Divdesmit gadu laikā dzīvokļu izīrēšana bija mans ikdienas darbs. Pārvaldot lielus namīpašumus, gribot negribot iegūsti nopietnu pieredzi šajos jautājumos.

Un lai gan šodien vairāk nodarbojos ar pārdošanu un juridiskiem jautājumiem, tomēr palīdzu saviem draugiem un klientiem ne tikai pārdot nekustamos īpašumus, bet arī izīrēt vai iznomāt. Īres dzīvokļi vienmēr ir aktuāli, jo daudziem tas ir vispieņemamākais veids, kā atrast mājokli.

Bet šodien runa ir par citu. Šodien vēlos uzdāvināt tiem, kas meklē dzīvokli, chat-botu īres dzīvokļa meklēšanai Telegram. Tas ietaupīs laiku un ļaus pirmajam uzzināt par labiem piedāvājumiem.

Ukrainas pilsoņiem bez maksas nosūtīšu pārbaudītu īres līgumu, nepieciešamības gadījumā palīdzēšu kā jurists, ar lielu atlaidi.

Kā nekustamā īpašuma īpašnieks var pasargāt sevi no nepatīkamiem pārsteigumiem?

Diezgan bieži savā rieltora un jurista darbā nākas saskarties ar to, ka īpašnieki nezina par problēmām ar savu nekustamo īpašumu. Tas varētu būt piedziņas, apgrūtinājumi, dažreiz pat hipotēkas.

Šodien ir iespēja gan nekustamā īpašuma īpašniekam pārbaudīt savu īpašumu, gan saņemt paziņojumu par problēmām savā e-pastā.


Tas ir diezgan viegli izdarāms -
portālā www.zemesgramata.lv reģistrējiet savu e-pastu (parasto) lai saņemtu informāciju par visām iesniegtām prasībām saistība ar jūsu nekustamu īpašumu.

Lai to izdarītu, jums jānospiež poga MANI DATI kreisajā pusē, jāiziet lietotāja autentifikācija caur internetbanku vai citā veidā, un ieejot zemesgrāmatas sadaļā MANI ĪPAŠUMI, jāizvēlas apakšnodaļa “Pieteikt mana īpašuma uzraudzību”, bet pēc tām “Paziņojumi par iesniegtiem nostiprinājuma lūgumiem”. Pēc tām paradīsies logs, kur ir jāieraksta savs e-pastu. Tas ir bezmaksas.

Šīs pakalpojums ļaus jums savlaicīgi uzzināt par visām darbībām ar jūsu nekustamo īpašumu, un, attiecīgi, savlaicīgi reaģēt.

Ja jūs nezināt, kā iegūt izrakstu no zemesgrāmatas nodalījuma par savu īpašumu, skatiet detalizētu instrukciju

Fotofiksācija. Instrukcijas.

Kas tā ir un kam tā ir nepieciešama?

Tā vietā, lai uz vairākām lapām raksturotu mājas un mēbeļu stāvokli, visu var nofotografēt un noformēt kā fotofiksācijas aktu līguma pielikumā. Tas atvieglo dzīvi gan īpašniekam, gan pircējam/īrniekam. Fotogrāfijās ir skaidri redzams, kas atrodas telpās un kā tieši tas izskatās. Iespējamie strīdi tiek atrisināti, uzrādot attiecīgo fotoattēlu.

Telpu fotografēšana notiek šādi:
✅izejiet cauri visām telpām (pēc telpu numerācijas plānā) un katrā no tām nofotografējiet visas četras sienas.
✅to ieteicams veikt ar platleņķa objektīvu. Svarīgi, lai kadrā pilnīgi viss būtu redzams. Šobrīd šāda iespēja ir daudzos viedtālruņos. Izvēlieties 0,5 palielinājumu tālummaiņas skalā (digitālā tālummaiņa), kas parādās viedtālruņa ekrānā, kad ieslēdzat kameru.
✅ja uz virsmām vai objektiem ir bojājumi, nofotografējiet tos tuvplānā.
✅pēc fotografēšanas saglabājiet to kā PDF failu un ievietojiet bildes akta pielikumā.

Ideālā gadījumā, ja iespējams, šādu aktu parakstiet ar elektronisko parakstu, jo drukājot, detaļas būs sliktāk redzamas. Ja elektroniskā paraksta nav – būs jāizdomā kas cits, taču vieglāk būtu šādu paraksta veidu iegūt. Vēlāk es jums pastāstīšu arī par elektronisko parakstu. Citreiz!

Šāds fotofiksācijas akts var aizstāt citu īres vai pirkuma līguma pielikumu - kustamās mantas sarakstu, lai gan labāk, ja ir abi.

Pērkot/īrējot īpašumu, kurā ir tikai betona sienas un logi, tas nav obligāts. Tāpat kā pērkot dzīvokli bez remonta.

Parādīšu vienu no saviem pirkuma līgumiem (kopā ar pielikumiem 54 lpp., izdrukātas uz 27 lapām)

"Visgrūtāk šai pasaulē ir saprast ienākuma nodokli."
Alberts Einšteins.

Iedomājieties situāciju: jūs beidzot esat pārdevis savu īpašumu, esat laimīgs, dalāties savā laimē ar draugiem un kāds no viņiem jautā:
- Cik liels nodoklis būs jāmaksā?
Un pēkšņi saprotat, ka jūsu laimes tik skaidrajās debesīs ir parādījies liels, tumšs mākonis...

Jā, kopš 2010. gada par īpašuma pārdošanu jums ir jāmaksā arī ienākuma nodoklis.
Ir “laimīgie”, kas par to joprojām nezina... Bet, ja jums ir nepieciešams pārdot īpašumu – painteresējaties par to laikus.

Likums par iedzīvotāju ienākuma nodokli ir diezgan haotisks. Iespējamās situācijas, kad tu tiec atbrīvots no nodokļa, rakstiski ir izkaisītas pa visu tekstu. Turklāt, ir arī šī nodokļa piemērošanas noteikumi, tiesu prakse un Valsts ieņēmumu dienesta metodiskie materiāli nodokļu maksātājiem, kur dažādas situācijas tiek aplūkotas ar piemēriem. Godīgi sakot, manuprāt, tai visā ir vieglāk apjukt, nekā saprast.

Es palīdzu saviem klientiem izprast viņu problēmas. Tostarp, arī potenciālās nodokļu problēmas. Uzskatu, ka rieltoram ir jāsaprot sava klienta vajadzības un jāpalīdz viņam, nevis tikai jāpārdod īpašums. Savu klientu ērtībai esmu izveidojis ienākuma nodokļa tabulu, lai palīdzētu viņiem saprast, vai viņiem būs jāmaksā nodoklis. Papildus pašai tabulai ir pielikums ar saitēm uz likumiem, noteikumiem, nepieciešamajām vietnēm. Un es jums to visu dāvinu pilnīgi bez maksas!

P.S. Ja nu jūsos tomēr radīsies jautājumi, esmu gatavs sniegt konsultācijas, izskatot tieši jūsu konkrēto situāciju.

KĀ NENOPIRKT DZĪVOKLI AR SVEŠU KREDĪTU?

Vairums pircēju zina, ka visus, uz dzīvokli attiecināmos kredītus un apgrūtinājumus var redzēt zemesgrāmatā. Taču ir kāds izņēmums - renovētās ēkas.

Diemžēl, kredīti, kas izsniegti ēkas renovācijai, netiek uzrādīti zemesgrāmatā. Ierakstu nav ne par aizdevumu, ne par jebkāda veida saistībām un apgrūtinājumiem. Un tā vien šķiet, ka, ja zemesgrāmatā nekas nav ierakstīts, tad dzīvoklis ir brīvs no jebkādiem apgrūtinājumiem... Diemžēl, tā tas nav. Renovācijas aizdevumu nesaņem dzīvokļa īpašnieks, bet gan dzīvokļu īpašnieku biedrība. Tā var būt biedrība, kooperatīvs vai vienkārši dzīvokļu īpašnieku sapulces lēmums. Aizdevuma līgums tiek reģistrēts Komercķīlu reģistrā (Komercķīlu reģistrs), nevis zemesgrāmatā, taču tajā nav pieejama informācija par pārdodamā dzīvokļa īpašnieka saistībām. Ir vien informācija par aizdevumu, kas piešķirts visai ēkai kopumā.


Jūs, protams, varat aprēķināt, cik liels ir šī aizdevuma parāds: apskatot, cik ideālo daļu no kopīpašuma ir norādīts šī dzīvokļa zemesgrāmatas nodalījumā. Piemēram, tās ir 10/1000 - desmit tūkstošdaļas. Tad dalām aizdevuma summu ar 1000 un reizinām ar 10. Tomēr mēs nezinām, vai pārdevējs samaksāja visu uzreiz, vai varbūt gluži pretēji - palika parādā.

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta 10. punktu, pārdodot dzīvokli, dzīvokļa īpašnieka pienākums ir informēt pircēju par esošajām saistībām. Taču ļoti bieži dzīvokļa īpašnieka rīcībā nav ne kredītlīguma kopijas, ne informācijas par viņa saistībām.

Rēķinā par dzīvokli parasti ir iekļauts maksājums par kredītiem, ko apsaimniekotājs iekļauj ikmēneša rēķinā. Taču nevaru garantēt, ka kādā ēkā nav atšķirīga rēķinu izrakstīšanas kārtība, piemēram, atsevišķs rēķins no biedrības vai apsaimniekošanas uzņēmuma.

Vienīgais veids, kā iegūt šo informāciju, ir: dzīvokļa īpašniekam ir tiesības pieprasīt izziņu par savu saistību statusu pārdošanas brīdī. Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 17.5 panta punktu - pārvaldniekam šāda izziņa ir jāizsniedz. Bet vai viņš to izsniedz?

Ja pērkat dzīvokli renovētā ēkā - jums jāsaprot, ka, visticamāk, kredīts renovācijai ir ņemts uz ilgu laiku un jums tas būs jāatmaksā. Kāpēc? Tāpēc, ka saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta 12. punktu dzīvokļa īpašnieka pienākums ir “atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma ideālās daļas lielumam nodrošināt finansējumu dzīvokļu īpašnieku kopības saistību izpildei pret trešajām personām”.
“atbilstoši viņa dzīvokļu īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram nodrošina finansējumu dzīvokļu īpašnieku kopības saistību izpildei pret trešām personām.”

Ja to tulkot normālā valodā, dzīvokļa īpašniekam ir pienākums samaksāt ēkas parādus proporcionāli savai daļai. Ja dzīvokļu īpašnieku kopība (biedrība, kooperatīvā sabiedrība, sapulce) ir nolēmusi ņemt kredītu - tad jāmaksā katram īpašniekam neatkarīgi no tā, vai viņš ir piedalījies balsojumā un vai viņš tobrīd bija īpašnieks. Mēs nerunājam par kādas citas personas parādiem, bet gan par dzīvokļu īpašnieku kopības uzņemtajām saistībām, tostarp par kredītu ēkas renovacijai.

Protams, mājas renovācija un tās siltināšana ir ļoti noderīga un pareiza. Visticamāk, tiks ietaupīts uz apkures rēķina, un kopumā ir ļoti patīkami dzīvot mājā, kurā nekas nebojājas. Taču vēl noderīgāk ir zināt, ko jūs pērkat, un saprast, cik daudz jums būs jāmaksā.

Tāpēc pirmais, kas pircējam būtu jādara, ir jāpieprasa pārdevējam kredīta līguma kopija un izziņa par saistībām pret banku par šo dzīvokļa īpašumu. Un te sākas dažādi brīnumi.

Gadījums Nr. 1: pārdevējs vispār neko nezina, izņemot to, ka viņš maksā 50 eiro mēnesī. Viņam nav kredītlīguma, viņš nevar saņemt tā kopiju. Viņš sūta papīra lapu fotogrāfijas ar skaitļiem, ir neizpratnē par kredīta termiņu (no gada līdz 7 gadiem). SIA “Saulkrastu namsaimnieks” brīnišķīgais vadītājs interesentus sūta ļoti tālu. Oficiālu izziņu par saistību apmēru neizsniedz ne pārvaldnieks, ne dzīvokļu īpašnieku biedrība. Pircējs no darījuma atsakās.

Gadījumā Nr.2 pārdevējam ir ne tikai kredīta līguma kopija, bet

arī renovācijas projekts, aizdevuma maksājumi ir Rīgas namu pārvaldnieka rēķinā, parādu nav, pircējs saprot, ko viņš pērk, un darījums notiek.
RNP atbilde uz pieprasījumu par izziņu – vēlos citēt:
“Ņemot vērā, ka minētajā situācijā projekta vadītājs nav SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” un nav biedrības “X”, līdz šim brīdim nav saņemtas gala aizdevuma izmaksas uz dzīvojamas mājas X, Rīgā dzīvokļiem, līdz ar to nav iespējams aprēķināt atlikušo aizdevuma pamatsummu uz dzīvokli.
SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” ir tikai starpnieks, kas rēķinos aprēķina ikmēneša kredīta maksājumus un saņemtos maksājumus pārskaita biedrībai “X”.

Biedrībai netika jautāts, jo situācija bija skaidra, bet pēc darījuma man nebija slinkums sazināties ar biedrības valdi. Uz jautājumu: “Vai jūs varat izsniegt izziņu par dzīvokļa īpašnieka saistību apmēru uz šo dienu?” atbilde bija: “Jā, sazināsimies ar banku, veiksim aprēķinu un izsniegsim. Atgriezieties aptuveni pēc nedēļas.”

Ja izziņas nav - vai jums ir jāatsakās no darījuma? Nē! Ja jums ir kredītlīgums, jūs zināt ikmēneša maksājuma summu un tā ir iekļauta rēķinā, un pārdevējam nav parādu - jūs varat pirkt. Ja pircējs nevar uzrādīt kredītlīgumu, nav skaidrības ar maksājumiem vai arī pārdevējs jums apgalvo, ka viss jau ir samaksāts, bet viņam nav pierādījumu - jums vajadzētu padomāt.

Beidzot, es kā jurists iesaku jums iekļaut šādu klauzulu līgumā par dzīvokļa iegādi renovētā ēkā:
“Pircējs apliecina, ka ir informēts par noslēgtu AS __ banka, reģistrācijas Nr. ___ un biedrības “______”, reģistrācijas Nr. _, starpā kredīta līguma Nr.______ nosacījumiem, ir saņēmis šī kredīta līguma kopiju, un apzin ka šīs līgums būs viņām saistošs kā Nekustamā īpašuma īpašniekam;”
Tas palīdzēs izvairīties no pārpratumiem starp pusēm un iespējamām pretenzijām nākotnē.

Un atbilde uz jautājumu “Kā nepirkt dzīvokli ar svešu kredītu?” ir vienkārša: ja renovācijai ņemtais kredīts nav atmaksāts, tad nav iespējams. Jums tas būs jāmaksā.

Bet jūs par to zināsiet, un tas ir svarīgi.

Starp citu, 2024. gada 30. maijā Saeima apstiprināja izmaiņas Dzīvokļa īpašuma likumā, lai turpmāk, ja pirmajā sapulcē netiek savākts 50%+1 balss kvorums, nākamā sapulce ir tiesīga pieņemt lēmumu ar balsu vairākumu, ja kvorums ir viena trešdaļa īpašnieku +1 balss.
https://titania.saeima.lv/LIVS14/saeimalivs14.nsf/0/7A05681B43F2F7DCC2258B18004A961B?OpenDocument

IZMAKSAS, PĒRKOT ĪPAŠUMU.

Viens no pircēju visbiežāk uzdotajiem jautājumiem ir - cik izmaksās pirkuma noformēšana. Izmaksas ir ļoti atkarīgas no īpašuma vērtības, valsts atbalsta, papildu drošības pasākumiem, notariālā apliecinājuma veida, darījumā iesaistīto personu skaita un citām niansēm.

Tradicionāli darījuma noformēšanas izmaksas sedz pircējs, bet pārdevējs sedz tās izmaksas, kas saistītas ar hipotēkas dzēšanu, ar zemesgrāmatai pievienojamo dokumentu, piemēram, pilnvarojuma kopijas, kopēšanu un apliecināšanu.


Ērtības labad, iedalīsim īpašuma iegādes izmaksas kategorijās:

Ar aizdevumu saistītās izmaksas.
Pirmkārt, tās ir īpašuma novērtēšanas izmaksas, aptuveni 150-300 eiro. Dažas bankas piedāvā savu novērtējumu (tas var būt lētāk). Bankas iekasē maksu par kredīta piešķiršanu, aptuveni - 1% no darījuma summas. Vēl viena maksa, kas saistīta ar hipotekāro kredītu, ir valsts nodeva 0,1% apmērā no kredīta summas un kancelejas nodeva 15 € apmērā. Ja pircējs piedalās programmā Altum, kas paredzēta mājokļu iegādes atbalstam ģimenēm, valsts nodeva tiek atcelta.
Turklāt jāņem vērā īpašuma apdrošināšanas izmaksas, kas ir priekšnoteikums aizdevuma saņemšanai.
Ja pērkat bez kredīta, visas šīs izmaksas jūs neskar.

Pirkuma līguma un notariālās apliecināšanas izmaksas.
Labs pirkuma līgums maksā no 100 līdz 130 €. Lūgums zemesgrāmatai maksā aptuveni 130 € (ar nosacījumu, ka tiek pārdots viens īpašums un lūgumu paraksta divas personas). Par katru papildu lūgumu būs jāmaksā apmēram 100 € (ja īpašumā ir vairāki īpašumi, kas uzskaitīti vairākos zemesgrāmatas nodalījumos un nav informācijas, ka tie ir funkcionāli saistīti), par katru papildu personu, kas paraksta lūgumu - vēl 40 €.

Ja darījums tiek noformēts kā notariālais akts, reģistrācijas izmaksas palielinās atkarībā no īpašuma vērtības - 0,5% no summas un vēl 0,5%, ja līgumā ir paredzētas lietošanas tiesības.

Notariāli apstiprinot darījumu, notārs var iekasēt maksu par dokumentu iztulkošanu - 10 eiro par lpp., maksu par notariālā akta izsniegšanu, maksu par pilnvaru pārbaudi un maksu par to kopiju vai citu dokumentu kopiju apliecināšanu. Turklāt notāra pakalpojumiem tiek piemērots pievienotās vērtības nodoklis 21% apmērā, kas tiek pieskaitīts notāra pakalpojumu izmaksām.

Pēc pušu pieprasījuma var būt arī izmaksas darījuma nodrošināšanai. Tas ir darījuma konts vai glabāšana pie notāra. Bankas par darījuma kontu iekasē 0,4%, bet notārs iekasē 0,3% no darījuma summas.

Īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā izmaksas.
Valsts nodeva fiziskām personām, iegādājoties nekustamo īpašumu, parasti ir 1,5% no nekustamā īpašuma vērtības (kas norādīta pirkuma līgumā, bet ne mazāka par kadastrālo vērtību). Ja īpašums tiek pārdots tuvākajiem radiniekiem, vai ir Goda ģimene karte, vai tas piedalās Altum atbalsta programmā mājokļa iegādei ģimenēm, valsts nodeva ir 0,5 %. Juridiskām personām valsts nodeva ir 2 %.
Turklāt tiek maksāta kancelejas nodeva 15 eiro vai 23 eiro, ja pircējs vēlas saņemt zemesgrāmatas nodalījuma norakstu papīra formā.

Kā piemēru ņemsim vienkāršu dzīvokļa iegādi, kura vērtība ir 50 000 eiro.
Ar aizdevumu 40 000 eiro: 150+400+40+15+80 (apdrošināšana)= 685 eiro.
Notārs: 100+130=230 eiro.
Ieraksts zemesgrāmatā: 750+15=765 eiro.
Kopā: gandrīz 1000 eiro bez kredīta un 1680 eiro ar kredītu.

Mani klienti Luminor un Citadele kredītu noformē bez maksas.
Samaziniet savas izmaksas - par darījuma veikšanu sazinieties ar mani!

Pirkt uz nomaksu
Ļoti bieži, reklamējot īpašumus, cilvēki raksta un zvana man ar jautājumu - “Vai jūs pārdosiet uz nomaksu?”. Šādu cilvēku ir diezgan daudz. Pirmkārt, tie ir cilvēki, kuri nevar vai nevēlas ņemt hipotekāro kredītu. Nebūt ne vienmēr tie ir cilvēki, kas saņem neoficiālo algu.

Iemesls var būt slikta kredītvēsture, daudz apgādājamo, neregulāri ienākumi vai ienākumi, kas gūti ārpus Eiropas Savienības... Vispār jebkas, ko banka uzskata par novirzi no standarta shēmas. Pat jūrnieki nevar saņemt aizdevumu katrā bankā, lai gan varētu šķist: viņu ienākumi ir ļoti augsti un par kredītspēju nevajadzētu šaubīties. Ir arī cilvēki, kuri vienkārši nevēlas ņemt kredītu. Un arī tādu nav nemaz tik maz.


Tāpēc, kad šiem cilvēkiem rodas nepieciešamība iegādāties mājokli, viņi meklē alternatīvas. Viena no šādām iespējām ir pirkšana uz nomaksu.
No pirmā acu uzmetiena doma par pirkšanu uz nomaksu nešķiet īpaši problemātiska: jūs daļu iemaksājat uzreiz un atlikušo summu pa daļām maksājat pēc tam. Praktiski tāpat kā ar aizdevumu. Tomēr tā tas nav.

Galvenā problēma ir tā, ka īpašnieks - īpašuma pārdevējs no tā negūst labumu. Viņš pārdod savu īpašumu, bet naudu nesaņem. Tāpēc ir gandrīz neiespējami vienoties par nomaksu gadījumā, ja īpašumu var pārdot salīdzinoši ātri, ja īpašums ir pieprasīts, ja īpašniekam ir nepieciešama visa summa uzreiz.

Kādos gadījumos ir iespējama pirkšana uz nomaksu? Visbiežāk šādi darījumi tiek slēgti radinieku starpā, kā arī ar īpašumiem, kas tiek pārdoti par paaugstinātu cenu, arī īpašumiem, kas atrodas nepopulārās vietās, īpašumiem, kuriem ir juridiskas problēmas vai problēmas, kas saistītas ar to stāvokli, vidi, kaimiņiem un citiem iemesliem.

Noslēdzot pirkuma līgumu uz nomaksu, ir divi svarīgākie jautājumi. Pirmais ir tas, kad tiek nodotas īpašuma tiesības (kurā brīdī pircējs kļūst par īpašnieku - pirkuma līguma noslēgšanas brīdī vai pēc visas summas samaksas). Otrais ir – kad, kurā brīdī pircējs iegūst tiesības lietot īpašumu (uzreiz pēc pirkuma līguma noslēgšanas vai pēc visas summas iemaksas).

Jautājums par īpašuma lietošanas tiesību nodošanu ir aktuāls - iegādājoties zemi, komerctelpas, bet nav aktuāls, iegādājoties vienīgo mājokli, jo visbiežāk pirkumi uz nomaksu ir tikai mājokļa iegādei, jo absolūtais vairākums šādu pircēju nevar vienlaikus maksāt gan dzīvokļa īri, gan nomaksas maksājumus. Tāpēc, iegādājoties mājokli, īpašums visbiežāk tiek nodots pircēja lietošanā uzreiz.

Īpašumtiesību nodošana var notikt gan visas summas iemaksas sākumā, gan arī darījuma beigās. Taču tā noformēšana abos gadījumos ir pilnīgi atšķirīga. Ja īpašums uz pircēja vārda tiek reģistrēts uzreiz pēc iegādes, pirkumu ir iespējams īstenot ar hipotēku. Tas nozīmē, ka vienlaikus ar pircēja īpašuma tiesību reģistrāciju tiek reģistrēts arī kredīts uz īpašumu ar ķīlu par labu pārdevējam. Ja pircējs nepilda savas saistības, pārdevējam ir visas tiesības piedzīt no pircēja visu atlikušo summu ar visām soda naudām tāpat, kā to dara bankas.
Izmantojot šo variantu, pirkuma līgums pēc satura ir diezgan vienkāršs, un pārdevējs neuzņemas nekādus papildu riskus. Protams, izņemot risku nesaņemt naudu.

Otrajā variantā viss ir daudz sarežģītāk. Tā kā visus ar īpašumu saistītos riskus uzņemas īpašnieks, tad attiecīgi pārdevējs būs atbildīgs par maksājumiem par mājas uzturēšanu, uzkrājumiem remontam, nodokļiem, apdrošināšanu, atbildību pret trešajām personām un īpašuma nejaušas pazušanas risku, piemēram, par tā iznīcināšanu ugunsgrēkā.

Tāpēc pirkuma līgums uz nomaksu, kurā īpašumtiesības tiek nodotas pēc tam, kad ir samaksāta visa summa, ir pirkuma līguma un īres līguma apvienojums, kurā skaidri jānosaka pircēja pienākumi, atbildība un riski.

Šajā gadījumā ir jāaizsargā arī pircēja intereses, tāpēc līgumu par pirkšanu uz nomaksu var reģistrēt zemesgrāmatā kā pamatojumu tam, lai nekustamo īpašumu bez pircēja piekrišanas aizliegtu pārdot, dāvināt, ieķīlāt un veikt citas tamlīdzīgas darbības. Tas nozīmē, ka pārdevējs vairs nekādas darbības ar īpašumu veikt nevar.

Turklāt šajā gadījumā diezgan nopietna problēma ir

situācija, kad pārdevējs nevar izpildīt savas pirkuma saistības. Ir labi, ja puses var vienoties. Bet, ja tomēr nē - ir jautājums, vai pārdevējam ir jāatdod no pircēja jau saņemtā nauda un cik lielā mērā? Ir jautājums par īpašuma atbrīvošanu, jautājums par īpašuma stāvokli (vai tam nepieciešams remonts, mēbeļu un iekārtu nomaiņa, ja tāda ir).

Manuprāt, pareizais risinājums šajā gadījumā ir tāds, ka pārdevējs saņem pietiekamu kompensāciju par to, ka viņa īpašumu izmantoja pircējs, t. i., soda nauda ir diezgan liela, bet pircējam ir tiesības daļu naudas atgriezt. Jebkurā gadījumā visi šie jautājumi ir jāapspriež, pusēm par tiem jāvienojas un tie jāieraksta pirkuma līgumā.

Ar manis līdz šim rakstītajiem līgumiem par pirkumu uz nomaksu nav nekādu problēmu, un es esmu pārliecināts, ka darījuma pusēm nebūs problēmu arī turpmāk.

Nedaudz terminoloģijas.

Ja jūs regulāri nepērkat un nepārdodat īpašumus, bet nu to plānojat darīt vai arī jau to darāt, jums nāksies sastapties ar jauniem terminiem, kuru nozīmi jums vēlos izskaidrot.
Zemesgrāmata ir nekustamā īpašuma valsts reģistrs. Šajā reģistrā tiek ievadīta informācija:
- kam pieder īpašums un uz kāda pamata;
- kādi aizdevumi, hipotēkas, apgrūtinājumi ir saistīti ar īpašumu;
- servitūti (trešo personu tiesības attiecībā uz īpašumu).
Zemesgrāmata vairs nav atsevišķa iestāde. Ierakstus zemesgrāmatā veic vairāku tiesu tiesneši. Rīgā tā ir Rīgas pilsētas tiesa.
Aktuālā zemesgrāmata - tā sauc zemesgrāmatas nodalījuma norakstu, kuru īpašnieks var saņemt bez maksas, bet visi pārējie - samaksājot 5.20 eiro, tīmekļa vietnē zemesgramata.lv. Šis izraksts atšķirībā no papīra dokumenta atspoguļo aktuālo informāciju par īpašumu un ļauj pārbaudīt pārdevēja sniegto informāciju.

Telpu/ēku kadastrālās uzmērīšanas lieta - to bieži dēvē par inventarizācijas lietu vai dažkārt vēl vienkāršāk - par dzīvokļa plānu. Patiesībā tas nav tikai plāns. Tā ir arī informācija par to, no kā sastāv īpašums - tā tehniskie parametri.
Par šī dokumenta izsniegšanu ir atbildīgs Valsts zemes dienests. Tas ir nepieciešams, pārdodot īpašumu, un, ja nevarat to atrast, varat viegli pasūtīt tīmekļa vietnē kadastrs.lv vai vzd.gov.lv. Elektroniskās kopijas maksa ap 17 eiro.

Īpašuma vērtēšana. Novērtēt nekustamo īpašumu var jebkurš, bet, lai šo vērtējumu akceptētu banka, nepieciešams sertificētu vērtētāju vērtējums, turklāt ne katra, bet tikai to, kuru vērtējumu akceptē konkrētā banka, kurai jūs piesakāties hipotekārā aizdevuma saņemšanai. Novērtējums ir ar dažādām metodēm aprēķināta tirgus vērtības analīze, kurai pievienoti īpašuma dokumenti.

Nekustamā īpašuma nodoklis - ar šo nodokli tiek aplikts nekustamais īpašums - gan zeme, gan ēkas. Šo nodokli iekasē pašvaldība, un pašlaik, saskaņā ar likumu - pārdevējam ir pienākums samaksāt nekustamā īpašuma nodokli līdz tekošā gada beigām. Ja darījums notiek gada sākumā vai gada vidū, bieži vien pārdevējs un pircējs vienojas, ka pircējs atmaksās daļu no nodokļa, taču pēc likuma tas ir pārdevēja pienākums. Nekustamā īpašuma nodoklis ir jāsamaksā pilnā apmērā, un nodokļa samaksu pārbauda gan notārs, gan tiesnesis, kas reģistrē īpašumtiesības. Lai gūtu pārliecību, ka viss nomaksāts, nodokļa samaksu paši varat pārbaudīt pašvaldībā. Rīgā to var izdarīt pa tālruni 80000850, taču, lai to noskaidrotu, jums ir jāzina nodokļu maksātāja numurs.

Darījuma konts ir īpašs, viena darījuma bankas konts, par kura atvēršanu vienojas banka, pārdevējs un pircējs. Šo kontu izmanto, lai samaksātu pilnu pirkuma maksas summu, ko pārdevējs var saņemt tikai pēc tam, kad īpašums ir reģistrēts pircēja vārdā. Darījuma konts kalpo kā garantija, ka katra puse saņems to, ko vēlas. Pārdevējs - naudu, pircējs – dzīvokli. Aizdevumu un ķīlu gadījumā, par labu bankai, darījuma konts nav nepieciešams. Var iztikt ar bankas garantijas vēstuli, bet tad ir nepieciešams pārbaudīt vai pircējs, saskaņā ar aizdevuma līgumu, ir izpildījis visas saistības pret banku. Diemžēl arī ar darījuma konta atvēršanu ir problēmas. Pirmkārt, daudzas bankas atver darījumu kontu tikai saviem klientiem. Dažas bankas dažādu iemeslu dēļ atsakās to atvērt vispār. Piemēram, viena no lielākajām bankām atteicās atvērt kontu tikai tāpēc, ka pārdevēja konts bija Paycera. Parasti par darījuma kontu maksā tā puse, kas ierosina šādu norēķinu kārtību, vai arī puses maksā līdzīgas daļās.

Glabājums pie notāra. Notāram ir tiesības pieņemt pircēja naudu glabājumā un izmaksāt to pārdevējam pēc tam, kad pircēja tiesības ir reģistrētas zemesgrāmatā un ir izpildīti citi saskaņotie nosacījumi saskaņā ar pirkuma līgumu. Notārs neatver atsevišķu kontu, nauda tiek ieskaitīta notāra kontā, no kura pēc tam tiek izmaksāta pārdevējam. Ne visi notāri pieņem naudu glabāšanā.

Rokas nauda. Šī naudas summa ir garantija, ka pircējs noteiktajā laika posmā īpašumu nopirks. Rokas naudu parasti iemaksā, ja pirkuma darījumam ir nepieciešams laiks:
- pirkuma līguma sagatavošanai;
-

pierakstam pie notāra;
- darījuma konta atvēršanai;
- aizdevuma saņemšanai;
- sava īpašuma pārdošanai.
Kā arī citās situācijās, kad pircējs vēlas nodrošināt tiesības iegādāties īpašumu. Parasti depozīta summa nepārsniedz 5 % no īpašuma vērtības, un visbiežāk tā ir viens vai divi tūkstoši eiro. Rokas naudas līgums parasti tiek noslēgts uz salīdzinoši īsu laiku - vienu mēnesi. Tomēr puses var vienoties arī citādi. Rokas naudu reglamentē Civillikums, un tajā noteikts, ka:
- ja pārdevējs atsakās pārdot, viņam ir pienākums atdot rokas naudu un samaksāt līgumsodu tādā pašā apmērā. Tas nozīmē, ka rokas nauda tiek atmaksāta divkāršā apmērā;
- ja pircējs atsakās pirkt, tad rokas nauda paliek pārdevējam kā soda nauda;
- ja puses nespēj pabeigt darījumu no tām neatkarīgu iemeslu dēļ, rokas nauda tiek atgriezta pircējam bez sankcijām vai sodiem.
Rokas naudu, tāpat kā visus citus maksājumus nekustamā īpašuma darījumos, var tikai pārskaitīt. Vislabāk ir pārskaitīt rokas naudu, pamatojoties uz rokas naudas līgumu, kurā es, piemēram, paredzu visus pirkuma līguma pamatnosacījumus. Ja tas netiek darīts, jebkuras grūtības var novest pie konflikta un ilgas tiesvedības. Starp citu, rokas naudas līgumā jūs varat iekļaut tiesības nodot pirkuma tiesības trešajai personai, to īpaši norādot vai vienkārši izdarot šādu klauzulu, nenorādot konkrētu personu.
Rokas naudas līgumu un aizliegumus veikt darbības ar nekustamo īpašumu, pamatojoties uz rokas naudas līgumu, netiek ierakstīti zemesgrāmatā, bet, ja tāda nepieciešamība ir, šādu ierakstu ir iespējams veikt, izmantojot citus rīkus.

Draudzības pirkuma līgums.
Šis pirkuma līguma veids ir iekļauts mūsu Civillikumā, un ļoti bieži tas ir labs instruments dažādās nekustamā īpašuma darījumu situācijās.
Tā galvenā atšķirība no parastā pirkuma līguma ir tā, ka īpašuma pirkuma cena var būt daudz zemāka par reālo tirgus vērtību vai pat kadastrālo vērtību. Ja tiek noslēgts parastais pirkuma līgums, pārdevējam ir tiesības pieprasīt pirkuma līguma atcelšanu, pārmērīgu zaudējumu dēļ. Ja pirkuma līgums tiek noslēgts draudzības nolūkos - tas būs ļoti sarežģīti.
Taču tas nav galvenais. Ļoti bieži darījumos ar tuviem cilvēkiem nav iespējams vai, pareizāk sakot, ir ļoti dārgi veikt dāvinājumu. Jo apdāvinātājam būs jāmaksā ienākuma nodoklis ar likmi 23% un vairāk, ja viņš nav dāvinātāja laulātais vai tuvs radinieks. Tagad tas attiecas arī uz partneri. No savas prakses atceros, ka nekustamo īpašumu gribēja dāvināt krustmāte - krustmeitai, vectēva brālis - sava brāļa mazmeitai - cilvēki, kas ilgus gadus dzīvojuši kopā, bet nav precējušies, u.c.
Daži no viņiem šajā gadījumā vēlējās noslēgt pirkuma līgumu, norādot simbolisku cenu, piemēram, 100 €. Diemžēl, tiesas un Valsts ieņēmumu dienests šādus darījumus uzskatīja par dāvinājumu, un, attiecīgi tiem tika piemērots nodoklis un kavējuma gadījumā arī soda nauda.
Tāpēc pirkuma līgumi tika slēgti kadastrālās vērtības apmērā, kā rezultātā valsts nodeva ir jāmaksā tikai pusotra procenta, un, ja pārdevējs ir nodokļu maksātājs - arī kapitāla pieauguma nodoklis.
Šādi darījumi, izņemot nodokļu risku, ir īpaši bīstami darījumos ar nekustamo īpašumu, kas nav atsevišķs dzīvokļa īpašums, bet gan domājamās daļas no namīpašuma.
Draudzības pirkuma līgums šādās situācijās ļauj izvairīties no nevajadzīgiem izdevumiem un dod iespēju pārdot par cenu, kas ir ievērojami zemāka par tirgus vērtību. Pēc satura draudzības pirkuma līgums ir gandrīz identisks pirkuma līgumam, un tos reģistrē zemesgrāmatā, tāpat kā parasto pirkuma līgumu.
Izņemot darījumos starp tuviem cilvēkiem, draudzības pirkuma līgums var būt noderīgs arī citās situācijās. Ļoti bieži darījumos ar nekustamo īpašumu var atdurties pret “zemūdens akmeņiem” attiecībā uz nodokļiem, trešo personu tiesībām un citiem jautājumiem, tāpēc pirms darījuma noslēgšanas, problēmas risināšanai iesaku labāk pakonsultēties, nekā iztērēt daudz naudas.

Atcēlējs līgums.
Ir situācijas, kad īpašums no pircēja jāatdod atpakaļ pārdevējam. Dažreiz tas notiek pirkuma summas nenomaksāšanas dēļ, bet daudz biežāk, kad ģimenē “īpašumu pārraksta” viens otram.
Iemesli tam var būt ļoti dažādi. Un jautājums ir tikai par šāda “atgriešanas darījuma” noformēšanu. Ļoti bieži tiek slēgti pirkuma vai dāvinājuma līgumi. Tas ir pilnīgi nevajadzīgi.
Ja ir nepieciešams, lai viss atgrieztos iepriekšējā stāvoklī, vislabākais risinājums ir atcēlējs līgums. Latvijas Republikas Civillikums (1862.-1866.b pants) paredz, ka līgumus starp pusēm var atcelt un puses var saņemt atpakaļ to, kas tām piederējis.
Galvenais šajā gadījumā ir abu līguma pušu piekrišana, nemainīgs nekustamā īpašuma sastāvs (tas nedrīkst tikt sadalīts, kaut kas nedrīkst tikt uzcelts u. c.) un trešo personu piekrišana, ja līguma atcelšana skar viņu tiesības (piemēram, tiesības lietot dzīvokli līdz mūža galam).
Kāda ir atšķirība, vai sastādīt pirkuma līgumu vai atcēlējs līgumu, ja par to tik un tā ir jāmaksā? Vai ir jāmaksā notāram, vai ir jāiesniedz zemesgrāmatā?
Tā visa ir taisnība, bet ir kāda nianse! Atcēlējs līguma gadījumā jums nav jāmaksā valsts nodeva, bet par pirkuma līguma gadījumā ir jāmaksā pusotrs procents un par dāvinājuma līgumu - pusprocents.
Un neaizmirstiet, ka jūsu izdevumi par speciālistiem - tie nav izdevumi!
Tas ir gan naudas, gan pūļu ietaupījums