وکیل مدافع من

✅احتیاط های لازم برای خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه 2⃣ (قسمت دوم)

✔️ سوم- بررسی وضعیت شخصی فروشنده

🔷حالاتی وجود دارد که در اسناد و مدارک هیچ مسأله و مشکلی موجود نیست، اما در شخص فروشنده اشکال یا اشکالاتی وجود دارد که به این موارد باید توجه کرد:

🔲 ۱➖فروشنده ممنوع المعامله یا اموالش مصادره نشده باشد (از طریق دادگاه های انقلاب)

🔲 ۲➖ فروشنده مشمول فراری نظام وظیفه نباشد.

🔹 این دو مورد را دفترخانه در موقع تنظیم سند رسمی انتقال کنترل میکند. لکن بررسی این مسائل در مرحله تنظیم قولنامه با خود خریدار است.

🔲 ۳➖ فروشنده مشکوک به «حجر» نباشد. اگر فروشنده خیلی مسن و یا به اصطلاح «مریض احوال» است یا حرکات و سکنات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد که ممکن است فروشنده محجور باشد.

🔹 صورت اسامی محجورین در اداره سرپرستی موجود و مراجعه به آن برای همگان آزاد است.

🔷اما حالت دیگری هم متاسفانه پیش می آید و آن اینکه:

🔹فروشنده در زمان معامله، علیرغم پیری یا داشتن وضعیت غیر عادی محجور نیست (یعنی حکم حجرش صادر نشده و اسمش در فهرستی که گفتیم ضبط نگشته) اما سال ها پس از انجام معامله بستگان او ادعا می کنند وی در موقع معامله محجور بوده است.
با مراجعه به دادگاه حکم حجر او را می گیرند و ترتیبی می دهند که تاریخ حجرش قبل از انجام معامله باشد.

🔹یعنی با ارائه مدارک و اسناد و معرفی شهودی ثابت می کنند که فروشنده هر چند در زمان تنظیم قولنامه (یا حتی سند رسمی انتقال) ظاهراً محجور نبوده اما در واقع مجنون و سفیه و مسلوب الاراده بوده است.

🔷 در این حالت معامله انجام شده در معرض فسخ قرار می گیرد و خریدار دچار اشکالات بسیار میشود. چون ناچار است پس از چند سال به بازپس گرفتن اصل پولش (که دیگر ارزش ندارد) اکتفا کند. البته اگر قیمِ محجور و خویشاوندان فروشنده مدعی نشوند که ثمن، همان قیمت منطقه ای بوده که در سند رسمی انتقال درج شده است.

🔹در حالت اخیر گرفتاری خریدار بیشتر خواهد شد. به هر حال برای این مشکل چاره قطعی نمیتوان اندیشید.

🔹چه چاره اندیشی مستلزم آن خواهد بود که در هر مورد از فروشندگان اموال، گواهی سلامت عقل و روان (صادره از پزشکی قانونی) مطالبه شود یا از عیال و اولاد یا وابستگان فروشنده بخواهیم ذیل مبایعه نامه و سند انتقال رسمی را با اعلام سلامت عقل فروشنده امضا کنند!

✔️چهارم- بررسی وضعیت خارجی و محلی ملک

🔷 ملک موضوع قولنامه از جهات مختلف باید مورد معاینه و بررسی قرار گیرد:

🔲 ۱- از جهت وضعیت متصرف یا متصرفین:

🔹باید با مراجعه به محل روشن شود چه کسی متصرف ملک است. اگر کسی غیر از فروشنده ملک را در تصرف دارد، باید تحقیق کرد چه کاره است و سمتش چیست؟ آیا مستأجر است یا سرایدار یا باغبان یا کسی که مالک به او موقتاً اجازه تصرف داده است؟
توجه شود که هر یک از این موارد میتواند آثار و عواقب خاص خود را داشته باشد و خریدار را با متصرف درگیر کند.

🔷 مثلاً اگر متصرف مستأجر باشد، تخلیه ملک مدت ها طول خواهد کشید و اگر ملک را بعنوان محل کسب و کار اجاره کرده باشد، چه بسا اصلاً تخلیه ممکن نشود.

🔹یا اگر متصرف کارگر یا سرایدار یا باغبان باشد، نیز بیرون کردن او مستلزم اتلاف وقت بسیار و در نهایت پرداخت خسارت اخراج خواهد بود. (اگر وضع بدتری پیش نیاید و اداره کار به ابقای او رأی ندهد)

🔹حتی اگر متصرف صرفاً فردی باشد که با اذن مالک در محل متصرف است، باز هم اگر با مسالمت حاضر به تخلیه و تحویل نباشد، برای خریدار مزاحمت فراوانی ایجاد خواهد شد.

🔷 بنابراین اگر ملک متصرفی غیر از فروشنده داشت باید وضعیت او روشن و در قولنامه برای عدم تخلیه و تحویل به موقع ملک، ضمانت اجرای سنگین و شدید پیش بینی شود.

🔹به هر حال خریدار نباید ملک را با مستأجر یا متصرف بخرد، مگر اینکه قیمت بسیار نازل و معامله خیلی «شیرین» باشد، که در این حالت هم باید خریدار هزینه ها و گرفتاری های خلع ید یا تخلیه ملک را - حتماً با مشورت اهل فن- ارزیابی و بعد اقدام به معامله کند و در هر حال خرید ملک کاملاً خالی قابل توصیه است.

📝 بهمن کشاورز - وکیل دادگستری

#مبایعه_نامه
#قولنامه
#خرید_و_فروش
#احتیاط
#خریدار
#بیع

⚖ https://t.me/MyAttorney