هشتمین برنامه «چهاردیواری» در تلویزیون Channel One از ساعت ۴:۳۰ عصر به وقت لوس آنجلس پخش شد.

در هشتمین برنامه در خصوص «وام مسکن FHA» در هنگام خرید ملک در آمریکا، حرف زدم.

این برنامه وام دولتی برای خریداران اولین خانه که پول پیش بسیار کم دارند یا افرادی که نمره اعتباری پایینی دارند، مفید هست.



لینک‌ برنامه تقدیم میشود:

https://www.youtube.com/watch?v=FJpVadVm0gA&list=PL7RGQ8oZAfmQaVlgQGBlmW6fcnZyqyo7n&index=1

وام بدون مدرک انواع مختلفی دارد:

۱- وام بر اساس صورتحساب بانکی (Bank Statements Loan): وام گیرنده باید صاحب شغل خودش باشد و حداقل دو سال متوالی در حرفه اش مشغول به کار باشد. حداقل پول پیش در این وام ده درصد هست و وام گیرنده علاوه بر هزینه های پایانی باید اقساط وام را برای چندین ماه در حسابش به عنوان ذخیره داشته باشد.

۲- وام بر اساس صورتحساب سود و زیان(Profit and Loss): در این برنامه وامی وام گیرنده که صاحب شغل هست، باید بیست درصد پول پیش را داشته باشد و یک حسابدار قسم خورده یا متخصص مالیات صورتحساب سود و زیان وی را باید امضا کند.

۳- وام بر اساس دارایی (Asset Base Loan): در این وام فقط به دارایی و املاک فرد نگاه میکنند و هیچ مدرک شغلی از وب طلب نمی‌کنند.

۴- وام بر اساس درآمد ملک(DSCR): این وام بر اساس درآمد خود ملک هست و فقط در ارزیابی بررسی میکنند که اجاره خود ملک آیا قادر هست که هزینه های ملک را بدهد یا خیر؟ حداقل پول پیش برای گرفتن این وام بیست درصد هست.

۵- وام بدون هیچ مدرک شغلی (No income Doc): این وام در بعضی ایالت ها مانند کالیفرنیا فقط داده میشود. در این مدل وامی خریدار هیچ مدرک شغلی نشان نمی‌دهد و فقط باید بیست درصد پول پیش خانه ، به همراه هزینه های پایانی و یک سال اقساط را در حسابش داشته باشد. برای گرفتن این وام خریدار باید حداقل دو کارت اعتباری داشته باشد که یک سال از عمر هر کارت اعتباری اش گذشته باشد.

درباره وام های بدون مدرک توضیح صوتی میدهم:

نهمین برنامه «چهاردیواری» در تلویزیون Channel One از ساعت ۴:۳۰ عصر به وقت لوس آنجلس پخش شد.

در نهمین برنامه در خصوص «وام دولتی مسکن برای افراد کم درآمد (USDA)» در هنگام خرید ملک در آمریکا، حرف زدم.

برنامه وام دولتی USDA برای خریدارانی هست که جزو افراد کم درآمد یا فقیر محسوب میشوند و دولت صددرصد قیمت خانه را به آنها وام می‌دهد و نیازی به پول پیش ندارند.



لینک‌ برنامه تقدیم میشود:

https://www.youtube.com/watch?v=ClhAZPY-Z44&list=PL7RGQ8oZAfmQaVlgQGBlmW6fcnZyqyo7n

دهمین برنامه «چهاردیواری» در تلویزیون Channel One از ساعت ۴:۳۰ عصر به وقت لوس آنجلس پخش شد.

در دهمین برنامه در خصوص «وام بدون مدرک» در هنگام خرید ملک در آمریکا، حرف زدم.

«وام بدون مدرک» برای خریدارانی هست که یا دوست ندارند مالیات زیادی به دولت بدهند یا اصلا در آمریکا درآمد ندارند.

با این مدل وام افراد بدون نشان دادن اوراق مالیاتی می‌توانند وام بگیرند و خانه دار بشوند.



لینک‌ برنامه تقدیم میشود:

https://www.youtube.com/watch?v=AyumtQEHLZc&list=PL7RGQ8oZAfmQaVlgQGBlmW6fcnZyqyo7n&index=1

یازدهمین برنامه «چهاردیواری» از تلویزیون Channel One پخش شد.

در یازدهمین برنامه در خصوص «وام بدون اقساط» برای افراد بالای ۶۲ سال، حرف زدم.

«وام بدون اقساط» (Reverse Mortgage) برای افرادی هست که سنشان حتما باید بالای 62 سال باشد و منزلشان دارای ارزش مالی باشد.

با این مدل وام افراد بالای 62 سال می‌توانند در زنده بودنشان پول خانه شان را بخورند بدون اینکه خانه را بفروشند و تا آخر عمر هم خودشان و همسرشان بدون پرداخت قسط در همان منزل زندگی کنند.



لینک‌ برنامه تقدیم میشود:

https://youtu.be/T-lMIoA7u-I?si=ssbxI6I9K6y-ElKG

از ماه آگوست در نحوه فروش املاک در آمریکا اتفاق بزرگی رخ داده است.

در آمریکا طی دهه های گذشته همیشه رسم بر این بوده است که فروشنده ملک مبلغ کمیسیونی که به مشاور املاک خریدار می‌داده است، در وبسایت تخصصی MLS (که مربوط به مشاوران املاک هست)، اعلام می‌کرده است.

متاسفانه سال گذشته یک فردی از «انجمن  ملی مشاوران املاک آمریکا» (National Association of Realtors) شکایت میکند که چرا فروشنده باید کمیسیون مشاور املاک خریدار را بپردازد و این فرد در دادگاه پیروز میشود.

نتیجه این شکایت، توافق نامه ای میشود که «انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا» در دادگاه امضا می‌کند که از این پس در وبسایت MLS کمیسیون فروش املاک دیگر اعلام نشود و هر خریدار قبل از خرید ملک با مشاور املاکش قرارداد امضا کند که در صورتی که فروشنده کمیسیون خریدار را نپردازد، خود خریدار باید کمیسیون مشاور املاک خریدار را بپردازد.

مشاور املاک خریدار باید قبل از نشان ملک حتی به صورت مجازی حتما قرارداد پرداخت کمیسیون با خریدار امضا کند.

درباره تغییرات جدید در پرداخت کمیسیون مشاور املاک خریدار ملک در آمریکا، توضیح صوتی میدهم:

امشب در اولین مناظره انتخاباتی خانم «کاملا هریس» با آقای «دونالد ترامپ», خانم «هریس» وعده داد که در صورت انتخاب شدن به عنوان رییس جمهور آینده آمریکا به اولین خریداران خانه در آمریکا مبلغ بیست و پنج هزار دلار کمک بلاعوض اهدا کند.

در چندین دوره قبلی انتخابات گذشته ریاست جمهوری آمریکا، هیچ کدام از کاندیداهای ریاست جمهوری چنین وعده ای را تا کنون نداده بودند.

مشکل خرید خانه در امریکا به حدی جدی شده است که امسال به وعده انتخاباتی یکی از دو کاندیدا تبدیل گشته است.

در موقع وام گرفتن اگر رابطه «کارمند و کارفرمایی» دارید (Employee)، هرگز خودتان را به «خویش فرما» (Self Employed) تغییر ندهید. این کار به گرفتن وام تان میتواند آسیب جدی بزند.

اگر «خویش فرما» هستید (1099 form) ولی اگر موقعیت شغلی تان به «کارمند-کارفرما» (W-2) تغییر کند برای گرفتن وام بسیار سودمند هست و کمک تان میکند.
طبق دستورالعمل های دولت، حقوق فردی که رابطه «کارمند-کارفرما» دارد صددرصدش قبل از پرداخت مالیات مورد محاسبه قرار میگیرد ولی فردی که «خویش فرما» هست، درآمدش بعد از کسر تمام هزینه ها برای گرفتن وام لحاظ میشود.

درباره نحوه محاسبه درآمد در زمان گرفتن وام توضیح صوتی میدهم:

همیشه برای خانه جدیدی که می‌خرید سرویس «بیمه وسایل خانه» (Home Warranty) را بخرید.

وقتی لوازم خانگی اصلی مانند یخچال، گاز گ، مایکروویو ، ماشین لباسشویی، ماشین ظرفشویی یا سیستم تاسیسات خانه (آبگرمکن ، کولر و...) خراب شود، این بیمه به خریدار خانه/صاحب خانه کمک میکند.

چند نکته را باید رعایت کنید تا اگر چیزی خراب شد، شرکت بیمه تقاضای شما را مرود نکند:

اول اینکه حداقل سه چهار هفته بعد از خرید خانه صبر کنید و بعد اگر موردی خراب شد، تقاضای تعمیر کنید.
دوم اینکه هرگز «گزارش بازرسی خانه» (Inspection Report) را در اختیار شرکت بیمه قرار ندهید. آنها قانونا نمی‌توانند درخواست دیدن «گزارش بازرسی خانه» را از شما داشته باشند ولی اگر شما دواطلبانه به آنها «گزارش بازرسی خانه» را بدهید، می‌توانند علیه شما استفاده کنند.
سوم وقتی تقاضای تعمیر میکنید، بگویید اون وسیله کار می‌کرده و مثلاً امروز از کار افتاده است. اگر بگویید وسیله مدت ها استفاده نمیشده، شرکت بیمه میتواند همین حرف را علیه شما استفاده کنند.
چهارم اگر شرکت بیمه تقاضای تعمیر وسیله را مردود کرد، درخواست گزارش کتبی کارشناس شان را داشته باشید.
پنجم اگر نظر کارشناس شرکت بیمه را قبول ندارید، حق شماست که نظر کارشناس دوم را هم بگیرید.
ششم اگر تعمیرکار ارسالی از شرکت بیمه گفت که فلان قسمت تحت پوشش هست و فلان قسمت نیست ازش بخواهید دقیقا در بیمه نامه شما نشان دهد که فلان قسمت تحت پوشش نیست.
هفتم اگر شرکت بیمه درخواست تعمیر شما را رد کرد، میتوانید به دپارتمان بیمه ایالت شکایت رسمی از شرکت بیمه بکنید.

درباره نحوه برخورد با شرکت بیمه وسایل خانه توضیح صوتی میدهم:

وقتی که مستاجر هستید و میخواهید خانه ای که اجاره کردید را در پایان قرارداد تخلیه کنید حتما باید به صاحب خانه سی روز قبل مکتوب تصمیم تان را اعلام کنید.

این حق شما به عنوان مستاجر هست که از صاحب خانه بخواهید خانه شما را بازرسی (Inspection) کند تا اگر خرابی ای ایجاد شده توسط شما مشاهده کرد، قبل از تخلیه شما آن خرابی را درست کنید تا از پول پیش تان کسر نشود.
این حق شما به عنوان مستاجر هست که موقع بازرسی توسط صاحب خانه فیلمبرداری کنید تا در موقع لزوم فیلم را به دادگاه ارایه کنید و بگویید فلان قسمت که صاحب خانه ادعای خرابی یا تعمیر کرده، در روز بازرسی به شما نگفته است.

در روزی که خانه را دارید تخلیه میکنید، همیشه دو شاهد (غیر از اعضایی که در قرارداد ذینفع هستند) داشته باشید و در هنگام تخلیه جلوی شاهدان فیلم و عکس از همه جا بگیرید. حتما در فیلم و عکس تان چهره شاهدان نیز مشخص باشد. برای اینکه ثابت کنید مشخصا در چه روزی تخلیه کرده اید، یک روزنامه آن روز را بخرید و در فیلم تان روزنامه را نشان دهید. این روزنامه را تا موقع پس گرفتن پول پیش تان نگه دارید که اگر صاحب خانه پول تان را پس نداد، در دادگاه استفاده کنید.

در موقع تمیز کردن مستاجر باید همه جا را کاملا تمیز کنید و اگر جایی مثل داخل یخچال، داخل گاز و...تمیز نشده باشد، صاحب خانه میتواند حق تمیزکاری (Cleaning Fee) از پول پیش مستاجر کسر کند.

در ایالت کالیفرنیا صاحب خانه موظف هست که پول پیش مستاجر را تا ۲۱ روز پس از تخلیه ملک پس دهد یا اگر مستاجر صدمه ای به ملک زده، خسارت را کتبا اعلام و از پول پیش مستاجر کسر کند. قوانین اجاره در هر ایالت از ایالت دیگر متفاوت است.

البته اگر پول آب، برق، گاز یا...باقی مانده باشد تا آمدن قبض بعدی میتواند بخشی از پول پیش را صاحب خانه نگه دارد و بعد از أمدن قبض و کسر بدهی مستاجر بقیه اش را پس بدهد.

مستاجر هم موظف هست نشانی آینده اش را کتبا به صاحب خانه اعلام کند تا صاحب خانه پول پیش یا صورتحساب وی را برایش ارسال کند.

درباره کارهایی که مستاجر در هنگام تخلیه ملک اجاره ای باید انجام دهد، توضیح صوتی میدهم:

برای محافظت از خودتان در مقابل شرکت های بیمه ، همیشه از خانه و اموال تان فیلم و عکس تهیه کنید.

این فیلم و عکس ها را علاوه بر نگهداری در حافظه قابل جا به جایی (Hard Drive) حتما در فضای مجازی برای خودتان بارگزاری کنید تا در صورت بروز حادثه (آتش سوزی، سیل، زلزله یا سرقت) بتوانید اثبات کنید که چه چیزهایی داشته اید.

حتما وقت بگذارید و فهرستی از کل اموال تان تهیه کنید. این فهرست را به خودتان ایمیل کنید تا اگر حادثه ای رخ داد، فهرست اموال تان را داشته باشید و بتوانید از شرکت بیمه تان طلب خسارت کنید.

شرکت های بیمه انواع بهانه را میگیرند تا از پرداخت خسارت سرباز بزنند و شما باید خودتان از خودتان در مقابل شرکت های بیمه محافظت کنید.