🦾 Порог входа растёт быстрее доходности

В прошлом дайджесте делали срез по объёмам рынка недвижимости, а сегодня разберём, что происходит со сделками и новым строительством.

Две сделки вытянули статистику 🔽


В конце июня портфель из 16 складских комплексов Raven Russia ушёл с торгов за 47,2 млрд ₽. Стартовая цена была 92,5 млрд, а рыночная оценка доходила до 160 млрд. Дисконт составил около 70%, и это пятая попытка продажи.

Весной УК «Парус» забрала 26 районных торговых центров бывшей ADG group, почти 373 тыс м², за сумму до 50 млрд ₽.

Без этих двух транзакций рынок выглядел бы куда бледнее. Крупный капитал сейчас заходит точечно и с большим торгом.

Новое почти не вводят 🔽


Ввод торговых центров за первый квартал упал на 92%, в Москве открылся всего один объект. На весь год запланировано 17 центров, что почти на 40% меньше прошлогоднего плана, причём 9 из них переносили с 2024 и 2025 годов.

Девелоперы держат паузу и ждут дешёвых денег. Дефицит качественных площадей от этого только растёт.

Окупаемость стрит-ретейла растягивается 🔽


Метр на центральных торговых улицах стоит в среднем 1,45 млн ₽. На Столешниковом переулке стоимость доходит до 3,62 млн, на Кузнецком Мосту 2,57 млн. Окупаемость достигает 13–15 лет.

Что любопытно: на Тверской ставки аренды упали на 35% после ухода крупных арендаторов. Даже топовый адрес не гарантирует стабильность, если формат перестал работать.

Центр застроят через КРТ 🔽


С 2026 по 2030 год программа комплексного развития территорий даст городу 32% всего офисного строительства и 18% торговых площадей. За полугодие власти опубликовали 79 новых проектов почти на 362 га.

Свободных площадок в городе не осталось, поэтому девелоперы идут туда, где есть льготы и готовая земля.

Инвесторы ищут способ зайти дешевле 🔽


Те же 26 торговых центров «Парус» упаковал в биржевой ЗПИФ, где порог входа равен стоимости одного пая. Запрос понятный: люди хотят коммерческую доходность без бюджета в сотни миллионов.

Здесь у вашего клиента развилка. В ЗПИФе он получает пай и зависимость от управляющей компании фонда. В студии в ЦАО он получает жильё в собственности, запись в Росреестре и возможность продать объект любому покупателю.

Рынок коммерции работает так:

1️⃣ большие игроки покупают с дисконтом и не спешат
2️⃣ новое почти не строится
3️⃣ порог входа в качественные объекты растёт
4️⃣ частному инвестору с 18–25 млн туда дорога закрыта

Поэтому компактная студия в центре остаётся редкой доступной точкой входа в дефицитную локацию.

⚡️ ЦБ снизил ключевую ставку до 14%

Банк России снизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, с 14,25% до 14% годовых. Это десятое снижение подряд и пятое в этом году.

Любопытно, что большинство аналитиков ждали сохранения ставки, так что решение стало сюрпризом для рынка.

Что это значит для коммерческой недвижимости:

1⃣ Финансирование дешевеет, инвесторы начинают возвращаться на рынок

2⃣ Доходность новых вкладов пойдёт вниз следом за ключевой

3⃣ Клиенты с капиталом в банках начнут искать, куда переложить деньги

4⃣ Новое почти не строится, поэтому возвращающийся спрос упрётся в дефицит предложения

5⃣ Ликвидные объекты в центре подорожают первыми

Следующее заседание ЦБ 🏦 пройдет 11 сентября. Сигнал регулятор дал нейтральный, так что цикл смягчения продолжается.

Ставьте 👍, если ждали снижения
Ставьте 👎, если решение вас удивило

❓ То, что не расскажут в банке: сравнение вклада, новостройки и студии в ЦАО

— Куда положить деньги, чтобы они работали?

Вклад кажется безопасным, новостройка — понятной, коммерция — солидной. А на выходе цифры расходятся с ожиданиями.

Мы собрали гайд с разбором инвестиционных инструментов:

✅ Наши студии vs новостройки и вторичка. Почему котлован больше не гарантирует рост, а готовая студия в ЦАО закрывает сделку быстрее.

✅ Наши студии vs банковские вклады. Что происходит с деньгами, когда ставка падает, и почему депозит проигрывает уже на втором году.

✅ Наши студии vs коммерция и апартаменты. Где прячется разница между «доходно на бумаге» и «ликвидно на деле».

Как забрать гайд:

1️⃣ Подпишитесь на канал
2️⃣ Нажмите на кнопку ниже
3️⃣ Бот проверит подписку и пришлёт гайд