❔ Почему одни агенты закрывают сделки, а другие нет

Привет, коллеги. Меня зовут Татьяна, я руковожу отделом продаж в МЕТРЫ, и буду иногда появляться в этом канале. Давайте знакомиться 👋

За эти годы я поработала с сотнями агентов, и поначалу была уверена, что всё решает талант. Кто-то рождён продавать, другие нет.

Но дело-то совсем не в этом.

Сильные агенты делают три скучные вещи, которые остальные пропускают. И эти вещи легко повторить кому угодно.

1️⃣ — отвечать первым.

На первый взгляд очевидно, но вот в чём соль. Клиент почти всегда пишет в несколько мест сразу. Я как-то разобрала нашу воронку, и оказалось, что показ достаётся тому, кто перезвонил быстрее.

Оформление презентации тут вторично. Откликнулись за 15 минут, и вы впереди. Промедлили пару часов, и клиент уже едет смотреть чужой объект.

2️⃣ — говорить деньгами клиента.

«Около 20% годовых» звучит банально. Переводите в понятное «если вложите 18 млн, будете получать примерно 150 000 рублей в месяц от аренды, плюс рост капитализации объекта», чтобы это не выглядело обещаем с потолка.

Когда абстрактный % превращается в конкретную сумму, спорить клиенту становиться не о чем.

3️⃣ — возвращаться.

После первого «я подумаю» агент обычно тихо исчезает, как будто его попросили уйти. А сильный специалист спокойно ждёт и приходит снова: появился новый объект, сдвинулась ставка, пересчитал доходность.

У меня в команде большая часть сделок закрывается со второго или третьего захода, иногда с пятого. Клиенту нужно время, чтобы решиться, и это нормально.

Вот и весь секрет, никакой магии 🪄

💬 Как из 10,5 млн сделать 14,5 млн

Рассказываем о нашей студии на улице #Красина. История короткая, но показательная.

Сначала пара слов про сам адрес, это важно для понимания.

Красина, дом 7, строение 1, это камерный исторический дом 1908 года у Патриарших прудов, в двух шагах от «Маяковской» ⚡️

Дореволюционная архитектура, тихие переулки, та самая старомосковская атмосфера, за которую центр и любят.

Таких домов в городе наперечёт, новых здесь уже не построят, и в этом вся соль: дефицитная локация сама по себе держит цену.

Теперь к деньгам. Инвестор зашёл в проект с 10,5 млн рублей. А полтора года спустя вышел с 14,5 млн рублей на руках, и это без учёта арендных денег.

Звучит неправдоподобно? Давайте расставим точки на i:

1️⃣ Большую часть принёс рост стоимости. За 16 месяцев студия подорожала на 38%.

Так работает капитализация: вы держите объект, а он сам дорожает, пока вы пьёте кофе.

2️⃣ Девять месяцев студия стояла под нашим управлением и за это время принесла хозяину ещё 812 548 рублей.

Самое приятное, что за эти месяцы он ни разу не позвонил жильцам, не чинил кран и об объекте почти не вспоминал.

3️⃣ Складываем обе части и получаем 45,83% за 16 месяцев.

Студия одновременно, дорожала как актив и приносила арендный доход, поэтому деньги шли с двух сторон сразу.

Почему так вышло, уже понятно 👇

Объект стоит в центре Москвы, где свободных вариантов мало. Отсюда и рост цены, и быстрый покупатель на выходе: спрос в такой локации держится всегда.

А текучку, от поиска жильцов до ремонта, вёл наш отдел. Инвестору осталось получать выплаты.

Вот такие студии в ЦАО мы и готовим под ключ: с расчётами, отделкой и управлением.

❓ Есть на примете клиент, которому это подойдёт?

Напишите менеджеру: @metrymsk_manager — подберём объект и соберём материалы для показа.

💭 Откуда берутся 20% годовых

Коллеги, наверняка вы регулярно слышите от клиентов сомнения по поводу доходности в 20%. И клиентов можно понять.

Чем крупнее сумма, тем больше клиент хочет понимать, за что платит. А цифры без аргументов только пугают.

Наша математика складывается из 2⃣ источников.

Первая часть: доход от аренды. Возьмём базовую студию за 18 млн рублей. Она приносит владельцу ~150 тысяч рублей ежемесячно. За год набегает 1,8 млн рублей, что даёт инвестору ~10% годовых.

При этом заботы по поиску жильцов и обслуживанию забирает на себя наша управляющая компания.

Вторая часть: рост стоимости недвижимости. Площадок под застройку в #ЦАО почти не осталось. Из-за такого дефицита готовые объекты перманентно дорожают, прибавляя ещё ~10% в год.

Складываем эти показатели и получаем итоговые 20% годовых.

Перед нами твёрдая финмодель. Когда мы переводим абстрактные проценты в понятные рубли, клиенту становится спокойнее.

Если ваш покупатель сомневается, напишите нашему менеджеру: @metrymsk_manager

Мы подготовим для вас детализированный расчёт по выбранному объекту, с которым будет легко закрывать сделку.

🏠 Исторический особняк и понятная доходность

Коллеги, сегодня хотим подсветить для вас сильный лот. Бывают варианты, которые даже не нужно долго презентовать клиенту: их локация и экономика говорят сами за себя. Этот объект как раз из таких.

Речь идёт о студии в Девяткином переулке, дом 2.

Это тихий исторический особняк конца XIX века в самом центре Басманного района. Здесь сохранилась уютная атмосфера старой Москвы, а до Покровки, Чистых прудов и Китай-города ваш клиент сможет дойти неспешным шагом.

Сама студия светлая и компактная, занимает площадь 16,8 м², расположена на втором этаже четырёхэтажного здания с высотой потолков 3,4 метра. Пространство уже полностью готово к сдаче: сделан качественный ремонт и расставлена вся мебель.

Стоимость объекта составляет 20,2 млн рублей.

Сдача в аренду будет приносить вашему клиенту 162 тысячи рублей ежемесячно. Подобные предложения в #ЦАО встречаются редко, и отлично подходят для инвесторов, которые ищут рабочие инструменты с понятным порогом входа.

✔️ Забирайте объект в работу: @metrymsk_manager

💰 Вклад, квартира или бизнес в ЦАО

Когда у клиента на руках от 18 млн рублей, перед ним встаёт вопрос, как ими распорядиться. Обычно выбор сводится к 3️⃣ вариантам:

— банковский вклад
— квартира под сдачу
— и готовый арендный бизнес

❔ Какой из них принесёт больше? Разбираемся по порядку.

Вклад ⬇️

На короткий срок можно найти ставки ~13%. Но есть нюанс. Ставки постепенно снижаются, и при каждом продлении договора % будет падать.

💡 Кроме того, чтобы безопасно хранить 20 млн, их придётся разделить на части из-за лимита страхования. Да, вклад помогает сохранить деньги, но не превращает их в физический актив.

Квартира под сдачу⬇️

Обычная квартира приносит с аренды ~6% годовых. Причина в метраже: большой объект стоит дорого, а сдаётся ненамного дороже компактного, поэтому на каждый вложенный рубль дохода выходит мало.

💡 Вдобавок владелец сам ищет жильцов, делает ремонт и разбирается с бытовыми вопросами арендаторов. Актив у клиента как бы появляется, но отдача вдвое ниже вклада и с постоянными хлопотами.

Готовый арендный бизнес⬇️

Разница с обычной квартирой принципиальная. Это студия в ЦАО, упакованная как готовый арендный бизнес c ликвидным метражом, профессиональным управлением и доходом из 2️⃣ источников.

💡 С одной стороны студия за 18 млн сдаётся примерно за 150 тысяч рублей в месяц. Маленький формат даёт больше дохода на вложенный рубль, отсюда около 10% годовых, почти вдвое выше обычной квартиры.

С другой — свободных площадок под застройку в ЦАО почти не осталось, малых лотов мало, а спрос на них держится. Из-за дефицита готовые студии стабильно дорожают, прибавляя ещё около 10% в год.

Складываем обе части и получаем те самые 20% годовых. А клиенты получают защищённый от инфляции актив и доход, который не зависит от решений Центробанка 🏦.

Напишите @metrymsk_manager, поможем подобрать объект, который подойдёт под запрос вашего клиента.

❔ Как успокоить покупателя в кризис

Привет, коллеги! На связи Татьяна с анонсом новой рубрики 🙂

В нашей работе постоянно возникают ситуации, когда нужен взгляд со стороны, а поиск ответов в интернете впустую тратит время.

Например:

— как аккуратно вернуть в диалог инвестора, который в третий раз берет паузу на подумать?

Или

— как успокоить покупателя, который боится заходить в сделку из-за новостного фона?

Предлагаю такой формат: вы описываете кейс с клиентом, а я выбираю актуальные темы и подробно разбираю их в канале.

Не стесняйтесь спрашивать о чём угодно. В нашей профессии не заданный вовремя вопрос часто стоит сорванной комиссии.

Пишите в комментариях, с какими сложностями столкнулись на этой неделе, найдём выход из любой ситуации.

↘️ ↘️ ↘️

❓ Что происходит с рынком коммерческой недвижимости? Собрали для вас главные цифры за первую половину года.

Инвесторы уходят в понятные форматы ⬇️



Общая сумма вложений в коммерческие объекты Москвы и Петербурга составила 114,6 млрд ₽. Показатель снизился на ⅓ по сравнению с прошлым годом. Покупатели стали прагматичнее подходить к выбору проектов. Люди активно интересуются готовым арендным бизнесом, выкупая небольшие склады и помещения под ПВЗ.

Покупатель хочет видеть работающий актив со старта. Студии в ЦАО закрывают эту потребность. Вы предлагаете клиенту готовый инструмент с ремонтом и УК.

Объемы — увеличиваются, цены — растут ⬇️



Офисный сегмент структурно меняется. На первичном рынке Москвы появилось много предложений, объем доступных площадей вырос наполовину и достиг 1,2 млн м². Застройщики вывели в продажу 91 проект. При этом цены продолжают расти, средняя стоимость м² поднялась на 10% и закрепилась на уровне 500 тысяч ₽.

Ввод новых офисов усиливает конкуренцию за арендатора. В центре столицы ситуация кардинально отличается. Площадок под застройку практически нет, дефицит компактных лотов предсказуемо толкает цены вверх.

Бизнес выкупает метры вместо аренды ⬇️



Доля свободных офисов сейчас держится около 6%. Компании массово меняют привычный подход к недвижимости. Почти ⅓ запросов в этом сегменте приходится на сделки по выкупу площадей вместо долгосрочной аренды, предпринимателям спокойнее приобретать помещения в собственность для защиты капитала от инфляции.

Бизнес защищает капитал выкупом площадей. Частному инвестору с бюджетом около 20 млн ₽ покупка стрит-ретейла недоступна. Компактная студия в историческом особняке становится комфортной точкой входа.

Себестоимость строительства ставит рекорды ⬇️



На центральных торговых улицах столицы пустует 6,5% помещений. Себестоимость строительства качественных бизнес-центров уже превысила 215 тысяч ₽ за м². Растущие затраты застройщиков неизбежно потянут за собой итоговые цены на готовые площади.

Застройщики перекладывают растущие сметы на плечи покупателей. Инвестор в первичку всегда рискует получить задержку сроков сдачи объекта. Наши готовые студии продаются с финальным ремонтом и мебелью по фиксированному прайсу.

Как устроена сделка в МЕТРЫ? 🏢

Коллеги, самый частый вопрос от новых партнёров такой:

— Что я получу за приведённого клиента и сколько времени всё займёт?

Отвечаем прозрачно и по шагам.

Комиссия агента за клиента, который дошёл до сделки, начинается от 4% стоимости объекта.

На примере студии за 18 млн это 720 тысяч ₽, на объекте за 25 млн уже больше миллиона рублей, и всё это за одного клиента, которого вы привели и передали нам.

Теперь как проходит сама сделка ⬇️



Весь путь от брони до первой выплаты занимает около 2-3 недель и укладывается в пять шагов.

1⃣ Один день на бронирование. Клиент вносит 300 000 ₽, и студия закрепляется за ним, чтобы её не забрали за время оформления.

2⃣ От пяти до десяти дней на документы. Наш юрист готовит договоры и согласовывает их с клиентом. Вам в юридическую часть вникать не нужно.

3⃣ Один день на сделку у нотариуса. Клиент подписывает договор купли-продажи и договор управления сразу.

4⃣ До девяти дней на регистрацию. Клиент забирает выписку из ЕГРН и ключи по акту приёма-передачи. С этого момента он собственник.

5⃣ Первая выплата поступает на счет 10-го числа следующего месяца.

Студия уже под управлением нашей компании, а клиенту приходит доход сразу на карту.

💡 Вам не нужно разбираться в документах и сопровождать сделку: договоры, нотариуса, регистрацию и управление берём на себя мы.

Ваша часть — привести клиента и довести его до брони.

❤️ Инвестиции с пропиской у Кремля

Коллеги, выводим в продажу лот на Страстном бульваре д.4, стр 3 с редким для центра набором характеристик.

Тот случай, когда объект презентует себя сам, а вам остаётся довести клиента до показа.

1️⃣ Дом начала XX века в историческом центре
2️⃣ Пять минут пешком от Кремля и метро «Чеховская»
3️⃣ Приватный закрытый внутренний двор, без шума улицы
4️⃣ Студия 21,2 м², 2-й этаж, потолки 3,4 метра
5️⃣ Полностью готова к сдаче: ремонт и мебель на месте
6️⃣ Цена 25,4 млн ₽
7️⃣ Доход 170 тыс ₽/мес, 8% годовых с аренды
8️⃣ Рост стоимости метра в дефицитной локации
9️⃣ Управление берёт на себя наша УК

Лот прицельно закрывает запрос на престижную недвижимость в самом сердце города.

Напишите менеджеру @metrymsk_manager для получения подробной презентации и бронирования объекта.

❓ Почему мы бракуем сотни квартир ради одного лота

Привет, коллеги! На связи Татьяна. Сегодня расскажу вам об изнанке «как из сотни квартир мы отбираем одну и доводим её до состояния "заезжай и сдавай"».

— Находим и сразу выкупаем

Берём лоты только в центре, не дальше 10 минут пешком от метро. Главный технический фильтр: будущая студия должна стоять строго над коммерцией первого этажа.

Если объект проходит по всем параметрам, выкупаем его у собственника или агентства напрямую и платим сразу всей суммой, без ипотек и других альтернативных цепочек.

— Переделываем и узакониваем

Бригада сносит старую отделку до бетона, меняет проводку и трубы, заливает стяжку, укрепляет стены и перекрытия. Дальше дизайнеры собирают интерьер под ключ, с мебелью и декором.

Каждую перепланировку официально проводим через госинстанции, и ваш покупатель получает на руки выписки с уже узаконенной планировкой.

— Ставим на управление

Ваш сильный аргумент на сделке это наша УК, которая берёт на себя поиск арендаторов, клининг и решение любых бытовых вопросов.

Инвестору не придётся отвечать на ночные звонки жильцов или искать сантехника. Студия приносит клиенту доход с первого дня после получения ключей.

Что из этого процесса вызывает больше всего вопросов у ваших клиентов? Напишите в комментариях, ответим и подскажем, как отработать❤️