📈 С депозитов в квартиры

Как вклады россиян могут повлиять на рынок жилья, рассказала РБК Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom

📝 Эксперт отмечает, что деньги с вкладов выйдут на рынок недвижимости, когда ключевая ставка начнет снижаться. Однако 95,5% вкладов сделаны на сумму, не
достаточную для покупки жилья. Именно такая доля приходится на сбережения до 1 млн. рублей. Этого мало для первоначального взноса по ипотеке даже в регионах.

📝 По мере снижения ключевой ставки начнется сокращение ставок по депозитам и кредитам. При снижении рыночных ставок по ипотеке хотя бы до 12–14% можно ожидать роста спроса и изменения ценовой динамики. При этом спрос начнет восстанавливаться еще до того, как ипотека вновь станет массово доступной.

📝 Влияние депозитов на рынок новостроек может быть более заметным, поскольку именно на первичном рынке действует программа семейной ипотеки, а в некоторых регионах и другие льготные программы. Кроме того, девелоперы традиционно предлагают различные программы рассрочек и скидок.

📝 В Московском регионе влияние вкладов будет менее ощутимым из-за высоких цен. Рассмотрим наиболее доступный сегмент первичного рынка — квартиры комфорт-класса в Новой Москве. При первоначальном взносе по ипотеке 30% и средней стоимости однокомнатной квартиры в размере 10,3 млн руб. жилье в ипотеку смогут себе позволить 0,7% вкладчиков. Без ипотеки — лишь 0,1% физических лиц с вкладами.

🔣 Сегодня ЦБ РФ третий раз подряд сохранил ключевую ставку на уровне 21%
Как это отражается на рынке и когда ждать «оттепели»?

Как прогнозирует Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom, по итогам следующего заседания регулятор может приступить к снижению ключевой ставки, хоть и минимальными шагами – от 50 п. п.
 
📝 Для такого осторожного оптимизма есть несколько предпосылок. Например, инфляция и инфляционные ожидания начинают снижаться. А в марте банки стали сокращать ставки по ипотеке на 1-2%. Эксперты связали это со снижением стоимости облигаций федерального займа (ОФЗ) и общей стоимостью фондирования на рынке в январе и феврале 2025 года. Расширение программы семейной ипотеки на вторичное жилье в малых городах – также позитивный знак.

✔️ Ставка пока не снижается, но рынок уже успешно адаптируется к сложным условиям. По статистике февраля мы видим, что спрос на новостройки растет несмотря на заградительную ключевую ставку и заградительную ипотеку. Причем, растет равномерно по всем сегментам, а не только по бизнес-классу, продажи в котором базируются на рассрочках. В феврале в Москве зарегистрировано 8 тыс. ДДУ, это на 27% больше, чем в январе. При сравнении год к году в феврале динамика еще значительнее: +56%.

📈 Рынок недвижимости сейчас будет чувствителен к позитивным сигналам: здесь накопился значительный объем отложенного спроса. В одночасье ипотека доступной не станет: путь к приемлемым условиям может занять весь год. Но даже при минимальном движении ключевой ставки вниз спрос может повыситься.

🗝 Можно купить новостройку сейчас, в период пониженного спроса, а затем рефинансировать рассрочку с помощью ипотечного кредита по мере снижения “ключа”.
Это позволит зафиксировать более выгодные цены. Сейчас, в условиях сокращенного по сравнению с первой половиной прошлого года спроса, девелоперы могут предлагать интересные условия на отдельные лоты на стартах продаж, чтобы повысить заполняемость эскроу-счетов.