Не секрет, что самым надежным драйвером любого рынка недвижимости являются люди — в конце концов, им в ней жить и ею пользоваться. Поэтому первое, что мы оцениваем при выборе региона, локации, объекта или инвест-идеи, — кто сюда приезжает и зачем. Мы всегда смотрели очень внимательно на тренды миграции: почему в конкретную локацию переезжают, как там появляются новые рабочие места, кого она будет привлекать через пять-десять лет и т. д.

Грубого верхнеуровневого распределения «здесь туристы, там белые воротнички, тут студенты» для принятия таких решений недостаточно. Всегда приходится копать глубже и разделять на ключевые мотивы и сегменты.

Среди миграционных потоков мы отдельно отслеживаем перемещение состоятельных людей. Один из наиболее важных запросов этого сегмента аудитории, который я скорее отношу к категории осознанных жизненных интересов, — это налоговый режим и возможность его легально изменить через получение резидентства, привязанного к покупке недвижимости. Мы погружались в статистику по отдельным странам, прослеживали, как смена резидентства с целью оптимизации налогов становилась драйвером для наших фокусных рынков — привлекала инвесторов, а вместе с ними развивала инфраструктуру и создавала привлекательность для более массовой аудитории.

У нас с командой аналитики давно чесались калькуляторы руки сделать более масштабное глубинное исследование на тему налоговой миграции. Охватить не столько какой-то один рынок, сколько принципы, по которым перемещение состоятельных людей формирует рост налогово выгодных юрисдикций. И вот конфликт на Ближнем Востоке нас в очередной раз подтолкнул собрать то, что мы видели во внутренних бенчмарках и ресёрчах, в полноценный исследовательский док.

По сути, мы собрали ретроспективу за десять лет, которая позволяет понять, как налоговая миграция влияет на локальные рынки недвижимости, разгоняя аренду, покупку и строительство.

Отправной точкой стал наглядный пример американского Sun Belt. Оттуда мы провели параллель с югом Европы и, помимо объяснения роста португальского рынка на 83 % за восемь лет, выделили направления, которые в перспективе могут выиграть от перемещения состоятельных европейцев.

Получить PDF вы можете тут — напишите с пометкой «Исследование миграции HNWI»

Отдельно считаю важным подчеркнуть: затягивающийся ближневосточный конфликт в любом случае затрагивает ОАЭ, одного из бенефициаров налоговой миграции последних лет. У меня нет алармистских настроений, я стараюсь оценивать ситуацию трезво. Но те, кто рассматривал Эмираты как способ снизить налоговую базу, могут переориентироваться на новые рынки, которые уже отвечают запросу инвесторов за счёт паушальных платежей, понятной и простой процедуры резидентства, низкой налоговой базы и т. д.