Одним из возможных бенефициаров ближневосточного конфликта вполне может стать Кипр. Сразу оговорюсь, что есть нюансы. К сожалению, я не верю, что хоть где-то будет абсолютно спокойно. У острова есть свои риски, и было бы допущением считать его безусловной тихой гаванью. Но если они не реализуются, сходится сразу несколько факторов, каждый из которых работает на местный рынок.

Главный из них — налоговый режим. Бизнес, который шёл в Дубай за низкими налогами, при затяжном конфликте упирается в очень короткий список альтернатив. По сути, это Кипр и Мальта. Вероятно, будет какая-то часть существующего бизнеса, которая захочет переехать, если конфликт будет затягиваться. Массового исхода компаний из Эмиратов я не жду: правительство всё грамотно отрабатывает и реальной паники нет.

Однако даже ограниченный переток бизнеса может быть существенным для Кипра. Помимо номинальной регистрации, сегодня это перемещение сотрудников и развёртывание полноценной инфраструктуры на острове. Благо все условия для этого есть, дорожки проторены, и в целом все процедуры понятны участникам рынка.

С точки зрения глобальной инфляции у Кипра всё сравнительно неплохо. Даже при пессимистичном сценарии и высоких ставках продукт, интересный иностранным покупателям, вряд ли серьёзно потеряет в цене или в спросе. Дешёвый сегмент, завязанный на местного покупателя и ипотечников, может просесть по мере роста ставки — но у него нет того влияния, которое отпугнёт инвесторов.

Несмотря на прошлогоднее ускорение объёмов продаж, у Кипра сохраняется нереализованный потенциал роста относительно соседних европейских рынков. Рентабельность девелоперских проектов за последние десять лет менялась незначительно, а это означает, что стройка при текущих ценах и волатильности в пределах пяти процентов остаётся привлекательной.

Мы с командой подготовили детальный анализ рынка и прогнозы на текущий год. Буквально на прошлой неделе завершили его обновление с учётом новой обстановки.

Чтобы получить его, напишите сюда

⏳ Переходный период по льготному НДС 5% продлён до 31 декабря 2026 года

В апреле кипрский парламент принял поправки, сдвинувшие дедлайн с 15 июня на 31 декабря. Закон опубликован в официальном бюллетене 24 апреля.

Контекст
Продление касается только проектов, застройщики которых подали заявку на разрешение на строительство до октября 2023 года. Именно на них до сих пор распространяются старые правила: ставка 5% на первые 200 м² без ограничений по цене.

Причина продления — административные задержки с выдачей разрешений после реформы местного самоуправления. По сути, застройщики не могли завершить бюрократические процедуры в срок не по своей вине.

Оценка Tranio
Такие объекты на рынке ещё есть, но их становится меньше — пул проектов с разрешениями до октября 2023 года быстро сокращается. Продление до декабря даёт время закрыть сделку, не теряя льготу.

Разница ощутима: НДС на объект стоимостью 800 тыс. евро по старым правилам — около 40 тыс. евро, по новым — 152 тыс. евро.

С 1 января 2027 года льгота закрывается окончательно для всех: 5% сохранится только на объекты до 130 м² и 350 тыс. евро, для всего остального — 19%.

➡️ Напишите нам — пришлём подборку объектов, на которые ещё распространяется льготная ставка НДС 5%

Не секрет, что самым надежным драйвером любого рынка недвижимости являются люди — в конце концов, им в ней жить и ею пользоваться. Поэтому первое, что мы оцениваем при выборе региона, локации, объекта или инвест-идеи, — кто сюда приезжает и зачем. Мы всегда смотрели очень внимательно на тренды миграции: почему в конкретную локацию переезжают, как там появляются новые рабочие места, кого она будет привлекать через пять-десять лет и т. д.

Грубого верхнеуровневого распределения «здесь туристы, там белые воротнички, тут студенты» для принятия таких решений недостаточно. Всегда приходится копать глубже и разделять на ключевые мотивы и сегменты.

Среди миграционных потоков мы отдельно отслеживаем перемещение состоятельных людей. Один из наиболее важных запросов этого сегмента аудитории, который я скорее отношу к категории осознанных жизненных интересов, — это налоговый режим и возможность его легально изменить через получение резидентства, привязанного к покупке недвижимости. Мы погружались в статистику по отдельным странам, прослеживали, как смена резидентства с целью оптимизации налогов становилась драйвером для наших фокусных рынков — привлекала инвесторов, а вместе с ними развивала инфраструктуру и создавала привлекательность для более массовой аудитории.

У нас с командой аналитики давно чесались калькуляторы руки сделать более масштабное глубинное исследование на тему налоговой миграции. Охватить не столько какой-то один рынок, сколько принципы, по которым перемещение состоятельных людей формирует рост налогово выгодных юрисдикций. И вот конфликт на Ближнем Востоке нас в очередной раз подтолкнул собрать то, что мы видели во внутренних бенчмарках и ресёрчах, в полноценный исследовательский док.

По сути, мы собрали ретроспективу за десять лет, которая позволяет понять, как налоговая миграция влияет на локальные рынки недвижимости, разгоняя аренду, покупку и строительство.

Отправной точкой стал наглядный пример американского Sun Belt. Оттуда мы провели параллель с югом Европы и, помимо объяснения роста португальского рынка на 83 % за восемь лет, выделили направления, которые в перспективе могут выиграть от перемещения состоятельных европейцев.

Получить PDF вы можете тут — напишите с пометкой «Исследование миграции HNWI»

Отдельно считаю важным подчеркнуть: затягивающийся ближневосточный конфликт в любом случае затрагивает ОАЭ, одного из бенефициаров налоговой миграции последних лет. У меня нет алармистских настроений, я стараюсь оценивать ситуацию трезво. Но те, кто рассматривал Эмираты как способ снизить налоговую базу, могут переориентироваться на новые рынки, которые уже отвечают запросу инвесторов за счёт паушальных платежей, понятной и простой процедуры резидентства, низкой налоговой базы и т. д.