وقتی که در آمریکا مستاجر هستید، همیشه از مالک بخواهید تا قرارداد کتبی با شما منعقد کند. قرارداد شفاهی استحکام چندانی ندارد و همیشه قابل تغییر هست.

این حق مالک شما هست که از شما به عنوان مستاجر دو تا فرم شناسایی (مثل گواهی نامه یا گذرنامه و کارت سوشیال سکیوریتی) را در زمان عقد قرارداد بخواهد.

در فرم تقاضانامه اجاره (Rental Application) همواره صداقت داشته باشید و اطلاعات درست را بنویسید. بسیاری از مالکان اطلاعاتی که در فرم نوشته اید را، راستی آزمایی میکنند.

وقتی که قرارداد اجاره را منعقد کردید ، و پول پیش و اجاره ماه اول را دادید، حتما برای پول تان رسید دریافت کنید. اصلا این دریافت رسید را به تعارف و مرام و معرفت نسپرید و شفاف رسید پول تان را بگیرید.

وقتی که مستاجر هستید و به ملک در روز اول وارد میشوید، از تمام خرابی ها، سوراخ ها، خراش ها و...فیلم و عکس بگیرید. در همان بدو ورودتان فیلم و عکس ها را به مالک بفرستید و مستند کنید که این خرابی ها قبل از ورود شما بوده است.

اگر در زمانی که ساکن ملک استیجاری هستید مشکل برای ملک پیش آمد و جایی خرابی داد، حتما به مالک یا مدیر ساختمان فوری از طریق تلفن و پست الکترونیک اطلاع دهید. اگر مالک یا مدیر ساختمان به خرابی ساختمان ترتیب اثر نداد، با پست سفارشی با سرویس اخذ امضا مورد را اطلاع دهید تا اگر کار به دادگاه کشید، شما مستند داشته باشید.

وقتی به ملک وارد شدید، کنترل کنید که ملک «کپسول آتش نشانی» حتما داشته باشد و کپسول به تازگی سرویس شده است. اگر ملک فاقد «کپسول آتش نشانی» بود، از مالک درخواست کنید که حتما برای ایمنی شما، «کپسول آتش نشانی» نصب کند.

همچنین برای ایمنی جان خودتان مطمئن شوید که ملکی که اجاره کرده اید مجهز به سیستم حسگر دود (Smoke detector) و حسگر گاز دی اکسیدکربن (Carbon monoxide detector) هست و اگر ملک این دو را ندارد، از مالک فوری بخواهید که برای تان نصب کند. اگر حسگر دود و حسگر گاز دی اکسید کربن در ملک مورد اجاره نصب شده است، اونها را امتحان کنید که باطری نو داشته باشند.

اگر آپارتمان اجاره کرده اید و در محیط عمومی میخواهید وسیله ای (گلدان و...) بگذارید، کتبا از مالک اجازه بگیرید. اگر وسیله ای که شما در محیط عمومی گذاشته اید باعث زمین خوردن یا آسیب به دیگری شود و شما اجازه گذاشتن آن وسیله را نداشته باشید، مسولیت مدنی اش صددرصد به شما می‌رسد.

برای مراقبت از خود همیشه «بیمه اجاره» (Renter Insurance) بخرید و حیوان خانگی خود را در بیمه نامه بگذارید.

در قرارداد مشخص کنید که اجاره به چه فرمی میتواند پرداخت شود (نقد، چک ، Zelle, Venmo یا...). اگر اجاره را با چک پرداخت میکنید، در قسمت یادداشت چک (Memo) دقیقا بنویسید که اجاره ای که پرداخت میکنید برای چه ماهی هست.

وقتی می‌خواهید ملک را تخلیه کنید باید سی روز قبل نامه مکتوب بدهید.در آمریکا با اتمام قرارداد ، اجاره شما منقضی نمیشود و حتما کتبا باید به مالک یا نماینده مالک اطلاع دهید که در فلان تاریخ میخواهید ملک را تخلیه کنید.

اگر قصد تخلیه ملک را دارید از مالک کتبا بخواهید که یک روز را برای بازدید ملک با شما هماهنگ کند تا اگر نیازی به تعمیر در اثر خرابی شما داشت، به شما خرابی ها را گوشزد کند تا قبل از تخلیه مشکل را خودتان برطرف کنید.

روزی که ملک را تخلیه می‌کنید حتما ملک را کاملا تمیز تحویل مالک دهید تا مالک شما را برای هزینه تمیزکاری (Cleaning fee) شارژ نکند. وقتی که کاملا ملک را تمیز و تخلیه کردید، حتما فیلم و عکس از همه جا بگیرید. توصیه میشود برای اینکه ثابت کنید در همان روز این تخلیه و تمیزی انجام شده است، یک «روزنامه» روز بخرید و «روزنامه» که تاریخ روز دارد, دستتان گرفته و با روزنامه عکس بگیرید تا اگر به دادگاه رفتید، با نشان دادن عکسها و فیلمها و روزنامه روز ثابت کنید در اون روز بخصوص ملک را تمیز کرده و تخلیه تحویل داده اید. اگر دو یا چند دوست هم به عنوان شاهد داشته باشید، عالی هست. این شاهدان می‌توانند کمک بزرگی به ادعای شما مبنی بر تمیز و تخلیه کردن ملک سر وقت، انجام دهند.

وقتی ملک را تحویل میدهید موظف هستید انباری و پارکینگ را هم در همان روز تحویل مالک دهید. اگر انباری یا پارکینگ را سر وقت تحویل ندهید، مالک میتواند از شما همچنان اجاره دریافت کند‌.

وقتی ملک را تخلیه کامل کردید و کلید ها را تحویل مالک میدهید، از مالک رسید دریافت کنید. همچنین کتبا نشانی بعدی خود (Forwarding Address) را به مالک باید بدهید تا چک پول پیش تان را ارسال کند.

چند روز قبل از تخلیه ملک به اداره های آب ، برق، گاز، تلفن ثابت، اینترنت و...اطلاع دهید که در چه تاریخی سرویس شما را قطع کنند. اگر به موقع اطلاع ندهید، مستاجر بعدی میتواند از سرویس های شما استفاده کند و شما مسوول پرداخت پول استفاده از سرویس ها هستید. پس فوری اطلاع دهید تا سرویس های مذکور سر وقت قطع شوند.

دو هفته قبل از رفتن به ملک جدید ، برای تغییر نشانی پستی اقدام کنید تا اداره پست نامه های شما را به نشانی جدید ارسال کند. این کار معمولاً یک تا دو هفته در اداره پست زمان میبرد.

در آمریکا اجاره ملک باید اول هر ماه (یا طبق تاریخ تعیینی در قرارداد) پرداخت شود. اگر پول اجاره شما در موعد مقرر دست مالک نرسد ، مالک میتواند از شما طلب خسارت تاخیر (Late Fee) بکند.

شما به عنوان مستاجر حق تغییر قفل منزل را ندارید و اگر به هر دلیلی قفل را عوض کردید، باید یک کلید جدید به مالک بدهید.

مالک بدون اجازه شما در شرایط عادی حق ورود به ملک شما را ندارد و اگر به هر دلیلی (تعمیرات جزیی یا کلی، نشان دادن برای اجاره به نفر بعد و...) بخواهد وارد ملک شما بشود موظف هست که کتبا بیست و چهار ساعت قبل نامه به شما بدهد. در شرایط اضطراری مثل ترکیدگی لوله یا آتش سوزی و‌‌‌..‌‌.مالک بدون دادن نامه ۲۴ ساعته میتواند وارد ملک شما بشود تا جلوی خطر را بگیرد.

درباره مواردی که مستاجر در خصوص اجاره ملکش باید مراعات کند، توضیح صوتی میدهم:

ایالت کالیفرنیا برنامه وامی برای خانه دار شدن افراد کم درآمد طراحی کرده بدین صورت که ده درصد قیمت خرید خانه را وام بلاعوض با بهره صفر میدهد.

این برنامه وامی رابطه مستقیم با درآمد فرد دارد و متقاضی وام حتما باید درآمدش زیر رقم تعیینی ایالت باشد برای کانتی ای که خانه خریداری میشود. مثلاً برای اورنج کانتی یا لوس آنجلس کانتی درآمد خریدار باید زیر 78,320$ باشد. جدول درآمد ها را به نسبت هر کانتی برای سال ۲۰۲۲ در پست بعدی می‌فرستم.

یکی از شروط این وام ، این هست که برای اولین بار خریدار خانه بخرد و خانه را به عنوان محل سکونت تا پنج سال استفاده کند. اگر زیر پنج سال خانه را فرد بفروشد، این وام بلاعوض، برگشت پذیر هست و باید پول دولت را برگرداند.
دیگر اینکه خریدار کلاس آموزشی خرید خانه را طی کند و گواهی پایان دوره دریافت کند.

شرط دیگر مربوط به خود ملک هست که حتما خانه ویلایی، یا کاندو مورد تایید با ضوابط دولت یا خانه پیش ساخته باشد. البته اگر خانه گست هاوس داشته باشد، همچنان واجد شرایط هست.

دولت در طی پنج سال که این وام بدون بهره را به فرد داده، در پایان هر سال برای خریدار فرم ۱۰۹۹ صادر میکند و فرد پولی که گیرش آمده را به عنوان درآمد باید نشان دهد.

من به عنوان مسوول بررسی وام (Loan officer) میتوانم که برای گرفتن این وام به افراد کمک کنم و به عنوان مشاور املاک (Realtor) در پیدا کردن خانه ای که واجد شرایط این وام باشد، کمک بنمایم.

شرکت ما Direct Lender هست و مستقیم میتواند به متقاضیان وام دهد و من نماینده لندر (Lender Representative) هم هستم.

درباره برنامه وامی پیش پرداخت بلاعوض ده درصدی دولت به افراد کم درآمد توضیح صوتی میدهم:

یکسری افراد که در آمریکا خویش فرما (Self employed) هستند و حرفه خود را دارند. این افراد از قوانین مالیاتی حسن استفاده را میکنند و هر چیزی که قابل کسر کردن از هزینه های شغلی شان باشد را قانونا کسر میکنند تا مالیات زیادی به دولت‌ ندهند.

این افراد برای گرفتن وام با مدارک کامل (Full Docs) به مشکل میخورند، اما راه حل ویژه ای برای گرفتن وام برای صاحبان مشاغل وجود دارد.

صاحبان مشاغل با نشان دادن دوازده ماهه صورت حساب های بانکی و گردش حساب شأن می‌توانند فقط با داشتن ده درصد پول پیش وام مسکن بدون نشان دادن اوراق مالیاتی یا چک حقوق، وام مسکن بگیرند و خانه دار شوند.

خانه خریدن در آمریکا کاملا دست یافتنی هست و راه های بسیاری برای این کار وجود دارد. گرفتن وام از طریق نشان دادن صورتحساب بانکی یک روش آسانش هست.

درباره گرفتن وام براساس صورتحساب بانکی توضیح صوتی میدهم:

وقتی خانه ای را میخواهید بخرید، حتما بازرسی موریانه (Termite inspection) انجام دهید تا مطمین شوید که خانه موریانه ندارد.

در ایالت کاليفرنيا سه مدل موریانه داریم که یک مدلش بیشتر در منطقه کوهستانی هست.

دو مدل موریانه در جنوب کالیفرنیا مرسوم هست. یک مدلش داخل خانه زندگی میکند که درمان از بین بردنش پوشاندن خانه با چادر و تزریق گاز هست.
مدل دیگر موریانه در بیرون خانه زندگی میکند و از چوبهای خانه به عنوان فروشگاه موادغذایی استفاده میکنند، یعنی موریانه به خانه شما می آيد از چوب های خانه شما تغدیه میکند و به لانه اش در خارج از خانه شما باز میگردد.
برای درمان این مدل موریانه باید در نقاطی از خانه سم مخصوص گذاشت.

هزینه "تعمیر موریانه" در زمان خرید، قابل چانه زنی هست و باید این هزینه را خریدار از فروشنده طلب کند.
توصیه من این هست که خریدار پول تعمیر موریانه را از فروشنده بگیرد و خودش قبل از ورود به خانه، این تعمیر را انجام دهد، چون فروشنده دلسوزانه ممکن هست تعمیر موریانه زا انجام ندهد.

برای تعمیر موریانه در زمان خرید خانه توضیح صوتی میدهم: