Forwarded from Внутри Садового - элитная недвижимость Москвы, новостройки, инвестиции в недвижимость.
ЖК Титул на Серебрянической
Сегодня хотел бы рассказать о новой точке притяжения в городе в сегменте элитной недвижимости и подробно пройтись по одному из самых демократичных билетов в новый фонд в непосредственной близости к Бульварному Кольцу.
Локация:
Набережная Яузы никогда серьезно не воспринималась покупателями дорогой недвижимости. Общая неухоженность территории, проблемы с пробками, наследие Гиляровского, который очень красочно описывал эти территории в своем произведении “Москва и москвичи”.
Совсем недавно покупатель, который искал себе в коллекцию квартиру в Сталинских Высотках, говорил мне, что только не Котельническая, так как: “Локация тоже важна”.
Однако, уже сейчас участок между Серебрянической набережной и ул. Воронцово Поле активно принимает новых жителей:
К старому, но довольно качественному дому Лужковской эпохи по адресу Большой Николоворобинский переулок, д. 10 в последние несколько лет добавились проекты:
Арт-Хаус
NV 9
Тессинский, 1
Титул на Серебрянической
В данный момент идет активная стройка Титула на Николоворобинском и есть места для продолжения развития этой местности.
Все ЖК сделаны в своем стиле, не организуют общий архитектурный ансамбль, но при этом органично дополняют друг друга.
Чем же интересно данное место, раз за него так активно взялись застройщики?
⭕️ Расположение
Это не просто дома в ЦАО, это дома в 1,5 километрах от Кремля. Тесные Китай-городские переулки, которые не были затронуты Сталинским ампиром, парк Горка, тайный сквер у Музея Медицины. Это все дает атмосферу сильно не похожую на классическое понятие элитных районов. Люди выбирают Китай-город, потому, что хотят уйти от имиджа Остоженки и Патриков и тут он совершенно другой.
⭕️ Комплексный подход и объемы
Большое скопление качественной недвижимости несет за собой развитие соответствующей коммерции. Уверен, что подождать надо подождать всего пару лет и район станет сильно приятнее для жизни.
Титул и соседний Тессинский предлагают цены за качество дома сильно ниже аналогов в более раскрученных районах.
⭕️ Проект
Титул на Серебрянической - завершенный проект от застройщика Центр-Инвест. Два квартала на 7 домов.
Высота 7-9 этажей.
Первый квартал - это квартиры в количестве 65 штук. Второй квартал - 110 апартаментов.
Коэффициент количества машиномест - 0,9
Минимальная площадь лота - 48 метров.
Средняя площадь лота - 110 метров.
Минимальная высота потолков - 3,3 метра.
Внешне проект получился довольно интересный. В нем нет излишнего пафоса, дома стоят плотно, но белый цвет фасадов и расстановка на местности не создает эффекта скученности. Квартал апартаментов технически никак не отличается от квартала с квартирами.
Из интересных моментов это то, что детская площадка (очень средняя, но это часто бывает в таких проектах) находится как раз у апартаментов.
Квартиры в подобных районах имеют высокую кадастровую стоимость, налог на них обычно составляет 0,2-0,3%. Апартаменты в этом ЖК в части налога на недвижимость обходятся дешевле квартир 😏.
Большой минус, что въезд/выезд в подземный паркинг через систему лифтов для автомобилей. Это позволяет увеличить количества машиномест, так как рампа обычно занимает много места, но сильно ограничивает собственников в часы пик.
Еще к минусам отнесу несколько простой дизайн МОПов, нежели ожидаешь от ЖК изначально, но все равно он на уровне хорошего бизнес класса.
https://t.me/SadovoeKolco
Сегодня хотел бы рассказать о новой точке притяжения в городе в сегменте элитной недвижимости и подробно пройтись по одному из самых демократичных билетов в новый фонд в непосредственной близости к Бульварному Кольцу.
Локация:
Набережная Яузы никогда серьезно не воспринималась покупателями дорогой недвижимости. Общая неухоженность территории, проблемы с пробками, наследие Гиляровского, который очень красочно описывал эти территории в своем произведении “Москва и москвичи”.
Совсем недавно покупатель, который искал себе в коллекцию квартиру в Сталинских Высотках, говорил мне, что только не Котельническая, так как: “Локация тоже важна”.
Однако, уже сейчас участок между Серебрянической набережной и ул. Воронцово Поле активно принимает новых жителей:
К старому, но довольно качественному дому Лужковской эпохи по адресу Большой Николоворобинский переулок, д. 10 в последние несколько лет добавились проекты:
Арт-Хаус
NV 9
Тессинский, 1
Титул на Серебрянической
В данный момент идет активная стройка Титула на Николоворобинском и есть места для продолжения развития этой местности.
Все ЖК сделаны в своем стиле, не организуют общий архитектурный ансамбль, но при этом органично дополняют друг друга.
Чем же интересно данное место, раз за него так активно взялись застройщики?
⭕️ Расположение
Это не просто дома в ЦАО, это дома в 1,5 километрах от Кремля. Тесные Китай-городские переулки, которые не были затронуты Сталинским ампиром, парк Горка, тайный сквер у Музея Медицины. Это все дает атмосферу сильно не похожую на классическое понятие элитных районов. Люди выбирают Китай-город, потому, что хотят уйти от имиджа Остоженки и Патриков и тут он совершенно другой.
⭕️ Комплексный подход и объемы
Большое скопление качественной недвижимости несет за собой развитие соответствующей коммерции. Уверен, что подождать надо подождать всего пару лет и район станет сильно приятнее для жизни.
Титул и соседний Тессинский предлагают цены за качество дома сильно ниже аналогов в более раскрученных районах.
⭕️ Проект
Титул на Серебрянической - завершенный проект от застройщика Центр-Инвест. Два квартала на 7 домов.
Высота 7-9 этажей.
Первый квартал - это квартиры в количестве 65 штук. Второй квартал - 110 апартаментов.
Коэффициент количества машиномест - 0,9
Минимальная площадь лота - 48 метров.
Средняя площадь лота - 110 метров.
Минимальная высота потолков - 3,3 метра.
Внешне проект получился довольно интересный. В нем нет излишнего пафоса, дома стоят плотно, но белый цвет фасадов и расстановка на местности не создает эффекта скученности. Квартал апартаментов технически никак не отличается от квартала с квартирами.
Из интересных моментов это то, что детская площадка (очень средняя, но это часто бывает в таких проектах) находится как раз у апартаментов.
Квартиры в подобных районах имеют высокую кадастровую стоимость, налог на них обычно составляет 0,2-0,3%. Апартаменты в этом ЖК в части налога на недвижимость обходятся дешевле квартир 😏.
Большой минус, что въезд/выезд в подземный паркинг через систему лифтов для автомобилей. Это позволяет увеличить количества машиномест, так как рампа обычно занимает много места, но сильно ограничивает собственников в часы пик.
Еще к минусам отнесу несколько простой дизайн МОПов, нежели ожидаешь от ЖК изначально, но все равно он на уровне хорошего бизнес класса.
https://t.me/SadovoeKolco
Forwarded from Внутри Садового - элитная недвижимость Москвы, новостройки, инвестиции в недвижимость.
⭕️ Цены
Цены на вторичном рынке на апартаменты начинаются от 750 тысяч за метр, на квартиры от 850 тысяч за лоты без ремонта.
В ЖК есть возможность купить просторную Евро-2 в бюджете до 50 миллионов.
За 100 миллионов это будет хорошая видовая квартира площадью более 100 метров.
Как говорил выше, таких бюджетов в районах, подобных этому, нет. Для сравнения, в соседнем Тессинском цены начинаются от 950 тысяч за метр и планировки менее функциональны. Хотя сам проект по исполнению ощущается проектом более высокого класса.
Проект выглядит интересным с точки зрения инвестиционного потенциала.
Планировки Евро-2 50 метров будут сдаваться за 250 тысяч, Евро-3 70-80 метров за 350 тысяч.
Площади 50-130 метров интересны для собственного проживания и ликвидны для перепродажи с ремонтом, а вот смотреть тут пентхаусы 200+ метров я бы не стал и уже обратил внимание на более дорогие проекты.
Также хорошо прогнозируем рост рыночной цены выше рынка за счет уникальности предложения и развития территории в ближайшей перспективе.
📌 Вывод
Титул это предложение в очень интересной локации, хорошо подходящее молодому поколению, которые ищут недвижимость в самом центре города.
Цены на лоты сравнимы с ЖК Река, о котором писали недавно на основном канале и в полтора раза ниже популярных Хамовников, Замоскворечья и Пресни.
Я не могу сказать, что этот район для с маленькими детьми. Но родители уже подросших детей оценят шаговую доступность до очень хороших частных школа и очень сильных корпусов Покровского квартала.
Для покупателей, кому понравилась данная локация, но хочется больше лоска и приватности есть Тессинский, 1 и Титул на Николоворобинском.
Ну и, конечно, совсем недалеко от героя обзора строится один из самых известных современных Делюкс проектов “Дом с Атлантами”, который заслуживает отдельного обзора.
https://t.me/SadovoeKolco
Цены на вторичном рынке на апартаменты начинаются от 750 тысяч за метр, на квартиры от 850 тысяч за лоты без ремонта.
В ЖК есть возможность купить просторную Евро-2 в бюджете до 50 миллионов.
За 100 миллионов это будет хорошая видовая квартира площадью более 100 метров.
Как говорил выше, таких бюджетов в районах, подобных этому, нет. Для сравнения, в соседнем Тессинском цены начинаются от 950 тысяч за метр и планировки менее функциональны. Хотя сам проект по исполнению ощущается проектом более высокого класса.
Проект выглядит интересным с точки зрения инвестиционного потенциала.
Планировки Евро-2 50 метров будут сдаваться за 250 тысяч, Евро-3 70-80 метров за 350 тысяч.
Площади 50-130 метров интересны для собственного проживания и ликвидны для перепродажи с ремонтом, а вот смотреть тут пентхаусы 200+ метров я бы не стал и уже обратил внимание на более дорогие проекты.
Также хорошо прогнозируем рост рыночной цены выше рынка за счет уникальности предложения и развития территории в ближайшей перспективе.
Титул это предложение в очень интересной локации, хорошо подходящее молодому поколению, которые ищут недвижимость в самом центре города.
Цены на лоты сравнимы с ЖК Река, о котором писали недавно на основном канале и в полтора раза ниже популярных Хамовников, Замоскворечья и Пресни.
Я не могу сказать, что этот район для с маленькими детьми. Но родители уже подросших детей оценят шаговую доступность до очень хороших частных школа и очень сильных корпусов Покровского квартала.
Для покупателей, кому понравилась данная локация, но хочется больше лоска и приватности есть Тессинский, 1 и Титул на Николоворобинском.
Ну и, конечно, совсем недалеко от героя обзора строится один из самых известных современных Делюкс проектов “Дом с Атлантами”, который заслуживает отдельного обзора.
https://t.me/SadovoeKolco
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Пишу также разбор Амбера, так как было уже 2 консультации по нему. Интересно?
Позвонили из Бизнес-ФМ: «Александр, Сбер перестал выдавать семейную ипотеку из-за исчерпания лимитов, что теперь будет с рынком?»
Ну а что будет? Давайте думать…
Даже если больше лимитов не дадут, люди все равно продолжают покупать хорошую недвижимость и деньги для этого есть.
Мы пока что полностью не откатились даже до апрельских цен, как должны в принципе.
Скорее всего увидим еще минус 5-10%, а вот ниже пойдем ли - большой вопрос. Если пойдем - это будет хорошее время для покупок. Очень хорошее.
Но мы же с вами не одни такие умные. Пока что я вижу, как раскупают все приличное на вторичке и ничего не продают, предпочитая сдавать в аренду. А аренда никуда не падает.
Еще я вижу, как покупают новостройки со сроками сдачи в 2024, 2025, даже в 2026 году за наличные.
Вот 2027-29 годы уже страдают, но лишь те, кто выходит дорого. А нормальные тоже разобрали отлично на старте - хоть Павелецкую сити, хоть Алию, хоть Репаблик… Да и с рассрочками уже постепенно налаживается дело.
В общем вторичка и близкие по срокам сдачи новостройки падать сильно не будут, если мы о ликвидных вариантах. А долгие - 27-29 годы будут либо цены снижать, либо рассрочку давать, что тоже не критично. Ну они сейчас реально дорого выставляются, кроме Левела. Да и тот уже распродал все самое недорогое и приличное.
А дальше самое интересное. Все ждут обвала Американского фондового рынка после кризиса, который наступит после выборов, потому что сейчас ему не дают разгореться ради победы Харрис. Мол, тогда и недвига рухнет.
Но я вижу здесь другие риски. Если в США будет кризис - он будет везде. А это в первую очередь падение курса рубля. Плюс нефть будет дешеветь, ну так говорят, а это тоже давит на рубль.
Если через месяц-два рубль пойдет в сторону 100, то люди будут активно закрывать депозиты и покупать квартиры уже за наличные скорее всего.
В общем все шатко, зыбко и неоднозначно. Одну могу сказать точно - когда мой капитал в недвижимости, я сплю спокойно. Как только наберу акций и депозитов наоткрываю - так все, нервничаю и переживаю время от времени.
Почему-то мне все равно на стоимость моих квартир в моменте, когда они еще и аренду хорошую приносят. Я знаю - время пройдёт и они подорожают. И вообще это ощутимый актив.
А вот когда рубль падает или акции, то становится неуютно.
Поэтому потихоньку подкупаю валюту и недвигу. Как-нибудь расскажу что взял. Даже если много не заработаю в моменте и депозитчики меня обгонят - мне будет вообще все равно)
Держу небольшой портфель на депозитах, ради покупки акций, если они еще упадут сильно и все.
https://t.me/Kharyb
Ну а что будет? Давайте думать…
Даже если больше лимитов не дадут, люди все равно продолжают покупать хорошую недвижимость и деньги для этого есть.
Мы пока что полностью не откатились даже до апрельских цен, как должны в принципе.
Скорее всего увидим еще минус 5-10%, а вот ниже пойдем ли - большой вопрос. Если пойдем - это будет хорошее время для покупок. Очень хорошее.
Но мы же с вами не одни такие умные. Пока что я вижу, как раскупают все приличное на вторичке и ничего не продают, предпочитая сдавать в аренду. А аренда никуда не падает.
Еще я вижу, как покупают новостройки со сроками сдачи в 2024, 2025, даже в 2026 году за наличные.
Вот 2027-29 годы уже страдают, но лишь те, кто выходит дорого. А нормальные тоже разобрали отлично на старте - хоть Павелецкую сити, хоть Алию, хоть Репаблик… Да и с рассрочками уже постепенно налаживается дело.
В общем вторичка и близкие по срокам сдачи новостройки падать сильно не будут, если мы о ликвидных вариантах. А долгие - 27-29 годы будут либо цены снижать, либо рассрочку давать, что тоже не критично. Ну они сейчас реально дорого выставляются, кроме Левела. Да и тот уже распродал все самое недорогое и приличное.
А дальше самое интересное. Все ждут обвала Американского фондового рынка после кризиса, который наступит после выборов, потому что сейчас ему не дают разгореться ради победы Харрис. Мол, тогда и недвига рухнет.
Но я вижу здесь другие риски. Если в США будет кризис - он будет везде. А это в первую очередь падение курса рубля. Плюс нефть будет дешеветь, ну так говорят, а это тоже давит на рубль.
Если через месяц-два рубль пойдет в сторону 100, то люди будут активно закрывать депозиты и покупать квартиры уже за наличные скорее всего.
В общем все шатко, зыбко и неоднозначно. Одну могу сказать точно - когда мой капитал в недвижимости, я сплю спокойно. Как только наберу акций и депозитов наоткрываю - так все, нервничаю и переживаю время от времени.
Почему-то мне все равно на стоимость моих квартир в моменте, когда они еще и аренду хорошую приносят. Я знаю - время пройдёт и они подорожают. И вообще это ощутимый актив.
А вот когда рубль падает или акции, то становится неуютно.
Поэтому потихоньку подкупаю валюту и недвигу. Как-нибудь расскажу что взял. Даже если много не заработаю в моменте и депозитчики меня обгонят - мне будет вообще все равно)
Держу небольшой портфель на депозитах, ради покупки акций, если они еще упадут сильно и все.
https://t.me/Kharyb
Forwarded from Novostroyman. Москва. Недвижимость
Парк аттракционов в Хорошево-Мневниках: миф или ...
... или очень даже старый миф и совсем не реальность, хотя реализовать подобный проект в Мневниковской пойме хотели неоднократно.
Впервые идеей создания парка аттракционов в районе загорелся Никита Хрущев. В ходе своего визита в США в 1959 году генсек мечтал увидеть недавно открывшийся в Лос-Анджелесе Диснейленд. Но из соображений безопасности посетить развлекушки ему не удалось. Зато, вернувшись в СССР, Никита Сергеевич решил создать парк для советских детей. Конечно же, он должен был быть втрое больше американского аналога. Началась разработка проекта всесоюзного парка «Страна чудес» (картинки 1 и 2). Пока он «допиливался», Хрущев покинул должность. В итоге планы по обустройству российского Диснейленда отложили на 30 лет.
Самое интересное, что эта затея таки восстала из пепла. После распада СССР, в 1992 году, состоялся конкурс на создание парка, посещать который могли до 100 тысяч человек. Победителем стал проект скульптора Зураба Церетели под названием «Парк Чудес» (картинка 3). Он должен был представлять собой миниатюрную карту мира: на импровизированных континентах планировалось расположить тематические аттракционы, торговые павильоны и музеи.
Да, проект одобрили, но дальше началось что-то невообразимое. Указом президента Бориса Ельцина территорию Мневниковской поймы передали Зурабу Церетели в бессрочное пользование. Разумеется, для строительства. За то время, что он являлся владельцем земли, здесь выросли рынок, завод, ресторан, байк-клуб.... но только не парк. В итоге мэр Москвы Юрий Лужков отобрал 330 га у Фонда детского парка чудес, учрежденного Церетели. Деятельностью скульптора заинтересовались налоговики и Росприроднадзор.
«Парк Чудес», конечно же, помахал всем рукой. Больше информации о фантазийных и реализованных проектах в Мневниковской пойме — в нашем новом видео на YouTube. Не пропустите: https://www.youtube.com/watch?v=zCVdmqEgjjI
... или очень даже старый миф и совсем не реальность, хотя реализовать подобный проект в Мневниковской пойме хотели неоднократно.
Впервые идеей создания парка аттракционов в районе загорелся Никита Хрущев. В ходе своего визита в США в 1959 году генсек мечтал увидеть недавно открывшийся в Лос-Анджелесе Диснейленд. Но из соображений безопасности посетить развлекушки ему не удалось. Зато, вернувшись в СССР, Никита Сергеевич решил создать парк для советских детей. Конечно же, он должен был быть втрое больше американского аналога. Началась разработка проекта всесоюзного парка «Страна чудес» (картинки 1 и 2). Пока он «допиливался», Хрущев покинул должность. В итоге планы по обустройству российского Диснейленда отложили на 30 лет.
Самое интересное, что эта затея таки восстала из пепла. После распада СССР, в 1992 году, состоялся конкурс на создание парка, посещать который могли до 100 тысяч человек. Победителем стал проект скульптора Зураба Церетели под названием «Парк Чудес» (картинка 3). Он должен был представлять собой миниатюрную карту мира: на импровизированных континентах планировалось расположить тематические аттракционы, торговые павильоны и музеи.
Да, проект одобрили, но дальше началось что-то невообразимое. Указом президента Бориса Ельцина территорию Мневниковской поймы передали Зурабу Церетели в бессрочное пользование. Разумеется, для строительства. За то время, что он являлся владельцем земли, здесь выросли рынок, завод, ресторан, байк-клуб.... но только не парк. В итоге мэр Москвы Юрий Лужков отобрал 330 га у Фонда детского парка чудес, учрежденного Церетели. Деятельностью скульптора заинтересовались налоговики и Росприроднадзор.
«Парк Чудес», конечно же, помахал всем рукой. Больше информации о фантазийных и реализованных проектах в Мневниковской пойме — в нашем новом видео на YouTube. Не пропустите: https://www.youtube.com/watch?v=zCVdmqEgjjI
✅ ЖК AMBER CITY, ФСК, 3-й Хорошевский проезд:
Чтобы вас хитрые рекламные посты не запутали своим 2027 годом 😜, важно знать, что:
1️⃣ Очередь: ввод в эксплуатацию в III кв. 2027. Выдача ключей - 30.06.2028.
2️⃣ Очередь ввод в эксплуатацию II кв. 2028, а выдача ключей - 30.03.2029.
✅ Для себя. Многие называют проект «Премиум», хотя как по мне - так это нормальный бизнес-класс. Потолки 3.08 в обычных квартирах и 3.6 наверху. Башни 40-60 этажей не всем нравятся. Тут уже каждый решает сам. Район неплохой, я его люблю. Тут и Сити и Ходынка недалеко. Железка рядом, но сейчас каждый первый проект у ЖД в промке. Дойти до МЦД и до метро можно за 5-10 минут. Гранд-парк когда-то много шума наделал и здесь проект людям «зайдет». Застройщик обещает свой парк, посмотрим на исполнение. Машиномест на всех не хватит - для бизнеса коэффициент 0.5 норм, но в премиуме будет драка, поэтому берите по любому разумному прайсу.
✅ Под аренду как всегда считаем. Евро - двушку с отделкой 45-50 метров (стоимость 26-27 млн) вы сдадите в этом комплексе за 150.000. Давайте я не буду обещать золотых гор, а то потом ключи дадите и пост скинете через три года. И придется сдавать. Чистая доходность около 6% видится. Умеренно, но не плохо. По идее инфляция должна сделать дело и будет 7-8% на ключах. В общем хейтить не будем, восторгаться тоже нечем. Евро-3 с ремонтом обойдутся от 40 млн. Сдадите вы их за 220-280 тысяч. Давайте 250.000 посчитаем. Доходность около 7% чистая должна быть. В премиуме и бизнесе надо брать евро-3 под аренду, на крайний случай - евро-двушки. Здесь у людей есть деньги и они хотят дополнительно одну - две комнаты. Это нормально. При этом жить могут вообще 1-2 человека с двумя - тремя спальнями. И еще, если у вас есть деньги - не нужно 30 студий набирать - управлять замучаетесь (хотя я не против), но лучше 1-2 хороших дорогих лота купить и сдавать приличным и платежеспособным арендаторам.
✅ Инвестиции. Ценник не низкий, большого инвеста я не замечаю. Если брать на 10-15 лет, а именно столько этот комплекс будет котироваться у покупателей, то конечно цены вырастут. А спекулянтам тут ловить нечего. Вполне возможно через год цены будут тут даже ниже, потому что ФСК вышел достаточно дорого. Тут только в рассрочку брать выгодно, чем они и привлекают народ. НО НЕ ВЗДУМАЙТЕ ЛЕЗТЬ БЕЗ ДЕНЕГ СО СЛОВАМИ: «Вырастет через полгода, я породам и заработаю!» Не продадите вы по переуступке ни через полгода, ни через год здесь ничего с прибылью! Этот проект для людей с деньгами, которые они крутят в своих бизнесах, на депозитах и тд. Только тогда рассрочка выгодна. Проект надолго.
☝🏻Вывод простой: ЖК хороший, локация будет отличной, цены высокие, аренда средняя. Буду обязательно следить, если ФСК скинет 15-20%, тогда и смысл зайти появится. Но судя по рынку, никто ничего скидывать не спешит, скорее рассрочки будет давать. Машиноместа - брать, их хватать не будет, но чисто для жизни.
https://t.me/Kharyb
Чтобы вас хитрые рекламные посты не запутали своим 2027 годом 😜, важно знать, что:
1️⃣ Очередь: ввод в эксплуатацию в III кв. 2027. Выдача ключей - 30.06.2028.
2️⃣ Очередь ввод в эксплуатацию II кв. 2028, а выдача ключей - 30.03.2029.
✅ Для себя. Многие называют проект «Премиум», хотя как по мне - так это нормальный бизнес-класс. Потолки 3.08 в обычных квартирах и 3.6 наверху. Башни 40-60 этажей не всем нравятся. Тут уже каждый решает сам. Район неплохой, я его люблю. Тут и Сити и Ходынка недалеко. Железка рядом, но сейчас каждый первый проект у ЖД в промке. Дойти до МЦД и до метро можно за 5-10 минут. Гранд-парк когда-то много шума наделал и здесь проект людям «зайдет». Застройщик обещает свой парк, посмотрим на исполнение. Машиномест на всех не хватит - для бизнеса коэффициент 0.5 норм, но в премиуме будет драка, поэтому берите по любому разумному прайсу.
✅ Под аренду как всегда считаем. Евро - двушку с отделкой 45-50 метров (стоимость 26-27 млн) вы сдадите в этом комплексе за 150.000. Давайте я не буду обещать золотых гор, а то потом ключи дадите и пост скинете через три года. И придется сдавать. Чистая доходность около 6% видится. Умеренно, но не плохо. По идее инфляция должна сделать дело и будет 7-8% на ключах. В общем хейтить не будем, восторгаться тоже нечем. Евро-3 с ремонтом обойдутся от 40 млн. Сдадите вы их за 220-280 тысяч. Давайте 250.000 посчитаем. Доходность около 7% чистая должна быть. В премиуме и бизнесе надо брать евро-3 под аренду, на крайний случай - евро-двушки. Здесь у людей есть деньги и они хотят дополнительно одну - две комнаты. Это нормально. При этом жить могут вообще 1-2 человека с двумя - тремя спальнями. И еще, если у вас есть деньги - не нужно 30 студий набирать - управлять замучаетесь (хотя я не против), но лучше 1-2 хороших дорогих лота купить и сдавать приличным и платежеспособным арендаторам.
✅ Инвестиции. Ценник не низкий, большого инвеста я не замечаю. Если брать на 10-15 лет, а именно столько этот комплекс будет котироваться у покупателей, то конечно цены вырастут. А спекулянтам тут ловить нечего. Вполне возможно через год цены будут тут даже ниже, потому что ФСК вышел достаточно дорого. Тут только в рассрочку брать выгодно, чем они и привлекают народ. НО НЕ ВЗДУМАЙТЕ ЛЕЗТЬ БЕЗ ДЕНЕГ СО СЛОВАМИ: «Вырастет через полгода, я породам и заработаю!» Не продадите вы по переуступке ни через полгода, ни через год здесь ничего с прибылью! Этот проект для людей с деньгами, которые они крутят в своих бизнесах, на депозитах и тд. Только тогда рассрочка выгодна. Проект надолго.
☝🏻Вывод простой: ЖК хороший, локация будет отличной, цены высокие, аренда средняя. Буду обязательно следить, если ФСК скинет 15-20%, тогда и смысл зайти появится. Но судя по рынку, никто ничего скидывать не спешит, скорее рассрочки будет давать. Машиноместа - брать, их хватать не будет, но чисто для жизни.
https://t.me/Kharyb