🧾Гид Tranio: налоги на Кипре

О налоговом режиме и преимуществах Кипра можно говорить бесконечно, но мы собрали всё самое главное в нескольких карточках.

Сохраняйте, делитесь и пользуйтесь одними из самых выгодных налоговых условий среди стран ЕС.

➡️Напишите нам — подберём недвижимость и поможем оптимизировать налоги с покупки

#налоги #Кипр #недвижимость

🏗 Самое доступное недоступное жильё — Кипр и квартирный вопрос

В 2025 году число домохозяйств на Кипре достигло исторического максимума — 347 000 (+0,93% за год). Формально на каждое домохозяйство приходится 1,47 жилых единицы.

Это один из самых высоких показателей в Европе — во многом из-за большой доли пустующих и сезонных домов: около 28% жилищного фонда не занято на постоянной основе.

За статистической обеспеченностью скрываются структурные перекосы. При средней цене жилья на уровне 270 000 евро семья должна потратить на покупку более 7,72 годового дохода (два медианных дохода по 17 482 евро).

Высокие ипотечные ставки становятся причиной, почему местное население откладывает покупку жилья. Усиливается смещение спроса в сторону аренды — сегмент, который уже находится под давлением из-за волн релокации.

В условиях снижения ставок у рынка появится дополнительное пространство для движения вверх.

Теперь за одни и те же метры конкурируют как платёжеспособные экспаты, так и местные арендаторы, что провоцирует повышение арендных ставок и закрепляет рост цен на метры.

❓ Оставьте заявку, чтобы получить консультацию экспертов Tranio

#Кипр #аналитика #недвижимость

🏗 Циклы девелопмента на Кипре: где мы сегодня

Кипрский рынок жилья в 2024–2025 годах активизировался, но всё ещё заметно отстаёт от пикового уровня 2008 года.

Новая фаза: меньше частных домов, больше ЖК

• За последние годы рынок сместился от застройки низкой плотности к более крупным жилым комплексам.

• Количество новых объектов пока ниже, чем в 2008-м, но общая стоимость разрешённых проектов уже выше исторического максимума.

• Фокус — на многоэтажные проекты, а виллы в уединённых районах становятся редкостью: городу нужны компактные, но удобные форматы жилья.

Точка роста — не в количестве, а в качестве

• Большая часть жилого фонда построена до 2012 года — до введения строительных норм еврокода. Это создаёт потенциал для обновления.

• Востребованы проекты с акцентом на энергоэффективность, сейсмоустойчивость и соответствие ESG-принципам — как у местных покупателей, так и у инвесторов в сегменте премиум-недвижимости.

• Рост стоимости жилья стимулирует инфляция, дорогие стройматериалы и высокие ставки по кредитам. Количественно рынок всё ещё далёк от предельных объёмов — потенциал для роста сохраняется.

❓ Оставьте заявку, чтобы получить консультацию экспертов Tranio

#Кипр #аналитика #недвижимость

📊 Как перепродать объект на Кипре и выйти с минимумом налогов

Распространено мнение, что Кипр — это рынок для аренды и ПМЖ, а не для спекулятивных инвестиций. В этом есть доля правды: налог на прирост капитала (20%), НДС (до 19%) и Transfer Fee (3–8%) могут съедать прибыль.

Для инвестора возникает развилка: сдать квартиру в аренду или перепродать её в течение 1,5 лет, пока часть налогов не возникают. Во втором случае пользоваться квартирой и сдавать её нельзя.

Спекулятивный сценарий всегда более рисковый с точки зрения выхода. Консервативная стратегия — сдача метров в аренду — также возможна с оптимизацией налогов. Читайте про возврат НДС через УК в отдельном материале.

❗Делимся стратегией, позволяющей кратно сократить налоговую нагрузку при перепродаже:

📌 Разбираем кейс:

1. Инвестор покупает квартиру у застройщика за 230 000 €, оплачивая НДС 19%. Итоговая сумма вложений — 273 700 €.

2. Через 2,5 года фиксирует прирост стоимости на 30% — цена достигает 299 000 €, доход gross 69 000 €.

3. Чтобы вернуть НДС, инвестор не сдаёт квартиру в аренду и не подключает счётчики.

4. При перепродаже сделка проходит как договор между девелопером и новым покупателем. Новый покупатель снова платит НДС, а у первого инвестора он обнуляется.

5. Transfer Fee не взимается, так как сделки с НДС освобождены от налога.

6. На прирост стоимости инвестор платит только Capital Gains Tax (20%), оставляя себе 55 200 € прибыли.

7. Итоговая доходность на вложенный капитал — 24% за 2,5 года.

➡️ Свяжитесь с экспертом Tranio на Кипре

#Кипр #инвестиции #налоги

💳 Из Парижа с выгодой: как клиент Tranio оптимизировал передачу наследства через недвижимость на Кипре

В новом кейсе делимся историей инвестора Яна, который отыграл больше 300 тыс. евро благодаря налоговой системе Кипра.

📰 Читать подробнее

Проблема: налог на наследство во Франции

Мать Яна продала недвижимость в Париже и планировала передать капитал объёмом 1,5 млн евро по наследству внукам.

Прямой перевод средств из Франции в пользу внуков предполагал налоговую нагрузку до 40% — почти треть всей сделки.

Решение — Кипр

Ян приобрёл три квартиры в Лимасоле по нотариальной доверенности матери и переоформил право собственности на сыновей до ввода объектов в эксплуатацию, чтобы не платить налог на переход прав.

Процесс был организован в сжатые сроки: первичная встреча по видеосвязи — 12 февраля, очное подписание и внесение задатка — 19 марта.

Экономия и итоги

Вместо прямого дарения 1,5 млн евро с налоговой нагрузкой ~600 тыс. евро во Франции, капитал был переформатирован в инвестиционный актив в юрисдикции с более мягким регулированием.

Даже при консервативном расчёте — стандартная ставка НДС 19% на всю сумму сделки — итоговая фискальная нагрузка составила не более 285 тыс. евро, что позволило дополнительно сохранить более 300 тыс. капитала.

Фактически же Ян снизил ставку НДС до 0%, переуступив квартиры вновь до сдачи проекта и их эксплуатации.

➡️ Оставьте заявку, чтобы получить консультацию экспертов Tranio по оптимизации налоговой нагрузки и инвестициям на Кипре

#Кипр #налоги #инвестиции #кейс

🏗 Застройщикам дали срок: реформа выдачи разрешений на стройку за 40 дней

В комментарии для Коммерсантъ поделились частью большого исследования рынка Кипра.

Главное:

▪️В ответ на дефицит доступного жилья власти Кипра запустили три программы субсидий и стимуляции рынка.

▪️Государство покрывает до 50% стоимости первого объекта (не менее 20 000 евро).

Инициатива ориентирована на граждан Кипра до 41 года. Поддержка безвозвратная. Ограничения — площадь до 100 м², единственное жильё, постоянное проживание.

▪️Установлен максимальный срок рассмотрения заявки по разрешению на стройку.

С января 2025 года для низкорисковых проектов (односемейные и двухквартирные дома) введён 40-дневный регламент. С марта 2025 года реформа распространяется на проекты средней сложности — до 12 таунхаусов или 20 квартир. Регламент — до 80 рабочих дней.

Если решение не принято — оно считается выданным автоматически.

▪️Вовлечение простаивающего фонда через налоговые стимулы.

Владельцы объектов, пустующих более года, могут получить компенсацию на ремонт (от 5 000 евро), если сдадут жильё по ставке на 30% ниже рыночной.

Требования к арендаторам: гражданство ЕС, отсутствие другого жилья, минимум два года аренды.

Доход от аренды полностью освобождается от налога на прибыль и оборонного взноса.

Меры по борьбе с дефицитом доступного жилья выстраивают институциональную основу для масштабного увеличения предложения.

❗С инвестиционной точки зрения ключевым становится тщательный выбор локации.

В районах с уже заметным избытком предложения эффект реформ может проявиться наиболее остро — как в виде давления на цены, так и в росте конкуренции в аренде.

➡️ Оставьте заявку, чтобы получить полную версию исследования

#аналитика #Tranio #Кипр

🗺Лимасол: точки роста и центры напряжения

Борьба с дефицитом доступного жилья создала институциональную основу для увеличения предложения в Лимасоле.

📊 Какие районы ощутят большее давление

На Гермасойю и Агиос Афанасиос — два соседних района с высокой плотностью новостроек — сегодня приходится порядка 27% всех лотов вторичного рынка: более 2 250 активных объявлений только на платформе Bazaraki.

Вторичному жилью придётся напрямую конкурировать с новостройками, особенно по мере ввода новых проектов, а программа реновации с дисконтированными ценами усилит демпинг на рынке аренды.

При этом высокая активность не синоним перегретого рынка. Рост медианных цен здесь подтверждает устойчивый интерес покупателей.

📈 Где есть точки роста

Пока восточные районы города остаются в центре рыночного внимания, на периферии формируются новые очаги роста.

Здесь предложение в разы ниже, чем в перегруженных районах, при этом ценовой уровень уже приближается к средним значениям по Лимасолу.

Конкуренция за покупателя или арендатора в районах вроде Асоматос или Закаки заметно ниже, а эффект от реформ проявится с временным лагом — это потенциальное окно возможностей для точечного входа на ранней стадии трансформации.

Точка роста возникает в менее очевидных локациях с низкой конкуренцией и отсутствием премии за бренд.

В зависимости от целей инвестиции, горизонта планирования и перспектив будущей реализации, выбор района начинает играть решающую роль.

➡️ Оставьте заявку, чтобы получить полную версию исследования и обсудить перспективные проекты на Кипре

#аналитика #Tranio #Кипр