Друзья, всем привет! Я к вам с небольшой порцией цифр 🙂

Смотрю последние отчёты Knight Frank о рынке и нахожу интересные данные, которые уже не первый раз встречаю в подобного рода аналитических записках.

А именно — объём продаж на рынке элитной недвижимости Дубая свыше 10 млн $ за первый квартал 2024 составил 1,73 миллиарда $, что больше аналогичного показателя 2023 года на 2,2%.

🤫 Всего в 2023 году в бюджете свыше 10 млн $ совершена 431 сделка, что на 80% выше следующей локации в рейтинге — Лондона, где состоятельные люди купили всего 240 лотов и Нью-Йорка, где произошло 211 сделок.

Таким образом, Дубай сохраняет позиции, как место, куда любят переезжать долларовые миллионеры, о чём буквально на днях я выкладывал новость. Также это свидетельствует об одном факте — здесь остро не хватает элитной недвижимости ибо новым богатым релокантам тоже потребуются виллы и премиум-апартаменты а-ля Роял Атлантис и Марса Аль Араб.

Полный обзор данных аналитических записок выложу на неделе.

#НовостиРынка

Почему Дубай пока не идеальный город?

Пока еду в офис решил написать небольшой пост почему критически важно знать минусы Дубая и в какую сторону он развивается при инвестировании в недвижимость, прежде всего жилую. Про такую базу мало кто пишет, хотя урбанистический фактор является одним из основных при риск-ориентированном подходе, который я в инвестициях, собственно, и исповедую.

В этом посте поговорим про минусы. Так уж сложилось, что сейчас Дубай — это город, которому есть куда расти. За несколько десятков лет интенсивного развития он приобрёл недостатки, которые власти активно стремятся исправлять.

⬇️ К ним относятся:

1️⃣ Изолированность районов друг от друга широкими магистралями. Если вы захотите пройтись пешком от Dubai Hills до JVC, то я вас разочарую — ничего не выйдет.

2️⃣ Очень слабо развитая сеть общественного транспорта. Линии покрытия в Дубае пока крайне слабые и охватывают от силы 20% территорий, которые находятся в эпицентре туристических удобств.

3️⃣ Мало общественных и рекреационных пространств, где можно проводить время.

4️⃣ Слабая пешеходная и вело- инфраструктура — тротуаров даже в уже сформированных мастер-планах и локациях не так много.

5️⃣ Уровень кислорода ниже, чем в европейских столицах по меньшей мере на 5%, что является следствием не только климата, но и малого количества зелени.

🌲 Зелень хороша не только тем, что вырабатывает кислород и поглощает углекислый газ. Гораздо важнее, что она создаёт тень, которая значительно понижает общую температуру на улице.

Такие недостатки не являются следствием намеренного вредительства. Скорее, это побочные эффекты от столь быстрого роста.

Если говорить точнее, то причины я бы назвал следующие:

1️⃣ Модель развития, ориентированная на авто, при которой широкие магистрали связывают ключевые точки города ради ускорения логистики и трансфера жителей по городу.

2️⃣ Слишком бурный рост за последние 30 лет — не было времени грамотно спланировать общественные пространства и рационализировать застройку.

3️⃣ Слишком большой акцент на слово «самый» — самое высокое здание, самый большой рукотворный остров и тд. По факту это привлекло в страну кучу туристов, но отвлекло внимание от грамотного градостроения.

Забегая вперёд скажу, что все эти урбанистические проблемы успешно решаются и в следующем посте мы рассмотрим как власти Дубая это сделают. В посте прикрепил план развития Дубая 60-х годов, в качестве бонуса 😅

Stay tuned ☝️

Про поиски участков под стройку.

Друзья, всем доброе утро! Решил написать небольшой пост про участки под застройку или как их иначе называют — плоты. У меня в работе есть крупный клиент, который желает приобрести участок или несколько участков и на нём построить виллу или несколько вилл.

Нужно понимать, что рынок плотов — это совершенно отдельный от остальной недвижки рынок и действуют там другие законы. Помимо этого, там необходим другой подход при анализе рентабельности покупки ибо стандартные критерии, которые я использую, тут не особо-то подходят. Главным критерием является не столько доходность будущего проекта, сколько цена входа в покупаемую землю. Ведь если цена изначально будет кратно выше рынка, то спасти проект и вывести его в плюс потом будет нереально сложно.

❓ Почему нужен другой подход?

Всё дело в том, что покупка земли — это по сути уже не столько брокерская задача, она стоит уже на границе с полноценным девелопментом. И чтобы проект, который в будущем вырастет на этой земле был успешным, нужно с самого начала учитывать цену покупки и хорошо понимать диапазон рыночных цен в рассматриваемой локации.

Так уж вышло, что этому препятствуют множество факторов, а именно:

1️⃣ Рынок земли в Дубае преимущественно агентский, плоты в основном ищутся через брокеров. Работает это так — собственник имеет своего брокера, который берётся за продажу участка. Он предлагает этот объект другим брокерам, те, в свою очередь — другим и так до бесконечности.

В конечном счёте на каждом из этапов покупки цена вырастает на 2-3% стандартной брокерской комиссии и это ещё в лучшем случае. В конце цепочки наценка может составлять до 20%, что, конечно, сильно снижает рентабельность будущей стройки и последующей реализации готового продукта.

2️⃣ Самые крутые участки в основном покупаются у застройщика на самом начальном этапе реализации мастер-плана, то есть в начале всех продаж. За такую землю у застройщика идёт нереальная борьба, что мы видим сейчас по участкам в Dubai Islands на острове А, где Nakheel собрал уже кучу заявок от девелоперов.

Соответственно, нужно иметь расторопность и быстро принимать решение.

3️⃣ Самое стрёмное — при подборке участка на вторичке большинство брокеров даже близко не считают цифры и поскорее просят чек. Когда я обзванивал потенциальные участки, то нередко слышал, что без чека со мной даже говорить не будут. И это при потенциальной стоимости мероприятия в 5+ млн $!

В общем, эпопея продолжается. Как что-то найдём — поделюсь в канале.