📌 Какие документы нужны, чтобы провести реконструкцию жилого дома?
Разбираем, когда нужно разрешение, как его оформить и чем грозит самовольная перестройка

Владельцы частных домов часто хотят надстроить этаж, расширить площадь или поменять планировку.
Но всё это — реконструкция, и её нельзя просто «взять и построить».
Нужны документы и согласование.

⸻

🏗️ Что считается реконструкцией?
Реконструкция — это изменение основных характеристик здания:
• увеличение площади или этажности
• изменение фасадов, проёмов
• добавление/перенос инженерных систем

Если после работ объект не соответствует техплану — это уже не капремонт, а реконструкция, и её нужно официально согласовать.

⸻

📄 Какие документы нужны:
Чтобы подать уведомление о реконструкции, понадобятся:
1️⃣ Заявление
2️⃣ Паспорт
3️⃣ Право на участок и дом
4️⃣ Выписка из ЕГРН
5️⃣ Техплан текущего состояния
6️⃣ Проект (или схема) реконструкции
7️⃣ Согласие всех собственников (при долевой)
8️⃣ Кадастровый номер участка

Дополнительно могут потребовать:
• ГПЗУ
• Схему планировочной организации

Важно: перечень зависит от региона — уточняйте в своей администрации.

⸻

🖥️ Где и как подать:
• Лично в администрацию
• Через МФЦ
• Через Госуслуги (нужна ЭЦП)
Срок ответа — до 7 рабочих дней

⸻

✅ После одобрения:
Если пришло уведомление о соответствии — начинайте стройку.

После завершения:
1. Закажите новый техплан
2. Подайте уведомление об окончании
3. Внесите изменения в ЕГРН и получите обновлённые документы

⸻

⚠️ Что будет за самовольную реконструкцию?
• Штраф
• Обязанность снести или вернуть как было
• Отказ в регистрации
• Риски при продаже, наследовании и страховании

⸻

📌 От меня, как кадастрового инженера:
Часто вижу, как люди путают реконструкцию с ремонтом и запускают стройку без уведомлений.
А потом — отказ в регистрации, технический план не принимают, и весь процесс идёт по кругу.
Реконструкция — это всегда изменение параметров объекта, и с этим нельзя шутить.
Чёткий проект, грамотный техплан и вовремя поданное уведомление — залог того, что всё будет оформлено правильно и без проблем в ЕГРН.

⸻
Ваш проводник в мире кадастрового хаоса.
Говорю просто. Делаю чётко. Помогаю не закопать деньги в землю @AlexMosKad

ПОДПИСАТЬСЯ
⸻

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #реконструкциядома #ИЖС #техническийплан #градостроительство #самострой #ГПЗУ #ЕГРН #правособственности #госуслуги #согласованиестройки #кадастровыйинженер #недвижимость2025

Не по теме канала, но актуально для всех в летнее время ☀️

Как кадастровый инженер, я привык оперировать точными данными и координатами. Но даже мне не под силу вычислить, когда в вашем доме отключат горячую воду. К счастью, теперь это можно узнать за пару кликов.

На портале мэра Москвы заработал сервис, позволяющий проверить график отключения горячей воды. Просто введите адрес своего дома, и система предоставит информацию о сроках проведения профилактических работ.

Кроме того, можно подписаться на уведомления об отключении воды, чтобы быть в курсе заранее.

Сервис доступен по ссылке:
🔗 https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/grafik-otklucheniya-goryachei-vodi/

ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #горячаявода #отключениеводы #лето2025 #мосру #жкх #сервис #полезно #Москва

⁉️ Какой налог вы заплатите при продаже недвижимости в 2025 году?
Зависит не от объекта, а от вашей прописки!

С 1 января 2025 года налоговый расчёт снова изменился.
Если раньше базой было 70% от кадастровой стоимости,
то теперь регионы могут вводить свой коэффициент — вплоть до 1,0.

А теперь главное:
Налог считают по месту вашей прописки, а не по адресу недвижимости!

Пример из практики:
Клиент продаёт квартиру в Воронежской области.
Рыночная цена — 7 млн. Кадастровая — 10 млн. Он уверен: налог — с 70% кадастра.
Но я проверяю: он прописан в Санкт-Петербурге, где уже действует коэффициент 1,0.

Итог: налог считают от 10 млн, а не от 7.
Переплата — почти 400 000 ₽.

Регионы, где уже действует коэффициент 1,0:
• Санкт-Петербург
• Татарстан
• Крым
• Калининградская область
• Краснодарский край
• Архангельская область
• Астраханская область
• Карелия

Как кадастровый инженер, я всё чаще вижу, как люди теряют сотни тысяч просто из-за невнимательности к мелочам.
Коэффициент по прописке — это та деталь, которую в налоге легко упустить.
Поэтому я всегда говорю:
продаёте объект — считайте налог до сделки, а не после.
И если кадастровая стоимость завышена — не миритесь, её можно пересчитать.

Рекомендации от практика:
✔️ Проверяйте коэффициент по своей прописке
✔️ Продаёте? Считайте налог заранее
✔️ Кадастровая стоимость завышена? Оспорите её — сэкономите сотни тысяч

⸻
ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС
⸻

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #налог #продажанедвижимости #кадастроваястоимость #оценканедвижимости #переоформление #регистрациясделок #недвижимость2025 #ИЖС

⚖️ Верховный Суд пересмотрит дело собственника, которому Росреестр отказал в регистрации после перепланировки
Дело с подвохом — 800 м² было, 600 м² стало. А где остальное?

Суть спора:
Собственник разделил нежилое помещение (целый этаж) на четыре части и подал заявление на регистрацию.
Росреестр отказал, заявив:
• изначально было 800 м²,
• регистрируют только 600 м²,
• куда делась остальная площадь — неизвестно,
• значит, документы — неполные.

Три инстанции решили:
никакого «исчезновения» нет — часть помещений стали местами общего пользования (коридоры, проходы), а значит, не подлежат учёту как самостоятельные объекты.
И сослались на:
• технический план,
• пояснения кадастрового инженера,
• нормы ГК РФ и Пленума ВАС РФ № 64 — общее имущество не подлежит регистрации отдельно.

⸻

Но ВС РФ отменил все решения и отправил дело на пересмотр. Почему?
• По ст. 41 закона 218-ФЗ — все образуемые помещения должны быть учтены и зарегистрированы одновременно
• Переход в общее имущество требует волеизъявления всех собственников
• Без общего собрания и его протокола нельзя просто «сделать» общее имущество
• Нельзя прекращать право собственности без одновременного возникновения нового
• Нельзя «уступить» часть собственности в пользу «ничего», не определив, кому она теперь принадлежит

Ссылка на определение ВС РФ от 18.02.2025 № 304-ЭС24-20153:
Читать в системе «Гарант»

⸻

Я прекрасно понимаю, что хотел сделать собственник — выделить помещения, а проходы и коридоры «оставить» в общем пользовании.
На практике это часто срабатывает — но только там, где заранее определён состав общего имущества, и есть воля всех собственников.
В этом деле ключевая ошибка — отсутствие собрания и протокола. Росреестр формально прав: нельзя выкидывать часть площади и надеяться, что «само оформится».
Всё, что не попало в учёт, никуда не исчезло — просто зависло в воздухе.

Я всегда говорю: делите — делите всё.
Либо каждый метр регистрируем, либо документально подтверждаем, что часть — общее.
Иначе — отказ, возвраты, и через пару месяцев вы всё равно идёте по правильной схеме, только уже с потерями по времени и деньгам.


ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС


#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #Росреестр #ВС #перепланировка #нежилоепомещение #разделимущества #ЕГРН #техническийплан #кадастровыйинженер #судебнаяпрактика #регистрацияправа #недвижимость2025

🏠 Определить стоимость недвижимости можно будет без оценщика

Ассоциация ФинТех, Банк ДОМ.РФ и Сбербанк протестировали ML-сервис для оценки рыночной стоимости недвижимости.
Теперь — без оценщика. Сделки станут проще и дешевле.

🤖 Как работает?
Модель машинного обучения анализирует данные из госреестров и фото объекта.
Наиболее эффективно работает в сегментах «эконом» и «комфорт».
Сбербанк уже применяет эту модель — быстрее сделки, ниже риски.

🏦 А что с законом?
Банк России идею поддерживает. Но чтобы применять массово, нужно менять законодательство.
Проработка пойдёт через Ассоциацию ФинТех.

💰 В чём выгода?
Оценка через специалиста — 6–10 тыс. ₽.
Автоматический сервис — бесплатно или почти бесплатно.
Меньше затрат, быстрее оформление.

Как кадастровый инженер, я «за» автоматизацию — но с головой.
AI не заменит профессиональную экспертизу там, где важны детали:
• апартаменты с нестандартной планировкой
• участки с наложенными охранными зонами
• объекты с незарегистрированными изменениями
Когда ставки высоки — ручной подход всё ещё рулит.
Рынок ждёт перемен, но пока нужен баланс: технологии плюс опыт.


ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС


#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #оценканедвижимости #искусственныйинтеллект #финтех #ипотека #недвижимость2025 #Сбербанк #БанкДОМРФ #АссоциацияФинТех #БанкРоссии

🔹 5 причин, почему Росреестр стопорит регистрацию ипотеки в 2025 году
И как не встрять на ровном месте

Если собрали ипотеку и подали документы — не расслабляйтесь.
Росреестр в 2025 стал строже, и вот ТОП-5 причин, по которым регистрацию могут «завернуть»:

1️⃣ Арест или запрет в ЕГРН
На объект наложен арест? Есть ограничения?
Банк может не заметить — Росреестр заметит. И откажет.

2️⃣ ЗОУИТ не учли в договоре
Если участок в зоне с особыми условиями (ЗОУИТ),
а это не отражено в договоре — ждите приостановку.

3️⃣ Границы «висят в воздухе»
Нет координат границ в ЕГРН? Всё — риски, отказ, переделки.
Без обмеров — лучше не подавать.

4️⃣ Старая ипотека не снята
Хотите рефинансировать? Сначала погасите старую.
Пока она в реестре — новую ипотеку не зарегистрируют.

5️⃣ Договор с ошибками
Нарушения статьи 9 закона «Об ипотеке» — частая причина отказа.
Придётся переделывать и терять время.

📌 С 1 марта 2025 года договор ипотеки подаётся только в электронном виде, даже если подписан в 2024 году.
Исключения — редкость (например, бумажная закладная или подача до марта).

Я регулярно сталкиваюсь с такими ситуациями. Даже мелкая ошибка может остановить процесс.
Сейчас регистрация стала строже, а электронный документооборот добавил новых нюансов.
Поэтому перед подачей нужно пройтись по документам, как по минному полю — лучше один раз проверить, чем потом бегать по исправлениям.


ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС


#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #ипотека2025 #регистрацияипотеки #ЕГРН #ЗОУИТ #приостановка #Росреестр #недвижимость #электроннаяипотека #кадастровыйинженер

Как распознать ненадежного риелтора при покупке земельного участка?
12 признаков, на которые стоит обратить внимание каждому, кто планирует построить дом

Покупка земли под ИЖС — это не только «нашли красивое место». Это юридические тонкости, статус земли, наличие обременений, зон, коммуникаций и рисков. Риелтор должен быть не просто «показчиком участка», а проводником по минному полю документов и запретов.

Вот как понять, что перед вами — ненадёжный посредник:

⸻

1️⃣ Нет официального статуса
Если человек не ИП и не работает по договору с агентством — это серый рынок. Ответственности нет, гарантий тоже.

2️⃣ Отсутствует квалификационный аттестат
С 2023 года без аттестата нельзя быть профессиональным участником рынка. Без него — это человек «с улицы».

3️⃣ Агентство без сертификации
Нет членства в профильной ассоциации? Значит, нет и контроля. У таких «агентств» часто нет даже офиса.

4️⃣ Оценка участка по фото или телефону
«Ну, он там по 15 соток, за 2,5» — это разговор не риелтора, а перекупа. Площадь, категория, ВРИ, охранные зоны — без выезда и анализа не разобраться.

5️⃣ Не предлагает сделать межевание, проверить зону, ЕГРН
Хороший риелтор должен предложить сразу: «давайте проверим участок на ограничения». Если этого нет — ему всё равно, что вы потом с ним делать будете.

6️⃣ Продаёт всё подряд
Сегодня — дача, завтра — «элитка в Раменках», послезавтра — участок в СНТ. Профессионал работает в узком сегменте. Особенно важно при сделках с землёй.

7️⃣ Не спрашивает, зачем вам участок
Под стройку? Для дачи? Для бизнеса? Без понимания вашей цели нельзя подобрать надёжный участок. Это не просто «покупка земли» — это начало проекта.

8️⃣ Отказывается подписывать договор
«Давайте потом подпишем, сначала съездим, посмотрим» — это тревожный сигнал. Письменный договор защищает обе стороны.

9️⃣ Не интересуется документами
Права, границы, ЕГРН, аренда, зона действия ПЗЗ и охранные зоны — это ключ. Риелтор, который не проверяет документы — это не риелтор.

🔟 Размещает объект только на одном-двух сайтах
Если он не использует Avito, Циан, ДомКлик, соцсети и профильные площадки — он не работает на результат. Экономит — значит, не заинтересован.

1️⃣1️⃣ Нет отзывов или только плохие
Сегодня каждый агент с опытом имеет хотя бы 5–10 отзывов. Если нет ни одного — либо новичок, либо есть, что скрывать.

1️⃣2️⃣ Давит на срочность
«Быстрее, пока не ушёл другой покупатель!» — это уловка. Спокойный профессионал скажет: «Проверьте, я подожду».

⸻

Вывод:
Надёжный риелтор не просто показывает участок. Он проверяет, сопровождает, страхует вас от ошибок.

Если вы не хотите закопать деньги в землю — ищите не просто «агента», а эксперта по земле.


ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС


#ИЖС #риелтор #земельныеучастки #проверказемли #кадастр #градостроительство #недвижимость #MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #юристнедвижимость #каккупитьучасток #мошенничество

📢 Строительство на дачном участке: что важно знать в 2025 году
Чтобы не сносить за свой счёт и не ругаться с соседями

Перед стройкой на даче обязательно проверьте нормы.
Заборы, бани, сараи, дренаж — всё это может стать причиной штрафов, жалоб и даже суда.

Вот основные требования на 2025 год:

🧱 Заборы
• Между участками:
– Прозрачный/решетчатый — до 1,5 м
– Глухой — только если разрешает устав СНТ
• Со стороны улицы:
– Глухой — до 2,2 м по согласованию с правлением

🏠 Жилой дом и капитальные постройки
• Отступ от границы — не менее 3 м
• Высота дома — до 20 м (обычно не выше 3 этажей)
• Расстояние между домами:
– Камень/камень: 6 м
– Камень/дерево: 10 м
– Дерево/дерево: 15 м

🔥 Баня
• Без печки — от 1 м до границы
• С печкой — от 3 м
• До жилого дома — не ближе 8 м
• До построек соседа — 6–15 м, зависит от материала

🧰 Хозпостройки (сарай, гараж, навес):
• До границы участка — от 1 м
• До дома — от 3 м
• До построек соседа — от 6 м

🌧 Дренаж, ливнёвка, трубы:
• Воду отводим на свой участок или в систему
• Нельзя заливать соседей — иначе суд и компенсация

⚠️ Внимание: правила могут отличаться!
Зависят от:
• Категории земли (СНТ, ЛПХ, ИЖС)
• Устава СНТ или ДНП
• Региона

Я часто сталкиваюсь с ситуациями, где люди просто не знали правил — и в итоге теряли деньги, время и нервы.
Один визит в администрацию может спасти от сноса.
Проверьте всё до начала стройки — и стройтесь спокойно.


ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС


#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #строительство #СНТ #дача2025 #ИЖС #кадастровыйинженер #отступыпристроительстве #бани #дренаж #дачныйснос #согласованиестройки

📄 Договор строительного подряда: ключевые моменты и подводные камни
Чтобы потом не строить отношения с подрядчиком через суд

Договор строительного подряда на ИЖС регулируется ст. 740 ГК РФ.
По нему:
• Подрядчик обязуется построить дом в срок и сдать результат заказчику.
• Заказчик — принять результат и оплатить работу.

Когда заключается договор:
• Строительство дома (от фундамента до крыши)
• Реконструкция, капремонт
• Монтаж, пусконаладка, инженерные системы

📝 Что должно быть в договоре:
• Предмет договора и техническая документация
• Стоимость работ и график оплаты
• Сроки строительства и порядок приёмки
• Гарантии подрядчика
• Ответственность, права и обязанности сторон
• Условия расторжения

⚠️ Подводные камни:
1️⃣ Нет предмета и сроков — договор могут признать незаключённым
2️⃣ Дополнительные работы без письменного согласия — можно не оплатить
3️⃣ Нет требований к качеству — суд применит «обычные»
4️⃣ Нет гарантий — действует общий срок исковой давности (3 года)
5️⃣ Не определён порядок работ — подрядчик выберет технологию сам
6️⃣ Не прописаны сроки оплаты — споры, проценты, неустойка

✅ Рекомендую:
• Прописывайте всё чётко: предмет, сроки, цену
• Все изменения — только письменно
• Указывайте требования к качеству и гарантии
• Чётко обозначайте порядок выполнения и оплаты

⸻

Как кадастровый инженер, я не составляю договоры подряда — это зона ответственности профильных юристов.
Моя задача — проверить, что построенное соответствует проекту и закону.
Поэтому, если планируете стройку — обратитесь к грамотному юристу, чтобы не потерять деньги и время уже на старте.


ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС


#ДоговорПодряда #Строительство #ИЖС #ЮридическаяПомощь #MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #кадастровыйинженер #подрядчик #гарантии #недвижимость2025

📄 Как расторгнуть договор строительного подряда: пошаговая инструкция
Когда стройка идёт не туда, а деньги уже ушли

Расторжение договора подряда регулируется Гражданским кодексом РФ и возможно тремя способами:
по соглашению сторон, в одностороннем порядке или через суд.

⸻

✅ 1. По соглашению сторон

Можно прекратить договор в любое время, оформив письменное соглашение.
Обязательно укажите:
• Порядок расчётов за уже выполненные работы
• Возврат аванса или материалов
• Сроки и порядок передачи результатов

Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (обычно — письменно).

⸻

⚠️ 2. В одностороннем порядке

Заказчик может отказаться от договора до сдачи работ, но обязан:
• Оплатить выполненное
• Компенсировать убытки подрядчику

Причины для отказа:
• Существенная просрочка
• Неустранимые косяки
• Игнорирование требований об исправлении

Подрядчик может отказаться, если:
• Не получены материалы/документы
• Не оплачены этапы работ

В обоих случаях важно направить письменное уведомление с указанием причин.

⸻

⚖️ 3. Через суд

Если договориться не получается — идёте в суд.
Основания:
• Существенное нарушение условий
• Существенное изменение обстоятельств

Перед подачей иска нужно направить досудебную претензию.
Если тишина или отказ — тогда иск.

⸻

📌 Рекомендации:
✔️ Всегда фиксируйте расторжение письменно
✔️ Сохраняйте уведомления и доказательства отправки
✔️ При спорных моментах — привлекайте юриста по строительному праву

⸻

Как кадастровый инженер, я не участвую в расторжении договоров строительного подряда — это зона ответственности юристов.
Моя работа — проверить, соответствует ли построенное проекту и закону.
Если с подрядчиком пошло не так — защищайте свои интересы грамотно и документально.


ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС


#ДоговорПодряда #РасторжениеДоговора #Строительство #ЮридическаяПомощь #MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #ИЖС #недвижимость2025 #подрядчик #претензия #стройка #споры

⚡️ Новые льготы по земельному налогу — уже скоро!

Минфин и ФНС готовят приятный сюрприз для:

🟦 Ветеранов боевых действий
🟦 Военнослужащих, участвовавших или участвующих в СВО
🟦 Членов их семей

Теперь они будут полностью освобождены от уплаты земельного налога за один участок (до 6 соток). Причём неважно, где он находится.

Самое приятное:
🔹 Льгота будет действовать задним числом (с 2022 года)
🔹 Всё оформится автоматически, без заявлений — ФНС получит данные напрямую от Минобороны.

Как кадастровый инженер и человек, работающий с реальными случаями, скажу прямо:
Это решение давно назрело. У многих участников СВО и их семей уже есть участки, и любая такая послабляющая мера — это реальная поддержка. Главное, чтобы на местах всё прошло так же чётко, как обещает федеральный уровень.

Обсуждение проекта завершится 23 мая. В принятии сомневаться не приходится — это поручение от Правительства РФ.

⸻
ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС
⸻

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #земельныйналог #СВО #ветераны #ИЖС #кадастровыйинженер #налоговыельготы #земельныеучастки #новостиНедвижимости

📄 Продажа доли в недвижимости: что нужно знать в 2025 году
Самая тонкая сделка — с самыми жёсткими правилами

Продажа доли — одна из самых чувствительных сделок в недвижимости.
Любая ошибка может привести к отказу в регистрации, суду или отмене сделки.
Вот что важно знать.

✅ Что такое доля?
Доля — это часть права собственности на объект (дом, квартира, участок).
• Идеальная — без выделения в натуре (на бумаге)
• Реальная — с границами, если был выдел соглашением или через суд

📝 Как продать долю — пошагово:

1️⃣ Уведомите сособственников
По ст. 250 ГК РФ — у них преимущественное право покупки.
Уведомление:
• в письменной форме
• с ценой и условиями
• отправляется заказным письмом с описью или вручается лично под подпись

2️⃣ Ждём 30 дней
Или получаем письменные отказы. После — можно продавать третьему лицу на тех же условиях.

3️⃣ Оформляем договор
Обязательно нотариальное удостоверение (ст. 42 ФЗ №218).
Без нотариуса — сделка ничтожна.

4️⃣ Подаём документы на регистрацию
Через нотариуса, МФЦ или онлайн. Срок — до 7 рабочих дней.

⚠️ Подводные камни:
• Без уведомления — отказ в регистрации
• Сособственники могут оспорить и выкупить долю в течение 3 месяцев
• Если доля у несовершеннолетнего — нужно разрешение органов опеки
• При продаже доли дома — участок переходит пропорционально, даже если не прописано
• Коммуналки и прописанные жильцы — отдельная сложность

🧾 Документы для регистрации:
• Нотариальный договор купли-продажи
• Подтверждение уведомления сособственников
• Правоустанавливающие документы
• Выписка из ЕГРН
• Квитанция об оплате госпошлины
• Паспорта сторон

Как кадастровый инженер, я оформляю сделки с долями.
Особенно когда дело касается реального выдела, перепланировок или спорных границ.
На практике часто вижу ошибки:
— неуведомление,
— некорректная площадь,
— неправильно составленный договор.

Если доля выделяется в натуре, нужно:
• межевой план
• акт согласования
• точная фиксация границ
• иногда — топосъёмка

Доля — это не «бумажка у нотариуса». Это механизм.
И если всё сделать точно — регистрация пройдёт с первого раза. Я за это и отвечаю.


ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС


#ПродажаДоли #ДолеваяСобственность #MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #нотариус #купляпродажа #ЕГРН #регистрацияправа #межевойплан #выделВДоле #кадастровыйинженер #недвижимость2025

📌 Как правильно уведомить других собственников о продаже доли в 2025 году
Один лист бумаги — и минус суд

Если вы продаёте долю в праве общей долевой собственности, необходимо соблюсти преимущественное право покупки сособственников (ст. 250 ГК РФ).
Пропустите уведомление — и сделку могут оспорить через суд.

⸻

📄 Что должно быть в уведомлении:
• ФИО продавца
• Информация о доле: размер, адрес, кадастровый номер
• Цена продажи и условия сделки

Важно: цена в уведомлении должна быть той же, по которой вы продаёте третьему лицу.
Снизите цену — рискуете оспариванием сделки.

⸻

📬 Как уведомить сособственников:

1️⃣ Заказным письмом с описью и уведомлением о вручении — по адресу проживания или последнему известному адресу
2️⃣ Лично под подпись — с датой и расшифровкой
3️⃣ Через нотариуса — зафиксирует факт отправки

Если адрес неизвестен — направляем по адресу объекта недвижимости.

⸻

⏳ Сроки и последствия:
• Сособственники имеют 1 месяц с момента получения письма
• Если отказались или промолчали — можно продавать
• Если письмо вернулось с пометкой “истёк срок хранения” — считается уведомлённым
• Если уведомление не дошло — нужно предпринять дополнительные действия

⸻

⚠️ Подводные камни:
• Продажа по заниженной цене — риск оспаривания
• Срок для подачи иска — 3 месяца с момента, когда сособственник узнал о нарушении
• Уступка права покупки другим лицам запрещена

⸻

Я как кадастровый инженер не раз видел, как сделки срывались из-за одной бумаги.
Отказ в регистрации, суд, возврат задатка — всё из-за того, что уведомление забыли, потеряли или составили на коленке.
Один чёткий шаг на этом этапе может сэкономить месяцы разборок.


ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС


#ПродажаДоли #ДолеваяСобственность #MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #уведомление #преимущественноеправо #ЕГРН #нотариус #регистрациясделки #сособственник #недвижимость2025 #кадастровыйинженер

📢 Как уведомить сособственников через сайт Росреестра
Когда бумажные письма можно заменить одним кликом

Знаете ли вы, что не всегда нужно отправлять письма всем сособственникам при продаже доли?
Иногда достаточно разместить извещение на сайте Росреестра — и всё будет по закону.

Основание — п. 4.1 ст. 42 ФЗ №218 «О госрегистрации недвижимости».

⸻

🏢 Когда работает онлайн-уведомление?
• Объект — нежилое помещение (машино-место, склад, офис и пр.)
• Количество сособственников — более 20

Если продаёте долю в жилом помещении — такой способ не подходит.

⸻

📝 Как разместить извещение:
1️⃣ Перейдите в сервис: lk.rosreestr.ru/eservices/real-states-sale
2️⃣ Авторизуйтесь через Госуслуги
3️⃣ Заполните форму:
• Вид объекта
• Кадастровый номер
• Адрес
• Цена
• Данные продавца и контакты
4️⃣ Опубликуйте — извещение будет висеть на сайте 3 месяца

⸻

📬 Что дальше?
Если у сособственников есть личный кабинет на Росреестре —
они получат уведомление в течение 3 рабочих дней.

⸻

✅ Считается ли это официальным уведомлением?
Да.
Размещение через сайт Росреестра = надлежащее уведомление.
Письма, нотариусы, отказы — не нужны.

⸻

Я как кадастровый инженер отмечаю:
онлайн-уведомление — отличное решение для объектов с десятками сособственников.
• Экономит время
• Упрощает процедуру
• Защищает сделку с юридической стороны

Но работает это только для нежилых объектов и при большом количестве сособственников.
Перед применением — обязательно сверяйтесь с законом.


ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС


#ПродажаДоли #MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #Росреестр #уведомление #долеваясобственность #машиноместо #нежилаянедвижимость #онлайнсделки #госуслуги #регистрацияправа #кадастровыйинженер

📌Закрываем серию постов по сделкам с долями — финальный разбор: когда нужен нотариус, а когда нет

Этот вопрос стал рекордсменом по вашим обращениям. Фиксируйте, чтобы не попасть на отказ в Росреестре:

Когда нотариус обязателен:
🔵 если продаётся доля в общей долевой собственности (в том числе одному из сособственников);
🔵 если оформляется ипотека доли;
🔵 если недвижимость покупают супруги и в договоре прописываются доли.

Когда можно без нотариуса:
✅ если все сособственники одновременно продают доли в рамках одной сделки (одним договором);
✅ если оформляется ипотека всеми собственниками одновременно;
✅ если сделка с кредитной организацией (например, ипотека под залог доли);
✅ если единственный собственник продаёт или дарит часть объекта.

⚠️ Дарение доли — всегда через нотариуса. С января 2025 года — без вариантов.

⸻

Запутались в долях и Росреестре? Помогу разобраться и оформить без ошибок.

ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #доли #нотариус #ипотека #дарение #егрн #кадастровыйинженер #жилищныйвопрос #оформлениесделки #недвижимость #правособственности #долеваясобственность

Согласование границ: Верховный Суд расставил точки над «i»

Как кадастровый инженер с многолетним опытом, я не понаслышке знаю, насколько важно правильно согласовать границы земельного участка. Недавнее определение Верховного Суда РФ по делу № 19-КГ25-2-К5 вновь подчеркнуло:

1️⃣ Согласование границ с владельцами смежных участков обязательно. Без этого невозможно достоверно определить местоположение границ земельного участка.

2️⃣ Подпись в акте согласования должна принадлежать собственнику смежного участка или его законному представителю. Если подпись поставлена другим лицом, согласование считается непроведенным, а межевой план — недействительным.

В рассматриваемом деле выяснилось, что в акте согласования границ подпись от имени соседа была выполнена не им, а другим лицом. Судебная экспертиза это подтвердила. В результате Верховный Суд признал результаты межевания недействительными и постановил исключить соответствующие сведения из ЕГРН.

Мой вывод как практика:

Согласование границ — это не формальность, а ключевой этап в оформлении земельного участка. Нарушения на этом этапе могут привести к серьезным юридическим последствиям, включая признание межевого плана недействительным.

Рекомендации:
• Убедитесь, что в акте согласования стоят подписи всех собственников смежных участков или их законных представителей.
• Проверяйте полномочия лиц, подписывающих акт от имени других.
• При малейших сомнениях — проводите почерковедческую экспертизу.

Помните, что качественная подготовка документов и соблюдение всех процедур — залог успешного оформления земельного участка и защиты ваших прав.

ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #кадастровыйинженер #межевание #границыучастка #земельныйспор #Росреестр #ЕГРН #согласованиеграниц #юридическаяпрактика #ВерховныйСуд #недвижимость #земельныйучасток #межевойплан

Теплица на фундаменте — самострой? А сарай? А амнистия?

Лето на носу, и это не только шашлыки, но и дачная бюрократия.
Поэтому напомню простую вещь, которую многие до сих пор игнорируют:

Если у вас есть капитальная постройка на участке — сарай, гараж, баня или теплица на фундаменте — и она не зарегистрирована, юридически она вам не принадлежит.

А значит:
– её могут снести как самострой,
– нельзя будет подключить коммуникации,
– нельзя продать, подарить, застраховать.

Хорошая новость:
дачная амнистия работает до 1 марта 2031 года, и в 2025-м её условия остались мягкими.
Нужны всего лишь:
• техплан от кадастрового инженера,
• документы на землю,
• заявление и госпошлина.

Зарегистрируйте — и никаких споров с соседями, судов или рисков.

Дача — отдых, а не источник проблем.
Оформите всё правильно — и отдыхайте спокойно.

ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #дачнаяамнистия #теплица #сарай #гараж #техплан #регистрация #самострой #Росреестр #недвижимость #оформление #лето2025 #садоводы #огород #земельныйучасток

❓ Дарственная на недвижимость: только у нотариуса? Что нужно знать в 2025 году

Как кадастровый инженер с 10+ лет практики, скажу прямо: оформление дарения недвижимости — это не просто “бумажка у нотариуса”. Это сделка, которая влияет на право собственности, налоги и даже возможные риски при дальнейшей продаже. Поэтому важно сделать всё правильно с самого начала.

✅ Можно ли оформить дарственную без нотариуса?

Нет. С 13 января 2025 года в силу вступили изменения в ГК РФ: любой договор дарения недвижимости теперь подлежит обязательному нотариальному удостоверению, даже если вы дарите квартиру сыну или бабушке.

Раньше близкие родственники могли обойтись простой письменной формой, теперь — нет. Нотариус стал обязательным звеном.

⸻

📋 Какие документы нужны для дарения недвижимости?
• Паспорта дарителя и одаряемого (оригиналы);
• Документы на объект (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и др.);
• Нотариальное согласие супруга, если имущество — совместная собственность;
• Согласие банка, если квартира в ипотеке;
• Разрешение органов опеки, если участвуют несовершеннолетние или недееспособные лица;
• СНИЛС обеих сторон (часто просят для регистрации сделки).

⸻

⚖️ Придётся ли платить налог?
• Если вы близкие родственники (родители, дети, супруги, бабушки/дедушки, внуки, родные братья/сёстры) — налог на доходы не платится.
• Если родства нет — 13% от кадастровой стоимости объекта заплатит одаряемый, как налог на доходы. А если он нерезидент — ставка составит 30%.

⸻

💸 Сколько стоит оформление у нотариуса?
• Госпошлина — от 3 000 ₽ + процент от стоимости (0,2% для родственников, 0,4% — если родства нет).
• Услуги правового и тех. характера (УПТХ) — от 6 000 ₽ и выше, по расценкам нотариуса.
• Регистрация в Росреестре — входит в работу нотариуса, но срок регистрации может достигать 7 рабочих дней.

⸻

⚠️ Практические советы от кадастрового инженера
1. Проверьте данные в ЕГРН заранее: ошибки в адресе, площади или статусе собственности тормозят сделку.
2. Оцените риски: дарственная — безвозмездная сделка, и отменить её почти невозможно.
3. Если объект в ИЖС и без техплана, нотариус может потребовать актуальные сведения. Иногда приходится делать новый техплан.
4. Договор дарения можно оспорить при наличии долгов дарителя, особенно если он банкротится.

⸻

Если запутались — обращайтесь. Помогу не только объяснить, но и оформить.

ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #дарственная #дарениенедвижимости #налогипридарении #кадастровыйинженер #недвижимость #ипотека #документынадом #сделканедвижимость #регистрацияправа #нотариус #проверканедвижимости #жилищныйвопрос #ижс #сделканаземлю #техплан #егрн

⚠️ С какой даты считается срок владения недвижимостью?

Этот вопрос всплывает почти в каждой сделке — особенно если человек хочет продать и не платить НДФЛ.
Важно правильно определить дату начала владения. Иначе — штрафы, споры и лишние налоги.

⸻

📌 От чего считать срок:

▪️ Купля-продажа — с даты регистрации в ЕГРН.
▪️ ДДУ (долевое) — с даты полной оплаты по договору (ФЗ №302 от 2018 г., действует с 01.01.2019).
▪️ Наследство — с даты смерти наследодателя.
▪️ Приватизация:
 – до 1998 г. — с даты договора,
 – после — с даты госрегистрации.
▪️ ЖСК — с момента полной выплаты пая.
▪️ Увеличение доли — считается с даты первой доли.
▪️ Построили дом — с даты регистрации объекта в ЕГРН.
▪️ Решение суда — с момента вступления в законную силу. Актуально для споров, наследства, обманутых дольщиков.

⸻

📌 Перераспределение участков — особый случай

С 1 января 2025 года — новые правила:
Если собственник не менялся и образовано не более двух новых участков, то:
👉 Срок владения считается с момента покупки исходного участка.

Пример: участки с 2015 года, перераспределение в 2024 — срок идёт с 2015.
Значит, можно продать без НДФЛ, если 3 или 5 лет уже прошли.

⸻

💡 Налог платить не нужно, если:

▪️ 3 года — если имущество получено по наследству, дарению от близкого, приватизации.
▪️ 5 лет — во всех остальных случаях.

⸻

Если у вас сложная ситуация — доля, суд, спор, дарение, ИЖС после перераспределения —
📩 напишите, разберу и подскажу, с какой даты считать правильно.

⸻

ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #АМЖС
#сроквладения #налог #НДФЛ #егрн #приватизация #доля #ЖСК #ДДУ #наследство #регистрацияправа #перераспределениеучастков #кадастровыйинженер #сделканедвижимость

✅ Москвич поплатился за несогласованный ремонт квартиры в центре столицы

Креативный ремонт в квартире на Тверской улице обернулся для москвича крупными неприятностями: несогласованная перепланировка, включавшая заделку окна, демонтаж перегородок, расширение санузла и замену газовой плиты на электрическую, привлекла внимание бдительного соседа, который обратился с жалобой в Мосжилинспекцию.

Уклоняясь от проверок, владелец квартиры усугубил ситуацию, что привело к судебному разбирательству. Тверской районный суд встал на сторону Мосжилинспекции, обязав хозяина вернуть квартиру в первоначальный вид. Теперь горе-ремонтнику предстоит дорогостоящая работа по возвращению квартиры в прежнее состояние.

Подробнее о ситуации можно прочитать в статье Афиши Daily: Москвича заставили отказаться от дизайнерского ремонта в квартире после доноса соседа.

⸻

⚠️ Чем грозит незаконная перепланировка?

Как кадастровый инженер с многолетним опытом, могу сказать: несогласованная перепланировка — это не просто нарушение, а серьёзный риск. Вот что может ожидать собственника:
• Штраф: от 2 000 до 2 500 рублей для физических лиц.
• Предписание: обязательство вернуть квартиру в первоначальное состояние.
• Судебное разбирательство: в случае невыполнения предписания, суд может обязать привести квартиру в исходное состояние за счёт собственника.
• Продажа квартиры с торгов: в крайних случаях, при игнорировании требований, возможно изъятие квартиры и её продажа с аукциона.
• Ограничение выезда за границу: при наличии задолженности по штрафам или неисполнении судебных решений.

⸻

🛠️ Что делать, если уже сделали перепланировку?
1. Обратитесь в специализированную организацию: для оценки возможности узаконить изменения.
2. Подготовьте техническое заключение: о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
3. Согласуйте перепланировку: через Мосжилинспекцию, предоставив необходимый пакет документов.
4. Внесите изменения в технический паспорт: после получения разрешения.

⸻

ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #перепланировка #незаконнаяперепланировка #Мосжилинспекция #штраф #суд #кадастровыйинженер #недвижимость #жилищныйвопрос #техническийпаспорт #узаконитьперепланировку #Москва #Тверская

📢 В Госдуме хотят упростить смену управляющих компаний

Устали от УК, но собрать нужное количество голосов невозможно?
Эту проблему пытаются решить — в Госдуму внесут законопроект, который снижает кворум для повторных собраний собственников с 50% до 25%.

Сейчас почти 40% собраний срываются из-за нехватки голосов. А страдают — жители, дом и инфраструктура.

Что планируют упростить:
▪️ выбор или смена управляющей компании
▪️ решение по ремонту и благоустройству
▪️ утверждение бюджета и текущих работ

Если примут — даже 1/4 собственников смогут изменить ситуацию в доме.

ПОДПИСАТЬСЯ | ЗАДАТЬ ВОПРОС

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #ЖКХ #управляющаякомпания #собрание #кворум #многоквартирныйдом #собственники #жилищныйвопрос #реформаЖКХ #кадастровыйинженер