Одне із запитань, яке ставлять сторони договору купівлі-продажу – чи можна відмовитись від договору?
⠀
Передумав? Щось змінилось у житті? Виявив недоліки?
Поділимось нашим реальним кейсом, трохи веселим, але максимально життєвим.
⠀
Відбулась угода купівлі-продажу квартири. В договорі чітко вказали, що квартиру до придбання оглянули. Квартира була в володінні продавця років 50 (бабусі – мама – тепер онук), ремонту та реновацій не було (в такому стані навіть здавали в оренду).
Проходить 3 дні після угоди і покупці пишуть продавцю – «розриваємо Договір, повертаємо кошти, ми знайшли екскременти щура в квартирі».
⠀
Питання: чи є підстави розірвати договір? Який порядок дій? Як себе убезпечити.
Частина 1.
Ні, підстав для розірвання договору – немає. Виключно за згодою сторін, але така опція існує завжди.
Якщо Покупець піде в суд йому необхідно довести в суді наступні факти:
1. Наявність прихованих недоліків, які:
- не були очевидними при огляді квартири до купівлі;
- мали місце до передачі майна;
- значно впливають на використання майна.
⠀
2. Відповідальність продавця:
- чи давав гарантії про відсутність недоліків;
- чи знав продавець про дефекти (нахабне приховування є серйозним аргументом);
- чи не ввів покупця в оману.
⠀
3. Наслідки для договору:
- чи об’єкт внаслідок дефектів не може бути використаний за призначенням;
- чи виправдане розірвання договору (частіше суди спочатку дають шанс виправити недоліки або знизити ціну).
⠀
Скоріше за все – суд запропонує провести дератизацію приміщення за рахунок Продавця, але для цього…на стороні Продавця ви би просили провести експертизу і встановити належність екскрементів щуру, описати ризики, які ці екскременти несуть і строк їх існування в просторі квартири.
Без експертизи – справа в цілому, немає шансу на успіх.
Як не допустити схожі ситуації – поділимось в наступному дописі.
*ми не про екскременти, ми про вимогу розірвати договір :)))

Продовжуємо рубрику коротких фактів.

Майно придбане у шлюбі – «навічно» спільна сумісна власність.
Строки існують виключно на випадок, якщо одна із сторін порушили права іншої.
Як можна розпорядитись спільною власністю:
1) Заява-згода;
2) Шлюбний Договір;
3) Договір про поділ майна подружжя;
4) Рішення суду.

Ризики використання АІ не юристом?

Одна із основних рекомендацій, які існують на 2026 рік – використання АІ в медицині та юриспруденції несе суттєві ризики.
Ми юристи, тому ми про свою частину.
2 приклади із нашої практики за останній тиждень:
1) АІ написав, що податки при продажу першої в цьому році комерційної нерухомості фізичною особою в Україні – 18 + 1.5% (січень 2026 року);
Це не так, податок складає 5% (ПДФО) + 5% військовий збір (діє з грудня 2024 року).

2) На мене, як на Адвоката, процесуальний опонент подав заяву в суді, за «абʼюзивну» поведінку посилаючись на норми ЄСПЛ і неіснуючу судову практику. Текст долучаю.
За нашими спостереженнями АІ багато «галюцинує» саме в юридичній темі, часто не розрізняє законодавство України та інших країн (якщо давати йому загальний запит).

Рекомендації:
1) використовуйте АІ, щоб зрозуміти напрям руху, а не шукати рішення;
2) перевіряйте інформацію після АІ (просіть його надати джерела, перевіряйте дати створення «джерела»)
3) звертайтесь до юристів за консультацією до подачі заяви/клопотання/скарги.

Використовуючи неіснуючу інформацію ви наражаєте себе на програш зі старту та юридичну відповідальність, як у випадку з нашим опонентом.

Факт 3.

Спадщина не поновлює строки.
Спадкуванням є лише перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).
Смерть спадкодавця не перериває позовну давність.
Спадкоємець отримує не лише майно, а й усі правові наслідки (права і обов'язки померлого, окрім тих, що прямо обмежені).
Пропущений строк — втрачена можливість захисту.

Nikita Mishustin | Адвокат

Факт 4
На випадок смерті, на жаль в наш час вона може бути неочікуваною і передчасною, людина може:
1. Нічого не робити. Спадщина за законом.
2. Заповіт.
3. Спадковий договір.
4. Договір довічного утримання.

Якщо Вам вже потрібна консультація - звертайтесь.

Свобода договору.
Часто клієнти кажуть:
"У цій сфері немає спеціального закону — значить там беззаконня".
Ні.
Якщо немає спеціального закону — працюють загальні норми цивільного права і принцип свободи договору.
⠀
Юридичною мовою – сутність принципу Свободи договору полягає в тому, що суб'єкти приватних правовідносин наділені правом укладати договори на власний розсуд.
Тобто, він дозволяє сторонам погодити будь-які умови, які прямо не заборонені законом:
— порядок оплати,
— строки виконання,
— спосіб передачі послуг,
— відповідальність,
— навіть нестандартні гарантії.
Саме тому, наприклад, ексклюзивні договори з ріелторами можуть прекрасно працювати — якщо вони грамотно прописані.
Головне завдання договору — щоб сторони однаково розуміли, про що домовились.
⠀
P.S. Минулого тижня отримали рішення суду на користь агента з нерухомості.
Договір був побудований виключно на принципі свободи договору.

Лонгрід.

Ризики продавця при продажу нерухомості за довіреністю.
⠀
Помітив цікаву річ: питання щодо «довіреності» зазвичай ставлять саме покупці — чи є тут ризики, чи можна скасувати таку угоду тощо. При цьому, мало хто говорить про ризики самого продавця.
⠀
Найчастіше довіреною особою є родич, друг, партнер або навіть чоловік/дружина чи дає це 100% гарантію?
Варто звернути увагу на два важливі юридичні фактори.
У довіреності зазвичай зазначається: «відповідно до договору доручення, укладеного в усній формі з повіреним».
Тобто, фактично жодних письмових домовленостей між довірителем і повіреним немає.
У договорах відчуження нерухомості (станом на березень 2026 року) зазвичай є формулювання на кшталт:
«СТОРОНИ заявляють про повний розрахунок за продану квартиру. Підписання цього Договору ПРОДАВЦЕМ є підтвердженням факту повного розрахунку за продану квартиру та свідчить про відсутність у ПРОДАВЦЯ по відношенню до ПОКУПЦЯ будь-яких претензій фінансового характеру».
Або інші дуже схожі/аналогічні формулювання.
⠀
Основні ризики і питання, які має ставити собі продавець:
Як підтвердити, що він реально отримав кошти від довіреної особи? Як загалом гарантувати їх отримання?
Як гарантувати, що довірена особа не укладе угоду у власних інтересах?
Чи можна «відкотити» угоду або визнати її недійсною, якщо довірена особа не передасть кошти або укладе договір, який довіритель вважатиме невигідним?
⠀
Так от, нижче наведемо можливі відповіді (звичайно не всі, але вони вже можуть знизити ваші ризики).
⠀
№1. Цей момент необхідно продумувати завчасно: видавати довіреність людині, якій ви повністю довіряєте, або укладати письмовий договір доручення.
⠀
№2. Розуміючи ринкову вартість об’єкта нерухомості, варто обмежити мінімальну ціну, за яку може бути укладена угода.
⠀
№3. Найцікавіше. На практиці майже неможливо визнати договір недійсним або удаваним, якщо немає письмового договору доручення і довіреність сформульована дуже широко. Тобто у ситуації, коли повірений продав майно третій особі, але не передав кошти, довіритель, як правило, може звертатися до суду про стягнення коштів з повіреного, а не визнавати договір купівлі-продажу нерухомості недійсним або удаваним.
⠀
P.S:
Колись один дуже досвідчений клієнт навчив нас цікавому підходу. Навіть у довіреності на придбання майна в його інтересах він вимагав вказувати конкретний об’єкт, який буде купуватися, а не формулювання на кшталт «будь-яке майно», «за будь-яку ціну» тощо.
⠀
А ви колись читали довіреність на продаж повністю, оцінюючи "широту" повноважень, які вона надає повіреному?
⠀
P.S 2:
А як захиститися самій довіреній особі від позову про стягнення коштів, якщо після угоди гроші були передані іншій довіреній особі або самому довірителю, але жодних розписок складено не було? Адже, кошти за договором купівлі-продажу фактично отримала саме довірена особа.
⠀
Наступний допис буде з реальним кейсом.
Не забувайте ставити реакції та ділитися цим дописом з колегами, друзями, родичами і будете юридично більш обізнаними. Дякуємо, що читаєте.
Ваш Адвокат⚖️

Вітаємо, спільното!
Ділимось
реальним кейсом у справі про довіреність від Продавця (і таких справ уже кілька, справа пройшла всі три інстанції).

Чоловік (колишній власник землі) подав позов до двох своїх повірених та іншої сторони договору міни — нового власника земельної ділянки — про визнання договору міни недійсним.

Позивач пояснив, що у 2001 році йому було передано у власність земельну ділянку площею 1,6305 га.

У 2013 році він видав на ім’я двох осіб довіреність, як він вважав, для оформлення виплати за пай у грошовій формі.

Однак у 2020 році з Єдиного державного реєстру речових прав він дізнався, що йому вже належить інша земельна ділянка — площею лише 0,002 га (2 кв. м).

Дата реєстрації — 12 грудня 2018 року. Підставою виникнення права власності є договір міни земельними ділянками від 26 грудня 2018 року.

Позивач стверджував, що договір був оформлений і внесений до реєстру «заднім числом». На його думку, відповідачі вступили у злочинну змову та вводять в оману людей похилого віку і людей, які перебувають у складних життєвих обставинах.

З умов договору міни земельних ділянок вбачалося, що обмін здійснюється з грошовою доплатою йому в розмірі 32 210 грн, однак така виплата, за його словами, не була здійснена.
Отже, позивач вважав, що його повірений діяв не в інтересах довірителя, а у власних інтересах. Крім того, жоден з повірених не повідомив його про укладення договору та не надав його примірник.

Про умови договору він дізнався лише після того, як суд витребував нотаріальну справу, що, на його думку, є підставою для визнання поважними причин пропуску строку позовної давності.

Суд першої інстанції задовольнив позов.
Однак апеляційний суд скасував це рішення і відмовив у позові, зазначивши, що сторони договору міни не мали будь-яких заборон щодо обміну земельними ділянками.

Верховний Суд (КЦС) також не підтримав доводи про «злочинну домовленість» повірених і сторони договору міни.

Відхиляючи доводи щодо кваліфікації правочину як вчиненого внаслідок зловмисної домовленості апеляційний суд врахував - із чим погодився ВС - що довіреність від 29 березня 2013 року була чинною на момент укладення оспорюваного договору, містила перелік необхідних для укладення цього договору повноважень, а будь-яких доказів на підтвердження вказаних доводів на момент укладення оспорюваного договору позивач не надав.

Справа № 694/1099/22.

Спадковий договір vs договір довічного утримання: у чому різниця.

Регулярно отримуємо запити пов’язані із спадковим майном.
Негативна сторона: Родичі готові «битись» все життя за хатинку в селі, дружні сім’ї стають ворогами через поділ майна померлих родичів. Звичайно ми рекомендуємо розпорядитись своїм майном поки людина жива, при тямі і може прийняти самостійне рішення, хоч це і не просте рішення. А ще, такі договори дозволяють передати майно «не улюбленим онукам», які зникли і просто чекають спадщину, а тим, хто дійсно буде піклуватись про спадкодавця.
Спадковий договір і договір довічного одна із форм реалізації спадкодавцем права на своє майно за життя. В даній статті опишемо основні відмінності, плюси і мінуси таких договорів. Як завжди, моральну сторону не розглядаємо.

Договір довічного утримання.
Спадкодавець передає майно (квартиру, будинок, інше майно) іншій особі вже зараз, тобто юридичним власником стає «утримувач», а натомість Спадкодавець отримує довічне утримання або догляд.
Важливі моменти:
• право власності на майно переходить одразу після укладення договору;
• набувач зобов’язаний забезпечувати відчужувача (грошима, доглядом, житлом тощо, як домовитесь в договорі);
• продати або подарувати це майно до смерті відчужувача не можна;

Спадковий договір.
Тут схема інша: людина залишається власником майна до кінця життя.
Інша сторона лише виконує певні умови (наприклад: догляд, допомога, інші дії), а право власності на майно отримує тільки після смерті власника.

Важливі моменти:
• право власності виникає лише після смерті відчужувача;
• обов’язки набувача визначаються договором (вони можуть бути будь-які – майже повна свобода договору);
• заповіт щодо цього майна буде недійсним.

Головна різниця — момент переходу права власності:
- довічне утримання → майно переходить одразу;
- спадковий договір → майно переходить після смерті.
А це, окрім іншого впливає на податкові зобов’язання Сторін.
Ризики – присутні. Якщо Спадкодавець і спадкоємець не є родичами – краще підготовку доручити юристу або нотаріусу, які спеціалізуються на такі теми.
Часто стикаєтесь з такими ситуаціями?
2 яскравих приклади Договору довічного утримання описали в коментарях. Підписуйтесь.

Nikita Mishustin | Адвокат


Продаж нерухомості з орендарем. Як убезпечити покупця.
⠀
Саме в такому форматі часто продають житлову і нежитлову нерухомість, як готовий орендний бізнес.
А чи аналізували ви юридичну частину цього процесу?
У разі зміни власника нерухомого майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
Припинення права власності не припиняє право оренди, а переходить «бонусом», на базі раніше підписаного Договору оренди.
⠀
Важливий момент:
Орендар має переважне право перед іншими особами на придбання речі, яку отримав у найм (ч.2 ст.777 ЦК).
⠀
Які дії має вчинити інвестор перед придбанням «орендного бізнесу»:
1) Отримати підписаний договір оренди (в оригіналі). Отримати підтвердження від орендаря, що він автентичний і Орендар планує його виконувати в подальшому.
2) Перевірити Орендаря (ми вважаємо, що це обов’язкова частина). Чи не виїде орендар разом із старим власником або через інші проблеми в бізнесі – втрата «орендного бізнесу».
3) Перевірити умови орендної плати (розмір орендної плати, період для оплати, умови підвищення або зниження), порядок компенсації комунальних послуг, умови повернення приміщення, компенсація ремонту, умови «виселення» на випадок порушення договору і т.д.
4) Отримати відмову Орендаря від першочергового права на придбання або перевірити наявність такого пункту в договорі.
5) Перевірити, що розрахунок між попереднім власником і орендарем зроблено до моменту угоди (немає платежів вперед або не закритих боргів) і вирішити долю Гарантійного платежу.

Кожен із цих етапів ми можемо забезпечити.
Якщо Вам вже потрібна консультація - звертайтесь.

Продаж нерухомості з орендарем. Захист орендаря.
⠀
Нерухомість, яка здається в оренду, часто продається, як готовий орендний бізнес.
Для покупця це інвестиція з доходом, але для орендаря — ризик зміни власника і як наслідок потенційна зміна умов оренди.
⠀
Важливо розуміти:
У разі зміни власника нерухомого майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права та обов'язки орендодавця, якщо інше не передбачено в Договорі.
Тобто, сам факт продажу нерухомості (базово) не припиняє договір оренди.
⠀
Але, на практиці новий власник може мати інші плани щодо об'єкта: підвищення орендної плати, реконструкція, продаж або використання приміщення для власного бізнесу.
Саме тому орендарю важливо передбачити ці ризики ще на етапі підписання договору оренди.
⠀
Які дії варто вчинити орендарю при укладенні договору оренди:
1. Передбачити в договорі, що у разі зміни власника договір оренди зберігає свою чинність на тих самих умовах до закінчення строку оренди.
Це здається очевидним, але на практиці краще прямо прописати цей пункт у договорі.
Ми зустрічались із випадками, коли в Договорі прямо прописували «розірвання» договору оренди у випадку продажу. Договір необхідно читати уважно.

2. Закріпити строк оренди та умови дострокового розірвання договору.
Якщо договір дозволяє новому власнику розірвати договір просто за умови повідомлення за 10-30 днів, орендар може втратити приміщення.

3. Визначити чітку формулу або порядок зміни орендної плати.
Наприклад: індексація на індекс інфляції, фіксований відсоток (не більше ніж на 10%, не частіше ніж раз на рік) або за погодженням сторін (дуже ризиковане формулювання, за відсутності інших).
Це захищає від необґрунтованого підвищення орендної плати новим власником.

4. Передбачити обов'язок орендодавця письмово повідомити про продаж нерухомості.
Це дозволяє орендарю розуміти, хто буде новим контрагентом та підготуватися до зміни власника і планувати наступні кроки.

5. Врегулювати долю гарантійного платежу (депозиту).
У договорі варто передбачити, що гарантійний платіж переходить до нового власника разом із правами орендодавця.

6. Зафіксувати право орендаря на компенсацію вартості невід'ємних поліпшень.
Особливо це актуально, якщо орендар інвестує значні кошти у ремонт або облаштування приміщення.
Одне з найважливіших положень Договору оренди. Прописати розмір і умови компенсації у випадку порушення власником всіх вище описаних пунктів (підняття оренди, завчасне виселення, зміна умов оренди не на користь орендаря). Такий пункт актуальний і на випадок, коли орендар заходить в дороговартісний ремонт.

7. Банальна річ, але часто бачимо цю помилку. Перевірити право власності орендодавця перед підписанням договору.
Договір оренди має укладатися саме з власником або з особою, яка має належні повноваження передавати приміщення в оренду.
⠀
Правильно складений договір оренди дозволяє орендарю зберегти стабільність бізнесу навіть у разі зміни власника нерухомості.
⠀
Якщо вам потрібна юридична підготовка договору оренди або умов, які захищають інтереси орендаря — звертайтесь.
⠀

❓Що робити, якщо купили нерухомість з боргами за комуналку?

ℹ️ Відповідає адвокат з нерухомості @NikitaMishustin

Чи може продавець передумати і попросити повернути квартиру назад?

Це одне з найчастіших питань, яке виникає у клієнтів до укладення договору купівлі-продажу.
Коротка відповідь: ні, просто так — не може.
Цивільне право в Україні базується на фундаментальному принципі — обов’язковості договору (ст. 629 ЦК України). Це означає, що після укладення договору сторони набувають не лише прав, а й обов’язків, які вони зобов’язані виконувати.
Цю позицію прямо підтвердив Верховний Суд у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17.

Суд зазначив, що невиконання зобов’язань за договором можливе лише у чітко визначених випадках.
Зокрема, це:
• за взаємною згодою сторін;
• у разі розірвання договору в судовому порядку;
• у випадку односторонньої відмови, якщо це прямо передбачено договором або законом;
• у разі припинення зобов’язання на підставах, передбачених законодавством;
• у випадку недійсності договору.

Важливо розуміти, що одностороння відмова від виконання договору загалом не допускається, якщо інше прямо не встановлено договором або законом.
Тому, якщо договір купівлі-продажу укладений належним чином, право власності зареєстроване, а сторони виконали свої забов’язання, продавець не може просто передумати і вимагати повернення квартири.
Скажу чесно, не бачив ДКП, які передбачали право односторонньої відмови від Договору.
Водночас на практиці існують ситуації, які можуть створювати ризики для Покупця. Це можуть бути помилки в договорі, «вади» продавця або «вади» документів або історичні помилки.

Саме тому, юридичний аналіз ризиків угоди до її підписання має ключове значення.
Звертайтесь за оцінкою ризиків і не переживайте, за «просту» відмову продавця від ДКП.

Чи можна визнати договір “неукладеним”, якщо сторони вже його виконують?

Часто чуємо запитання: «а чи не може власник просто сказати, що договір не такий і просити повернути йому приміщення/квартиру, яку він передав в оренду?»
Практика Верховного Суду підтверджує просту, але важливу позицію: якщо сторони фактично почали виконувати договір, посилатися на його «неукладеність» вже не вийде.

Якщо сторони поводяться так, ніби договір існує (наприклад, орендар користується приміщенням і сплачує орендну плату, а орендодавець приймає кошти), навіть якщо він не укладений у письмовій формі, вважати такий договір неукладеним вже не можна. Фактичне виконання підтверджує, що сторони погодили істотні умови та вступили у договірні відносини.

У такому випадку договір може бути оспорюваним (наприклад, через порушення закону чи інші підстави), але не «неукладеним». Тобто, договір завжди можна оскаржувати, але нас цікавлять причини для оскарження.

Висновок: якщо сторони почали виконувати договір — користуються майном, передають кошти, підписують акти — посилатися на його «неіснування» вже неможливо. Суд у спорі буде виходити з реальної поведінки сторін, а не лише з формальних недоліків тексту або його відсутності.
Це правило працює у всіх сферах життя. Почав виконувати, а інша Сторона приймає виконання - договір укладено.

Нерухомість біля води — прихований юридичний ризик для інвестора.

Нерухомість біля річки, озера чи моря традиційно вважається преміальним активом: вона дозволяє продавцю встановлювати вищу ціну, а інвестору — розраховувати на підвищений попит з боку покупців або орендарів. Проте така локація часто приховує суттєві юридичні ризики, які не враховуються при купівлі або девелопменті.

Основна проблема полягає у наявності прибережних захисних смуг (ПЗС) — спеціальних водоохоронних територій, які за законом мають обмежений правовий режим використання.
Землі в межах таких смуг, як правило, не можуть передаватися у приватну власність або використовуватися для житлового чи комерційного будівництва, окрім окремих винятків, прямо передбачених законом.

І тут найпроблемніше місце. У 2018 році ВС вказав, що ПЗС не може бути у приватній власності, тільки комунальна чи державна власність і на цій підставі вказав, що строків давності для повернення такої землі на користь держави – не існує, оскільки володіння такою землею - це «триваюче» порушення.

Розмір прибережної захисної смуги залежить від типу водойми:
• 25 метрів — для малих річок і струмків;
• 50 метрів — для середніх річок;
• 100 метрів — для великих річок, водосховищ та озер;
• не менше 2 км — для морського узбережжя.

Ключовий ризик полягає в тому, що навіть добросовісний набувач нерухомості може зіткнутися з позовом прокурора про витребування земельної ділянки у власність держави або територіальної громади.

Судова практика підтверджує, що відсутність затвердженого проєкту землеустрою щодо встановлення меж прибережної смуги не означає відсутність самої смуги — її розміри прямо визначені законом.
Таким чином, інвестування у нерухомість біля води потребує підвищеної юридичної перевірки, зокрема:
• аналізу містобудівної документації;
• перевірки категорії земельної ділянки;
• встановлення фактичної відстані до урізу води;
• оцінки ризику оскарження права власності.

Ігнорування цих факторів може призвести до втрати активу або неможливості реалізації девелоперського проєкту.

Що робити, якщо ви вже власник такої земельної ділянки – розкажемо в наступних дописах.

Для рієлторів!
Лонгрід.
⠀
Цей допис створено для рієлторів і описує практичний алгоритм дій у ситуації, коли Клієнт порушує умови підписаного договору та ухиляється від сплати винагороди, незважаючи на належне виконання послуг рієлтором.
Водночас матеріал може бути корисним і клієнтам — для розуміння того, як виглядає якісна та системна робота рієлтора, і чому договір має значення для обох сторін.
⠀
Останнім часом отримую багато подібних запитань від рієлторів, з якими регулярно співпрацюю:
«Що робити, якщо клієнт намагається обійти рієлтора та не сплачувати комісію?»
⠀
Водночас існує і протилежна ситуація, коли клієнти зазначають:
«Підписали договір, але рієлтор фактично нічого не робить, а умови передбачають обов’язок сплатити комісію навіть у разі відмови від послуг».
⠀
В цьому дописі розглянемо ситуацію з позиції рієлтора: коли послуги фактично надані, але клієнт ухиляється від виконання фінансових зобов’язань.
Окремо буде підготовлено матеріал щодо претензій клієнта до рієлтора.
⠀
Починаємо з кінця:
з практичної точки зору, доцільно одразу оцінювати ситуацію з позиції можливого судового захисту.
Якщо клієнт відмовляється добровільно виконувати умови договору, рієлтор має право звернутись до суду з позовом про стягнення винагороди. По суті, це єдиний ефективний механізм.
⠀
Типові позовні вимоги:
1. Стягнення вартості наданих послуг (комісії);
2. Стягнення штрафних санкцій (якщо передбачені договором, а це бажано зробити);
3. Стягнення судових витрат (судовий збір та витрати на правничу допомогу).
⠀
Відповідно, ще на етапі співпраці з клієнтом рієлтору важливо формувати доказову базу, яка підтвердить факт надання послуг та підстави для виникнення права на винагороду. По суті – доказова база – це якісна робота рієлтора, це не про те, що ви маєте робити щось за межами вашої звичайної поточної діяльності.
⠀
Обсяг доказування залежить від типу договору.
Для ексклюзивного договору необхідно підтвердити: що об’єкт нерухомості було продано під час строку дії договору, укладеного між власником і рієлтором.
⠀
Для неексклюзивного договору необхідно довести: що покупець, який придбав нерухомість, був залучений саме цим рієлтором (зареєстрований як потенційний покупець) у період дії договору.
⠀
Які докази необхідно підготувати?
Базовий пакет доказів зазвичай включає:
1. Договір про надання рієлторських послуг.
2. Докази фактичного надання послуг:
• поточні звіти про виконану роботу;
• фото та відео об’єкта нерухомості;
• копії документів на об’єкт;
• звіти про проведені перегляди;
• листування з клієнтом у месенджерах або електронною поштою;
• рекламні оголошення;
• скріншоти статистики реклами;
• інші підтвердження активних дій рієлтора;
3. Акт наданих послуг за результатом продажу.
Рекомендується направляти акт офіційними каналами:
• через систему електронного документообігу (наприклад Вчасно);
• електронною поштою;
• рекомендованим листом (Укрпошта).
⠀
Ключове значення договору.
Судовий спір у більшості випадків будується саме на положеннях договору.
При цьому важливо пам’ятати: договір має виконуватись обома сторонами.
Нижче наведено положення, які доцільно передбачити у договорі, щоб мінімізувати ризики несплати винагороди.

Важливі умови договору для захисту рієлтора:

1. Умови оплати при ексклюзивному договорі.
Комісія підлягає оплаті у разі продажу об’єкта нерухомості протягом строку дії договору, незалежно від того, хто саме «знайшов» покупця.

2. Умови оплати при неексклюзивному договорі.
Комісія сплачується у разі продажу покупцю, якого залучив рієлтор.
Рекомендується використовувати Акт реєстрації потенційного покупця.
Форма фіксації:
• підпис власника;
• направлення на електронну пошту;
• направлення рекомендованим листом.

3. Фіксація офіційних каналів комунікації.

У договорі бажано визначити:
• офіційну електронну адресу
• номер телефону, де встановлені месенджери;
• положення про те, що електронне листування є доказом.
Телефон використовується для поточної комунікації. Електронна пошта — для направлення юридично значимих повідомлень і документів.

На практиці електронну пошту складніше видалити або змінити, ніж історію листування у месенджерах. Вайбер просто може видалити вашу переписку:)

4. Обмежений строк ексклюзивності.
Ексклюзивний договір не повинен бути безстроковим.
З практики:
3–9 місяців — для житлової нерухомості;
6–24 місяці — для комерційної нерухомості;

5. Фіксація розміру винагороди.
Доцільно передбачати:
комісію у відсотках
та винагороду у фіксованій сумі.
Це важливо, оскільки сторони інколи структурують угоду не лише через договір купівлі-продажу (наприклад, корпоративні права, попередні договори, інвестиційні договори тощо), що може впливати на формальний розмір ціни.

6. Штраф за ухилення від оплати.
Штраф має бути економічно обґрунтованим і стимулювати добровільне виконання договору.
Практичний підхід:
розмір штрафу має покривати витрати на юридичний супровід судового процесу.
Суд не завжди компенсує витрати на адвоката у повному обсязі.

7. Перевірка документів на об’єкт.
До початку роботи бажано отримати:
• документ, що підтверджує право власності;
• технічний паспорт;
• паспорт та РНОКПП власника;
• інформацію про зареєстрованих осіб;
• інформацію про заборгованість;
• інформацію про обтяження;
Це дозволяє:
- перевірити повноваження клієнта – встановити, що перед вами дійсно Власник;
- підготувати об’єкт до продажу, в тому числі юридично;
- підтвердити факт зміни власника у майбутньому.

8. Доступ до об’єкта.
Рієлтор повинен отримати доступ до об’єкта для проведення:
Фото, відеозйомки, підготовки рекламних матеріалів, організації переглядів.

Якщо всі описані вище пункти виконано/зафіксовано – є всі шанси на успішний захист у суді. З таким пакетом документів можна звертатись до Адвоката, за консультаціями по суті.

Додатково, хочу описати основні схеми ухилення:
• покупець і продавець підписують попередній договір без рієлтора;
• угода оформлюється через корпоративні права;
• покупець оформлює об’єкт на пов’язану особу;
• угода оформлюється після завершення строку договору;
• клієнт заявляє, що покупця знайшов сам;
• сторони занижують офіційну ціну (незаконно, але випадки бувають).

Якщо рієлтор розуміє, що є ризик порушення з боку Клієнта, рекомендуємо:
1) перевірити ДРРП на предмет «зникнення» квартири з «балансу» власника- Клієнта;
2) скачати довідку на нового власника;
3) відправити досудову претензію;
Претензія необхідна для того, що б показати, що була спроба досудового врегулювання і вирішити питання, не доводячи до суду.

Важливі моменти.
Строк позовної давності – 3 роки, але не рекомендуємо затягувати із судовим процесом, оскільки стягнення відбувається в гривні.
Перед подачею позову необхідно аналізувати матеріальний стан власника і перспективи стягнення винагороди у судовому порядку.

Якщо у вас виникла конфліктна ситуація – звертайтесь за консультацією до нас.

Коли землю біля води вже куплено: чи завжди це означає втрату ділянки?
Продовження нашого допису
( https://t.me/MishustinLawyer/162 ).

Маю вас заспокоїти - Придбання земельної ділянки біля води не означає автоматичної втрати права власності, навіть якщо згодом з’являється аргумент про розташування ділянки у межах прибережної захисної смуги і прокуратура знайде саме вас.
Судова практика останніх років показує, що у спорах щодо земель водного фонду ключове значення має не лише сам факт близькості до води, ще й якість і достатність доказів, які підтверджують належність ділянки до земельно-водного фонду або захисної смуги.

1. Сам факт розташування біля води ще не означає, що ділянка належить до земель водного фонду.
Верховний Суд неодноразово звертав увагу, що для віднесення ділянки до земель водного фонду необхідно встановити:
• який саме водний об’єкт знаходиться поруч;
• чи існує прибережна захисна смуга для цього об’єкта;
• чи дійсно ділянка потрапляє у межі такої смуги;
• який правовий режим цієї території на момент передачі ділянки у власність.
Тобто, сам по собі аргумент «ділянка біля річки» ще не є достатнім для задоволення позову прокурора.

Тут слід врахувати, що прокуратура має довести не тільки факт «біля води», а що такий стан і «факт» був на момент виділення земельної ділянки у приватну власність.

2. Прокурор має довести, що ділянка входить до прибережної захисної смуги.
У багатьох справах суди відмовляли у позовах через відсутність належних доказів, наприклад:
• відсутність експертизи;
• використання загальних довідок або листів без точних координат;
• використання картографічних матеріалів без прив’язки до конкретної ділянки;
• відсутність доказів станом саме на момент передачі землі у приватну власність.

3. Важливе питання — стан ділянки саме на момент її відведення.
Суди звертають увагу на те, чи належала ділянка до земель водного фонду саме на момент її передачі у власність, а не через багато років після цього.
Наприклад, пізні дослідження або зміна русла водного об’єкта не завжди можуть бути використані, як доказ порушення при первинному виділенні земельної ділянки.
Це створює можливість для захисту навіть у складних ситуаціях.
У нас є декілька кейсів, коли штучна водойма була передана в оренду для рибальства і як наслідок, взимку там немає води, а влітку, ділянка нашого Клієнта стає частиною озера😊
4. Судова експертиза часто є ключовим доказом.
У багатьох спорах вирішальне значення має земельно-технічна експертиза, яка встановлює:
• фактичну відстань до урізу води;
• наявність або відсутність водного об’єкта;
• характеристики рельєфу;
• історичні факти;
• межі прибережної захисної смуги.
Якщо прокурор не ініціює експертизу або не спростовує висновок експерта, суд може відмовити у задоволенні позову.

5. Що робити власнику земельної ділянки біля води.
Якщо ділянка вже придбана, доцільно:
• перевірити судові справи за вами і попереднім власником і перевіряти з регулярністю 1 раз на місяць (можна тут: https://court.gov.ua/fair/)
• перевірити, чи проводилось встановлення меж прибережної смуги (тобто зібрати технічну документацію по земельній ділянці);
• отримати топографічні матеріали або геодезичну зйомку;
• оцінити наявність водного об’єкту на момент відведення ділянки;
• перевірити підстави передачі ділянки у власність, якщо це можливо;
• за необхідності — ініціювати експертизу, можливо у формі висновку спеціаліста (для початку);
• звернутись до юристів за консультацією;
• звернути увагу на судову практику по застосуванню «нового закону Мазепи», а саме оновлених положень про Добросовісного набувача і строку в 10 років, для такого типу спорів;
• сформувати доказову базу добросовісності набуття права власності.

6. Висновок:
Попри зміну судової практики до володіння землями водного фонду в 2018 році, остання судова практика показує, що не кожна ділянка біля води автоматично підлягає поверненню державі.
У багатьох випадках результат спору залежить від якості доказів та правильної правової позиції.

Продати будинок без кадастрового номера?

Часто виникає ситуація: люди отримують у спадщину будинок, але землю під ним ніколи не приватизовували або не оформлювали відповідно до вимог чинного законодавства.
Постає питання — чи можна продати/розпорядитись будинок без оформленої землі?
Коротка відповідь: так, але є нюанси.

З приблизно 2010 року законодавство змінилось — для відчуження нерухомості обов’язково має бути кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташований будинок.
При цьому важливий момент: право власності на землю оформляти не обов’язково.
Достатньо сформувати земельну ділянку та присвоїти їй кадастровий номер (тобто внести її в Державний земельний кадастр).

Алгоритм такий:
1. спадкоємці оформлюють право власності на будинок;
2. замовляють технічну документацію із землеустрою;
3. формують земельну ділянку;
4. отримують кадастровий номер та витяг з ДЗК;
5. продають будинок.
Новий власник вже зможе оформити право власності на землю на себе.

Окремо про ризики, якщо купити будинок без оформленого права на землю (але з кадастровим номером).
Ризики:
• може виявитися, що частина ділянки фактично зайнята сусідами або є накладки меж;
• орган місцевого самоврядування може відмовити у передачі землі у власність (наприклад, через порушення норм відведення);
• можуть бути обмеження або сервітути (охоронні зони, комунікації), які ви не «побачили» до оформлення ділянки;
• фактична площа користування може відрізнятися від тієї, яку вдасться оформити;
• виникають додаткові витрати на землеустрій або погодження;
• процес оформлення може зайняти час для покупця.

Висновок:
Продавати будинок без приватизованої землі можна, але кадастровий номер має бути обов’язково.
Оптимальна стратегія — сформувати ділянку перед продажем, щоб покупець розумів її межі та параметри.
Даний допис актуальний для будинків, які вже є у вашій власності, але земельна ділянка під ними не оформлена.

Рекомендація юристів.
Краще оформити земельну ділянку, зафіксувати правовий статус і продавати готовий об’єкт.

Для комерційних об’єктів ситуація набагато складніша, у наступних дописах розкажемо детальніше.

Якщо ви стикались із такими ситуаціями – будемо вдячні, якщо поділитесь досвідом в коментарях.