📊 Как перепродать объект на Кипре и выйти с минимумом налогов

Распространено мнение, что Кипр — это рынок для аренды и ПМЖ, а не для спекулятивных инвестиций. В этом есть доля правды: налог на прирост капитала (20%), НДС (до 19%) и Transfer Fee (3–8%) могут съедать прибыль.

Для инвестора возникает развилка: сдать квартиру в аренду или перепродать её в течение 1,5 лет, пока часть налогов не возникают. Во втором случае пользоваться квартирой и сдавать её нельзя.

Спекулятивный сценарий всегда более рисковый с точки зрения выхода. Консервативная стратегия — сдача метров в аренду — также возможна с оптимизацией налогов. Читайте про возврат НДС через УК в отдельном материале.

❗Делимся стратегией, позволяющей кратно сократить налоговую нагрузку при перепродаже:

📌 Разбираем кейс:

1. Инвестор покупает квартиру у застройщика за 230 000 €, оплачивая НДС 19%. Итоговая сумма вложений — 273 700 €.

2. Через 2,5 года фиксирует прирост стоимости на 30% — цена достигает 299 000 €, доход gross 69 000 €.

3. Чтобы вернуть НДС, инвестор не сдаёт квартиру в аренду и не подключает счётчики.

4. При перепродаже сделка проходит как договор между девелопером и новым покупателем. Новый покупатель снова платит НДС, а у первого инвестора он обнуляется.

5. Transfer Fee не взимается, так как сделки с НДС освобождены от налога.

6. На прирост стоимости инвестор платит только Capital Gains Tax (20%), оставляя себе 55 200 € прибыли.

7. Итоговая доходность на вложенный капитал — 24% за 2,5 года.

➡️ Свяжитесь с экспертом Tranio на Кипре

#Кипр #инвестиции #налоги

💳 Из Парижа с выгодой: как клиент Tranio оптимизировал передачу наследства через недвижимость на Кипре

В новом кейсе делимся историей инвестора Яна, который отыграл больше 300 тыс. евро благодаря налоговой системе Кипра.

📰 Читать подробнее

Проблема: налог на наследство во Франции

Мать Яна продала недвижимость в Париже и планировала передать капитал объёмом 1,5 млн евро по наследству внукам.

Прямой перевод средств из Франции в пользу внуков предполагал налоговую нагрузку до 40% — почти треть всей сделки.

Решение — Кипр

Ян приобрёл три квартиры в Лимасоле по нотариальной доверенности матери и переоформил право собственности на сыновей до ввода объектов в эксплуатацию, чтобы не платить налог на переход прав.

Процесс был организован в сжатые сроки: первичная встреча по видеосвязи — 12 февраля, очное подписание и внесение задатка — 19 марта.

Экономия и итоги

Вместо прямого дарения 1,5 млн евро с налоговой нагрузкой ~600 тыс. евро во Франции, капитал был переформатирован в инвестиционный актив в юрисдикции с более мягким регулированием.

Даже при консервативном расчёте — стандартная ставка НДС 19% на всю сумму сделки — итоговая фискальная нагрузка составила не более 285 тыс. евро, что позволило дополнительно сохранить более 300 тыс. капитала.

Фактически же Ян снизил ставку НДС до 0%, переуступив квартиры вновь до сдачи проекта и их эксплуатации.

➡️ Оставьте заявку, чтобы получить консультацию экспертов Tranio по оптимизации налоговой нагрузки и инвестициям на Кипре

#Кипр #налоги #инвестиции #кейс

🏗 Застройщикам дали срок: реформа выдачи разрешений на стройку за 40 дней

В комментарии для Коммерсантъ поделились частью большого исследования рынка Кипра.

Главное:

▪️В ответ на дефицит доступного жилья власти Кипра запустили три программы субсидий и стимуляции рынка.

▪️Государство покрывает до 50% стоимости первого объекта (не менее 20 000 евро).

Инициатива ориентирована на граждан Кипра до 41 года. Поддержка безвозвратная. Ограничения — площадь до 100 м², единственное жильё, постоянное проживание.

▪️Установлен максимальный срок рассмотрения заявки по разрешению на стройку.

С января 2025 года для низкорисковых проектов (односемейные и двухквартирные дома) введён 40-дневный регламент. С марта 2025 года реформа распространяется на проекты средней сложности — до 12 таунхаусов или 20 квартир. Регламент — до 80 рабочих дней.

Если решение не принято — оно считается выданным автоматически.

▪️Вовлечение простаивающего фонда через налоговые стимулы.

Владельцы объектов, пустующих более года, могут получить компенсацию на ремонт (от 5 000 евро), если сдадут жильё по ставке на 30% ниже рыночной.

Требования к арендаторам: гражданство ЕС, отсутствие другого жилья, минимум два года аренды.

Доход от аренды полностью освобождается от налога на прибыль и оборонного взноса.

Меры по борьбе с дефицитом доступного жилья выстраивают институциональную основу для масштабного увеличения предложения.

❗С инвестиционной точки зрения ключевым становится тщательный выбор локации.

В районах с уже заметным избытком предложения эффект реформ может проявиться наиболее остро — как в виде давления на цены, так и в росте конкуренции в аренде.

➡️ Оставьте заявку, чтобы получить полную версию исследования

#аналитика #Tranio #Кипр

🗺Лимасол: точки роста и центры напряжения

Борьба с дефицитом доступного жилья создала институциональную основу для увеличения предложения в Лимасоле.

📊 Какие районы ощутят большее давление

На Гермасойю и Агиос Афанасиос — два соседних района с высокой плотностью новостроек — сегодня приходится порядка 27% всех лотов вторичного рынка: более 2 250 активных объявлений только на платформе Bazaraki.

Вторичному жилью придётся напрямую конкурировать с новостройками, особенно по мере ввода новых проектов, а программа реновации с дисконтированными ценами усилит демпинг на рынке аренды.

При этом высокая активность не синоним перегретого рынка. Рост медианных цен здесь подтверждает устойчивый интерес покупателей.

📈 Где есть точки роста

Пока восточные районы города остаются в центре рыночного внимания, на периферии формируются новые очаги роста.

Здесь предложение в разы ниже, чем в перегруженных районах, при этом ценовой уровень уже приближается к средним значениям по Лимасолу.

Конкуренция за покупателя или арендатора в районах вроде Асоматос или Закаки заметно ниже, а эффект от реформ проявится с временным лагом — это потенциальное окно возможностей для точечного входа на ранней стадии трансформации.

Точка роста возникает в менее очевидных локациях с низкой конкуренцией и отсутствием премии за бренд.

В зависимости от целей инвестиции, горизонта планирования и перспектив будущей реализации, выбор района начинает играть решающую роль.

➡️ Оставьте заявку, чтобы получить полную версию исследования и обсудить перспективные проекты на Кипре

#аналитика #Tranio #Кипр

📚 Школы на Кипре: инфраструктурный актив в новой миграционной реальности

Растущий интерес к Кипру как направлению для семейной релокации выводит на первый план устойчивость и адаптивность его образовательной системы.

▪️В проекте госбюджета Кипра на образование в 2024 году были заложены расходы в размере 5,4% ВВП или 12,7% расходов бюджета.

▪️В 2025 году объём финансирования возрос до 1,55 млрд евро — доля образовательного сектора выросла до 16,5% расходов бюджета.

▪️Темпы прироста выходят за рамки механической индексации и отражают целенаправленный сдвиг в бюджетных приоритетах.

📈 Коротко о показателях частного образования на Кипре:

• +194% учеников гимназий не из ЕС за 10 лет. Крупный скачок в 2022-2023 учебном году (+30%) без отката к показателям до релокационного бума.

• Местные жители активнее иностранцев отдают детей в частные школы. 63% учеников гимназий — киприоты, однако доля иностранцев за 10 лет выросла с 18 до 37%.

• В абсолютных и относительных значениях Пафос обошёл другие районы острова по числу иностранных учеников не из ЕС, однако среди других групп студентов звание образовательных центров удерживают Лимасол и Никосия — в первом представлены кампусы международных частных школ вроде Pascal, Trinity и The Heritage.

➡️ Оставьте заявку, чтобы обсудить варианты инвестиций рядом с лучшими школами Кипра

#аналитика #Кипр #релокация