Дорогие коллеги,

Мы хотим сделать канал еще более удобным и полезным для вас.
Мы будем систематизировать все материалы по темам и рубрикам, чтобы вам было проще ориентироваться — теперь нужные посты можно быстро находить по хэштегам:

▶️ Темы:
#сделки — рассказываем о структурировании и сопровождении сделок с объектами недвижимости.
#корпоративноеуправление — разбираем корпоративные вопросы, возникающие в ходе реализации девелоперских проектов.
#стройподряд — анализируем спорные вопросы, возникающие при заключении и исполнении договора строительного подряда.
#инфраструктура — новости и правоприменительная практика о регулировании в сфере транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.
#гчп — рассказываем о правовых механизмах в сфере государственно-частного партнерства и изменениях в регулировании ГЧП.
#градостроительнаядеятельность — всё о градостроительной документации, получении разрешений, проектировании, строительстве, эксплуатации и развитии территорий.
#финансирование — все о финансировании в строительстве.
#налоги — налоговые риски в сфере недвижимости и строительства.

▶️ Рубрики:
#судебнаяпрактика — разбор интересных судебных дел: позиции судов и практические выводы.
#новостирегулирования — новое в законодательстве и разъяснениях государственных органов.
#дайджест — подборка самых важных новостей и событий в сфере недвижимости и строительства.
#обзор — экспертная оценка последних тенденций и анализ проблемных вопросов.
#чеклист — дорожная карта для решения сложных правовых ситуаций.
#алерт — важное об изменениях в законодательстве, новой судебной практике, предупреждения о рисках для бизнеса.
#мероприятия — делимся инсайдами с отраслевых и профессиональных мероприятий.
#публикации — авторские статьи и аналитические обзоры от нашей команды, опубликованные в СМИ.
#достижения – делимся достижениями и ключевыми новостями нашей практики.
#интересныефакты – не только правовые новости из сферы недвижимости и строительства.

P.S. Как вы уже могли заметить, мы также сделали небольшой редизайн нашего канала⚡️

🏆Практика недвижимости и строительства LEVEL Legal Services сохраняет лидерство в юридическом рейтинге «Право–300» в номинации «Недвижимость, земля, строительство (HIGH MARKET)».

4 декабря 2025 года состоялась 16-я ежегодная Церемония награждения лидеров рейтинга юридических фирм «Право-300».

⬜️ Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services принял участие в церемонии.
Команда практики в этом году стабильно показала прекрасный результат и вошла во II группу в номинации «Недвижимость, земля, строительство (HIGH MARKET)».
Наша команда также была высоко отмечена в новой для нас категории рейтинга «Земельное право».

🔷Всего LEVEL Legal Services заняла лидирующие позиции по 19 практикам и отраслям, существенно усилив результат в сравнении с прошлым годом – получив признание в 5-ти новых номинациях.

📎Подробнее>>

#достижения

О возможности взыскания расходов принципала на оплату банковской гарантии при признании государственного (муниципального) контракта на строительство объекта недействительным

👨‍⚖️ Определение ВС РФ от 27.11.2025 № 302-ЭС25-6617 по делу № А19-15165/2024

🔷Общество (подрядчик) заключило с Комитетом по управлению муниципальным имуществом и жизнеобеспечению(заказчиком) муниципальный контракт на выполнение работ по строительству берегоукрепления на озере Байкал. В целях обеспечения исполнения обязательств по контракту подрядчик также заключил договор с банком о предоставлении банковской гарантии.
🔷Однако Общество не смогло приступить к исполнению контракта, поскольку Комитетом не было получено РНС, а также не были предоставлены земельные участки под строительство, в связи с чем Общество заявило об одностороннем отказе от договора.
🔷Впоследствии, по требованию прокуратуры указанный контракт был признан недействительным в связи с нарушением требований природоохранного и водного законодательства.
🔷Общество обратилось к Комитету с иском о взыскании убытков в размере сумм, уплаченных Обществом банку-гаранту в качестве вознаграждения по гарантии.

Суды трех инстанций, сославшись на то, что контракт был прекращен по обстоятельствам, за которые отвечает бенефициар (Комитет), удовлетворили требование Общества о взыскании с Комитета выплаченного гаранту вознаграждения в качестве понесенных убытков.

Что сказал Верховный Суд:

▪️Суды не учли, что основания для признания сделки недействительной и основания для прекращения обязательств или расторжения договора имеют различную правовую природу. В данном случае, поскольку контракт был признан недействительным с момента его совершения, убытки должны возмещаться по общим правилам ст. 15 ГКРФ. При этом суды должны были установить форму и степень вины каждой из сторон спорного правоотношения в наступлении предъявленных ко взысканию сумм.
▪️Принципал не вправе требовать возмещения своих убытков в виде платежей по гарантии, когда, отказавшись от контракта, не предпринял соответствующих мер к своевременному прекращению действия договора банковской гарантии.
▪️Для оценки формы и степени вины обеих сторон ничтожного контракта необходимо установить, знал или должен был знать подрядчик об основаниях его недействительности, какие меры были им предприняты для проверки законности сделки, учитывая известные на стадии торгов факты об основаниях их проведения и об особом месте выполнения работ, в отношении которого существует специальное законодательное регулирование, направленное на охрану озера Байкал.
▪️Принимая решение об участии в торгах, подрядчик, исходя из содержания и объема аукционной документации, не мог не знать об отсутствии разрешений на строительство объекта и вырубку зеленых и лесных насаждений на ООПТ федерального значения, об отсутствии предоставления для строительства земельных участков, а также, являясь профессиональным участником спорных правоотношений, должен был удостовериться в наличии решения собственника водного объекта федерального значения о предоставлении такого объекта в пользование на стадии участия в торгах.

ВС РФ судебные акты нижестоящих инстанций отменил и направил дело на новое рассмотрение.

🗣️ Мнение
Высказанная Верховным Судом правовая позиция возлагает на подрядчиков по государственным и муниципальным контрактам дополнительные обязанности по предварительной проверке наличия оснований недействительности контракта, предполагаемого к заключению. Фактически ВС РФ установил, что риски последующего признания такого контракта недействительным ввиду нарушения императивных требований законодательства должен нести не только публичный заказчик, но и подрядчик, лишающийся в таком случае права требования возмещения понесенных расходов.

#судебнаяпрактика #подряд #госконтракт #банковскаягарантия

⚡️11 декабря традиционно прошел приём в честь Дня Конституции РФ, организованный Объединением корпоративных юристов (ОКЮР).

В премии приняли участие партнёры LEVEL Legal Services, в том числе Сергей Любимов, партнёр, глава практики недвижимости и строительства.

🔷Благодарим организаторов за великолепное мероприятие!

#мероприятия

🏆Практика недвижимости и строительства LEVEL Legal Services в победителях рейтинга «Эксперты права. Лучшие юридические консультанты» в номинации «Недвижимость и строительство».

Аналитическая компания «Эксперт Бизнес-Решения» подготовила второй Российский национальный рейтинг «Эксперты права. Лучшие юридические консультанты» по итогам 2024 года.

1️⃣Команда практики под руководством партнёра Сергея Любимова сохранила лидирующие позиции и и показала прекрасный результат, войдя в I группу в номинации «Недвижимость и строительство».

🔷Юридическая фирма LEVEL Legal Services заняла ведущие позиции в 9-ти номинациях, существенно усилив результат в сравнении с прошлым годом – получив признание в 4-х новых номинациях.

📎 Подробнее>>
_________________
➕Рейтинг «Эксперты права. Лучшие юридические консультанты» направлен на комплексную оценку юридических компаний, оказывающих консультационные услуги при сопровождении значимых и крупных проектов. В рамках исследования анализируются ключевые проекты юридических консультантов, независимые отзывы клиентов о качестве оказываемых услуг и профессионализме команд, а также эффективность сопровождения.

#достижения

Об ответственности цедента по договору уступки права требования из ДДУ перед цессионарием за отклонение фактической площади объекта свыше допустимых договорных пределов

👨‍⚖️ Определение ВС РФ от 04.12.2025 № 309-ЭС25-7212 по делу № А76-25336/2023

🔷Участник долевого строительства заключил с застройщиком ДДУ нежилого помещения проектной площадью свыше 1100 кв. м. ДДУ предусматривает обязанность застройщика возвратить участнику долевого строительства пропорционально часть уплаченных денежных средств в случае, если по результатам обмера фактическая площадь объекта окажется более чем на 1% меньше площади, указанной в ДДУ.
🔷Впоследствии участник долевого строительства (цедент) заключил договор уступки требования с ИП (цессионарий). Договор уступки предусматривал ответственность цедента за действительность переданного права требования и исключает ответственность за исполнение этих требований застройщиком.
🔷После сдачи объекта и обмера фактическая площадь помещения отклонялась в меньшую сторону более чем на 1%. Впоследствии застройщик был признан несостоятельным (банкротом), что воспрепятствовало взысканию с него суммы ответственности по ДДУ.
🔷Цессионарий обратился к цеденту с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости недополученной площади объекта недвижимости за вычетом суммы требования, которое может быть предъявлено цедентом к застройщику.

Суды трех инстанций по-разному оценили спор:
Суд первой инстанции отказал во взыскании, сославшись на то, что надлежащим средством правовой защиты является предъявление требования к застройщику.
Апелляция удовлетворила требование на основании нарушения принципа эквивалентности (цессионарий не получил полную площадь, за которую произвел оплату цеденту).
Кассация отменила постановление апелляции, указав на соблюдение принципа эквивалентности и осведомленность цессионария о рисках изменения площади.

Что указал Верховный суд:

▪️Заключая договор уступки, цессионарий полагался на представленные цедентом характеристики помещения, а именно его площадь, за которую им и была произведена оплата исходя из стоимости за 1 кв. м. На момент уступки права требования объект, в котором располагалось спорное помещение, уже был возведен. Данный факт был подтвержден директором застройщика, который пояснил, что дольщики, имея доступ к своим помещениям, могли узнать реальную площадь объекта.
▪️В отношении договора цессии могут быть применены нормы права по аналогии с договором купли-продажи, что указывает на необходимость установления качественных характеристик передаваемого права, поэтому существенное изменение характеристик товара является основанием для возмещения убытков, уменьшения покупной цены.
▪️Поскольку как ДДУ, так и последующий договор уступки права требования содержали условия, позволяющие индивидуализировать будущий объект, его существенные условия о площади и ее цене, то последующее непредоставление как застройщиком, так и цедентом обусловленной площади будущего объекта влечет возврат уплаченной суммы покупателю лицом, не исполнившим свое обязательство.

Несмотря на ответственность цедента лишь за действительность переданного права требования, ВС РФ отменил постановление кассации и оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости недостающей площади объекта, за вычетом суммы требования, которое может быть предъявлено цедентом к застройщику.

🗣️ Мнение
Правовая позиция Верховного Суда квалифицирует договор уступки права требования, вытекающего из ДДУ, как сделку купли-продажи имущественного права с индивидуализированными существенными характеристиками (в данном случае – площадь объекта), возлагая на цедента (продавца) ответственность перед цессионарием (покупателем) за соответствие переданного требования заявленным параметрам по аналогии с правилами о качестве товара, исходя из цены, согласованной сторонами договора уступки. При этом цедент сохраняет право самостоятельного требования к застройщику за недополученную площадь в пределах условий ДДУ.

#судебнаяпрактика #ДДУ #цессия #купляпродажа

🗣️CRE цитирует Сергея Любимова, партнёра, главу практики недвижимости и строительства, LEVEL Legal Services, в материале о трендах и рисках, которые будут влиять на рынок недвижимости, ритейл, e-commerce, логистику, индустрию гостеприимства и смежные сегменты в ближайшие два года.

Среди ключевых трендов, которые потенциально будут оказывать наибольшее влияние на рынок и отрасль в целом Сергей отмечает:

▪️Дальнейшую цифровизацию процессов, включая внедрение биометрической идентификации, цифровизации строительного процесса и развитие дистанционных форм оформления сделок с недвижимостью.

▪️Ужесточение требований к земельным участкам, в том числе к правовому режиму земли, а также большая формализация и контроль кадастровых данных.

▪️Рост комплексных обязательств девелоперов, связанных со строительством социальной инфраструктуры, соблюдением требований по сохранению объектов культурного наследия, благоустройству и архитектурному облику застройки, что напрямую отражается на сроках, бюджете и инвестиционной модели.

🏗️Основные риски для отрасли логично связаны с ключевыми векторами развития и в большей степени отражают усиление регуляторной нагрузки: нестабильность градостроительного регулирования на уровне субъектов РФ, продолжение постепенного процесса огосударствления экономики, ужесточение миграционного законодательства (в то время как строительная отрасль критически зависит от труда рабочих, прибывающих из-за рубежа) и другие.

📎Подробнее>>

#публикации

🏆«Право-300» представил результаты индивидуального рейтинга юристов.
Сергей Любимов, партнёр, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services рекомендован рейтингом в номинациях:
▪️Земельное право
▪️Недвижимость, земля, строительство (консультирование high market)

➕Всего рейтинг рекомендует 15 партнеров, глав практик и юристов LEVEL Legal Services в 18 отраслях права.

📎 Подробнее>>

#достижения

🗣️ Портал «РИА Новости» цитирует Романа Хаминского, партнёра, главу практики частного капитала и глобального структурирования LEVEL Legal Service, в материале о возможном пересмотре в Финляндии сделок с недвижимостью, принадлежащей россиянам, и связанных с этим правовых рисках.

Финляндия рассматривает возможность введения механизма пересмотра и потенциального вмешательства в сделки с недвижимостью, совершённые гражданами государств, не входящих в ЕС, включая ретроспективную проверку сделок за последние 20 лет. Предлагаемые меры направлены на усиление контроля за оборотом недвижимости в целях обеспечения национальной безопасности. Об этом сообщают финские новостные службы со ссылкой на интервью министра обороны Антти Хяккянена.

❗️Решение вопроса с гражданством обещает быть непростым, так как этот критерий сам по себе нелегитимен для экспроприации — санкционные регламенты ЕС предусматривают заморозку активов и запрет на предоставление экономических ресурсов, а не прекращение права собственности, объясняет Роман.
Наличие гражданства какой-либо страны само по себе не является стандартным легитимным критерием для конфискации активов. Даже при отсылке к угрозе национальной безопасности требуется обоснование, почему нельзя обойтись менее жёсткими ограничительными мерами и как будет обеспечиваться справедливая компенсация.

Если же соответствующий механизм будет предусматривать изъятие или принудительную конфискацию имущества, его последующее отчуждение теоретически возможно, однако такая модель может повлечь ряд правовых и комплаенс рисков.

«Такие меры могут повлечь существенные титульные риски, включая оспаривание законности изъятия и последующие компенсационные требования, а также санкционные и комплаенс-ограничения при совершении сделок с такими активами, что способно негативно повлиять на инвестиционную привлекательность региона», —

отмечает Роман Хаминский.

«Дополнительно к рискам для инвестиционной привлекательности финского рынка недвижимости, ретроспективный механизм пересмотра сделок может создать негативный прецедент и для других европейских стран, если они также начнут пересматривать сделки, что дестабилизирует европейский рынок недвижимости в целом. Такие меры также могут повлиять на банковское финансирование новых сделок, заключаемых гражданами государств, не входящих в ЕС, а также на страхование и параметры due diligence. Девелоперы, инвесторы и кредитные организации будут закладывать дополнительные юридические оговорки и дисконт к стоимости таких активов», —

добавляет Сергей Любимов, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services.

📎Подробнее>>

#публикации #сделки #санкции