Там однушки были у застройщика по 24 млн, а люди продавали по 21 млн, вот был пост: https://t.me/Kharyb/5023 .
Но клтентка решила тогда подождать падения цен, ведь все обещали, что обвал не за горами!
Только цены сейчас там упали вверх и теперь вот самая дешевая однушка 37 метров продается за 22.7: https://www.cian.ru/sale/flat/304156404/ Но это последний этаж, многие не любят его. И это 37 метров, а мы смотрели 41 метр, вот ссылка была, квартира давно снята с продажи, но ЦИАН все помнит: https://www.cian.ru/sale/flat/294495712/
Сейчас такие там люди пытаются продавать за 23.1 млн: https://www.cian.ru/sale/flat/308093934/ Всего лишь на 2 млн дороже. А застройщик просит вместо 24 млн - 25 385 000 со скидкой 7% Жесть, короче!
Вот такое падение цен вверх, надо разбанить Дениса Петрова и успокоиться его правильной аналитикой. Пожалуй так и сделаю. Я его на ночь читаю, чтоб спать спокойно, когда такие кейсы разбираю - действует лучше валерианки. Может он окажется прав и мы все накупим квартир за полцены…
Просто ЖК Настоящее в очень хорошей локации всегда был и я про него много не писал лишь потому, что клиентам на подборах советовал когда-то по приятным ценам, а сейчас уже другие ЖК дают хорошие скидки, сегодня как раз подобрали лот за 19 млн, который весной застройщик продавал за 22! В общем ловлю удачные моменты. Их сейчас немного, но есть и мне это нравится.
А так бы Настоящее подписчики выкупили раньше и цены бы выросли сильнее. Шутка ли - Раменки, вся инфраструктура, отличный комплекс. Просто золото было. А сейчас цены уже рыночные, хотя и не слишком высокие. Если еще надо купить - я могу помочь со скидкой от застройщика, если сами еще не звонили, там нам рады всегда. Или на вторичке за кеш купим дешевле и все проверим. Ну да, вторичку в Настоящем брать выгоднее, но инвестиций нет. У застройщика есть смысл только в семейную ипотеку и только для жизни - инвеста уже нет, вся недооцененность давно в прошлом.
Именно такие - хорошие и ликвидные, достаточно дорогие комплексы и лоты никуда не падают сейчас по вышеописанным причинам. А в Подмосковье шли люди с обычной льготной ипотекой 6 млн и маленьким первоначальным взносом. Набрали весной, а сейчас цены падают. И еще старые дома никто из молодых и успешных покупать не хочет - там тоже проблемы с продажами. Люди выросли другие, нового хотят, почему-то. Это нормально.
И вот такая ситуация на рынке тоже сейчас: разные застройщики, в разных проектах скидывают цены, а потом опять поднимают. Качели устраивают, когда деньги нужны. Я периодически о таких интересных лотах писал ТУТ и здесь и в других постах. Но обо всем, конечно же, писать не буду. Иначе что людям подбирать?
Пока что вести с моих полей такие: стало меньше людей с бюджетами на студии и однушки недорогие и больше людей с наличными на качественный бизнес-класс. Возможно, люди с бюджетами скромнее вернутся уже в понедельник, вторники, когда семейную ипотеку станут выдавать, вот был пост: https://t.me/Kharyb/6338
Но клтентка решила тогда подождать падения цен, ведь все обещали, что обвал не за горами!
Только цены сейчас там упали вверх и теперь вот самая дешевая однушка 37 метров продается за 22.7: https://www.cian.ru/sale/flat/304156404/ Но это последний этаж, многие не любят его. И это 37 метров, а мы смотрели 41 метр, вот ссылка была, квартира давно снята с продажи, но ЦИАН все помнит: https://www.cian.ru/sale/flat/294495712/
Сейчас такие там люди пытаются продавать за 23.1 млн: https://www.cian.ru/sale/flat/308093934/ Всего лишь на 2 млн дороже. А застройщик просит вместо 24 млн - 25 385 000 со скидкой 7% Жесть, короче!
Вот такое падение цен вверх, надо разбанить Дениса Петрова и успокоиться его правильной аналитикой. Пожалуй так и сделаю. Я его на ночь читаю, чтоб спать спокойно, когда такие кейсы разбираю - действует лучше валерианки. Может он окажется прав и мы все накупим квартир за полцены…
Просто ЖК Настоящее в очень хорошей локации всегда был и я про него много не писал лишь потому, что клиентам на подборах советовал когда-то по приятным ценам, а сейчас уже другие ЖК дают хорошие скидки, сегодня как раз подобрали лот за 19 млн, который весной застройщик продавал за 22! В общем ловлю удачные моменты. Их сейчас немного, но есть и мне это нравится.
А так бы Настоящее подписчики выкупили раньше и цены бы выросли сильнее. Шутка ли - Раменки, вся инфраструктура, отличный комплекс. Просто золото было. А сейчас цены уже рыночные, хотя и не слишком высокие. Если еще надо купить - я могу помочь со скидкой от застройщика, если сами еще не звонили, там нам рады всегда. Или на вторичке за кеш купим дешевле и все проверим. Ну да, вторичку в Настоящем брать выгоднее, но инвестиций нет. У застройщика есть смысл только в семейную ипотеку и только для жизни - инвеста уже нет, вся недооцененность давно в прошлом.
Именно такие - хорошие и ликвидные, достаточно дорогие комплексы и лоты никуда не падают сейчас по вышеописанным причинам. А в Подмосковье шли люди с обычной льготной ипотекой 6 млн и маленьким первоначальным взносом. Набрали весной, а сейчас цены падают. И еще старые дома никто из молодых и успешных покупать не хочет - там тоже проблемы с продажами. Люди выросли другие, нового хотят, почему-то. Это нормально.
И вот такая ситуация на рынке тоже сейчас: разные застройщики, в разных проектах скидывают цены, а потом опять поднимают. Качели устраивают, когда деньги нужны. Я периодически о таких интересных лотах писал ТУТ и здесь и в других постах. Но обо всем, конечно же, писать не буду. Иначе что людям подбирать?
Пока что вести с моих полей такие: стало меньше людей с бюджетами на студии и однушки недорогие и больше людей с наличными на качественный бизнес-класс. Возможно, люди с бюджетами скромнее вернутся уже в понедельник, вторники, когда семейную ипотеку станут выдавать, вот был пост: https://t.me/Kharyb/6338
Чтобы попасть в наш закрытый чат, переходите по ссылке: https://t.me/+qqVfxdTuxUU1YTcy Закрыл его из-за спама.
Важный опрос❗️
Коллеги риэлторы со вторичного рынка и собственники, у вас сделки и спрос есть? Какой город, какой сегмент? А по новостройкам как?
Прошу написать в комментариях, не стесняться:
Коллеги риэлторы со вторичного рынка и собственники, у вас сделки и спрос есть? Какой город, какой сегмент? А по новостройкам как?
Прошу написать в комментариях, не стесняться:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ЗАСТРОЙЩИКИ ОБАНКРОТЯТСЯ? Что с Самолетом❓
YOUTUBE
RUTUBE
VK - сообщество
ДЗЕН
Наш традиционный субботний эфир добавил во все Российские видео-сервисы ☝🏻
YOUTUBE
RUTUBE
VK - сообщество
ДЗЕН
Наш традиционный субботний эфир добавил во все Российские видео-сервисы ☝🏻
Руставели 14 подорожал на миллион с сентября у застройщика. Вот тут я писал, как мы брали их клиентам в августе дешевле 15 млн, а в сентябре по 15.5, но со скидкой выходило почти 15, если мне удавалось 3% людям сделать…
Единственное объявление по старой цене, если это не фейк, вот: https://www.cian.ru/sale/flat/307215231/ Переуступка. Остальные - дороже. Переуступки плохо берут, потому что конечники их не любят, а инвесторы уже не заходят в проект, ибо дорого.
Цены падают вверх, все по классике. Если вы считаете, что на вторичке она столько не стоит - покажите мне такую в первой очереди, только с полной отделкой, а не вайт-бокс, который еще 2 млн заберет из вашего кармана на доработки.
Плохое падает, хорошее - растет. Жиза. Но я плохое тут не рекомендую и не подбираю. Условия подбора тут: https://t.me/Kharyb/5241
PS Вопрос без иронии: «Упадут цены на Руставели и на другие хорошие новостройки, как думаете? Когда? Получится всем сказочно разбогатеть на депозитах за пару лет на 40-50% так, чтоб цены на все не выросли тоже? Я б так хотел!»
https://t.me/Kharyb
Единственное объявление по старой цене, если это не фейк, вот: https://www.cian.ru/sale/flat/307215231/ Переуступка. Остальные - дороже. Переуступки плохо берут, потому что конечники их не любят, а инвесторы уже не заходят в проект, ибо дорого.
Цены падают вверх, все по классике. Если вы считаете, что на вторичке она столько не стоит - покажите мне такую в первой очереди, только с полной отделкой, а не вайт-бокс, который еще 2 млн заберет из вашего кармана на доработки.
Плохое падает, хорошее - растет. Жиза. Но я плохое тут не рекомендую и не подбираю. Условия подбора тут: https://t.me/Kharyb/5241
PS Вопрос без иронии: «Упадут цены на Руставели и на другие хорошие новостройки, как думаете? Когда? Получится всем сказочно разбогатеть на депозитах за пару лет на 40-50% так, чтоб цены на все не выросли тоже? Я б так хотел!»
https://t.me/Kharyb
А вот эту квартиру я недавно подобрал клиентке за 13.2 млн, если учитывать мою скидку. Это ЖК Большая Очаковская. Тут писал: https://t.me/Kharyb/6312
Просто увидел хорошие скидки и сразу помог купить.
А без скидки она была 13.4 млн. Но мы брали в рассрочку, поэтому скидок там бы никто ей не дал, сами попробуйте получить скидку при рассрочке. У меня получилось 200.000 скинуть, это больше стоимости подбора.
Сейчас ценник у застройщика - на картинке смотрите, а на вторичке вот за однушку 14.3 одни просят: https://www.cian.ru/sale/flat/291674905 , а вторые вот 14.7: https://www.cian.ru/sale/flat/303228212/
А мы евро-двушку взяли. Если учитывать рассрочку и доход за полгода от депозита, она нам вообще в 12.6 обошлась.
Пока обвала нет, если будет - напишу сразу. Пока что цены падают вверх.
Если надо подобрать квартиру - обращайтесь, условия строгие, но справедливые: https://t.me/Kharyb/5241
На самом деле, я был бы рад небольшому снижению цен, но пока что его нет на хороших объектах. Что вижу - то и пою…
PS Тут писал для всех про хорошие цены и на стриме говорил: https://t.me/Kharyb/6254
На моем канале много информации, за которую не нужно платить, только читайте.
Просто увидел хорошие скидки и сразу помог купить.
А без скидки она была 13.4 млн. Но мы брали в рассрочку, поэтому скидок там бы никто ей не дал, сами попробуйте получить скидку при рассрочке. У меня получилось 200.000 скинуть, это больше стоимости подбора.
Сейчас ценник у застройщика - на картинке смотрите, а на вторичке вот за однушку 14.3 одни просят: https://www.cian.ru/sale/flat/291674905 , а вторые вот 14.7: https://www.cian.ru/sale/flat/303228212/
А мы евро-двушку взяли. Если учитывать рассрочку и доход за полгода от депозита, она нам вообще в 12.6 обошлась.
Пока обвала нет, если будет - напишу сразу. Пока что цены падают вверх.
Если надо подобрать квартиру - обращайтесь, условия строгие, но справедливые: https://t.me/Kharyb/5241
На самом деле, я был бы рад небольшому снижению цен, но пока что его нет на хороших объектах. Что вижу - то и пою…
PS Тут писал для всех про хорошие цены и на стриме говорил: https://t.me/Kharyb/6254
На моем канале много информации, за которую не нужно платить, только читайте.
Что-то странное происходит на рынке вторичной недвижимости❗️
Пока люди ждут падения цен и продаж на рынке недвижимости - продажи не падают и даже растут...
И ведь неоднократно писал вам и говорил на этом эфире, что, несмотря на переход к сберегательной модели поведения общества, очень серьезно растет количество рублей в экономике.
Именно этим и отличается наше время от 2015 года. Тогда высокая ставка ЦБ не прожила долго, денег у людей было гораздо меньше и доходы были в два раза ниже…
Вот вам отчёт о деньгах на вкладах граждан в 2015 году от ЦБ: ССЫЛКА
А вот сколько денег сейчас, в 2024 году: ССЫЛКА
Дальше - больше, количество рублей растет, а производство и строительство сокращается. Многие кладут деньги на депозиты, но часть людей все равно покупают квартиры.
Постепенно денег будет становиться все больше, а товаров - все меньше. Очень похоже, что одним поднятием ставки все проблемы не решить. Цены на услуги тоже будут расти.
Вот, сами посмотрите на отчёт Росреестра в ноябре. Дело в том, что на вторичку давным давно нет никаких льготных ипотек, однако ее покупают и покупают даже активнее, чем рекордном в 2023 году… При чем тут отмена льготной ипотеки, если ее давно там нет? Давно бы рынок рухнул уже, если бы ему позволили, но монетарная политика государства и вертолетные деньги НЕ ДАЮТ.
Росреестр пишет, что за 10 месяцев 2024 года в Москве принято 1 315 434 электронных заявления на регистрацию прав и постановку на кадастровый учет объектов недвижимости.
Это +11,9% к январю-октябрю 2023 года (1 175 924)❗️
+62,7% к январю-октябрю 2022 года (808 373) ❗️
🤩 В октябре 2024 года в Управление поступило 140 116 онлайн-заявлений.
+10,6% к сентябрю 2024 года (126 699)
-4,5% к октябрю 2023 года (146 729)
+62,7% к октябрю 2022 года (113 50)
То есть мы обогнали сентябрь, когда многие брали новостройки по семейной ипотеке и чуть-чуть не дотянули до рекордного октября 2023 года, а ведь тогда мы распродали всю вторичку, которая была. Много об этом писал: вот пост и вот еще и здесь: https://t.me/Kharyb/3659
В общем я не знаю, что будет дальше, но знаю одно простое правило нашего мира: когда чего-то становится много - это дешевеет. А дорожает всегда то, чего стало мало. И баланс начинает смещаться, правда пока что это не сильно заметно.
Сейчас растет количество рублей в стране. Растет сильно. За ближайшие пару лет депозиты дадут плюс 50%, если ЦБ не снизит ставку…
А товаров, услуг, квартир будет становиться меньше - бизнес не сможет много производить товаров, как и застройщики сокращают количество стартов продаж - они не могут строить при таких дорогих кредитах, недостатке кадров, росте цен на стройматериалы и тд. Будут себе спокойно достраивать уже начатые проекты и класть в стол новые, до лучших времен.
Застройщики сами могут положить деньги на депозиты, в конце концов. Зачем мучаться и строить, если маржа от вкладов выше, чем доход от стройки?! Высокая ставка на долгий период может навредить экономике.
Все это приведет к тому, что доходы от вкладов могут в будущем быть меньше, чем рост цен на товары и услуги. Не сразу. Процесс балансировки будет идти пару лет.
Надеюсь, что я не прав и люди увеличат свой капитал на 50%, а потом кааак накупят дешевых квартир, машин, пылесосов и заживут… И я тоже так хочу, но звучит сказочно. А мне уже 42 годика и в сказки разучился верить еще в детстве.
В общем я не знаю, может что-то не учел - пишите в комментариях, буду вас читать.
https://t.me/Kharyb
Пока люди ждут падения цен и продаж на рынке недвижимости - продажи не падают и даже растут...
И ведь неоднократно писал вам и говорил на этом эфире, что, несмотря на переход к сберегательной модели поведения общества, очень серьезно растет количество рублей в экономике.
Именно этим и отличается наше время от 2015 года. Тогда высокая ставка ЦБ не прожила долго, денег у людей было гораздо меньше и доходы были в два раза ниже…
Вот вам отчёт о деньгах на вкладах граждан в 2015 году от ЦБ: ССЫЛКА
А вот сколько денег сейчас, в 2024 году: ССЫЛКА
Дальше - больше, количество рублей растет, а производство и строительство сокращается. Многие кладут деньги на депозиты, но часть людей все равно покупают квартиры.
Постепенно денег будет становиться все больше, а товаров - все меньше. Очень похоже, что одним поднятием ставки все проблемы не решить. Цены на услуги тоже будут расти.
Вот, сами посмотрите на отчёт Росреестра в ноябре. Дело в том, что на вторичку давным давно нет никаких льготных ипотек, однако ее покупают и покупают даже активнее, чем рекордном в 2023 году… При чем тут отмена льготной ипотеки, если ее давно там нет? Давно бы рынок рухнул уже, если бы ему позволили, но монетарная политика государства и вертолетные деньги НЕ ДАЮТ.
Росреестр пишет, что за 10 месяцев 2024 года в Москве принято 1 315 434 электронных заявления на регистрацию прав и постановку на кадастровый учет объектов недвижимости.
Это +11,9% к январю-октябрю 2023 года (1 175 924)❗️
+62,7% к январю-октябрю 2022 года (808 373) ❗️
+10,6% к сентябрю 2024 года (126 699)
-4,5% к октябрю 2023 года (146 729)
+62,7% к октябрю 2022 года (113 50)
То есть мы обогнали сентябрь, когда многие брали новостройки по семейной ипотеке и чуть-чуть не дотянули до рекордного октября 2023 года, а ведь тогда мы распродали всю вторичку, которая была. Много об этом писал: вот пост и вот еще и здесь: https://t.me/Kharyb/3659
В общем я не знаю, что будет дальше, но знаю одно простое правило нашего мира: когда чего-то становится много - это дешевеет. А дорожает всегда то, чего стало мало. И баланс начинает смещаться, правда пока что это не сильно заметно.
Сейчас растет количество рублей в стране. Растет сильно. За ближайшие пару лет депозиты дадут плюс 50%, если ЦБ не снизит ставку…
А товаров, услуг, квартир будет становиться меньше - бизнес не сможет много производить товаров, как и застройщики сокращают количество стартов продаж - они не могут строить при таких дорогих кредитах, недостатке кадров, росте цен на стройматериалы и тд. Будут себе спокойно достраивать уже начатые проекты и класть в стол новые, до лучших времен.
Застройщики сами могут положить деньги на депозиты, в конце концов. Зачем мучаться и строить, если маржа от вкладов выше, чем доход от стройки?! Высокая ставка на долгий период может навредить экономике.
Все это приведет к тому, что доходы от вкладов могут в будущем быть меньше, чем рост цен на товары и услуги. Не сразу. Процесс балансировки будет идти пару лет.
Надеюсь, что я не прав и люди увеличат свой капитал на 50%, а потом кааак накупят дешевых квартир, машин, пылесосов и заживут… И я тоже так хочу, но звучит сказочно. А мне уже 42 годика и в сказки разучился верить еще в детстве.
В общем я не знаю, может что-то не учел - пишите в комментариях, буду вас читать.
https://t.me/Kharyb
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Выше пост, в котором я просто процитировал Росреестр и сказал, что результаты продаж совпадают с моим мнением, которое я ранее озвучивал.
Но часть людей написала, что все не так, что Харыбин опять топит за рост рынка.
Люди, если я вижу белое - я пишу что это белое. Это не мои данные, а Росреестра. Или мне белое называть черным?
Единственная моя вина в том, что я анализирую ВЕСЬ рынок, все сегменты, вижу картину в целом. Накладываю происходящее на реальное положение дел в экономике и пытаюсь делать объективные выводы. А многие дальше своего двора не заглядывают.
Просто судят по своей пятиэтажке или маленькому городку, в которых сделок нет и пишут что я не прав.
Надо писать, что скоро все рухнет и все накупят дешевых квартир - тогда просмотры вырастут в несколько раз… Я уже делал такие обложки в Ютуб и видел как это работает.
Депозиты сейчас могут принести больше выгоды, в ближайший год они вполне способны обогнать рост цен на квартиры - это так. Но это все - ставки.
А в перспективе нескольких лет цены на все могут обогнать доходность от вкладов, причины указал выше - в посте про Росреестр.
В общем я сам ставки делать не готов, поэтому тоже покупаю недвижимость. Скоро расскажу, что взял, нашел пару интересных однушек.
https://t.me/Kharyb
Но часть людей написала, что все не так, что Харыбин опять топит за рост рынка.
Люди, если я вижу белое - я пишу что это белое. Это не мои данные, а Росреестра. Или мне белое называть черным?
Единственная моя вина в том, что я анализирую ВЕСЬ рынок, все сегменты, вижу картину в целом. Накладываю происходящее на реальное положение дел в экономике и пытаюсь делать объективные выводы. А многие дальше своего двора не заглядывают.
Просто судят по своей пятиэтажке или маленькому городку, в которых сделок нет и пишут что я не прав.
Надо писать, что скоро все рухнет и все накупят дешевых квартир - тогда просмотры вырастут в несколько раз… Я уже делал такие обложки в Ютуб и видел как это работает.
Депозиты сейчас могут принести больше выгоды, в ближайший год они вполне способны обогнать рост цен на квартиры - это так. Но это все - ставки.
А в перспективе нескольких лет цены на все могут обогнать доходность от вкладов, причины указал выше - в посте про Росреестр.
В общем я сам ставки делать не готов, поэтому тоже покупаю недвижимость. Скоро расскажу, что взял, нашел пару интересных однушек.
https://t.me/Kharyb
Forwarded from Росреестр по Москве
Росреестр - инфоцыган 🔺🔺🔺🙂 !
С с 15 ноября банк возобновит проведение сделок по льготным программам «Семейная ипотека» и «Ипотека для IT».
Минимальный размер первоначального взноса по всем льготным программам составит 20,1% по объектам партнеров-застройщиков.
Такой же уровень будет сохранен при оформлении ипотеки с увеличенным лимитом или с помощью оплаты комиссии застройщиком.
В остальных случаях размер первоначального взноса будет начинаться от 50,1%.
Примерно тоже самое анонсировал недавно и ВТБ. Только сохранил для зарплатных клиентов первоначальный взнос 20%. Сейчас все пойдут в бухгалтерию просить поменять зарплатный банк))
https://t.me/Kharyb
Минимальный размер первоначального взноса по всем льготным программам составит 20,1% по объектам партнеров-застройщиков.
Такой же уровень будет сохранен при оформлении ипотеки с увеличенным лимитом или с помощью оплаты комиссии застройщиком.
В остальных случаях размер первоначального взноса будет начинаться от 50,1%.
Примерно тоже самое анонсировал недавно и ВТБ. Только сохранил для зарплатных клиентов первоначальный взнос 20%. Сейчас все пойдут в бухгалтерию просить поменять зарплатный банк))
https://t.me/Kharyb
Вам говорят неправду. Реальная доходность от аренды 6-7 %! Дома быстро рассыпаются❗️
Я тут с коллегой хотел в зуме просто проконсультироваться для себя, но потом решил, что кому-то из вас может быть интересно.
Давно мечтаю и стремлюсь организовать свою жизнь таким образом, чтобы все холодное время года жить в Таиланде, потому что Азия мне нравится.
Нравится климат, люди, еда, океан, пальмы, кокосы, морепродукты и фрукты, расслабленность и простота, шорты и тапки, сап и весло 🤣
Вместо вот этого вот всего, почему бы не открыть двери в лето? Вот я и ищу свои. Видео скорее записал для себя любимого, но вдруг и вам будет полезно:
https://youtu.be/nSmOPYBfLt0
Я тут с коллегой хотел в зуме просто проконсультироваться для себя, но потом решил, что кому-то из вас может быть интересно.
Давно мечтаю и стремлюсь организовать свою жизнь таким образом, чтобы все холодное время года жить в Таиланде, потому что Азия мне нравится.
Нравится климат, люди, еда, океан, пальмы, кокосы, морепродукты и фрукты, расслабленность и простота, шорты и тапки, сап и весло 🤣
Вместо вот этого вот всего, почему бы не открыть двери в лето? Вот я и ищу свои. Видео скорее записал для себя любимого, но вдруг и вам будет полезно:
https://youtu.be/nSmOPYBfLt0
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✅ ПИК снижает цены:
Пока на вторичке хорошие продажи и ПИК поднимает цены в некоторых проектах на ключах - он же снижает прайс на долгие стройки.
Сегодня была переоценка в новой очереди Матвеевского парка. Клиент радостно забронировал там студию сам, без меня. Цены - ниже стартовых, которые были летом.
На самом деле, я этого ждал. Помните разбор этой очереди от 22 августа? Вот он был: https://t.me/Kharyb/5860 Скрин из него прилагаю на картинке вверху.
Тогда я писал, процитирую себя дословно: «В общем как инвест или под аренду - не интересно. Спасет их только семейная ипотека, которой скоро не будет. Надеюсь на дисконт в 10% через месяц-два здесь».
Все произошло точно так, как мы с вами и ожидали… Знаете почему? Потому что опыт тогда говорил, что никто не будет покупать под аренду и инвестиции квартиры, с доходностью 5.5%, со сдачей в 2027 году. На этом основании я и говорил, что они снизят цены на 10% через месяц-два.
Это называется - видеть картину целиком 🙂
Но теперь, в моменте, давайте снова считать доходность. Аренда там сейчас в районе 60000. Значит 60000 умножаем на 12 и делим на 9.515.827 и умножаем на 100... Получаем грязную доходность 7.5%. Маловато, но уже лучше.
А если к тому времени ставка аренды будет на студиях 70-80 тысяч, что вполне возможно, из-за высокой инфляции и роста доходов россиян (аренда - честный рынок, она всегда растет только тогда, когда люди могут платить больше, когда детей могут отправить в Москву на учебу или зарплаты растут), то доходность приближается к 9.5% грязными 🤔.
Чистая доходность всегда меньше на 1% у нас, потому что нужно учесть затраты на коммунальные платежи, амортизацию и на налоги. У вас может быть на 2%, если выберете плохого арендатора или неправильно будете заниматься. Просто мы уже давно все грабли прошли, а у вас они впереди и после сдачи квартиры придется аккуратно их обходить. Если хотите сдавать квартиру с нами, то условия здесь.
В общем эти показатели уже становятся потенциально интересными для рынка! Поэтому я меняю свое мнение с негативного, на нейтральное по этому проекту.
И теперь, на подборах, уже внимательно присматриваюсь к новой очереди Матвеевского парка. Не всем он подходит, согласен, но все-таки! Вчера я подобрал 2 студии с полной отделкой клиенту в другом комплексе, но со сдачей уже в конце 2025 года, с такой же арендой и перспективами!
Если вам нужен подбор новостройки или вторички, то условия тут: https://t.me/Kharyb/5241
По 2 очереди Матвеевского парка можно еще подождать снижения цен на 3-4%, так как семейную ипотеку сильно подрезали, но это не точно. От нынешних уровней туда уже начинают заходить инвесторы с наличными или просто люди, которые берут под аренду. Как мой сегодняшний знакомый - он сам себе купил, меня не сильно спрашивая.
Но я бы покупал МП сейчас лишь в льготную ипотеку. Все-таки срок сдачи долгий и с кешем пришел бы за 9 млн. Если будет, в чем я уже не уверен. В общем посмотрим, люди постепенно к нам приходят и с семейной ипотекой и с наличными, так что не факт, что еще упадет цена…
https://t.me/Kharyb
Пока на вторичке хорошие продажи и ПИК поднимает цены в некоторых проектах на ключах - он же снижает прайс на долгие стройки.
Сегодня была переоценка в новой очереди Матвеевского парка. Клиент радостно забронировал там студию сам, без меня. Цены - ниже стартовых, которые были летом.
На самом деле, я этого ждал. Помните разбор этой очереди от 22 августа? Вот он был: https://t.me/Kharyb/5860 Скрин из него прилагаю на картинке вверху.
Тогда я писал, процитирую себя дословно: «В общем как инвест или под аренду - не интересно. Спасет их только семейная ипотека, которой скоро не будет. Надеюсь на дисконт в 10% через месяц-два здесь».
Все произошло точно так, как мы с вами и ожидали… Знаете почему? Потому что опыт тогда говорил, что никто не будет покупать под аренду и инвестиции квартиры, с доходностью 5.5%, со сдачей в 2027 году. На этом основании я и говорил, что они снизят цены на 10% через месяц-два.
Это называется - видеть картину целиком 🙂
Но теперь, в моменте, давайте снова считать доходность. Аренда там сейчас в районе 60000. Значит 60000 умножаем на 12 и делим на 9.515.827 и умножаем на 100... Получаем грязную доходность 7.5%. Маловато, но уже лучше.
А если к тому времени ставка аренды будет на студиях 70-80 тысяч, что вполне возможно, из-за высокой инфляции и роста доходов россиян (аренда - честный рынок, она всегда растет только тогда, когда люди могут платить больше, когда детей могут отправить в Москву на учебу или зарплаты растут), то доходность приближается к 9.5% грязными 🤔.
Чистая доходность всегда меньше на 1% у нас, потому что нужно учесть затраты на коммунальные платежи, амортизацию и на налоги. У вас может быть на 2%, если выберете плохого арендатора или неправильно будете заниматься. Просто мы уже давно все грабли прошли, а у вас они впереди и после сдачи квартиры придется аккуратно их обходить. Если хотите сдавать квартиру с нами, то условия здесь.
В общем эти показатели уже становятся потенциально интересными для рынка! Поэтому я меняю свое мнение с негативного, на нейтральное по этому проекту.
И теперь, на подборах, уже внимательно присматриваюсь к новой очереди Матвеевского парка. Не всем он подходит, согласен, но все-таки! Вчера я подобрал 2 студии с полной отделкой клиенту в другом комплексе, но со сдачей уже в конце 2025 года, с такой же арендой и перспективами!
Если вам нужен подбор новостройки или вторички, то условия тут: https://t.me/Kharyb/5241
По 2 очереди Матвеевского парка можно еще подождать снижения цен на 3-4%, так как семейную ипотеку сильно подрезали, но это не точно. От нынешних уровней туда уже начинают заходить инвесторы с наличными или просто люди, которые берут под аренду. Как мой сегодняшний знакомый - он сам себе купил, меня не сильно спрашивая.
Но я бы покупал МП сейчас лишь в льготную ипотеку. Все-таки срок сдачи долгий и с кешем пришел бы за 9 млн. Если будет, в чем я уже не уверен. В общем посмотрим, люди постепенно к нам приходят и с семейной ипотекой и с наличными, так что не факт, что еще упадет цена…
https://t.me/Kharyb
В комментариях уже пишут: «Кто же купит новостройку-студию за 9.5 миллионов, со сдачей в 2027 году?!» 🤔
И вы во многом правы, друзья. Депозит в моменте гораздо выгоднее. Но не все люди верят депозитам. Как они размышляют:
Вот есть студия после дешевой меблировки в первой очереди за 13 миллионов: https://www.cian.ru/sale/flat/308209987/. Точно такая же. Отнимаем 500.000 и получаем 12.5 млн. Так же есть и за 11.2, но пока в стройке. Но люди смотрят на картинки и на вторичку обычно - если это конечные покупатели.
Если сейчас купить студию во второй очереди за 9.5 млн, то это будет на 3 миллиона дешевле. Для многих - это аргумент! Не у всех есть 12.5-13 млн на готовую вторичку в первой очереди, а купить хочется для ребенка или под аренду...
А если мы еще и скидки применим, то за 9.2-9.3 миллиона можно взять. А если еще рассрочку применим на полгода, с первоначальным взносом 50%, то вторую половину кладем на депозит и еще 500.000 зарабатываем смело и только потом отдаем деньги ПИКу. Вы тут напишите мне, что с рассрочкой скидок нет, но мы делали своим клиентам 1.5% на подборе, отбивая полностью его.
9.300.000 со скидками, минус 500.000 с депозита, получаем 8.8 млн за студию, со сдачей в 2027 году, которая сейчас продается на вторичке за 12.5. Да даже за 12 если уйдет - то получается уже почти 40% разница с построенной квартирой.
А это уже как два года зарабатывать на депозите по 20%. А если инфляция сделает свое дело и снизит доходность депозита до 10%? Ой, а она же как раз и снижает… Прямо сейчас.
То есть, за два года вы заработаете на депозите всего лишь 20%, а квартиру можно взять на 40% дешевле.
Правда там ждать почти 3 года. Риски тоже есть. И недвижимость может еще упасть в цене, как многие надеятся. А если не упадет? Если вырастет?
Идем теперь дальше, коллеги. Вторая очередь Матвеевского парка ЛУЧШЕ первой. Другие фасады, другие МОПы и прочие приятности, окна больше, отделка лучше и тд. Она как Вангарден, но там плохой вайт-бокс.
Поэтому смотрим стоимость студий в Вангардене - он уже построен и стоит в двух шагах - тот же Матвееский кластер. Вот объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/309898843/ На вторичке не нашел, никто не продает.
Цена 12.3 с вайтбокс. А мы покупаем с полной отделкой, которую придется делать и это примерно 1.2 млн минимум. Получаем - 13.5 млн. А это уже дороже на 50% примерно, чем МП2.
И вот те люди, которые готовы подождать и купить дешевле - будут покупать сейчас. А раньше не брали, так как разница в ценах не была такая большая. Вот и весь фокус…
Ну а если еще недвижимость за три года подрастет на 20% - просто на величину вероятной самой низкой инфляции, то 8.8 млн превратятся в 15 млн за такую студию в 2027 году.
Или цены на квартиры не вырастут? Упадут? Никто не знает. Я вижу большой рост денег на депозитах и куда-то они пойдут через три года точно. А куда им идти? Во все товары. В том числе - в квартиры.
А если застройщики сейчас сократят стройки, то предложение тоже снизится.
В общем много переменных, все учесть невозможно, наблюдаем…
https://t.me/Kharyb
И вы во многом правы, друзья. Депозит в моменте гораздо выгоднее. Но не все люди верят депозитам. Как они размышляют:
Вот есть студия после дешевой меблировки в первой очереди за 13 миллионов: https://www.cian.ru/sale/flat/308209987/. Точно такая же. Отнимаем 500.000 и получаем 12.5 млн. Так же есть и за 11.2, но пока в стройке. Но люди смотрят на картинки и на вторичку обычно - если это конечные покупатели.
Если сейчас купить студию во второй очереди за 9.5 млн, то это будет на 3 миллиона дешевле. Для многих - это аргумент! Не у всех есть 12.5-13 млн на готовую вторичку в первой очереди, а купить хочется для ребенка или под аренду...
А если мы еще и скидки применим, то за 9.2-9.3 миллиона можно взять. А если еще рассрочку применим на полгода, с первоначальным взносом 50%, то вторую половину кладем на депозит и еще 500.000 зарабатываем смело и только потом отдаем деньги ПИКу. Вы тут напишите мне, что с рассрочкой скидок нет, но мы делали своим клиентам 1.5% на подборе, отбивая полностью его.
9.300.000 со скидками, минус 500.000 с депозита, получаем 8.8 млн за студию, со сдачей в 2027 году, которая сейчас продается на вторичке за 12.5. Да даже за 12 если уйдет - то получается уже почти 40% разница с построенной квартирой.
А это уже как два года зарабатывать на депозите по 20%. А если инфляция сделает свое дело и снизит доходность депозита до 10%? Ой, а она же как раз и снижает… Прямо сейчас.
То есть, за два года вы заработаете на депозите всего лишь 20%, а квартиру можно взять на 40% дешевле.
Правда там ждать почти 3 года. Риски тоже есть. И недвижимость может еще упасть в цене, как многие надеятся. А если не упадет? Если вырастет?
Идем теперь дальше, коллеги. Вторая очередь Матвеевского парка ЛУЧШЕ первой. Другие фасады, другие МОПы и прочие приятности, окна больше, отделка лучше и тд. Она как Вангарден, но там плохой вайт-бокс.
Поэтому смотрим стоимость студий в Вангардене - он уже построен и стоит в двух шагах - тот же Матвееский кластер. Вот объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/309898843/ На вторичке не нашел, никто не продает.
Цена 12.3 с вайтбокс. А мы покупаем с полной отделкой, которую придется делать и это примерно 1.2 млн минимум. Получаем - 13.5 млн. А это уже дороже на 50% примерно, чем МП2.
И вот те люди, которые готовы подождать и купить дешевле - будут покупать сейчас. А раньше не брали, так как разница в ценах не была такая большая. Вот и весь фокус…
Ну а если еще недвижимость за три года подрастет на 20% - просто на величину вероятной самой низкой инфляции, то 8.8 млн превратятся в 15 млн за такую студию в 2027 году.
Или цены на квартиры не вырастут? Упадут? Никто не знает. Я вижу большой рост денег на депозитах и куда-то они пойдут через три года точно. А куда им идти? Во все товары. В том числе - в квартиры.
А если застройщики сейчас сократят стройки, то предложение тоже снизится.
В общем много переменных, все учесть невозможно, наблюдаем…
https://t.me/Kharyb
Вчера пропустил новость. Курс доллара почти 100 рублей. Рост на 17% за квартал - это 70% годовых. Депозиты, говорите?
Скорее всего, если пойдем на 110 за пару месяцев, то будет паника и снова покупки квартир.
Таким образом, сначала валюта, а потом и недвижимость может снова вырасти, как в 2023 было.
Искренне я этого не хочу, но кто ж меня спрашивает?
PS Тут я писал, что по 87 брал валюту и клал под 3%: https://t.me/Kharyb/6072 , потому что такой сценарий считал реалистичным.
Скорее всего, если пойдем на 110 за пару месяцев, то будет паника и снова покупки квартир.
Таким образом, сначала валюта, а потом и недвижимость может снова вырасти, как в 2023 было.
Искренне я этого не хочу, но кто ж меня спрашивает?
PS Тут я писал, что по 87 брал валюту и клал под 3%: https://t.me/Kharyb/6072 , потому что такой сценарий считал реалистичным.