Почему платежи через третьи страны все чаще вызывают вопросы у банков

При оплате недвижимости и крупных переводах за границу многие используют схемы с третьими странами — через посредников, счета в других юрисдикциях или альтернативные маршруты перевода. Раньше такие платежи проходили относительно спокойно. Сегодня банки все чаще их останавливают, проверяют или отклоняют. Разбираем, почему так происходит и что это значит для инвесторов.

1️⃣ Усиление требований AML и KYC

Все банки, работающие с международными переводами, обязаны соблюдать правила AML (Anti-Money Laundering) и KYC (Know Your Customer).

Переводы через третьи страны автоматически считаются более сложными по структуре, менее прозрачными по источнику средств и потенциально рискованными. Для банка это сигнал к дополнительной проверке.

2️⃣ Разрыв логики «плательщик — объект — страна»

Классическая и понятная схема для банка: плательщик → застройщик/продавец → страна объекта.

Когда появляется третья страна, банк начинает задаваться вопросами:
❓ почему используется промежуточная юрисдикция;
❓ где реально был сформирован доход;
❓ не является ли схема попыткой скрыть источник средств.

3️⃣ Повышенное внимание к «транзитным» счетам

Особенно пристально проверяются счета, используемые только для переводов, без регулярной хозяйственной деятельности и недавно открытые счета за границей.

Для банков такие счета выглядят как созданные под одну операцию. В результате запрашиваются дополнительные документы и перевод замораживается до проверки.

4️⃣ Рост автоматизированных проверок

Сегодня многие решения принимаются не сотрудниками, а системами. Переводы через третьи страны чаще уходят на ручную проверку.

Использование третьих стран не запрещено, но требует четкого документального обоснования. Moss Group сопровождает сложные международные переводы, включая оплаты недвижимости через разные юрисдикции. Мы заранее выстраиваем маршрут платежа, готовим пакет документов и снижаем риск блокировок и отказов со стороны банков.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Что происходит с правами собственника при смене управляющей компании

Смена управляющей компании (property management) в Таиланде — обычная практика, особенно в кондоминиумах старше 5–7 лет и в проектах с иностранными собственниками. Но у владельцев часто возникает вопрос: меняются ли их права и что реально происходит с объектом и деньгами. Разбираем по шагам.

Право собственности не меняется

❗️Самое важное: смена управляющей компании не влияет на право собственности.

Если объект зарегистрирован в Земельном департаменте и имеет тайтл в кондоминиуме, то собственник остается тем же. Управляющая компания не является владельцем недвижимости и не имеет прав на сам объект.

Меняется администрирование, а не юридический статус

Управляющая компания отвечает за:
📌обслуживание общих зон;
📌сбор maintenance fee;
📌работу персонала;
📌подрядчиков, охрану, клининг;
📌ведение бюджета и отчетности.

✔️ При ее смене меняется оператор управления, но не меняются юридические права собственников. Важно: новая УК обязана действовать в рамках Condominium Act B.E. 2522 (для кондоминиумов) или условий договора (для вилл).

Решения собственников сохраняют силу

Все ранее принятые решения по правилам пользования общими зонами, ограничениям на аренду и регламентам работ не аннулируются автоматически.

🏳 Новая управляющая компания обязана соблюдать действующие правила и не может менять их без собрания собственников.

🚫 Проблемы чаще всего появляются, если у старой УК не было прозрачной отчетности или собственники не участвовали в собраниях. В таких случаях возможны задержки с передачей документов и временные перебои в обслуживании.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Последствия нелегальной аренды жилья в Таиланде

Краткосрочная и долгосрочная аренда в Таиланде строго регулируется законом. Многие иностранные собственники нарушают правила — осознанно или по незнанию — и считают риски минимальными. На практике последствия могут быть серьезными. Разбираем, что именно считается нелегальной арендой и к чему это приводит.

✔️ В Таиланде действует Hotel Act B.E. 2547. Согласно ему:

⭐️аренда менее 30 дней считается гостиничной деятельностью;
⭐️такая аренда разрешена только объектам с hotel license;
⭐️обычные кондоминиумы и виллы не имеют права сдавать жилье посуточно без лицензии.

❗️Нелегальной считается посуточная аренда в кондо без hotel license, краткосрочная аренда через Airbnb, Booking и аналоги, сдача жилья без регистрации арендаторов и получение дохода без декларирования.

Ответственность собственника

Если объект сдается нелегально, ответственность несет владелец, а не арендатор и не платформа.

Возможные санкции:
🚫штрафы по Hotel Act — до 20 000 бат + ежедневные штрафы за продолжение нарушения;
🚫административные меры со стороны местных властей;
🚫предписание о немедленном прекращении аренды.

Во многих кондоминиумах краткосрочная аренда прямо запрещена внутренними правилами, и их нарушение — основание для санкций.

Отсутствие юридической защиты

При нелегальной аренде собственник не защищен законом в спорах с арендатором, не может полноценно взыскать ущерб и рискует остаться без компенсации при конфликтах.

🛍 Страховые компании также могут отказать в выплатах, если объект использовался с нарушением законодательства.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Что делать, если продавец находится за пределами Таиланда

Ситуация, когда владелец недвижимости физически не находится в Таиланде, — обычная практика. Объекты продают иностранцы, тайцы, инвесторы, живущие в других странах. Такая сделка возможна, но требует правильного юридического и финансового оформления. Разбираем, как она проходит и где возникают риски.

Можно ли оформить сделку дистанционно

✔️ Да, личное присутствие продавца в Таиланде не обязательно.

Сделка оформляется через:
📌доверенное лицо (Power of Attorney);
📌представителя по нотариальной доверенности;
📌корпоративного директора — если объект оформлен на компанию.

Ключевое условие — корректно оформленные документы, которые примет Земельный департамент Таиланда.

Как оформляется доверенность

📝 Если продавец за границей, он оформляет доверенное лицо (Tor Dor 21). Формат Tor Dor 21 обязателен для регистрации перехода права.

Проверка права собственности

🤝 При отсутствии продавца проверка документов становится критически важной. Необходимо проверить актуальность Chanote, подтвердить отсутствие обременений, ограничений на отчуждения и сверить данные владельца с доверенностью.

Налоги и расходы продавца

Даже находясь за границей, продавец обязан оплатить transfer fee, налог на доход или withholding tax и specific business tax — если применимо.

❗️Эти платежи удерживаются в Таиланде при регистрации, и отсутствие продавца не освобождает от обязательств.

Регистрация сделки в Land Department

В день регистрации присутствует доверенное лицо продавца и покупатель или его представитель. Они оплачивают налоги и сборы и регистрируют переход права.

📝 После регистрации выдается обновленный Chanote. Сделка считается завершенной независимо от местонахождения продавца.

✔️ Moss Group сопровождает сделки и с продавцами за пределами Таиланда: организует безопасную оплату и помогает провести платеж без личного присутствия.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Почему одни иностранцы могут свободно переводить деньги, а другим блокируют платежи

Иностранцы часто сталкиваются с ситуацией: у одних переводы в Таиланд проходят без проблем, у других — платежи зависают, запрашиваются документы или средства возвращаются отправителю. Разница почти всегда не в сумме, а в соответствии требованиям банков и регуляторов. Разбираем реальные причины.

Разные требования AML/KYC

Банки в Таиланде и за его пределами работают по правилам AML и KYC.

✔️ Если один клиент давно обслуживается в банке, имеет прозрачную историю доходов и уже проходил проверки, его платежи проходят быстрее.

🚫 Если другой открывал счет недавно, не подтверждал источник средств и меняет банки и страны — платеж автоматически попадает под дополнительную проверку.

Назначение платежа

Это один из ключевых факторов.

Безопасные формулировки:
📌 payment for condominium purchase;
📌 property payment according to contract;
📌 investment in real estate.

Рискованные формулировки:
❗️vague descriptions («transfer», «personal payment»);
❗️упоминание третьих лиц;
❗️несоответствие договору.

Разные клиенты указывают назначения по-разному — отсюда и разный результат.

Разница в банках и странах отправления

Не все банки одинаково относятся к переводам в Таиланд.

Факторы риска:
⭐️переводы через несколько корреспондентских банков;
⭐️страны с повышенным комплаенс-контролем;
⭐️использование платежных посредников.

Два человека могут отправлять одинаковые суммы, но из разных юрисдикций — и получить разный результат.

✔️ Moss Group сопровождает международные переводы для оплаты недвижимости: помогает подготовить документы, выбрать корректный маршрут платежа и избежать блокировок со стороны банков.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Что происходит с депозитом, если покупатель передумал

При покупке недвижимости в Таиланде почти всегда используется депозит. Многие покупатели считают его возвратным авансом, но на практике это не всегда так. Разбираем, что реально происходит с депозитом, если сделка не дошла до регистрации.

Что такое депозит при покупке недвижимости

Депозит — это платеж, который резервирует объект, фиксирует цену и условия и подтверждает намерение покупателя заключить договор.

Размер депозита обычно составляет от 100 000 до 300 000 THB для кондоминиумов и выше — для вилл и коммерческих объектов.

❗️Важно: депозит не равен первому платежу по договору купли-продажи.

Главное правило: депозит регулируется договором

Судьба депозита всегда прописывается в документах:
📌 Reservation Agreement;
📌 Booking Form;
📌 Sale and Purchase Agreement (SPA).

Если покупатель передумал по собственной инициативе, чаще всего депозит не возвращается. Объект снова выходит на рынок, а продавец удерживает сумму как компенсацию за простой. Это стандартная практика для Таиланда.

Когда депозит могут вернуть

Возврат депозита возможен, если:
✔️ продавец не выполнил условия резерва;
✔️ выявлены юридические проблемы с объектом;
✔️ застройщик не прошел due diligence;
✔️ сделка отменяется по причинам, прямо указанным в договоре.

Разница между первичным и вторичным рынком

Застройщики чаще жестко фиксируют правило: депозит невозвратный при отказе покупателя.

🤝 На вторичном рынке продавцы могут удержать лишь часть суммы или договориться по индивидуальным условиям. Все зависит от того, как оформлен резерв.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Таиланд — это рынок покупателя?

За последние 1–2 года ситуация на рынке недвижимости Таиланда значительно изменилась. Многие аналитики называют текущую ситуацию рынком покупателя — но что это реально значит?

Падение активности рынка недвижимости

Данные Real Estate Information Center (REIC) за 2025 год показывают, что общий объем сделок с недвижимостью в Таиланде сокращается:

⭐️ количество сделок по собственности снизилось на 9–12% в годовом выражении;

⭐️ общая стоимость сделок упала примерно на 12%

❗️Многие объекты остаются на рынке дольше, чем раньше, а покупатели не торопятся закрывать сделки.

Доминирующая слабость покупательной способности

Ключевой фактор формирования рынка покупателя — ограниченная покупательная способность населения.

Несколько причин:

📌 высокий уровень долгов домохозяйств (около 85–90 % от ВВП);

📌 строгие условия по ипотеке — отказы по кредитам доходят до 40-70% в бюджетных сегментах;

📌 медленный рост реальных доходов населения.

Покупателей жилья в массовом сегменте становится меньше, а те, кто готовы купить, тщательно выбирают, где, сколько и на каких условиях.

✔️ Moss Group анализирует рынок и помогает в сопровождении сделок по реальным рыночным данным.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Почему рынок новостроек в Таиланде перегревается быстрее, чем вторичный рынок

За последние годы в Таиланде сложилась уникальная ситуация: рынок новых объектов растет и создает впечатление активности, но при этом вторичный рынок показывает более устойчивый спрос и лучшие показатели для покупателей. Рассказываем, как это работает.

1️⃣Более высокий объем предложения новостроек

Несмотря на замедление, в 2025 году застройщики все еще выводят на рынок большое количество новых объектов. На Пхукете, например, по состоянию на начало 2025 года в продаже было более 40 000 единиц жилья, 80% из которых — кондоминиумы в новых проектах. Это создает значительное давление на спрос.

✔️ Пока вторичный рынок предлагает уже построенные объекты, которые покупатель может посмотреть и использовать сразу, первичный наполняется проектами, которые еще только строятся и требуют вложений и ожидания.

2️⃣Новостройки дороже вторички

Во многих локациях первичные проекты стоят заметно дороже вторичного жилья. Так, на Пхукете разница по средним ценам может составлять примерно 121 000 THB/м² для новых и 68 000 THB/м² для вторички.

❗️ Это означает, что покупатель платит за новизну, бренд, маркетинг и планы отделки, а не за реальную ценность объекта.

3️⃣Важность резидентской и арендной привлекательности

Вторичный рынок выигрывает в двух ключевых аспектах:

📌 Готовое жилье — можно сдавать или заселяться сразу.
📌 История доходности — у многих объектов есть реальные данные по аренде.

⭐️ Новостройки напротив еще не сданы, а значит нет проверенной доходности, неизвестна конечная привлекательность объекта и возможна задержка сдачи.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Почему активность иностранных инвесторов в недвижимости Таиланда растет

Интерес иностранных покупателей к недвижимости в Таиланде долго воспринимали как устойчивый факт. Но данные 2024–2025 годов показывают, что структура спроса, список стран и характер инвестиций заметно изменились. Разбираем, что именно происходит.

Кто покупает

⁉️ Традиционными лидерами оставались китайские инвесторы, но их активность снизилась в 2024–2025 гг. по ряду причин. Вместе с тем выросли позиции других стран: Мяьнма и Индия. Они вошли в топ-10 покупателей и демонстрируют рост доли в премиум-сегменте недвижимости, выбирая крупные объекты.

Российские инвесторы — отдельная история

👨‍👩‍👧‍👦 На Пхукете российские покупатели занимают первое место по доле среди иностранцев, опережая китайцев. В структуре сделок иностранцев на Пхукете россияне формируют заметную часть, особенно в бизнес- и премиум-сегментах. Основные мотивы — инвестиции в аренду (≈55–60% всех покупок), второй дом (≈25%) и релокация (≈15%).

Почему иностранцы все еще активно инвестируют

Несколько фактических причин:

1️⃣ Доля иностранцев поддерживает рынок в условиях слабого локального спроса. В период, когда внутренняя активность падает, иностранные сделки остаются одной из опор рынка.

2️⃣ Проблемы с ипотекой для местных. Тайцы сталкиваются с ужесточением требований банков и высоким уровнем задолженности домохозяйств, в то время как иностранцы чаще используют собственные средства.

3️⃣ Инфраструктурные и регуляторные факторы. Таиланд обсуждает изменения в правилах владения для иностранцев — например, увеличение доли иностранного владения в кондоминиумах с 49% до 75% и продление срока аренды до 99 лет. Эти инициативы делают рынок более привлекательным долговременному капиталу.

✔️ Moss Group помогает выгодно оплатить объект, даже находясь за пределами страны покупки.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Актуальные предложения по недвижимости за последнюю неделю

Собрали самые интересные объекты, которые появились на рынке за последнюю неделю у наших партнеров — с реальными параметрами, ценой и локацией.

1️⃣ Wyndham Fantasea Condo Chalong
Брендовые апартаменты

📌 Чалонг, Пхукет

🌐 28 м²

✉️ 2 755 200 THB

🏠 Инфраструктура: пейзажный бассейн, фитнес-зал, детская зона, просторное лобби, коворкинг, охрана и видеонаблюдение 24/7, парковка.
Апартаменты полностью меблированы.

2️⃣ Above Elements Condominium

📌 Банг Тао, Пхукет

🌐 47 м²

✉️ 7 100 000 THB

🏠 Угловое панорамное кондо, 2 спальни, 4 этаж, соседи только по одной стене. Корпус готов, заселение — с марта.

Если видите интересный объект — не откладывайте покупку! Обратитесь к нашему менеджеру за подробностями и актуальными способами оплаты.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Почему часть объектов зависает на рынке недвижимости Таиланда

Многие квартиры, особенно в сегменте кондоминиумов, сейчас остаются на рынке месяцами и даже годами. Это не единичные случаи — по последним исследованиям в Таиланде наблюется масштабная проблема незаполненного жилья. Разбираем, что именно происходит и почему.

Огромный объем пустующих объектов

По данным Thai Real Estate Research and Valuation Centre, в Таиланде примерно 1,64 миллиона жилых единиц стоят пустыми и готовы к заселению, но никто их не покупает и не арендует — это около 3,45 трлн THB экономической стоимости.

❗️Особенно остро это видно в Бангкоке, где почти каждая четвертая квартира в кондоминиуме пустует.

Слабый спрос со стороны местных покупателей

Несколько факторов одновременно сдерживают локальный спрос:

1️⃣ высокий уровень задолженности домохозяйств и слабая покупательная способность;
2️⃣ ужесточение условий по ипотеке;
3️⃣ банки стали строже относиться к кредитам на жилье.

В результате многие потенциальные покупатели отложили или отменили планы покупки.

Падение спроса в отдельных сегментах

Особенно тяжело продаются:
📌бюджетные и малые кондо;
📌объекты с низким уровнем инфраструктуры;
📌средние кондоминиумы без уникальных преимуществ.

🚫 В таких сегментах количество предложений часто превышает фактический спрос, и квартиры стоят гораздо дольше среднего.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Экономика объектов: на чем реально заработать в Таиланде

Недвижимость в Таиланде по-прежнему остается одним из самых обсуждаемых инвестиционных активов в ЮВА. Но заработать можно не на всем и не везде — важно понимать, Разбираем на цифрах и трендах 2026 года.

Сдача в аренду — главный источник дохода

⭐️ Основной способ зарабатывать на недвижимости в Таиланде — сдавать ее в аренду. По последним данным, средняя валовая доходность по стране составляет примерно 6,4% в год при учете всех типов жилья. Это выше, чем во многих странах региона, и обеспечивает стабильный денежный поток инвестору.

⬆️ Студии и небольшие однокомнатные квартиры показывают лучшие проценты, потому что они легче сдаются и имеют широкий спрос.

⬇️ В престижных районах Бангкока доходность обычно ниже — около 3,5-5,5%, поскольку цены покупки высоки, а аренда не растет пропорционально.

Выбор типа объекта влияет на экономику

1️⃣ Кондоминиумы в городах чаще всего дают стабильный спрос на долгосрочную аренду, хороши для экспатов и студентов.

2️⃣ Таунхаусы и дома могут дать более устойчивый долгосрочный доход, но требуют больших первоначальных вложений.

3️⃣ Виллы и элитное жилье привлекают туристов, но собственники ориентируются скорее на ценообразование и прирост капитала, а не только аренду.

Краткосрочная аренда в курортных зонах

📍 В популярных туристических точках доходы от краткосрочной аренды заметно выше: на Пхукете средние валовые доходности для студий могут достигать 7-7,5 %, иногда выше. В пиковые сезоны доходность по краткосрочной аренде в таких курортных зонах — 7–10% годовых после учета сезонных простоев, если правильно управлять объектом.

✔️ Moss Group помогает выгодно оплатить любой объект, находясь даже за пределами региона.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Топ-районы Бангкока с ростом цен в 2026

Несмотря на общую умеренность роста цен в Бангкоке, некоторые районы показывают более высокую динамику. Рассматриваем, где именно стоит смотреть объект в 2026.

1️⃣ Рама 9

Это один из ключевых коридоров роста в столице.

📍Отличная транспортная доступность (MRT и крупные шоссе);

📍развитие деловых центров и офисов;

📍высокая повседневная аренда за счет офисных работников.

Ожидается, что здесь цены будут расти выше среднего по Бангкоку (в пределах 5–8%), поскольку инфраструктурный и деловой спрос усиливают ликвидность объектов.

2️⃣ Банг На, Удом Сук, Беаринг

Восточный коридор, который выигрывает от транспортной линии BTS и наземных магистралей, близости к международному аэропорту Суварнамбахуми и крупным торговым и деловым объектам.

❗️Здесь более доступные цены на жилье при все еще устойчивом спросе, что делает район привлекательным для долгосрочной ценовой динамики.

3️⃣ Он Нат, Пхра Кханон (On Nut / Phra Khanong)

Одна из зон, куда перетекает спрос из более дорогих районов. Район пока не полностью отразил потенциал новой инфраструктуры в ценах, и это делает его интересным с точки зрения перспективного роста.

4️⃣ Восточный Бангкок

Восток столицы — не единственный, но один из самых устойчивых кластеров в 2026, особенно в сегменте домов. Плотная транспортная сеть, близость к аэропорту, международные школы и деловые зоны.

✔️ По данным REIC, именно этот район обеспечивает почти половину стоимости и объемов сделок в Бангкоке, а рост земельного рынка здесь значительно выше среднего (порядка 13-15% годовых).

🛍 Покупка жилья в этих коридорах — это не только возможность получить рост капитала, но и шанс выстроить доход от аренды с меньшими рисками простойной недвижимости.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Когда вторичка становится выгоднее новостройки

Сравнение первичного и вторичного рынка в Таиланде часто проводится абстрактно. Рассказываем, когда на практике вторичка оказывается выгоднее новостройки в конкретных ситуациях, измеряемых числами.

1️⃣Готовый доход от аренды с первого дня

В новостройке доход возможен только после сдачи в эксплуатацию (часто 1–3 года) и заселения арендаторов.
Во вторичке же квартира уже готова к заселению и доход генерируется сразу.

Если ваша цель — кэш-флоу с первого дня, вторичка выигрывает по срокам возврата.

2️⃣Цены и дисконт на вторичке

Во многих районах Бангкока и курортных зонах вторичка торгуется ниже рынка новостроек на 5–25%, особенно у частных продавцов из-за срочного выхода, смены планов и стоимости поддержки недвижимости.

Если разница в цене превышает разницу в качестве (например, интерьер, оснащение), вторичка может дать лучший ROI при меньших вложениях.

3️⃣Исторические данные по доходности аренды

Реальные рыночные исследования показывают, что средняя валовая доходность вторичных объектов в Бангкоке и Пхукете часто сопоставима или выше, чем у новостроек: примерно 6,0-7,2% против 5,5-6,8%. Это происходит потому, что вторичка уже проверена арендным спросом.

✔️ Moss Group помогает сравнивать первичку и вторичку по реальной доходности, расходам и рискам, чтобы выбрать оптимальный объект под цель и бюджет вашего клиента.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Таиланд и долгосрочные визы через инвестиции в недвижимость

Таиланд постепенно расширяет инструменты долгосрочного пребывания для иностранцев, и инвестиции в экономику страны — один из ключевых факторов. Недвижимость здесь играет важную, но не универсальную роль: покупка объекта сама по себе не всегда автоматически дает визу, важно понимать условия.

Какие форматы долгосрочных виз связаны с инвестициями

1️⃣ LTR Visa (Long-Term Resident)
Один из основных инструментов для состоятельных иностранцев. Для категории инвесторов требуются инвестиции в Таиланде от 40 млн THB. Часть средств может быть направлена в недвижимость.

❗️Виза выдается до 10 лет (5+5).

2️⃣ Визы через бизнес и BOI-проекты

Покупка недвижимости может быть частью инвестиционного проекта, регистрации компании или участия в BOI-проектах, где объект используется под бизнес или аренду.

❗️Здесь недвижимость — инструмент, а не основание визы.

При этом покупка обычного кондоминиума не дает автоматически ВНЖ или визу. Важны источник средств, статус объекта и формат инвестиций.

✔️ Moss Group сопровождает сделки по недвижимости и платежам с учетом визовых требований, чтобы покупка работала не только как актив, но и как инструмент легального проживания.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Почему вид на море не всегда увеличивает доходность

В Таиланде вид на море традиционно считается фактором, который автоматически повышает цену объекта и его инвестиционную привлекательность, однако это не совсем так. Разбираем, где возникает разрыв.

1️⃣Цена растет сразу, доход — не всегда

Квартиры и виллы с видом на море продаются с наценкой 20–50% к аналогичным объектам без вида.

❗️При этом арендные ставки растут значительно слабее — в среднем на 5–15%.

2️⃣Ограниченный спрос на аренду

Для краткосрочной аренды вид важен, но он работает только в премиальном сегменте.

🚫 Для долгосрочной аренды большинство арендаторов выбирают цену и удобство, а вид на море редко становится решающим фактором.

3️⃣Риски потери вида

В Таиланде вид на море не закрепляется навсегда, если объект не находится в первой линии, отсутствуют ограничения по застройке перед домом и рядом возможны новые проекты.

Через 3–5 лет частичный вид на море может исчезнуть полностью, а цена уже заложена.

✔️ Вид на море повышает стоимость входа, но не гарантирует рост доходности. В инвестиционных расчетах он должен рассматриваться как опция.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Рынок аренды 2026: где растут ставки быстрее всего

Ситуация с арендой жилой недвижимости в Таиланде в 2026 году стабилизировалась, но при этом видны зоны с более динамичным ростом ставок, чем в среднем по стране. Собрали подтвержденные данные о том, где аренда действительно растет и почему.

Общая картина по Таиланду

Средняя валовая доходность по Таиланду в 2026 году находится примерно на уровне 6,4% годовых для жилой недвижимости. Это чуть выше, чем типично в крупных городах ЮВА, и значительная часть арендного дохода формируется за счет компактных объектов с сильным арендным спросом.

⭐️ Средняя чистая доходность — около 4,3–4,8% после учета расходов.

Пхукет: арендные ставки держатся уверенно

Пхукет традиционно ориентирован на смешанный спрос: долгосрочный и сезонный. Лучшие доходности у студий и однокомнатных — до 7% из-за широкого круга арендаторов, которые ориентированы на доступность и компактность.

✔️ Премиальные пляжные зоны (Bang Tao/Surin/Layan) имеют более высокие цены аренды, но валовая доходность часто ниже среднего (≈3,5-5%), потому что стоимость покупки здесь выше, чем реальная арендная плата.

Самуи: один из лидеров по доходности

На острове Самуи средние валовые доходности по аренде зачастую оказываются выше, чем в Бангкоке и Пхукете по трем причинам:

1️⃣ относительно ограниченное предложение и контроль над плотностью застройки;
2️⃣ устойчивый поток арендаторов и сезонный спрос почти круглый год;
3️⃣ высокая средняя ставка аренды по сравнению с ценой покупки в ряде районов.

Чистые доходности после учета расходов формируются в 4–6%, что делает Самуи одним из привлекательных рынков аренды на островах.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

17 марта на Пхукете наши друзья @invest_inbrazil проводят закрытую встречу по инвестициям в бразильскую недвижимость! 🇧🇷

Будут говорить про объекты от $80 000, качество строительства, право собственности и возможность получения ВНЖ и гражданства через инвестиции.

⭐️ Отдельный блок — Флорианополис и район Jurerê. Именно там пройдёт закрытая презентация двух проектов на стадии pre-sale.

📍 Локация: Boat Lagoon Phuket Resort, White House Convention Hall

❗️Вход только по предварительной регистрации. Количество мест ограничено.

Если вам интересно диверсифицировать капитал и посмотреть на рынок за пределами Таиланда — это хороший повод разобраться в цифрах лично.

Зарегистрируйтесь на мероприятие по ссылке! После регистрации будет доступ в Telegram-группу мероприятия — вступление обязательно ✔️



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Что происходит с ценами на землю в туристических зонах Таиланда

Земля — это фундаментальная часть стоимости недвижимости. В 2025–2026 году рынок участка земли в популярных регионах Таиланда демонстрирует неоднородную динамику: в одних локациях цены растут, а в других падают или стоят на месте. Разбираем тренды по основным туристическим зонам.

Пхукет — замедление роста, но устойчивая база

Пхукет долгое время был одним из лидеров по росту цен на землю благодаря ограниченности предложения и высокому туристическому потоку. Однако последние данные показывают:

1️⃣ Темп роста цен на землю замедлился — с ежегодных 10-15% в доковидные годы до примерно 4-7% в 2025-2026 гг.

2️⃣ В некоторых микролокациях близ пляжей рост все еще сохраняется выше среднего — до 8-10%, но это происходит на фоне высокой базы стоимости.

Самуи — еще есть движение вверх

На острове Самуи ситуация выглядит более динамично, чем на Пхукете — средний рост стоимости земли за 2025-2026 оценивается примерно в 6-9% годовых.

⭐️ Локации, ориентированные на долгосрок и семейный спрос, показывают устойчивый рост.

⭐️ Курортные и премиум-площадки остаются дорогими, но темпы роста относительно умеренные из-за высокой базы стоимости.

Паттайя растет из-за экспатов

Паттайя — отдельный случай: здесь земля дорожает на фоне роста долгосрочного спроса от экспатов и пенсионеров:

1️⃣ Рост в 2025–2026 оценивается в 7–12% в год, особенно в городских субзонах и вблизи BTS/Сукхумвита.

2️⃣ В прибрежных частях и вокруг новых инфраструктурных узлов (связь с проездами, транспорт) рост ближе к верхнему диапазону.

✔️ Moss Group помогает оплатить участок там, где район стоит вложений — с учетом арендного спроса, развития инфраструктуры и потенциала роста стоимости.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи

Какие объекты сложнее всего продать на вторичном рынке Таиланда

Вторичный рынок в Таиланде стал заметно избирательным. По данным REIC, срок экспозиции по переоцененным объектам увеличился, а объем непроданных остатков в ряде сегментов остается высоким. Это означает одно: ликвидность есть, но она выборочная. Рассказываем про категории объектов, которые продаются хуже всего.

1️⃣Переоцененные кондоминиумы 2018–2021 годов запуска

Многие собственники ориентируются на цену покупки в период активного роста и закладывают желаемую прибыль 15-30%. Проблема в том, что рынок уже не находится в фазе быстрого удорожания.

Если аналогичные юниты от застройщика или на вторичке стоят дешевле, покупатель выбирает более свежий продукт или дисконтированный вариант. Такие объекты могут находиться в продаже 6–12 месяцев и более.

2️⃣Большие метражи в массовом сегменте

Студии и однокомнатные квартиры формируют основной оборот рынка. Это подтверждают отчктв Knight Frank Thailand и CBRE Thailand: компактные форматы показывают более высокую оборачиваемость.

❗️ 2- и 3-комнатные квартиры в проектах эконом-класса продаются медленно, потому что их аудитория уже узкая и цена близка к уровню домов или вилл. Чем больше площадь, тем меньше круг покупателей.

3️⃣Устаревшие комплексы с высоким maintenance fee

Объекты старше 10–15 лет часто проигрывают новым проектам по инфраструктуре, качеству общественных зон и энергоэффективности. Если при этом maintenance fee остается высоким, покупатель предпочитает доплатить за более современный продукт. В результате старые комплексы требуют существенного дисконта, чтобы закрыть сделку.

✔️ Вторичный рынок Таиланда сегодня чувствителен к качеству продукта. Если задача — продать без многомесячного простоя, необходимо опираться на аналитику закрытых сделок, а не на ожидания собственника.



🔸🔸🔸

Партнерская программа №1 на рынке

Быстрый бот для финансовых услуг

Менеджер на связи