🛍Рассрочки – это новая ипотека

В условиях заградительных ставок по ипотеке доля сделок с рассрочками от застройщиков будет расти, рассказала РБК Pro Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:

Центральный банк ясно дает понять, что дополнительных ипотечных мер поддержки жилищного рынка не будет, пока не будет побеждена инфляция. Также планируется разработка механизма защиты застройщиков при продаже квартир в рассрочку. 

На наш взгляд, именно рассрочки и отсрочки платежей от застройщиков станут наиболее распространенными финансовыми инструментами, выгодными для покупателей.

↗️ Также эксперт дала прогноз по дальнейшей ценовой динамике:

Даже если ключевая ставка ЦБ продолжит расти, недвижимость сильно не подешевеет. Возможности девелоперов снижать цены ограничены рядом факторов:  ростом цен на стройматериалы и увеличением расценок на работы, а также проектным финансированием, которое фиксирует ожидаемую выручку.

🏦 О заморозке вкладов

В сентябре объем срочных вкладов в российских банках превысил 1,1 трлн рублей, это рекордная сумма. В медиаполе появляются мнения о возможной заморозке вкладов, чтобы контролировать уровень инфляции.

Мы считаем этот сценарий маловероятным. Заморозка вкладов, даже частичная, подорвет доверие к банковской системе и остановит приток средств в банки, а следом – кредитование граждан и бизнеса. При дефиците бюджета более вероятно привлечение средств через госзаймы.

Однако некоторые вкладчики все же начнут выводить деньги с вкладов уже в следующем году в поисках инструментов сбережения менее прозрачных и менее доступных для государства. Среди наиболее популярных: валюта, золото и недвижимость.

🪙 Золото:
Драгметаллы характеризует высокая волатильность. Рост они покажут лишь на длинной дистанции, от пяти лет. У физического золота низкая ликвидность, а при покупке через обезличенный металлический счет сумма не страхуется в АСВ, как в случае с депозитом.  Золото растет темпами, сопоставимыми с инфляцией.

💵Валюта:
Вложения в иностранную валюту позволяют зарабатывать на изменении курса. На вклады в валюте, как и на рублевые, распространяется страховка АСВ. Но среди недостатков валютных счетов низкие процентные ставки, расходы на конвертацию в рубли, возможные ограничения на валютные операции и прозрачность для государства. Поэтому валюту сберегают чаще всего "под матрасом".

🛍 Недвижимость:
По завершении сроков вкладов значительный объем средств может вылиться именно на рынок жилья. Недвижимость – самый низковолатильный и понятный актив, защищающий сбережения от инфляции в турбулентные времена.  

Ликвидность вложений зависит от верного выбора инвестиционной стратегии, которую лучше формировать не только на основе исследования имеющихся на рынке предложений, но и анализируя потенциальные новые стройки, а также оценивая экономическую выгоду использования отсрочек или рассрочек платежей, льготных или траншевых кредитов.

📊 Ограничение ипотеки сроком более 30 лет не повлияет на рынок жилья

ЦБ намерен ограничить сроки ипотечных кредитов и применять макропруденциальные лимиты, чтобы предотвращать повышенную долговую нагрузку на заемщиков.

🗣️ Эти ограничения на рынке никак не отразятся, потому что банки негласно по такому принципу работают уже как минимум полтора года", – рассказала РИА Новости Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom.

Кроме того, как отметила эксперт, средний срок кредита, который берут клиенты, сейчас составляет 20-25 лет, поэтому ограничения в 30 лет не скажутся на платежеспособности и одобрении 🗣️

🛍 Инвестиции в жилье: стратегии на падающем рынке

Заработать на новостройках сейчас не так просто, как ещё хотя бы год назад, когда лот, купленный "на котловане" и проданный через два года, приносил прибыль минимум 20%.

✨🏡Но некоторые новостройки всё же могут показать доходность, отмечает Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:

1️⃣Объект с потенциалом для роста цены:

Недооцененный проект. Редкий случай, когда застройщик пессимистично спрогнозировал цену. Лоты в таком объекте быстро закончатся, а цена будет быстро расти;

Отдельные недооцененные лоты:  если это ликвидная либо редкая планировка, то потенциал роста цены на такую квартиру может быть выше, чем средний по всему ЖК;

Этап предварительного бронирования, когда застройщик тестирует цены, позволяет зафиксировать привлекательные условия до официального старта продаж.
Есть риск отмены даже платной брони, но в этом случае деньги за бронирование вернутся, поэтому попытать удачу стоит.

2️⃣Востребованный район с отложенным спросом, ожидаемый продукт;

3️⃣Высокая распроданность других лотов в составе ЖК к моменту реализации, чтобы было легко реализовать уступку;

4️⃣Редкий и ликвидный лот: объекты с террасами, уникальными видовыми характеристиками, особенно в исторических зданиях в центре Москвы;

5️⃣Небольшой объем застройки, в идеале, точечная застройка. Если очередей строительства много, конкуренция между аналогичными квартирами высока и при продаже, и при сдаче в аренду.

🏙 Антикризисное "обезжиривание" проектов и стройки: делимся экспертизой

Проектное финансирование дорожает, при этом спрос и цены на квартиры стагнируют…  Это время проверки на устойчивость, когда девелоперам надо своевременно оптимизировать затраты. 

✨🏡Эксперты NF Dom уверены, что оптмизировать продукт можно без ущерба комфорту потребителя:

1️⃣Материалы. Дорогие отделочные материалы в местах общего пользования не всегда износостойкие и удобные в уходе. Иногда правильный подбор декоративных покрытий позволяет сэкономить не только в момент отделки, но и при дальнейшей эксплуатации;

2️⃣Отказ от невостребованных опций: шубохранилища, камины в лобби,  сигарные и бильярдные, а также лапомойки, избыточные даже в жилье высоких классов; 

3️⃣Планировки. Сокращение общей площади квартир за счет эргономики: минимум пространств без функции, таких как холлы и коридоры; продуманные сценарии жизни, зонирование комнат, места для хранения, и т. д. 

NF Property Management — подразделение NF Group с функциями техзаказчика и строительного аудита, управляет стоимостью проекта путем пересмотра инженерных решений.

📋Также аудиту можно подвергнуть: 

🔴Инженерную концепцию
🔴 Выбор технологического оборудования
🔴Систему учета ресурсов и алгоритмы энергосбережения
🔴Схему организации сервисов для жильцов, включая мусороудаление, службу консьержей, охрану, уборку.

Нужен аудит продукта и стройки?
Наш номер горячей линии:
📢+74950322372

📈 Почему рынку новостроек Москвы не грозит затоваривание? 

Большой объем предложения новостроек массовых сегментов на рынке Москвы не привел к затовариванию, рассказала журналистам управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова:

Предложение рекордное, застройщики вывели крупные и мега проекты. Это в теории могло бы привести к затовариванию, но распроданность на уровне 44% сопоставима с годами, когда колебаний спроса не было.

📊 Говоря об уровне распроданности, эксперт отметила, что снижение показателя связано с тем, что застройщики в последние два года не придерживали предложение, торопясь вывести почти все, что есть.

Девелоперы последние пару лет при выводе нового проекты, вбрасывали в продажу больший объем чем раньше, чтобы наполнять эскроу-счета. В связи с этим количество выведенных в реализацию объемов увеличилось, а в резерве находится всего 11% жилья.

⚡️На рынке новостроек появились рассрочки, которые действуют 5 лет после ввода дома в эксплуатацию

В бизнес-классе Москвы доля продаж в рассрочку достигает 80%

Комментирует Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:

Это длительные рассрочки. Актирование некоторых сделок, которые мы заключаем сегодня, падает уже на конец 2027 года.

Более того, в массовом сегменте и бизнес-классе появились рассрочки, действующие после ввода дома в эксплуатацию – раньше такого никогда не было. Но сейчас девелоперы готовы продолжать нести риски даже после оформления права собственности, причем в течение длительного времени.

На рынке массового жилья и в бизнес-классе существуют рассрочки с первым взносом от 5%, а также рассрочки еще на пять лет после ввода в эксплуатацию.

✨🏡Сделали для вас подборку жилых комплексов с самыми интересными условиями рассрочек от застройщиков.

Среди них рассрочки с минимальным первым взносом – от 5%, и с максимальным сроком – до пяти лет после ввода дома в эксплуатацию.

Также есть предложения, когда возможен переход с рассрочки на ипотечные программы.

✨🏡Уже 4 декабря в рамках MosBuild Summit состоится кейс-сессия «Проект на миллион: ищем свою нишу в недвижимости», с участием Натальи Сазоновой, управляющего директора NF Dom

В рамках сессии Наталья затронет один из подходов к созданию продукта на рынке жилой недвижимости. Расскажет про ошибки в формировании предложения, о трендах, меняющих покупательское поведение, о кейсах успешных проектов.

🔴Эволюция жилья за последние 10 лет: когда нужна не просто квартира, а продукт. И он действительно появился.

🔴Каким должен быть проект, который выйдет на рынок через 2-3 года? Продуктологи часто проводят потребительские опросы, но их результаты удивляют и разочаровывают. 

🔴Что говорят покупатели и что они делают, когда становятся жителями? Стоит ли делать точно так, как показали данные опросов? 

🔴Получается, мнение покупателей узнавать не нужно? А как же тогда ухватить тренды? Меняем подход к исследованию покупательской аудитории!

Когда: 4 декабря, 11:00-13:00
Где: Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park 
Подробности 🔗по ссылке

Приглашаем всех желающих!

🌳Готовы ли москвичи переплачивать за “экологию”?

📈 Чем «зеленее» локация и чище воздух, тем дороже жилье. По оценке Натальи Сазоновой, управляющего директора NF Dom, премия к цене домов, расположенных в шаговой доступности от парков и водоемов, может достигать 15-30% по сравнению с аналогичными объектами, у которых нет такого преимущества.

🌿Экологическое благополучие района находится не на первом, но и не на последнем месте. Обычно потребитель при выборе жилья тяготеет к определенной локации, и в это понятие входит сразу несколько характеристик: близость к объектам социальной инфраструктуры и к метро, транспортная доступность, и, конечно, экология места. 

🖼 Экологи отмечают, что больше других повезло жителям ЗАО и ВАО: в этих округах более благополучная экологическая обстановка. В Москве зимой преобладают северо-западные ветра, а летом северо-западные, западные и южные. Исторически из-за этого производство преимущественно размещалось на востоке, юго-востоке, чтобы выбросы не ложились на жилые районы.

🔑 В “зеленых” округах недавно появились интересные проекты на старте продаж.  Два из них находятся в Западном округе: ЖК бизнес-класса в районе Давыдково у реки Сетунь и премиальный проект в парковом ландшафте в Можайском районе. Также был анонсирован проект бизнес-класса в Богородском районе ВАО (рядом Лосиный остров и парк Сокольники).

📊 С учетом того, что по ипотеке массовому потребителю сейчас доступны меньшие суммы, чем раньше, то приходится выбирать лучшее из доступного. Ограниченный бюджет диктует свое, и объекты в районах с лучшей экологической обстановкой могут быть доступны не всем. Так что, выбор жилья – это зачастую путь компромиссов.

✨🏡Собрали для вас самые интересные проекты рядом с парками и водоемами.