💵 20% годовых на новом объекте SimpleEstate "Перекресток в совхозе им. Ленина"

📕 Те инвесторы, кто уже успел изучить обновленную подробную презентацию о нашем новом объекте, наверняка заметили, что в ней поменялась не только цена покупки и исчезла фраза "обратный выкуп", но и появился "Оптимистичный сценарий". Что это такое?

☝️ Текущая арендная плата Перекрестка от товарооборота (ТО) по действующему договору заметно ниже рынка и составляет всего 5.8%, из которого затем ещё вычитается 20% НДС - в итоге получается всего 4.8% от ТО за вычетом НДС. Рыночная ставка аренды от оборота для Перекрестка составляет 7%, причем чаще всего НДС арендатор уплачивает дополнительно "сверху" этой ставки. Для самых успешных магазинов возможно согласовать ставку даже выше этих 7%. Так, например, в объекте SimpleEstate "Перекресток в Прокшино" ставка аренды от товарооборота с 3го года аренды составляет 7.5%.

🤔 Что это значит для инвестора? Низкая арендная ставка - это же плохо!?

👍 Наоборот! Это очень хорошо! Потому что чем ниже текущая ставка аренды, тем больше будущий потенциал для её увеличения и тем дешевле можно купить объект сейчас.

📊 В случае сохранения товарооборота магазина на текущем высоком уровне и его планомерного увеличения как минимум в связи с инфляцией - существует возможность существенно повысить арендную плату после завершения текущего договора аренды в марте 2032 г., что увеличит как доход от аренды, так и стоимость объекта.

📈 В таком случае общая доходность (IRR) инвесторов объекта за 10 лет может составить свыше 20% годовых! 🔥
При этом средняя дивидендная доходность превысит 11% годовых!

⏱ До 27 мая (включительно) можно инвестировать в данный объект по самой выгодной цене от ₽5 млн.

📕 Подробная презентация по объекту
💵 Инвестировать в объект

☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i

🔮 3/4 опрошенных считают, что среднегодовая инфляция в РФ в ближайшие 10 лет составит 10-15%.

🏦 В инфляцию 5% (официальный прогноз ЦБ РФ) - верит всего 7% опрошенных. И целых 18% людей считают, что инфляция будет свыше 20%.

💸 Действительно, многих инвесторов сейчас волнует в первую очередь вопрос инфляции. Цены постоянно растут, деньги обесцениваются. Что же делать чтобы сохранить свой капитал?!

🏪 Выбирать активы с защитой от инфляции! Например, помещения с супермаркетами и привязкой аренды к товарообороту магазина.

📊 Выше приведена таблица чувствительности доходности инвесторов объекта "Перекресток в совхозе им. Ленина" в зависимости от среднегодового уровня инфляции в России в ближайшие 10 лет. С её помощью каждый инвестор может посчитать сколько он заработает в том или ином сценарии. Наш базовый сценарий - это инфляция 7.5% в год.

📈 И хотя вероятность инфляции на уровне 30% в России маловероятна - ничего нельзя исключать. И в нашем опросе целых 5% людей верит именно в такую инфляцию.

🏦 Как думаете, а что будет с деньгами на банковском депозите в случае резкого скачка инфляции?

⏱ Последний день 1-го раунда по самой выгодной цене!

☝️ Напоминаем, что сегодня, 27 мая (понедельник) - последний день 1-го раунда для инвесторов от 5 млн руб. по самой выгодной цене в нашем новом объекте "Перекресток в совхозе им. Ленина"

🔥 Это лучшая сделка что мы видели на рынке за 3 года!

🤝 Если Вы давно хотели инвестировать в коммерческую недвижимость от ₽5 млн, но никак не решались - сейчас самое время!

Коротко об объекте:
🔹 Отдельно стоящее здание площадью 1497 м2
🔹 Адрес: Московская область, поселок совхоза им. Ленина, 5А
🔹 Локация на пересечении МКАД и Каширского шоссе
🔹 Год постройки - 2016
🔹 В зоне охвата 3,8 тыс. квартир
🔹 Основной трафик – проезжающий мимо транспорт
🔹 Договор аренды с супермаркетом "Перекресток" до 2032 г.
🔹 Месячная арендная плата - ₽3.4 млн (без НДС)
🔹 Безусловная индексация 4.5% в год
🔹 Привязка к товарообороту - 5,8%
🔹 Сумма сделки - ₽375 млн без НДС (₽435 млн с НДС)
🔹 Ставка капитализации (Cap Rate) - 9,75%
🔹 Окупаемость - 9,1 лет
🔹 Цена / м2 - ₽250 тыс.

Прогнозируемая доходность в базовом сценарии (на 10 лет):
🔸 Средняя дивидендная доходность - 9,0% годовых
🔸 Общая доходность (IRR) - 13,6% годовых

Прогнозируемая доходность в оптимистичном сценарии:
🔥 Средняя дивидендная доходность - 11,3% годовых
🔥 Общая доходность (IRR) - 20,2% годовых

✅ Уровень риска - низкий
✅ Защита от инфляции за счет привязки аренды к товарообороту и неограниченный рост стоимости

💸 Первые дивиденды будут выплачены по итогам 3-го квартала (то есть в октябре)!

⏱ Рекомендуемый срок инвестиций - от 1 года

💵 Привлечение инвестиций пройдет в 3 этапа:
1-й раунд от ₽5 млн по цене ₽20 000 / акцию - сейчас
2-й раунд от ₽105 000 по цене ₽21 000 / акцию
3-й раунд от ₽110 000 по цене ₽22 000 / акцию

📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео презентация объекта (со старыми условиями)
💵 Инвестировать в объект

☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i

🏛️ Минфин подал на рассмотрение в Госдуму проект изменений в Налоговый Кодекс РФ. Шансы на принятие таких изменений в предложенном Минфином виде крайне высоки.

Как это повлияет на доходы инвесторов SimpleEstate?

⛔ Негативное влияние

1️⃣ Предполагается, что Налог на Прибыль (НП) юридических лиц на основном режиме налогообложения повысится с 20% до 25%. Это в отрицательную сторону скорректирует прибыль ряда наших проектных АО.

Однако, во-первых, снижение доходности несущественно. Реальное изменение доходности IRR составляет -0.2%. Во-вторых, у SimpleEstate только два проекта на ОСН - «Перекрестки» в Прокшино и в Совхозе им.Ленина. Могло быть и хуже - активно циркулировали слухи о повышении НП до 30%.

2️⃣ Изменится порядок налогообложения дивидендов по акциям проектных АО. С ₽5 млн. до ₽2.4 млн. снижается порог применения ставки 15%. То есть если совокупный доход инвестора превышает ₽2.4 млн., налог на дивиденды составит 15%. Хорошая новость в том, что дальнейшей прогрессии по ставкам на доходы от дивидендов не предусматривается.

⚠️ Обратите внимание: прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц (рост с 13% до 22% в зависимости от доходов) касается только «трудовых доходов», то есть зарплат и премий, но не касается доходов физических лиц от ценных бумаг (в том числе дивидендов).

✅ Положительное влияние

Изменения предполагают повышение порога доходов для применения УСН до ₽450 млн. (с ₽250+ млн.), а порог по остаточной стоимости основных средств до ₽200 млн. Это позволит SimpleEstate рассматривать и покупать большее количество объектов, подходящих для применения упрощенной системы налогообложения.

💸 Введение НДС для компаний УСН не касается проектных АО SimpleEstate в связи с тем, что годовая выручка обществ не превышает ₽60 млн./год.

🟣 В целом мы оцениваем влияние изменений налогового законодательства на инвесторов SimpleEstate как нейтральное.

🔮 О возможных последствиях корректировки налогового кодекса для рынка коммерческой недвижимости мы напишем в отдельном посте.

☝️ 90% людей теряют деньги на коммерческой недвижимости

🤯 Почему так происходит? Какие самые частые ошибки совершают инвесторы? Какие риски скрываются во всем привычной и "надежность" недвижимости?

📺 Разбираемся в новом видео на YouTube канале SimpleEstate

🔗 https://youtu.be/L6AfWnCge5I?si=Zvp2Y0fajUNn0CIh

⚡️Новые санкции: влияние на SimpleEstate

🔥Из-за введенных США санкций против Московской Биржи проведение биржевых торгов долларами США и евро остановлены. Средства в долларах США, евро и гонконгских долларах невозможно вывести с брокерских счетов ряда российских брокеров. Ожидается волатильность на валютном рынке.

📉 Индекс Мосбиржи на открытии снизился на 4%. Голубые фишки корректировались на 3%-7%. Акции самого ПАО «Мосбиржа» упали на 11%.

🌡Как это всё относится к рынку российской коммерческой недвижимости и к SimpleEstate?

👌 Спойлер: никак.

☝️Тем не менее это отличный повод еще раз обратить внимание на важность диверсификации активов и включения ликвидной доходной недвижимости в состав своего инвестиционного портфеля в качестве защитного актива, способного спокойно пережить все кризисы.

🟣 Мы всегда выступаем за диверсификацию, за соблюдение баланса инвестиционного портфеля и за контроль рисков.

🏪 Доходная коммерческая недвижимость традиционно поддерживает статус «защитного актива». Проекты SimpleEstate находятся в России, номинированы в российских рублях, защищены от любых санкций. Реестр акционеров ведет Российский реестродержатель, не зависящий от иностранной финансовой инфраструктуры.

💡Благодаря продуманной структуре акции проектных компаний SimpleEstate обладают рядом важных характеристик:

🔹Низкая волатильность (не представлены на бирже - нет резких падений и взлетов)
🔹Регулярный дивидендный доход (за счет поступлений от арендной платы)
🔹Защита от инфляции (за счет привязки к товарообороту)
🔹Низкий порог входа (от ₽100 тыс.)
🔹Отсутствие влияния санкций западных стран на бизнес-модель

⚠️Мы совершенно точно не призываем вложить все деньги наших подписчиков только в недвижимость и только через нашу платформу.

✅ Задача разумного инвестора - анализировать и прогнозировать возможные риски, создавать систему защиты своего капитала и не забывать включать коммерческую недвижимость в свой портфель, одновременном не перегружая его потенциально рискованными и волатильными активами.

🟪 Инвестируйте с нами в надежные защитные активы

🎥 Новое видео на YouTube канале SimpleEstate!

📊 Сегодня разберем основные термины и показатели в инвестициях в недвижимость, которые должен знать любой уважающий себя инвестор или профессиональный участник рынка!

📈 Разберемся что такое: МАП, ГАП, ГАБ, NOI, Cap Rate, вакансия, GBA, GLA, Due Diligance, ТО, OCR, Effort Rate, LFL, EV, Equity, IRR, LTV, EBITDA, амортизация, Sources & Uses, Бридж Займ и SPV.

📺 Разбираемся в новом видео на YouTube канале SimpleEstate: https://youtu.be/ZUhkvtNO8RE

⚡️ 2-й раунд нового объекта SimpleEstate "Перекресток в совхозе им. Ленина"

⏱ Вы долго ждали, просили и вот - этот день настал!

💵 Теперь инвестировать можно всего от ₽105 000!🔥

⌛️Задержка со стартом 2-го раунда была вызвана тем, что наш постоянный кредитор не имел возможности в данный момент выдать бридж займ для покупки объекта, поэтому пришлось структурировать сделку с другим кредитором, что заняло дополнительное время.
Теперь всё необходимое финансирование получено и мы рады предложить данный объект для инвесторов от ₽105 000!

Ключевые параметры сделки:
🔹Отдельно стоящее здание площадью 1497 м2
🔹Адрес: Московская область, поселок совхоза им. Ленина, 5А
🔹Локация на пересечении МКАД и Каширского шоссе
🔹Год постройки - 2016
🔹В зоне охвата 3,8 тыс. квартир
🔹Основной трафик – проезжающий мимо транспорт
🔹Договор аренды с супермаркетом "Перекресток" до 2032 г.
🔹Месячная арендная плата - 3.4 млн руб. (без НДС)
🔹Безусловная индексация 4.5% в год
🔹Привязка к товарообороту - 5,8%
🔹Сумма сделки - ₽375 млн (без НДС) / ₽435 млн с НДС
🔹Ставка капитализации (Cap Rate) - 9,75%
🔹Окупаемость - 9,1 лет
🔹Цена / м2 - ₽250 тыс.

Доходность в базовом сценарии (на 10 лет):
🔹Средняя дивидендная доходность - 11,2% годовых
🔹Общая доходность (IRR) - 20,7% годовых

✅ Уровень риска - низкий
✅ Защита от инфляции за счет привязки аренды к товарообороту и неограниченный рост стоимости

💸 Первые дивиденды будут выплачены по итогам 3-го квартала (то есть в октябре)!

📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео обзор объекта
💵 Инвестировать в объект

☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i

🎥 Видеообзор объектов SimpleEstate!

🏪 Мы с нашими давними друзьями из InvestFuture решили проехать по объектам SimpleEstate и сделать видеообзор для инвесторов, чтобы каждый мог наглядно увидеть как выглядят объекты недвижимости, акционерами которых вы являетесь!

🔥 Получилось очень интересно и динамично!

📺 Настоятельно рекомендуем всем к просмотру!

🔗 https://youtu.be/SJTfPCi1eEU?si=RRDJFsM7qDu7YJqg

🎥 И ещё одно видео, рекомендованное к просмотру всем инвесторам

📈 Ключевая ставка остается очень высокой, но инфляция не замедляется. Что будет с ценами на недвижимость?

📊 И как вообще ключевая ставка и инфляция влияют на стоимость объектов недвижимости? Как всё это учитывать инвестору?

👉 Разбираемся в новом ролике на YouTube канале SimpleEstate

🔗 https://youtu.be/BMsxIXhVUwQ?si=k0agflWZ1QVHaw5F

🟣 Мы в SimpleEstate всегда ищем объекты с наилучшими инвестиционными характеристиками.

🔍При оценке инвестиционной привлекательности объектов коммерческой (торговой) недвижимости учитывается множество факторов.

🔔 Одними из важных факторов традиционно считаются два: трафик и локальное окружение (количество потенциальных потребителей в локации). «Перекресток» в поселке совхоза им. Ленина является прекрасным примером наилучшего сочетания этих факторов

📌Напомним, что объект расположен на пересечении МКАД и Каширского шоссе. Каширское шоссе - одна из самых загруженных дорог Москвы (около 70 тыс. автомобилей ежедневно).
В зоне охвата находится 3,8 тыс. квартир, что обеспечивает стабильный поток местных покупателей.

🛣️ Утренний и вечерний трафик - это периоды наибольшей загруженности дорог, когда люди едут на работу (утром) или возвращаются домой (вечером). Для розничной торговли это означает повышенный поток потенциальных покупателей, которые могут заехать в магазин по пути.

🏪 «Перекресток» в поселке совхоза им. Ленина привлекает вечерний трафик (находится «на вечерней стороне»), то есть автомобилистам удобно заезжать в него вечером, по дороге домой.

🏢 Наличие же поблизости жилой застройки (3,8 тыс. квартир) обеспечивает базу постоянных покупателей «Перекрестка», которые посещают его не только в вечернее время, что в свою очередь обеспечивает стабильность выручки арендатора.

☯️ Сочетание этих двух факторов обеспечивает «Перекрестку» стабильно высокий товарооборот. При подобных показателях товарооборота риск того что «Перекресток» в какой-то момент расторгнет договор и съедет практически равен нулю.

✅ Мы уверены, что выгодное расположение в сочетании с надёжным арендатором («Перекрёсток», бренд лидера российской продуктовой розницы Х5) и долгосрочным договором аренды (до 2032 года) делает этот объект отличной инвестиционной возможностью со стабильным и надежным доходом на долгий срок!

🗓 Четверг, 4 июля в 17:00 по Москве в этом телеграмм канале мы проведем прямой эфир с презентацией 2-го раунда привлечения инвестиций в новый проект SimpleEstate «Перекресток в совхозе им. Ленина»!

📺 Расскажем о непростой истории сделки по проекту, а также покажем почему мы выбрали именно этот объект и почему он обязательно заслуживает внимания инвесторов. И конечно, ответим на ваши вопросы!

🔗 Ссылка на прямой эфир: https://t.me/simpleestate?livestream

👇Пожалуйста напишите в комментариях что вас интересует, что не понятно и какие вопросы есть по объекту или работе платформы SimpleEstate. Обязательно ответим на эфире!

📊 Обновление прогноза по объекту "Перекресток в совхозе им. Ленина"

⚡️ Доходность в базовом сценарии теперь - 20.7% годовых!

📑 Друзья, мы обновили финансовую модель и инвестиционный меморандум по новому объекту с Перекрестком и учли следующие изменения по сравнению с прогнозом, который делали 2 месяца назад:

🔹 Отразили фактические данные по привлечению инвестиций в 1м раунде - мы немного перестарались и собрали 151 млн руб. вместо планируемых 125 млн руб.🔥
🔹 Обновили данные по фактическому товарообороту магазина за апрель и май, которые оказались выше наших изначальных ожиданий. Эти данные, в свою очередь, являются базой для прогнозного товарооборота Перекрестка, который теперь немного подрос.
🔹 Увеличили в прогнозе ставку по налогу на прибыль с 20% до 25% с учетом будущих изменений в налоговом законодательстве. Влияние негативно, но минимальное.
🔹 Скорректировали условия по бридж займу с учетом фактических данных (см. презентацию, слайд №13)

Но самое главное - сделали 3 сценария:

🟣 Базовый - сценарий предполагает переход на арендную плату 7% от товарооборота в 2032 г. при продлении договора аренды и среднегодовую инфляцию 10%.
Ранее этот сценарий назывался оптимистичным, но это самый вероятный вариант развития событий, поэтому сделали его базовым.
🔹Общая доходность (IRR) составит 21% годовых
🔹Средняя дивидендная доходность за 10 лет - 11%

🔴 Негативный - сценарий предполагает сохранение текущих условий аренды после 2032 г. и среднегодовую инфляцию 7,5%.
Ранее это был базовый сценарий, но на самом деле это самый худший из вариантов и достаточно маловероятный, поэтому сделали его негативным.
🔹Общая доходность (IRR) составит 14% годовых
🔹Средняя дивидендная доходность за 10 лет - 9%

🟢 Оптимистичный - сценарий предполагает переход на арендную плату 7,5% от товарооборота (как в нашем объекте с Перекрестком в ЖК Прокшино) в 2032 г. при продлении договора аренды и среднегодовую инфляцию на уровне 15%.
Сценарий на случай высокой инфляции, который наглядно показывает как помещения с супермаркетами защищают инвестора от инфляции.
🔹Общая доходность (IRR) составит 27% годовых
🔹Средняя дивидендная доходность за 10 лет - 14%

👉 Более подробно расскажем завтра

🧳Возвращение капитала: как миллиарды меняют рынок недвижимости

💵 В период с 2019 по 2021 годы российские состоятельные граждане активно выводили капитал за рубеж. По данным ЦБ РФ, более $6,5 млрд осело на счетах швейцарских банков, свыше $2 млрд было направлено в Великобританию, а еще около $5 млрд распределилось между Латвией, Испанией, Германией и Кипром. Однако, согласно отчету Frank RG «Private Banking в России 2024», с конца 2022 года ситуация кардинально изменилась.

🌊 Наблюдается массовое возвращение капитала в Россию. В 2023 году количество VIP-клиентов в российских банках выросло на впечатляющие 50%, достигнув 21,8 тысяч человек. Объем средств на их счетах увеличился на 62%, составив внушительные ₽13,1 триллионов. Это означает, что значительная часть ранее выведенных средств вернулась в российскую экономику.

🏘 Возвращенный капитал не остается без движения. Инвестиции в недвижимость становятся очевидным выбором для многих состоятельных россиян. Этот сектор традиционно считается надежным и понятным, особенно привлекательным из-за возможности вложения крупных сумм, что идеально подходит для репатриированных миллиардов.

🏢 Прежде всего, избыток денег поступает на рынок элитной жилой недвижимости. Однако не менее интересные процессы происходят в сегменте коммерческой недвижимости, куда также направляются значительные финансовые потоки. Возвращение крупного капитала создает повышенный спрос на качественные объекты, что неизбежно влияет на рыночную динамику.

🛒 Особым спросом пользуются объекты стрит-ритейла, в частности, помещения, арендуемые крупными торговыми сетями. Мы в SimpleEstate отмечаем стремительное исчезновение привлекательных активов с рынка, особенно это касается помещений, занимаемых «Перекрестками», «Пятёрочками» и «Магнитами» (впрочем, они всегда пользовались спросом).

💰 Интересно, что высокие ставки по банковским депозитам (для VIP-клиентов ставки достигают 18-20%,) практически не оказывают влияния на интерес крупных инвесторов к коммерческой недвижимости. Инвесторы, оперирующие суммами от 150 до 500 миллионов рублей, продолжают активно вкладывать деньги в этот сектор. Более того, мы не наблюдаем распродаж продаж объектов недвижимости ради высоких депозитов.

💳 Приток крупного капитала на рынок коммерческой недвижимости, с одной стороны, приводит к росту цен на объекты, а с другой стороны, приводит к снижению доходности инвестиций.

🧼 «Вымывание» с рынка качественных инвестиционных проектов при повышенном спросе также неминуемо приведет к росту цен и дальнейшему падению доходности для тех, кто решит подождать и купить потом.

🎉 Сделка по покупке объекта "Перекресток в совхозе им. Ленина" успешно зарегистрирована в Росреестре!

🏪 Теперь владельцем объекта является АО "Симпл Эстэйт Девять", а значит с сегодняшнего дня арендная плата уже начинает "капать" инвесторам объекта!

💵 И вы можете присоединиться к их числу инвестировав всего от ₽105 000!

📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео обзор объекта
💵 Инвестировать в объект

☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru или @Topilskaya_SimpleEstate

🎥 А вот и вчерашняя презентация нового объекта SimpleEstate "Перекресток в совхозе им. Ленина"

Приятного просмотра!

🔗 https://youtu.be/k3AHxpdkevU?si=2Fm1EMJ2mK153UKl