынке десятки моделей: ChatGPT, Claude, DeepSeek, Deep Search от Google и можно продолжать список далее. Но лично я использую ChatGPT — потому что удобно, быстро и эффективно.

Даже бесплатной версии достаточно для большинства задач. Есть лимиты, но они сбрасываются, и работать можно дальше.

И вот как я воспринимаю ChatGPT:
Это наёмный сотрудник с памятью 100 из 100.
Он не забывает ни слова, всегда на связи, не зависит от настроения, погоды и кофе.

Но! Когда вы только зарегистрировались — это “сотрудник-ребёнок”. Он не знает, кто он и чем должен заниматься.
Нужно задать ему роль. Например:

“Ты — риэлтор с 20-летним опытом. Специализируешься на земельных участках, участвуешь в аукционах, знаешь ПЗЗ и кадастровую стоимость.”

И всё — теперь он мыслит как специалист. Чем точнее вводные — тем глубже и полезнее ответы.

Как я работаю:
• Один чат — для анализа ПЗЗ
• Второй — для оценки участков
• Третий — для подготовки к аукционам.
Смысл не обсуждать все подряд в одном чате а разделить на тематики.
Каждый чат “помнит” контекст. Это удобно и ускоряет работу.

В чём отличие от обычного поиска в интернете?

ChatGPT не просто выдаёт ссылки, а анализирует, сопоставляет и структурирует информацию.
Он уже “понимает”, что он — земельный эксперт. Потому что вы его так обучили.

Но!
Даты, цифры, статьи законов — всегда перепроверяйте.
Это инструмент, а не истина в последней инстанции. Ответственность всё равно на вас.

Как я применяю нейросеть:
• Оценка локаций, где выгодно продаются участки
• Подготовка составление текстов объявлений
• Сбор вводной информации для анализа рынка

И ещё один важный момент.
Многие ищут участки только в своём регионе — потому что “знаю местность”.
Но на торгах главная цель — не “в своём”, а “выгодно”.
Забрать участок по минимальной цене, чтобы его можно было продать и заработать.

Локации ищем через:
• Местные паблики
• Форумы
• Новостные ленты
• И, конечно, нейросети

ChatGPT — это не волшебная таблетка, но классный инструмент.
Кто умеет им пользоваться — сильно выигрывает на старте