Как купить недвижимость в Венгрии? Часть 2️⃣

⚡️Если говорить о столице Венгрии, а именно Будапешт всегда притягивает потенциального инвестора, то необходимо разбираться в делении города на районы (венг. – kerület).

⚠️Будапешт, как известно, состоит из двух исторических частей, расположенных по разные стороны реки Дунай.

На востоке находится Пешт, на западе – Обуда и Буда. В структуру Будапешта входит 23 района, каждый из которых пронумерован римской цифрой и имеет свое собственное название.

🏦Именно по этим районам делится престижность той или иной недвижимости в Будапеште. Рассмотрим наиболее популярные и известные районы.

🥇Жилье в Буде 🥇
Эта сторона города – одна из самых респектабельных, однако, отличается холмистым рельефом местности с перепадами высот и узкими улицами.

✔️Район I - Várkerület (Vár — замок, крепость, kerület — район) «Район Крепости» - здесь находятся Королевский дворец, Исторический музей, Национальная галерея, Церковь Матиаша и много других известных и признанных туристами мест и памятников.
🏦А вот предложение объектов на рынке жилья очень ограниченное - в основном это старые квартиры, хороший вариант на продажу найти практически невозможно, да и обеспеченность инфраструктурой для жизни здесь не совсем удачная.

✔️Район II - главная особенность района — обилие зелени - рощи, парки, лес.  
Район популярен у обеспеченных иностранцев, здесь расположено большинство посольств и международных школ.
💥Инфраструктура района предусматривает всё для комфортной жизни и отдыха: здесь есть несколько термальных источников и спа-комплексов, в том числе старейшие городские купальни Лукач и Вели-Бей.
Среди развлечений — школа верховой езды, поля для гольфа, торговый центр Mammut с множеством бутиков, кинотеатром и боулингом. 
🏦Недвижимость района отличается широким выбором выставленных на продажу роскошных вилл с обширными земельными участками или садами. Также здесь предлагается много новостроек. Дорогой и комфортный, во всех смыслах, для жизни район.

✔️Район III Будапешта — Óbuda (с венг. — «Старая Буда») — самый старый район города. В XX веке во многих частях района старинную застройку сменили панельные многоэтажки, и сегодня «Обуда» выглядит как эклектичная смесь всех эпох и архитектурных стилей.
💥Некоторые достопримечательности района: руины древнего римского поселения Аквинкум; Музей Виктора Вазарели; дворец Зичи.
В «Обуде» много ресторанов, магазинов и баров, часто проходят художественные выставки, театральные фестивали, концерты джаза и классической музыки.
🏦Всегда в наличии различные варианты недвижимости для покупки.

#ПроНедвижимость

✔️Район XI Будапешта (Újbuda, «Новая Буда») — самый большой по численности населения район города. Он был образован в 1930 году. В Уйбуде расположен один из важнейших транспортных узлов Будапешта — площадь Жигмонда Морица.
💥Проходящие здесь линии метро, а также трамвайные и автобусные маршруты соединяют XI район со всеми, даже самыми отдалёнными уголками города. Также в районе расположены три моста через Дунай, есть железнодорожная станция Келенфельд и станция Альбертфальва. Достопримечательности: на холме Геллерт находятся, например, статуя Свободы, Цитадель, пещерная церковь в скале, памятник Святому Геллерту и философский сад.  В районе расположены кампусы таких вузов, как Будапештский университет и Будапештский университет технологии и экономики. Благодаря обилию студентов в Уйбуде развита инфраструктура развлечений. 
🏦Иностранцы для проживания предпочитают тихие комфортабельные кварталы — Шашад или Шашхедь, в продаже много различных вариантов квартир.

✔️Район XII Будапешта — Хедьвидек («Холмы Буды»). Это единственный район в Буде, который не имеет выхода к Дунаю.
💥Особенности района: Расположен на холмах, большую часть территории занимают леса и виноградники. Район часто называют «лёгкими Будапешта» или местными «Голливудскими холмами».  Здесь находятся резиденции президента и премьер-министра Венгрии, а также других крупных политических деятелей. В районе сосредоточено множество международных школ. Зимой холмы превращаются в трассы для катания на лыжах, а летом местные жители любят устраивать пикники, кататься на велосипедах или на канатной дороге, проложенной между холмами. С самой высокой точки района и всего города, холма Яношхедь, расположенного на высоте более 520 метров над уровнем моря, можно увидеть весь Будапешт как на ладони. Единственный минус Хедьвидека — плохо развитая система общественного транспорта. В районе расположены два наиболее значительных парка Будапешта — Normafa и участок Natura. 
🏦По понятным причинам, цены на недвижимость одни из самых высоких в городе.

#ПроНедвижимость

Как купить недвижимость в Венгрии? Часть 3️⃣

🥈Жилье в Пеште 🥈

✔️Район №5 Будапешта (Belváros-Lipótváros) Бельварош-Липотварош — политический, финансовый, коммерческий и туристический центр Венгрии, имеет два исторических квартала: Бельварош (Внутренний город) и Липотварош (Город Леопольда).
💥Некоторые особенности района: Множество достопримечательностей – в нескольких минутах ходьбы находятся Базилика Святого Стефана, Цепной мост, Парламент, Площадь Свободы с монументом воинам Советской Армии. Старинная архитектура - район отличается широкими улицами и почти парижской атмосферой. Разнообразие заведений - здесь есть магазины европейских сетей, известные на весь мир заведения быстрого питания и фешенебельные отели. Хорошая транспортная связь - через район проходят все четыре линии метро, что позволяет легко добраться до других частей города.
🏦Поскольку это самая престижная часть Будапешта, здесь самые высокие цены на жильё, но при этом более высокого качества. В целом, в районе мало новостроек, в основном представлены старые дома конца XIX — начала XX века с просторными квартирами, высокими потолками, вензелями и лепниной.

✔️Терезварош (Terézváros) — VI район Будапешта.
💥Некоторые особенности района: Расположен неподалёку от основного центра города. Возник вокруг парадного проспекта Андраши, поэтому здесь роскошные здания, дорогие бутики и атмосфера Сохо. Это своеобразный художественный центр Будапешта, благодаря Опере, театрам, Музыкальной и Художественной академии и галереям. Здесь находится популярный Музей террора. А в дипломатической части района — 60% консульств столицы. Это удобный район для туристов: близко до V и VII районов, до городского парка и вокзалов, а станции метро на проспекте Андраши расположены через каждые 300 метров.
🏦На улицах, расходящихся в разные стороны от проспекта Андраши, в обилии сдаются частные апартаменты или номера в гостиницах. Таким образом, недвижимость в этом районе очень популярна и ликвидна, часто используется для получения арендного дохода.

✔️Эржебетварош (Erzsébetváros) VII район Будапешта — бывший еврейский квартал, современный «тусовочный» район города.
💥Некоторые особенности: Считается самым густонаселённым районом Будапешта. Здесь расположены главные руин-пабы и множество клубов, сотни ночных заведений, кофеен и ресторанов. По вечерам в районе может быть шумно. Достопримечательности: Большая синагога, клубная улица Király utca, комплекс Gozsdu-udvar. Вдоль района проходит красная ветка метро M2, рядом расположен железнодорожный вокзал Budapest-Keleti. Кроме того, в Эржебетварош можно посетить Венгерский Еврейский музей, Городской парк с купальнями Сечени, замком Вайдахуняд и зоопарком.
Некоторые особенности недвижимости в этом районе: В основном представлены старые дома конца XIX — начала XX века с просторными квартирами, высокими потолками и лепниной.
🏦Недвижимость в районе имеет большой потенциал для сдачи в аренду и очень пользуется популярностью среди иностранных туристов и покупателей. 

#ПроНедвижимость

Как купить недвижимость в Венгрии? Часть 4️⃣

⚠️Таким образом, я кратко Вас ознакомил с районами столицы Венгрии и с их некоторыми особенностями.

✅Если говорить о целях покупки для личного проживания, то, конечно, помимо классического подхода (наличие школ или детсадиков, магазинов и торговых центров, парков и общественного транспорта, медицины и т.д.) я точно бы обратил внимание на следующие моменты: районы I, V, VI - находятся в максимальном туристическом траффике. Это практически постоянные потоки автобусов и галдящих любознательных туристов. Однако, всегда есть улочки и в этих районах, которые тихие и спокойные (V и VI районы).

🏦Конечно, здесь самые высокие цены за кв.м. недвижимости и хорошие варианты нужно ждать и искать. На сейчас цена, например, в VII районе за квартиру под ремонт будет примерно от 1,4-1,5 млн.форинтов за кв.м. (3500-3700 евро) для 1-комн.квартиры на не нулевом (по нашему первом) этаже. Стоимость кв.м. более дорогих объектов – может быть намного более 2 млн.форинов.

❗️Отмечу, что нулевой этаж (földszint) всегда дешевле и даже может быть выгоден для варианта последующей сдачи в аренду (и в краткосрочную аренду также), но такой объект всегда менее ликвиден - сложнее и с более долгим временем перепродается в дальнейшем, с пониженной ценой за кв.м.

‼️Часто в объявлениях о продаже можно увидеть этаж «szuterén» – подвал. Вот уж точно не связывайтесь с подобными объектами, хоть и в Будапеште зачастую магазинчики и бытовые услуги размещаются именно в подобных подвальных помещениях.

❗️‼️Не забывайте, что особенность районов Буды – иногда очень резкие перепады высот, холмистость всей территории, что может приносить некоторый дискомфорт при пеших прогулках. Но это с лихвой окупается в случае видовых вариантов недвижимости на весь город - это действительно будет "дорого-богато"🎇🎆!!

‼️‼️Ликвидность и стоимость квартиры всегда увеличат следующие «внешние» опции: наличие лифта, ухоженный закрытый внутренний дворик, отремонтированные фасады, крыша и входная группа здания, домофон и интернет. Некоторые «внутренние» опции в квартире, помимо общего состояние, которые ценят покупатели в Будапеште: наличие кондиционера (в Будапеште очень жаркое лето, особенно август месяц), замененная на современную замкнутую и экономную систему газового отопления и подогрева воды (в старых домах столицы вода греется газовыми котлами в каждой квартире).

‼️‼️❗️Отдельная история, заслуживающая внимания при покупке недвижимости, качество работы Управляющей жилым многоквартирным домом компании (УК). Важно уточнить наличие или отсутствие задолженностей УК перед поставщиками услуг для всего здания (вывоз мусора, например) или перед банками (если были кредиты). Если УК активная и правильная, то обязательно проводит ежегодные собрания собственников с голосованием по важным вопросам и финансовым отчетом за прошедший период, намечает плановый ремонт здания, утверждает размер выплаты собственниками за содержание здания и прочее.

✅ ✅Если говорить о приобретении недвижимости для последующей сдачи в аренду (о чем далее будут посвящены отдельные посты - по подбору локации, необходимому ремонту, наличии различных опций для повышения ликвидности при сдаче в аренду и прочее), то я все-таки советую районы Пешта, центральные V, VI, VII - они всегда в спросе и ликвидность (и в евро) за последние 10-15 лет сохраняется на высоком уровне. Но опять таки - нужен правильный подход.

📌Всегда нужно смотреть все имеющиеся варианты очень внимательно, потому что может попасться просто «золотой» по выгодности лот.

🔥🔥🔥А в последующих постах разберем уже практические шаги по совершению самой сделки. Оставайтесь с нами! 🖖🖖🖖

#ПроНедвижимость

🏠А как изменились цены на жилье в мире за год?

📊Согласно отчету Global Property Guide, в III квартале 2024 года по сравнению с тем же периодом 2023 года:

✔️Цены выросли в 47 странах
✔️Упали — в 30 странах

📈Где жилье подорожало больше всего?

1 Пуэрто-Рико 🇵🇷— +19,25%
2 ОАЭ (Дубай) 🇦🇪— +16,51%
3 Болгария 🇧🇬— +15,17%
4 Черногория 🇲🇪— +11,77%
5 Египет 🇪🇬— +11,31%
6 Венгрия 🇭🇺— +11,29%

📉Где цены упали?

🪙Аргентина (Буэнос-Айрес) 🇦🇷— −65,36%
🪙Ямайка 🇯🇲— −32,07%
🪙Гонконг 🇭🇰и Макао 🇲🇴— более −14%

🇪🇺Европа: в основном рост:
из 36 стран цены выросли в 25.
Самый заметный рост: Болгария, Хорватия, Испания.

💡Прогноз МВФ на 2025–2026 годы:
📌Рост экономики: 3,3%
📌Инфляция в 2025 году: 4,2%

#ПроНедвижимость

Как купить недвижимость в Венгрии? Часть 5️⃣

⚡️⚡️Итак, после того, как Вы нашли самый лучший, по Вашему мнению, вариант для покупки недвижимости, согласовали цену (торговаться – обязательно, по собственному опыту, есть возможность, при правильном подходе и с помощью агента, всегда снизить стоимость на несколько процентов), наступает момент подписания договора купли-продажи. Обычно, Покупатель договаривается сам с удобным для него юристом – адвокатом (лицензированный официальный юрист-адвокат, который несет полную ответственность за проведение сделки). Причем, Покупатель оплачивает услуги такого адвоката (о всех расходах – смотри следующий наш пост). ⚡️⚡️

📌Заранее адвокат просматривает и проверяет документы, удостоверяющие личность Продавца, заказывает и проверяет выписку из реестра по объекту - E-hiteles tulajdoni lap - Teljes másolat (правоустанавливающий документ в электронном виде), проверяет нет ли каких-либо обременений за объектом (арест, закладная в банке по ипотеке и прочее), не зарегистрированы ли физические или юридические лица по адресу и далее - подготавливает сам Договор купли-продажи.

📌📌В момент подписания Договора, что происходит обычно в офисе адвоката, Покупатель выплачивает Продавцу наличными аванс в виде задатка в размере обычно 10% от стоимости объекта. Оставшуюся часть Покупатель обязан оплатить в течении оговоренного договором срока (1-2 месяца), но только после получения разрешения о покупке объекта недвижимости. Данное разрешение выдается после подачи запроса адвокатом в Будапештское столичное правительство (мэрия) пакета документов: заявление, нотариально заверенную копию паспорта Покупателя, справку о несудимости (заказывается в местных «Госуслугах»), договор купли-продажи, квитанцию об оплате административного сбора за разрешение о покупке, доверенность на адвоката.

⁉️Граждане стран, которые не входят в Евросоюз, обязаны получить разрешение на сделку в местной мэрии. Власти одобряют 99% запросов, отказы возможны лишь нерезидентам, имеющим правонарушения и судимости на территории Венгрии. Однако, процесс рассмотрения заявки и выдачи разрешения может затянуться и до 2-3 месяцев. При покупке недвижимости юридическим лицом разрешение не нужно. Иностранцы имеют возможность покупать жилую, офисную, торговую недвижимость в Венгрии практически без каких-либо ограничений. Запреты касаются лишь покупки объектов, которые охраняются государством (например, признанные историческими памятниками) или являются сельскохозяйственными землями. Например, в некоторых исторических частях V района действительно не реально получить разрешение. Но, запреты обходят оформлением объекта на юридическое лицо – конечно, в последующем такой вариант требует дополнительных постоянных расходов на сопровождение деятельности фирмы. Иногда это обосновано, если недвижимость действительно уникальна по своей локации.

📌📌📌Если все-таки получен отказ, тогда Вам по договору предоставляется право замены Покупателя на другое физическое лицо, которое не будет иметь подобных ограничений, или на юридическое лицо.

#ПроНедвижимость

⚡️⚡️⚡️Приведу сравнение средних цен за квадратный метр на вторичном рынке жилья в столицах Европы, включая Будапешт, на основе данных за 2023–2024 годы.

🔥Средние цены за м² на вторичном рынке (€, 2024 г.):
Столица / Средняя цена за м² (€) / Диапазон цен (€/м²) / Источник / Год
Монако / 48 000 / 40 000 – 60 000 / Savills / 2024
Париж / 10 800 / 8 500 – 13 000 / MeilleursAgents / 2024
Лондон / 9 500 / 7 000 – 12 000 / Rightmove / 2024
Женева / 13 500 / 11 000 – 16 000 / Wüest Partner / 2024
Мюнхен / 8 200 / 6 500 – 10 000 / Immobilienscout24 / 2024
Амстердам / 6 800 / 5 500 – 8 500 / Funda / 2024
Стокгольм / 6 200 / 5 000 – 8 000 / Booli / 2024
Вена / 6 000 / 4 500 – 7 500 / Immobilien.net / 2024
Прага / 4 300 / 3 500 – 5 500 / RealityMix / 2024
Варшава / 3 400 / 2 800 – 4 200 / Otodom / 2024
Будапешт / 2 800 / 2 000 – 3 800 / Ingatlan.com / 2024
Бухарест / 2 100 / 1 600 – 2 700 / Imobiliare.ro / 2024

❗️❗️Ключевые наблюдения:
✔️Самые дорогие вторичные рынки: Монако, Женева, Париж, Лондон.
✔️Средний уровень: Мюнхен, Амстердам, Стокгольм, Вена.
✔️Будапешт остается одной из самых доступных столиц (дешевле Праги и Варшавы).

📌Основные источники:
1. Международные риэлторские агентства (Savills, Knight Frank) 📊
2. Локальные порталы недвижимости (Ingatlan.com, Funda, Otodom)📈
3. Официальные отчеты (Wüest Partner, MeilleursAgents)🗂

#ПроНедвижимость