Позавчера была консультация по проектам Stone Rise и Символ.

Дело в том, что клиент хочет взять евро-3 за 28 миллионов с использованием семейной ипотеки и просил помочь с выбором.

Цели: инвестиция, возможно для жизни в будущем.

Мы остановились на Символе, потому что стоимость квартир идентична, но сдача квартала «Вдохновение» уже в этом году и не нужно 3 года ждать и платить деньги по семейной ипотеке. Моя команда может сразу сделать клиенту ремонт, меблировать и сдать в аренду.

Простая математика показывает, что за пару лет арендой можно заработать 3-4 млн. Если вычесть их из стоимости лота - получим цену 24-25 млн за классную евро-3.

Как строит компания Донстрой я знаю, качество у них проверенное временем, дома красивые, отношение к жильцам очень хорошее.

До метро чуть дальше, но это скорее плюс, чем минус - нет суеты и проходного двора под боком.

Отлично сделанное общественное пространство, парк «Зеленая река» полностью открыт. Площадь парка 10 га, на его территории созданы места для отдыха, спортивные и детские площадки. Бауманская школа в «Символе» вошла в ТОП 3 Москвы! В проекте создана достойная инфраструктура, ритейл, которые привлекают сюда много арендаторов. Уже открыты спортивные клубы, включая большой World Class, оздоровительные и образовательные центры, много магазинов и ресторанов. При этом инвестиционный потенциал района до сих пор не исчерпан.

В общем все рассказал клиенту - пусть сам решает.

https://t.me/Kharyb

✅ ЖК «UNO Соколиная Гора» от ГК «Основа»

Привет, коллеги 🤗 Я на днях консультировал клиентку, которая хотела купить евро-2 в UNO Соколиная гора. Это недорогие короткие консультации по объекту, который люди хотят приобрести и не знают - стоит ли это делать. Я сейчас 15000 беру и разбираюсь с каждым конкретным объектом и случаем.

Квартира, которую она хотела купить в семейную ипотеку - это евро-двушка за 18.3 млн. Кстати, ключи в этом ЖК не во 2 половине 2027 года (это сдача дома), а в самом конце 2027 года.

НашДомРФ говорит о задержках сдачи домов у Основы, но сроки там небольшие по многим проектам, но есть и годовалые, докапываться сильно не буду, но важно знать.

Распроданность пока что низкая - в районе 5%, старт был недавно.

✅ Для себя. Парк рядом, МЦК в паре минут. До обычного метро идти полчаса, зато можно гулять через парк. Район для меня не сильно привлекательный - в плане инфраструктуры жидко, но местные, наверное, будут с этим спорить.

Инфекционка не пугает - я в ней лежал как-то и совсем ничего плохого не заметил, инфекция не разлетается на дома и дворы 🤣

Минус - это цены. Ребята как-то уж очень в себя поверили 🧐. Квартиры без ремонта, с ключами (по факту) в 2028 году, в обычном районе, в доме с 13-23 квартирами на этаже (хотели делать апарты), продают за:

- Студии нормальные от 9.3 млн за 20.8-23.2 метра
- Евро-2 от 15-16 млн за 40+ м2
- Евро-3 от 22 млн за 63+- м2
- Евро-4 от 35 млн.

Цены указал с учетом скидок, на сайте они даже выше. Скидки - до 6% (рассрочки) и до 10% за наличные.

📌Рассрочка (1):
▪️Первоначальный взнос — 30%.
▪️Фиксированный ежемесячный платеж — от 150 тыс ₽.
▪️Срок — до декабря 2026.
▪️Возможен переход на ипотеку.

📌Рассрочка (2):
▪️Первоначальный взнос — 50%.
▪️Фиксированный ежемесячный платеж — от 100 тыс ₽.
▪️Срок — до декабря 2026.
▪️Возможен переход на ипотеку.

Мне не нравится низкий коэффициент машиномест: на 642 квартиры их всего 129 и 26 гостевых! Зато хоть потолки 2.98. В общем на бизнес-класс не тянет совсем, чистый комфорт и то есть вопросы.

✅ Под аренду считаем. Студия за 9.5 млн, плюс ремонт 2.5 будет в 2028 - выходит 12 млн. Аренда сейчас была бы около 55-60.000. Даже если подрастет аренда, то все равно чистыми больше 5-6% не получим. Ради чего так долго ждать?

Я на днях отыскал студию с ремонтом на вторичке для клиентки в Ильменском 17, что рядом с метро Селигерская, за 9.3 млн. Аренда там тоже 55000 без проблем и уйдет быстро. Уже внесли аванс, проверяем документы и собственника, скоро сделка. Еще раз: готовая студия за 9.3 млн с ремонтом и арендой как в UNO и еще метро нормальное близко. Зачем брать за 9.5-10 млн без ремонта UNO, ждать 2028 года??? Чтобы что? Вот объясните мне в комментариях. Разве что «бесплатные» агенты вам будут рассказывать о сомнительных выгодах ради комиссии от Основы. Зато бесплатно расскажут, а Харыбин деньги берет 🤣 Правда потом такие советы очень дорогими бывают.

✅ Инвестиции. На вторичке есть первый Семеновский парк. Есть Семеновский парк 2 с ключами в апреле 2026 года. Так вот, цены на евро-2 в этих ЖК сейчас в районе 15 млн. Можно спорить что хуже, что лучше, но Основа должна будет делать скидки на свой проект и пока что его продают дорого. Ну не будет у них по таким ценам много продаж - сами увидите. И цены не будут расти в UNO Соколиная гора пока что, разве что весь рынок еще сильнее вверх рванет и ее за собой потянет. Посмотрим.

Так я и сказал клиентке, о которой писал в самом начале. Они с мужем хотели взять по семейной ипотеке квартиру для вложения средств, пришлось разочаровать. Предложил подбор - пусть думают, я точно знаю варианты намного интереснее за эти деньги.

PS Разбор второго Семеновского парка был 1 августа 2023 года. Тогда я писал, что больших инвестиций в СП нет. С тех пор цены сильно и не выросли в этом проекте сильно, а в наших проектах мы положили вклады на лопатки.

Все выше написанное может не совпадать с вашим мнением и является моим личным оценочным суждением. Не нравится - пишите в комментах свое мнение 🤗

https://t.me/Kharyb