Добро пожаловать!

Мы — команда профессиональных юристов и риелторов с более чем 10-летним опытом. Сопровождаем абсолютно любые сделки с недвижимостью: от стандартной продажи квартиры до самых сложных и запутанных случаев, требующих большого опыта в решении подобных вопросов.

Наша задача — сделать любую сделку с недвижимостью максимально безопасной, прозрачной и выгодной для вас.

В этом канале мы будем освещать актуальные вопросы рынка недвижимости, делиться экспертными мнениями, рассказывать о важных изменениях в законодательстве и разбирать реальные кейсы из нашей практики.

Мы делимся только полезной и актуальной информацией. Подписывайтесь.

Важные статьи:
1. Правомерность остекления балкона: решение Конституционного суда
2. Какая планировка и метраж лучше подходят для инвестиций?
3. Чек-лист: что проверить перед покупкой квартиры, чтобы годами не жалеть о своём решении?
4. Является ли квартира, купленная до брака, но оплаченная после, общей собственностью супругов
5. Мошенничество при продаже жилья.


Недвижимость и Право

Ларисе Долиной вернули проданную из-за мошенников квартиру, но пострадавших в этой истории больше, чем кажется...

Суд признал недействительной сделку по продаже квартиры певицы в центре Москвы за 119 млн рублей. Основание — «психическая неустойчивость» Долиной в момент сделки. В итоге жилье вернули артистке, а покупательница, Полина Лурье, осталась и без недвижимости, и без денег.

Долина ранее заявляла, что стала жертвой аферистов, которые убедили ее продать жилье и перевести средства на «безопасный счет». Теперь суд фактически признал ее потерпевшей, но при этом новый владелец остался без защиты.

💬 Комментарий

Это классика юридического хаоса. В российском праве актив можно забрать обратно, и никто не спрашивает, что было в договоре, как передавались деньги, писалась ли расписка. Было ли занижение цены — неважно. Если «так решили», сделку откатят.

Формально у нас есть свобода договора, но если сумма ниже рынка — могут признать сделку фиктивной. А если фигурант — известный человек, то решение, кажется, принимается на «другом уровне».

В Германии, например, такое невозможно. Там нотариальные сделки необратимы, и никакие «я был не в себе» не помогут. А у нас, выходит, любая покупка под вопросом. Что дальше? Судиться с компаниями, которые мелким шрифтом прячут условия? Или теперь будем откатывать любые бизнес сделки, если кто-то «не разобрался»?

#комментарий

Недвижимость и Право

🔍 Адекват или неадекват: как проверить продавца недвижимости?

Одна из самых забавных и в то же время пугающих тем в российском праве – это проверка адекватности продавца недвижимости. Казалось бы, если человек недееспособен, значит, сделки с ним заключать нельзя. Но как покупателю это проверить? 🤷‍♂️

В России принято заказывать справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Проблема в том, что они ничего не гарантируют. В этих бумажках лишь указано, стоит ли человек на учёте прямо сейчас. А если он когда-то стоял на учёте в другом городе? Или если у него диагноз, но он официально нигде не числится? Такая справка окажется «чистой».

⚠️ В итоге, если продавец окажется недееспособным, покупатель узнает об этом только в суде. Государство могло бы создать единый реестр, чтобы заранее понимать, с кем имеем дело. Но пока этот инструмент отсутствует, любой договор – это потенциальный риск.

🤦‍♂️ Так как нет полноценной базы данных, где можно проверить, насколько человек адекватен для заключения сделки, на крупных сделках для подстраховки мы обычно приглашаем психиатра. Он закрывается с продавцом в переговорной, 40 минут общается, проверяет зрачки, речь, запах алкоголя и делает заключение. Стоимость – 15 тысяч рублей, но если сделка на 15+ млн, считаем это необходимостью.

✅ Хотите провести сделку без рисков? Обращайтесь к нам – мы обеспечим максимальную защиту ваших интересов и вложений! 💪

#право

Недвижимость и Право

📍 Как оценить перспективность локации?

Часто при выборе помещения ориентируются на пешеходный трафик у входа. Однако полагаться только на этот показатель – ошибка. Успех локации зависит от множества факторов, но предварительный анализ можно провести удалённо, изучив окружение по карте.

Что важно учитывать?

🔹 Окружение и соседние арендаторы. Если рядом есть популярные заведения с высокой проходимостью, это плюс. Например, кофейни и пекарни часто располагаются в местах с хорошим трафиком. Однако их аудитория разная: «Хлебница» выбирает активные потоки, а «Буханка» – жилые районы, где её продукция востребована всегда. Однако «Буханка» может позволить себе содержать даже менее прибыльные точки, что не всегда возможно для других игроков рынка.

🔹 Формат бизнеса. Важно понимать, что работает в конкретной локации. Например, пункты выдачи маркетплейсов выбирают не самые трафиковые зоны, а те зоны, где разрешено размещение и есть предложения с низкой арендой.

🔹 Инфраструктура и перспектива развития. Иногда «слабая» локация через пару лет становится центром активности из-за новых жилых комплексов, офисных кластеров или транспортных развязок.

На что ещё обратить внимание?

✅ Численность и состав жителей (молодёжь, семьи, офисные сотрудники)
✅ Платёжеспособность аудитории
✅ Доступность: транспорт, парковка, видимость с дороги
✅ Конкуренция и наличие схожих точек
✅ Якорные арендаторы, создающие основной трафик

📊 Хотите объективную оценку и уверенность в выборе?
Наши эксперты проведут детальный анализ и помогут подобрать локацию с реальным потенциалом, а не просто с высоким трафиком!

#коммерческая

Недвижимость и Право

Ужасный случай с недвижимостью

Часть 1.
Хочу рассказать о страшном случае из нашей практики. Это произошло с близким другом нашего учредителя.

Как все началось
Когда друг женился и у него родился ребенок, он переехал из центра Москвы (Парк Победы) в квартиру в Ясенево, которую ранее сдавали. Отец остался один. Он был, скажем так, в зоне риска: бывший профессиональный теннисист, человек из эстеблишмента, но последние десять лет тяжело пил. У него были психические заболевания (об этом имелось огромное количество справок), и он несколько раз лечился в специализированных учреждениях. Несмотря на это, он жил дома и не имел ограничений в передвижении.

Отцу привозили продукты и лекарства, но денег на выпивку не давали. Он начал бродить ночами по магазинам, выпрашивать деньги. Типичный случай: москвич с активами, но «социально ослабленный» вредными привычками, заболеваниями и отсутствием постоянного контроля со стороны близких.

Похищение и махинации с недвижимостью
В какой-то момент кто-то (по чьей-то наводке) воспользовался его положением: отца затолкали в машину и увезли в подмосковный притон. В этом месте находилось много пожилых людей. Чем его там «угощали» – неизвестно, но вскоре его квартира в Ясенево, стоимостью 8,5 миллионов рублей, была продана. Через два месяца его женили на неизвестной женщине, и вскоре он подарил ей долю в квартире в центре.

Мы искали его два месяца. Следственный комитет помог нам выйти на след. Когда прибыли в тот самый притон, столкнулись с жуткой реальностью: небольшой подмосковный городок полностью контролировался криминальными структурами. Нас не пустили даже на порог. Приехал наряд полиции - сержант - человек со стеклянными глазами, равнодушный, не помог нам от слова совсем, а напротив- они оформили документ, в котором якобы Игорь Дмитриевич расписался, что «он у друзей, и у него все хорошо». Нас просто отправили восвояси.

Через две недели мы вернулись с представителями ФСБ. Но уже было поздно. Игорь Дмитриевич погиб при странных обстоятельствах – попал под электричку.

Продолжение истории и наши рекомендации о том, как максимально обезопасить себя и своих близких от таких ситуаций, – в завтрашнем посте.

Недвижимость и Право

Ужасный случай с недвижимостью

Часть 2.

Борьба за справедливость
Мы не сдавались. Наняли лучших адвокатов, подняли шум. Благо, Кириллу помогла его знакомая – известная актриса Нонна Гришаева. Началась общественная огласка: участие в передаче у Малахова, скандал. Машина правосудия начала работать. Адвокаты выстроили грамотную стратегию. Через два с половиной года и значительные финансовые вложения нам удалось:
• Оспорить сделки и вернуть обе квартиры.
• Признать брак фиктивным.
• Доказать преступные схемы мошенников.
Это были крайне тяжелые два с половиной года. Другу пришлось пройти ад, но справедливость восторжествовала!

Этот случай вскрыл несколько крайне острых проблем:

1. Расчет наличными – дверь для мошенников
Квартиру в Ясенево продали за наличные. Игорь Дмитриевич оставил расписку, что получил 8,5 миллионов рублей. Разумеется, он этих денег не видел. Ему обещали, что на них построят дом, но это был обман.

Как защититься:
• Сделки только по безналичному расчету.
• Сделки только по рыночной цене.
• Запрет на сделки между аффилированными лицами при подозрении на банкротство.

2. Несовершенство самой системы
Мошенники могли заявить: "Мы передали деньги! – ведь есть расписка. Регистрация сделки прошла, документы оформлены." Если бы дело не было таким резонансным и не были бы брошены такие силы и ресурсы - суд признал бы их правоту.

Что нужно менять:
• Запрет на наличные расчеты при сделках с недвижимостью.
• Исключение расписок и закладных ячеек.
• Остро необходим реестр недееспособных лиц, запрещающий таким людям совершать сделки. В нашем случае отца просто отвезли в коммерческий диспансер, где за пять минут оформили справку о его «здравии».

3. Контроль за близкими людьми
Родные должны внимательно следить за состоянием пожилых родственников. Любые подозрительные знакомства – тревожный звонок.

Подводя итоги
Суд признал сделку недействительной. Мы победили, но слишком дорогой ценой. Сколько таких историй по всей России? И далеко не все заканчиваются справедливостью. Далеко не каждая семья обладает ресурсами, необходимыми для того, чтобы подключить прессу, лидеров общественного мнения, нанять лучших адвокатов...

Берегите своих близких. Контролируйте их окружение. Никогда не соглашайтесь на сделки с наличными. По любым вопросам, связанным с недвижимостью - обращайтесь к нам. Поможем и подскажем.

Недвижимость и Право

Ипотека на трёшку в крупном городе становится недоступной — теперь для одобрения нужно зарабатывать в 6 раз больше средней зарплаты по региону. Для большинства россиян это просто за гранью.

Недвижимость и Право

Как накопить капитал для пассивного дохода в 100 тысяч рублей в месяц через 10 лет

Чтобы через 10 лет получать пассивный доход, эквивалентный 100 тысячам рублей в месяц, потребуется накопить 65 миллионов рублей. Об этом рассказал финансовый консультант, эксперт проекта НИФИ Минфина России "Моифинансы" Алексей Родин. Разберёмся, как достичь этой цели шаг за шагом.

Шаг 1: Определение необходимого дохода

Прежде всего, нужно рассчитать, сколько средств потребуется в год. Исходя из суммы 100 тысяч рублей в месяц, годовой пассивный доход должен составлять 1,2 миллиона рублей в сегодняшних ценах.

Однако через 10 лет из-за инфляции эта сумма увеличится. Используем формулу расчёта будущего капитала:

Будущий капитал = Текущий капитал * (1 + Уровень инфляции) ^ Количество лет

При среднем уровне инфляции 8% через 10 лет эквивалент 1,2 миллиона рублей в сегодняшних деньгах составит 2,6 миллиона рублей в год.

Шаг 2: Определение размера капитала

Теперь необходимо рассчитать капитал, который обеспечит этот доход. Для этого важно учитывать инвестиционную доходность. Среднегодовая доходность облигационного портфеля, по статистике, составляет 12%.

Если не учитывать инфляцию, то для получения 2,6 миллиона рублей в год при 12% годовых достаточно 21,6 миллиона рублей. Однако инфляция снижает покупательную способность денег, а также удешевляет сам капитал, поэтому необходимо изымать из портфеля всё большие суммы.

Чтобы учесть инфляцию и обеспечить постоянный рост капитала, через 10 лет необходимо накопить 65 миллионов рублей. Эта сумма позволит получать доход в 2,6 миллиона рублей в год (или эквивалент сегодняшних 100 тысяч рублей в месяц), сохраняя капитал.

Шаг 3: Формирование инвестиционного портфеля

Для достижения цели важно правильно распределить инвестиции. Оптимальный вариант – создать портфель из фондов и облигаций. Доля инструментов зависит от:

Срока инвестирования – чем он больше, тем выше можно брать риски.

Толерантности к риску – если инвестор готов к возможным просадкам, он может включать больше акций.

Стратегии вывода средств – ежегодно из портфеля можно изымать 4% его стоимости, чтобы сохранить капитал.

Итоговый план

Через 10 лет накопленные 65 миллионов рублей размещаются в облигации, а ежегодное изъятие 4% капитала позволит получать пассивный доход, эквивалентный сегодняшним 100 тысячам рублей в месяц. Доходность 12% обеспечит рост капитала на уровне инфляции, сохраняя его покупательную способность.

«Этот подход позволяет создать устойчивый источник пассивного дохода, который не только покрывает текущие расходы, но и сохраняет капитал в долгосрочной перспективе.»

Делитесь вашим мнением в комментариях.

Если вы хотите начать получать пассивный доход значительно быстрее и с меньшими вложениями, обращайтесь к нам. Мы поможем приобрести доходную коммерческую недвижимость: подберём оптимальный вариант, проверим юридическую чистоту объекта и обеспечим сопровождение на всех этапах сделки.

Недвижимость и Право

А вы знали? Некоторые инвесторы предпочитают недвижимость в Московской области, а не в Москве, и вот почему:

💰 Взнос на капремонт в Москве составляет 29,66 руб./м² в месяц, а в Подмосковье — всего 18 руб./м². Разница почти в два раза, а арендаторы редко покрывают эти расходы.

📜 Патент на аренду нежилых помещений в Москве нужно получать на каждый объект отдельно, тогда как в Московской области можно оформить один патент сразу на несколько объектов, что значительно удобнее и выгоднее.

💡 Оптимизируя расходы, можно увеличить доходность аренды!

Недвижимость и Право

От 7 до 370 лет...

В работе мы используем множество платных и бесплатных аналитических инструментов. Один из них — тепловая карта от «Яндекс Недвижимости». Она позволяет оценить примерные сроки окупаемости квартиры при сдаче её в аренду сразу после приобретения.

Для сравнения: текущие сроки окупаемости нежилых помещений на первых этажах жилых домов составляют в среднем 9–12 лет.

Надежная помощь в мире недвижимости –
Недвижимость и Право

🔑 По данным ВЦИОМ, лишь около 11% россиян живут в съёмных квартирах — остальные предпочитают владеть жильём.

А вот в сегменте нежилой недвижимости всё наоборот:
Большинство бизнеса арендует помещения, а не покупает. Это особенно характерно для малого бизнеса и сетей, которые открывают множество точек. Аренда позволяет стартовать с меньшими вложениями и быстрее масштабироваться.

📈 На вторичном рынке стрит-ритейла до 90% сделок — это покупка помещений с действующими арендаторами, то есть с готовым арендным бизнесом (ГАБ).

Почему так?
✅ Не все инвесторы готовы заниматься созданием бизнеса с нуля: искать помещения, арендаторов, оформлять договоры.
✅ Даже после покупки многие предпочитают передать управление управляющей компании — чтобы инвестиции действительно приносили пассивный доход.

Надежная помощь в мире недвижимости
Недвижимость и Право

Спасибо всем, кто принял участие в опросе!

Если вы его пропустили — загляните в предыдущий пост.

Как и договаривались, давайте обсудим результаты.

Наибольшее количество голосов набрали два варианта, связанные с темой детства. И это вполне объяснимо — алкоголь и детство действительно вещи несовместимые. Однако с точки зрения закона — продавать алкоголь рядом с магазинами детских товаров допустимо. А вот вблизи образовательных учреждений — уже нет.

Также запрещена продажа алкоголя рядом с медицинскими учреждениями, в том числе и с лабораториями, такими как «Инвитро». Но, например, «ВкусВилл», в отличие от большинства супермаркетов, не реализует крепкий алкоголь. В продаже у них — только слабоалкогольные напитки: пиво, сидр, медовуха. На них это ограничение не распространяется.

Отдельно стоит отметить, что аптека не считается медицинским учреждением, а относится к фармацевтической сфере. Поэтому её близость не мешает продаже алкоголя.

Важно понимать, что означает «рядом». Расстояние до «чувствительных» объектов определяют местные органы власти. Обычно:
— для объектов, связанных с детьми — 100 метров (измеряется от входа до входа);
— для медицинских учреждений — чаще всего 25–30 метров.

Особенности аренды помещений под продажу алкоголя разберём подробнее в одном из следующих постов — у нас накопилось много интересных кейсов из практики.

Ваш надежный ориентир в мире недвижимости –
Недвижимость и Право

Эскорт-аренда: как девушки создают иллюзию роскошной жизни с помощью… кладовок в элитных ЖК

Оказывается, в Москве эскортницы массово снимают кладовки в престижных жилых комплексах. Зачем? Чтобы переодеваться и создавать видимость, будто живут в люксовых апартаментах!

Утром они приезжают из обычных квартир или общаг, быстро превращаются в гламурных див с помощью нарядов из кладовки, а затем ждут клиентов у подъезда "своего" элитного дома 😁

Много полезной и интересной информации в канале
Недвижимость и Право