Продаж нет, квартиры никому не нужны, скоро рухнут в цене! Об этом пишут у нас в инвестиционном чате многие ждуны.
Наслушавшись и начитавшись я геройски пишу в Донстрой по проекту Остров. Мол, хочу купить квартиру для клиента, давайте пообщаемся пожалуйста.
Ну, думаю, щаз будут меня облизывать, клиент с кешем 30-35 млн, давайте дверь - с ноги открою!
Ответ на картинке…
https://t.me/Kharyb
Наслушавшись и начитавшись я геройски пишу в Донстрой по проекту Остров. Мол, хочу купить квартиру для клиента, давайте пообщаемся пожалуйста.
Ну, думаю, щаз будут меня облизывать, клиент с кешем 30-35 млн, давайте дверь - с ноги открою!
Ответ на картинке…
https://t.me/Kharyb
Коллеги, мошенники сделали клон моего канала и добавляют туда подписчиков из чата.
Мой канал этот: https://t.me/Kharyb
Мой чат тут: https://t.me/+uFnASMmoBcRjNTBi
Мой канал этот: https://t.me/Kharyb
Мой чат тут: https://t.me/+uFnASMmoBcRjNTBi
В своем новостном канале отметил, что Сбер выдает семейную ипотеку: https://t.me/KharibinNews/6700
Forwarded from Внутри Садового - элитная недвижимость Москвы, новостройки, инвестиции в недвижимость.
✅ ЖК LIFE TIME на Макеева от Sminex.
📌 Локация здесь.
Подбирали с клиентами жилые комплексы рядом с Сити для вложения денег, сдачи в аренду, возможно в будущем для себя. Почему не сам Сити? Не хотят, не нравится, устарел...
По следам этих размышлений будет несколько постов с разборами локаций и ЖК. Начнем с Life Time, который строится рядом с Ваганьковсковским кладбищем (хотя оно уже давным-давно стало достопримечательностью, но нравится не всем). За 250 лет существования на нем похоронили полмиллиона москвичей, много знаменитостей, таких как Владимир Высоцкий, Сергей Есенин, Влад Листьев. Сегодня захоронения там редки, а стоимость места легко обходится по цене 1-2-х комнатной квартиры в Москве.
Ладно, жути нагнал, теперь к делу. Начинала работать над проектом Интеко, назвали Onest, а потом все хозяйство у них купил Sminex, который сейчас и достраивает проект под новым названием - Life Time.
Распроданность - 38%, если верить отстающему НашДомРФ. Скорее всего сейчас уже более 40%. Средние темпы, я бы сказал. Не знаю почему все пишут, что это самый продаваемый объект в Москве 😀
Ключи должны передать 31.08.2026. Отделки нет. Высота потолков - 3.28-3.54. Остальные данные на НашДомРф.
✅ Для себя. Рядом ТТК, Звенигородское шоссе, до метро 12 минут пешком и можно прогуляться полчаса до Сити. С транспортом все в порядке. Центр рядом. Вся инфраструктура со школами и садами присутствует, фитнес, бассейн… До парка Красная пресня идти далековато, но рядом есть приятные скверы, на парки они не тянут. Здесь будет 511 квартир на 459 машиномест (с гостевыми) - вполне съедобно. Но это все-таки премиалка, поэтому может всем и не хватить.
✅ Под аренду, как всегда, давайте просто посчитаем. Однокомнатные квартиры продают от 60 миллионов за 55 м2. Если ее грамотно отремонтировать и меблировать, то придется потратить 5-6 млн. Дешевле в премиум-классе нельзя. Скорее всего, даже дороже. Но берём 66 млн. Аренда будет около 200-250 тысяч. Это я знаю не в теории, мы много квартир сдавали в новых домах здесь - хоть в Сити парке, хоть в Пресне Сити, хоть в Red Side. Тут будет немного дороже, но не критично. И то не факт, кстати… Доходность не очень высокая - 3% чистыми или 4% грязными.
Евро-3 возьмем за 100 миллионов. Ремонт и мебель обойдутся еще в 12-15 млн, если сделать хороший ремонт, как мы это умеем. Тут дешевле не получится. Дешево сделаете - богатые не снимут. А бедные не потянут. Ничего не выйдет. В общем тогда сдадим за 350-400.000 плюс/минус. Тоже знаю из практики, а не в теории. Доходность такая же, как в евро-двушках. Не интересно.
✅ Инвестиции. RedSide продают за похожие деньги, однако LifeTime новее, планировки получше. В общем своих покупателей точно найдет. С учетом приличных продаж на элитном рынке ценник должен быть немного повыше здесь на ключах. Примерно на 10-15%, нежели сейчас.
☝️Вывод простой: скучновато. Но! Если вам нужен этот проект - пишите нам в личку “LT”, подберем лоты.
https://t.me/SadovoeKolco
📌 Локация здесь.
Подбирали с клиентами жилые комплексы рядом с Сити для вложения денег, сдачи в аренду, возможно в будущем для себя. Почему не сам Сити? Не хотят, не нравится, устарел...
По следам этих размышлений будет несколько постов с разборами локаций и ЖК. Начнем с Life Time, который строится рядом с Ваганьковсковским кладбищем (хотя оно уже давным-давно стало достопримечательностью, но нравится не всем). За 250 лет существования на нем похоронили полмиллиона москвичей, много знаменитостей, таких как Владимир Высоцкий, Сергей Есенин, Влад Листьев. Сегодня захоронения там редки, а стоимость места легко обходится по цене 1-2-х комнатной квартиры в Москве.
Ладно, жути нагнал, теперь к делу. Начинала работать над проектом Интеко, назвали Onest, а потом все хозяйство у них купил Sminex, который сейчас и достраивает проект под новым названием - Life Time.
Распроданность - 38%, если верить отстающему НашДомРФ. Скорее всего сейчас уже более 40%. Средние темпы, я бы сказал. Не знаю почему все пишут, что это самый продаваемый объект в Москве 😀
Ключи должны передать 31.08.2026. Отделки нет. Высота потолков - 3.28-3.54. Остальные данные на НашДомРф.
✅ Для себя. Рядом ТТК, Звенигородское шоссе, до метро 12 минут пешком и можно прогуляться полчаса до Сити. С транспортом все в порядке. Центр рядом. Вся инфраструктура со школами и садами присутствует, фитнес, бассейн… До парка Красная пресня идти далековато, но рядом есть приятные скверы, на парки они не тянут. Здесь будет 511 квартир на 459 машиномест (с гостевыми) - вполне съедобно. Но это все-таки премиалка, поэтому может всем и не хватить.
✅ Под аренду, как всегда, давайте просто посчитаем. Однокомнатные квартиры продают от 60 миллионов за 55 м2. Если ее грамотно отремонтировать и меблировать, то придется потратить 5-6 млн. Дешевле в премиум-классе нельзя. Скорее всего, даже дороже. Но берём 66 млн. Аренда будет около 200-250 тысяч. Это я знаю не в теории, мы много квартир сдавали в новых домах здесь - хоть в Сити парке, хоть в Пресне Сити, хоть в Red Side. Тут будет немного дороже, но не критично. И то не факт, кстати… Доходность не очень высокая - 3% чистыми или 4% грязными.
Евро-3 возьмем за 100 миллионов. Ремонт и мебель обойдутся еще в 12-15 млн, если сделать хороший ремонт, как мы это умеем. Тут дешевле не получится. Дешево сделаете - богатые не снимут. А бедные не потянут. Ничего не выйдет. В общем тогда сдадим за 350-400.000 плюс/минус. Тоже знаю из практики, а не в теории. Доходность такая же, как в евро-двушках. Не интересно.
✅ Инвестиции. RedSide продают за похожие деньги, однако LifeTime новее, планировки получше. В общем своих покупателей точно найдет. С учетом приличных продаж на элитном рынке ценник должен быть немного повыше здесь на ключах. Примерно на 10-15%, нежели сейчас.
☝️Вывод простой: скучновато. Но! Если вам нужен этот проект - пишите нам в личку “LT”, подберем лоты.
https://t.me/SadovoeKolco
Это мой канал про дорогую недвижимость в центре города и деловых районах, вроде Сити. Вышел разбор «Life Time» 🔺🔺🔺
Вот на него точно стоит подписаться. В элитке сейчас много продаж, богатые что-то знают…Ссылка выше, в конце поста.
Вот на него точно стоит подписаться. В элитке сейчас много продаж, богатые что-то знают…Ссылка выше, в конце поста.
Продолжим про Life Time ☝🏻
Получился супер-инвест тогда… Подписчики напомнили в чате, как это было пару лет назад:
Этот проект собиралась построить ИНТЕКО и позиционировали его как «бизнес», по сути. Ценник был 500.000 за метр.
Люди боялись брать из-за геополитики, но кто осмелился - тот в дамках. Потому что потом было так:
Смайнекс купил Интеко, переделал этот ЖК в элитку, поднял прайс. Сейчас там стоимость от 1 млн за метр уже.
А вот кто успел залететь по 500, тот сделал х2 за пару лет и еще в аренде будет 10% получать. Эх, было время…
Хотя, и сейчас застройщики по ряду жилых комплексов дают очень интересные цены. Тот же High Life от Пионера, Forma вывела Pave по приличной цене, который я еще не разбирал, Level Нижегородская и Звенигородская или ПИК с Ильинскими и Саларьево и Донстрой мы купили клиентам и мама тоже хочет Остров взять сейчас и тд… Не верю я в депозиты, сорри. Точнее верю, но лучше буду в хорошей недвижимости. Так спокойнее.
Кстати, вторая очередь Левел Нижегородской и Звенигородской выходит по очень низким ценам. Но там далеко не все можно брать…
Главное - я оперативно обо всем вам пишу. Спасибо, что приходите за подборами. Сейчас много клиентов с наличными, где-то 50/50 с ипотекой…
https://t.me/Kharyb
Получился супер-инвест тогда… Подписчики напомнили в чате, как это было пару лет назад:
Этот проект собиралась построить ИНТЕКО и позиционировали его как «бизнес», по сути. Ценник был 500.000 за метр.
Люди боялись брать из-за геополитики, но кто осмелился - тот в дамках. Потому что потом было так:
Смайнекс купил Интеко, переделал этот ЖК в элитку, поднял прайс. Сейчас там стоимость от 1 млн за метр уже.
А вот кто успел залететь по 500, тот сделал х2 за пару лет и еще в аренде будет 10% получать. Эх, было время…
Хотя, и сейчас застройщики по ряду жилых комплексов дают очень интересные цены. Тот же High Life от Пионера, Forma вывела Pave по приличной цене, который я еще не разбирал, Level Нижегородская и Звенигородская или ПИК с Ильинскими и Саларьево и Донстрой мы купили клиентам и мама тоже хочет Остров взять сейчас и тд… Не верю я в депозиты, сорри. Точнее верю, но лучше буду в хорошей недвижимости. Так спокойнее.
Кстати, вторая очередь Левел Нижегородской и Звенигородской выходит по очень низким ценам. Но там далеко не все можно брать…
Главное - я оперативно обо всем вам пишу. Спасибо, что приходите за подборами. Сейчас много клиентов с наличными, где-то 50/50 с ипотекой…
https://t.me/Kharyb
Forwarded from Недвижимость инсайды
Фактические цены на рынке первичной недвижимости установили очередной рекорд
В России цены на первичную недвижимость выросли относительно октября 2024 года на 2,3%, а относительно сентября 2024 года — на 4,9%. Да-да, за 2 месяца метр первичной недвижки подорожал чуть ли не на 5%. А относительно ноября 2023 года рост более 15%.
Кажется, мантра «цены росли из-за льготной ипотеки» уже себя изжила. Льготки нет с лета. Семейку душат лимитами, условиями по ПВ и банковской мздой в виде комиссий. Отказы по ипотеке бьют очередные рекорды, но цены продолжают расти. И они будут расти, потому что у девелоперов значительно растут финансовые расходы, нехватка рабочих, инфляция на материалы, рост коммерческих расходов и т. д.
Льготная ипотека с 2020 по 2024 гг. была драйвером роста цен, но не ключевым, а одним из многих. Сейчас драйвером будут дефицит предложения и высокий ключ. Чем выше ключ, тем больше девелопер должен потратить бабла на финансирование проекта и этот мифический инструмент сохранения денег — проектное финансирование с эскроу-счетами. Банки как были оборзевшие на тему желаний по доходности проектов, так и будут, поэтому на рынок будет выходить меньше предложения — сформируется значительный дефицит. Это все позитивно повлияет на цену. Позитивно для девелоперов, конечно, а не для клиентов.
Честно, совершенно непонятно, откуда раздувается тема, что цены на недвижимость должны «рухнуть» до уровня 2020-2021. По такой логике можно сидеть и ждать дешевых авиабилетов в Париж. Ох, как полетим все за 10 тыс. рублей слушать хруст французской булки. Ждите.
Объем реализации остался на уровне 40+ тыс. квартир в месяц. Это было ожидаемо ввиду сезонности. Сравнивать с «высоким» ноябрем 2023 года и писать что-то в духе «продажи упали на 48%» — это довольно бессмысленно и вообще чепуха.
А вот жопу по объему реализации надо ждать на начало 2025 года. Там и ценник так перестанет агрессивно расти, там и объем может упасть до уровня 30-35 тыс. квартир в месяц.
В России цены на первичную недвижимость выросли относительно октября 2024 года на 2,3%, а относительно сентября 2024 года — на 4,9%. Да-да, за 2 месяца метр первичной недвижки подорожал чуть ли не на 5%. А относительно ноября 2023 года рост более 15%.
Кажется, мантра «цены росли из-за льготной ипотеки» уже себя изжила. Льготки нет с лета. Семейку душат лимитами, условиями по ПВ и банковской мздой в виде комиссий. Отказы по ипотеке бьют очередные рекорды, но цены продолжают расти. И они будут расти, потому что у девелоперов значительно растут финансовые расходы, нехватка рабочих, инфляция на материалы, рост коммерческих расходов и т. д.
Льготная ипотека с 2020 по 2024 гг. была драйвером роста цен, но не ключевым, а одним из многих. Сейчас драйвером будут дефицит предложения и высокий ключ. Чем выше ключ, тем больше девелопер должен потратить бабла на финансирование проекта и этот мифический инструмент сохранения денег — проектное финансирование с эскроу-счетами. Банки как были оборзевшие на тему желаний по доходности проектов, так и будут, поэтому на рынок будет выходить меньше предложения — сформируется значительный дефицит. Это все позитивно повлияет на цену. Позитивно для девелоперов, конечно, а не для клиентов.
Честно, совершенно непонятно, откуда раздувается тема, что цены на недвижимость должны «рухнуть» до уровня 2020-2021. По такой логике можно сидеть и ждать дешевых авиабилетов в Париж. Ох, как полетим все за 10 тыс. рублей слушать хруст французской булки. Ждите.
Объем реализации остался на уровне 40+ тыс. квартир в месяц. Это было ожидаемо ввиду сезонности. Сравнивать с «высоким» ноябрем 2023 года и писать что-то в духе «продажи упали на 48%» — это довольно бессмысленно и вообще чепуха.
А вот жопу по объему реализации надо ждать на начало 2025 года. Там и ценник так перестанет агрессивно расти, там и объем может упасть до уровня 30-35 тыс. квартир в месяц.
🔺Это Инсайды, старейший тг-канал, это не я. Но мысли у нас схожие 🤔
Подбираю квартиры в новостройках со сдачей в 25 году. И почти ничего нет под семейку и даже за кеш. Хоть комфорт, хоть бизнес.
Вообще 😏.
В 26 году - да, варианты пока есть. Думаю, их сейчас постепенно разберут за полгода от безысходности. Так что там еще можно подождать немного и подумать.
Ничего необычного. Так было всегда. Если бы не одно жирное «НО». Не было никогда таких ставок по ипотеке в 26-28% и льготка работала.
То есть 24 и даже 25 год разобрали за пару месяцев, в семейную и за кеш. А вот 26-27 и далее - уже скидки хорошие. Но без халявы, цены все равно высокие…
Вот, например, писал в 2022 году еще, что евро-двушки будут по 20 млн в Симфонии: https://t.me/Kharyb/593
Но, даже за эти деньги немного вариантов осталось. А в прошлом ноябре мы их с отделкой брали за 16-17 млн. А сейчас таких даже за 20 нет. Вот самая дешевая: https://symphony34.com/catalog/korpus-d/8323/ Такое себе падение цен, неправда ли?
По ПИКам бродить вообще стремно. Пустые сайты не только в 24, но и в 25 году почти во всех приличных локациях.
На днях выбирали клиенту евро-трешки в Острове за 32-35 млн. Тоже в остатках копался, а это уже не дешевые квартиры. Там даже семерку расхватали, хотя сдача еще ой как далеко.
В общем наслаждайтесь скидками в новостройках со сдачей в 26-27+ годах. Это время потом будем тоже вспоминать. Скорее всего с грустью.
https://t.me/Kharyb
Вообще 😏.
В 26 году - да, варианты пока есть. Думаю, их сейчас постепенно разберут за полгода от безысходности. Так что там еще можно подождать немного и подумать.
Ничего необычного. Так было всегда. Если бы не одно жирное «НО». Не было никогда таких ставок по ипотеке в 26-28% и льготка работала.
То есть 24 и даже 25 год разобрали за пару месяцев, в семейную и за кеш. А вот 26-27 и далее - уже скидки хорошие. Но без халявы, цены все равно высокие…
Вот, например, писал в 2022 году еще, что евро-двушки будут по 20 млн в Симфонии: https://t.me/Kharyb/593
Но, даже за эти деньги немного вариантов осталось. А в прошлом ноябре мы их с отделкой брали за 16-17 млн. А сейчас таких даже за 20 нет. Вот самая дешевая: https://symphony34.com/catalog/korpus-d/8323/ Такое себе падение цен, неправда ли?
По ПИКам бродить вообще стремно. Пустые сайты не только в 24, но и в 25 году почти во всех приличных локациях.
На днях выбирали клиенту евро-трешки в Острове за 32-35 млн. Тоже в остатках копался, а это уже не дешевые квартиры. Там даже семерку расхватали, хотя сдача еще ой как далеко.
В общем наслаждайтесь скидками в новостройках со сдачей в 26-27+ годах. Это время потом будем тоже вспоминать. Скорее всего с грустью.
https://t.me/Kharyb
Ребята, мошенники работают, люди верят. Не ведитесь❗️❗️❗️ Вот здесь писал: https://t.me/Kharyb/6539
В чате спросили меня:
«Почему ты не пишешь, что теперь больше 3% от стоимости квартиры нельзя будет получить от застройщика?»
Пишу!
С 1 января 2025 года вы не получите больше 3% от стоимости квартиры с застройщика по суду за косяки в отделке. Так решили поправщики нашего любимого 214 ФЗ.
Если у вас квартира за 20 млн в Москве, то вам почти плевать - трудно накосячить сильнее. А вот регионам с недорогими квартирами будет больно, если застройщик болт забьет.
Да даже в МО студию купите за 3.5 млн у ПИКа или Самолета и что? Сотку разве что взыщете по суду. Да и юристы за это не возьмутся. Разве что за 50% от полученных сумм. А сами вы бегать не будете. Полтишок застройщику простите, ибо ждать долго. Минус одна возможность отстаивать свои права.
Это не распространяется на неустойки по просрочке передачи ключей, не бойтесь... Там правители раньше озаботились и ввели мораторий на 2024 год и даже могут его продлить на 2025: https://t.me/Kharyb/6201
«Почему ты не пишешь, что теперь больше 3% от стоимости квартиры нельзя будет получить от застройщика?»
Пишу!
С 1 января 2025 года вы не получите больше 3% от стоимости квартиры с застройщика по суду за косяки в отделке. Так решили поправщики нашего любимого 214 ФЗ.
Если у вас квартира за 20 млн в Москве, то вам почти плевать - трудно накосячить сильнее. А вот регионам с недорогими квартирами будет больно, если застройщик болт забьет.
Да даже в МО студию купите за 3.5 млн у ПИКа или Самолета и что? Сотку разве что взыщете по суду. Да и юристы за это не возьмутся. Разве что за 50% от полученных сумм. А сами вы бегать не будете. Полтишок застройщику простите, ибо ждать долго. Минус одна возможность отстаивать свои права.
Это не распространяется на неустойки по просрочке передачи ключей, не бойтесь... Там правители раньше озаботились и ввели мораторий на 2024 год и даже могут его продлить на 2025: https://t.me/Kharyb/6201
Я сам никого никуда не добавляю!
Мошенники от моего имени создали другую группу в телеграмм и обещают людям 630.000, если те вложат 100.000.
Не верьте, я не такой крутой, это скам. Прислали друзья!
Какой кошмар, кто-то вообще на такое ведется?
https://t.me/Kharyb
Мошенники от моего имени создали другую группу в телеграмм и обещают людям 630.000, если те вложат 100.000.
Не верьте, я не такой крутой, это скам. Прислали друзья!
Какой кошмар, кто-то вообще на такое ведется?
https://t.me/Kharyb