Прошел год после начала СВО. В конце февраля и марте продажи дико выросли и застройщики поднимали цены до небес!
Я хорошо помню как консультировал клиентку с однушкой в Большой Очаковской, цены у застройщика превышали 15 миллионов! Мы хотели как раз продать.
Многие боялись покупать 24 год - вдруг не достроят. За доллар давали более 100 рублей и животный страх остаться без накоплений толкал народ покупать готовые или почти готовые новостройки у застройщиков по любой цене.
Вторичку резко все продавать передумали по той же причине и людям ничего не оставалось, как покупать по любой цене лоты у застройщиков. Я тогда спокойно закинул накопления на депозиты под 20%, таких умников тоже было много. Похожая ситуация была в 2014-начале 2015 года.
В апреле все спасатели купили, остальные положили деньги на депозиты, доллар был уже по 80 (почти как сейчас) и продажи встали. Все это видно на графике от Самолета. Застройщики и банки быстро сориентировались и введи различные субсидированные ставки.
https://t.me/Kharyb
Я хорошо помню как консультировал клиентку с однушкой в Большой Очаковской, цены у застройщика превышали 15 миллионов! Мы хотели как раз продать.
Многие боялись покупать 24 год - вдруг не достроят. За доллар давали более 100 рублей и животный страх остаться без накоплений толкал народ покупать готовые или почти готовые новостройки у застройщиков по любой цене.
Вторичку резко все продавать передумали по той же причине и людям ничего не оставалось, как покупать по любой цене лоты у застройщиков. Я тогда спокойно закинул накопления на депозиты под 20%, таких умников тоже было много. Похожая ситуация была в 2014-начале 2015 года.
В апреле все спасатели купили, остальные положили деньги на депозиты, доллар был уже по 80 (почти как сейчас) и продажи встали. Все это видно на графике от Самолета. Застройщики и банки быстро сориентировались и введи различные субсидированные ставки.
https://t.me/Kharyb
Постепенное восстановление рынка продолжалось! Летом мы снова подбирали клиентам различные жилые комплексы и самые лучшие квартиры в них.
Потом наступил конец сентября, новая волна паники и рынок замер примерно на 2 недели. Продаж было мало, но в декабре анонсировали отмену субсидий от застройщиков. Все, кто хотел купить - пошли брать.
Субсидированные ставки распробовали люди не сразу, только через несколько месяцев до многих дошло - можно взять квартиру в два раза дешевле аренды, с удорожанием на 10-15% всего! Пока многие хейтили - другие воспользовались. Декабрь был ударным.
В январе отменили 0.01%, ввели 3, 3.75, 4 и прочие. Ипотечный платеж подрос. А в феврале поотменяли и эти субсидированные ставки.
В связи с этим у меня вопрос - что готовит нам март? Все наши покупатели делились на людей со льготными ставками - 70% и с кешем - 30%. Сейчас льготников стало меньше - только ИТ или семейные. Люди с кешем остались. Неужели падение спроса в марте достигнет 50% и как это отразится на спросе?
Особенно ударить должно по перегретой новой Москве, МО без транспорта и бизнес-классу без отделки по конским ценам.
Второй вопрос - если спрос так сильно упадёт (а куда ему деваться), то не оттолкнет ли это и кешевладельцев и семейников и программистов со словами: «Посмотрим, понаблюдаем?»
Как всегда меня пугает только одно - что будут делать люди с большими запасами рублевого кэша, когда доллар пойдет на 80+? Более того, я почти уверен что за пару лет будет на 100. А кроме недвижимости ничего и нет…
Выход - покупать ликвидные новостройки с хорошими перспективами. Все остальное будет падать.
https://t.me/Kharyb
Потом наступил конец сентября, новая волна паники и рынок замер примерно на 2 недели. Продаж было мало, но в декабре анонсировали отмену субсидий от застройщиков. Все, кто хотел купить - пошли брать.
Субсидированные ставки распробовали люди не сразу, только через несколько месяцев до многих дошло - можно взять квартиру в два раза дешевле аренды, с удорожанием на 10-15% всего! Пока многие хейтили - другие воспользовались. Декабрь был ударным.
В январе отменили 0.01%, ввели 3, 3.75, 4 и прочие. Ипотечный платеж подрос. А в феврале поотменяли и эти субсидированные ставки.
В связи с этим у меня вопрос - что готовит нам март? Все наши покупатели делились на людей со льготными ставками - 70% и с кешем - 30%. Сейчас льготников стало меньше - только ИТ или семейные. Люди с кешем остались. Неужели падение спроса в марте достигнет 50% и как это отразится на спросе?
Особенно ударить должно по перегретой новой Москве, МО без транспорта и бизнес-классу без отделки по конским ценам.
Второй вопрос - если спрос так сильно упадёт (а куда ему деваться), то не оттолкнет ли это и кешевладельцев и семейников и программистов со словами: «Посмотрим, понаблюдаем?»
Как всегда меня пугает только одно - что будут делать люди с большими запасами рублевого кэша, когда доллар пойдет на 80+? Более того, я почти уверен что за пару лет будет на 100. А кроме недвижимости ничего и нет…
Выход - покупать ликвидные новостройки с хорошими перспективами. Все остальное будет падать.
https://t.me/Kharyb
Сегодня на рынке новостроек все в полном порядке. У нас каждый день консультации и подборы и какого-то снижения спроса не наблюдаю.
Видимо много людей осталось с наличными. Еще покупают по семейной ипотеке и ИТ.
На картинке, кстати, хорошо видно что в Москве ПИК и его FORMA лидируют с огромным отрывом. Теперь становится понятно, почему я их рекомендую уже год. Просто ничего другого почти что нет.
Левел только начал давать нормальные цены. Ждём остальных!
Спасибо @iliilitop
https://t.me/Kharyb
Видимо много людей осталось с наличными. Еще покупают по семейной ипотеке и ИТ.
На картинке, кстати, хорошо видно что в Москве ПИК и его FORMA лидируют с огромным отрывом. Теперь становится понятно, почему я их рекомендую уже год. Просто ничего другого почти что нет.
Левел только начал давать нормальные цены. Ждём остальных!
Спасибо @iliilitop
https://t.me/Kharyb
Москва завершила строительство проблемного ЖК Царицыно, строительство которого было начато еще в 2006 году!
Сергей Собянин об этом написал на своем сайте. Я помню как все эти годы ко мне приходили на консультацию клиенты с вопросом: «Саш, а вот там недорогие квартиры продаются, можно себе купить?» И каждый раз приходилось объяснять - почему они не дорогие. Сейчас тоже есть проблемные стройки и там тоже дешево.
Я бывал там - Застройщик АО «МКХ» обещал сдать объект в 2012 году, однако стройка остановилась после завершения 8 корпуса из 22. А теперь достроили оставшиеся 14 корпусов.
Глава столицы отметил, что принял решение в рамках процедуры банкротства передать объект городскому застройщику. Помимо юридических проблем пришлось решить большое число технических вопросов, а с каждым обманутым дольщиком провели индивидуальную работу по восстановлению его законных прав.
Власти обещают до конца года передать ключи всем обманутым дольщикам. Раньше не было Эскроу-счетов, люди давали деньги напрямую застройщику и молились чтобы их дом был достроен в срок.
Кстати, сейчас во многих странах сохраняется эта модель и каждый должен помнить - он не халявщик, а партнер! Если вы покупаете апартамент в строящемся доме - вы становитесь соинвестором и несёте все риски вместе с застройщиком. По сути - даете деньги дяде застройщику под обещание построить дом, а он может это обещание выполнить или не выполнить.
Именно поэтому у нас ввели счета Эскроу. Теперь ваши деньги банк передаст застройщику только после постройки дома или вернет вам обратно.
Я помню, как когда-то снимать одну из наших квартир пришла мама с дочкой. Они продали две свои старые квартиры в Москве и купили новостройку. Которую так и не сдали. По-моему они все-таки получили свою квартиру, но тогда было больно это видеть.
https://t.me/Kharyb
Сергей Собянин об этом написал на своем сайте. Я помню как все эти годы ко мне приходили на консультацию клиенты с вопросом: «Саш, а вот там недорогие квартиры продаются, можно себе купить?» И каждый раз приходилось объяснять - почему они не дорогие. Сейчас тоже есть проблемные стройки и там тоже дешево.
Я бывал там - Застройщик АО «МКХ» обещал сдать объект в 2012 году, однако стройка остановилась после завершения 8 корпуса из 22. А теперь достроили оставшиеся 14 корпусов.
Глава столицы отметил, что принял решение в рамках процедуры банкротства передать объект городскому застройщику. Помимо юридических проблем пришлось решить большое число технических вопросов, а с каждым обманутым дольщиком провели индивидуальную работу по восстановлению его законных прав.
Власти обещают до конца года передать ключи всем обманутым дольщикам. Раньше не было Эскроу-счетов, люди давали деньги напрямую застройщику и молились чтобы их дом был достроен в срок.
Кстати, сейчас во многих странах сохраняется эта модель и каждый должен помнить - он не халявщик, а партнер! Если вы покупаете апартамент в строящемся доме - вы становитесь соинвестором и несёте все риски вместе с застройщиком. По сути - даете деньги дяде застройщику под обещание построить дом, а он может это обещание выполнить или не выполнить.
Именно поэтому у нас ввели счета Эскроу. Теперь ваши деньги банк передаст застройщику только после постройки дома или вернет вам обратно.
Я помню, как когда-то снимать одну из наших квартир пришла мама с дочкой. Они продали две свои старые квартиры в Москве и купили новостройку. Которую так и не сдали. По-моему они все-таки получили свою квартиру, но тогда было больно это видеть.
https://t.me/Kharyb
Коллеги из ЖБЗ выложили интересную табличку. В январе 2023 года люди взяли меньше ипотек в Москве на 50%, чем в 2022.
Казалось бы - где снижение спроса и стоимости квартир? А ПИК в феврале берет и поднимает цены по ряду ликвидных ЖК - в комментариях об этом много написали. Как так?
ПИК, как индикатор рынка, лучше многих таблиц и графиков. Их динамическая система ценообразования моментально реагирует на падение или рост продаж.
Падение спроса произошло на всякий неликвид и дорогие жилые комплексы. Не зря Левел снижал цены на свои проекты - до этого они были явно переоценены.
Сейчас мы с вами будем наблюдать справедливое сдутие пузыря в МО, апартаментах, Новой Москве, переоцененном бизнес-классе.
Рынок теряет «глупые» деньги, вместе с субсидированными ставками и кешбеками, дисбаланс уходит. И это хорошо. Интересное время, я как фильм смотрю!
https://t.me/Kharyb
Казалось бы - где снижение спроса и стоимости квартир? А ПИК в феврале берет и поднимает цены по ряду ликвидных ЖК - в комментариях об этом много написали. Как так?
ПИК, как индикатор рынка, лучше многих таблиц и графиков. Их динамическая система ценообразования моментально реагирует на падение или рост продаж.
Падение спроса произошло на всякий неликвид и дорогие жилые комплексы. Не зря Левел снижал цены на свои проекты - до этого они были явно переоценены.
Сейчас мы с вами будем наблюдать справедливое сдутие пузыря в МО, апартаментах, Новой Москве, переоцененном бизнес-классе.
Рынок теряет «глупые» деньги, вместе с субсидированными ставками и кешбеками, дисбаланс уходит. И это хорошо. Интересное время, я как фильм смотрю!
https://t.me/Kharyb
Когда люди арендуют или покупают «недорогую» квартиру в Подмосковье без нормальной транспортной доступности и должной инфраструктуры - они не экономят.
В Москве можно арендовать нормальную квартиру за 40.000 около метро и спокойно добираться до работы, друзей, любых мероприятий.
Такая же квартира в Видном или Домодедово, во всяких пригородах Лесных, Завидных и прочих ЖК сейчас сдается за 25.000. Казалось бы - экономия! Однако, если посчитать траты на бензин, проездной, такси - это все вам понадобится в любом случае, то за месяц легко наберется 5000 и более - получаем 30000.
Именно 10000 рублей в месяц стоят ежедневные двухчасовые поездки на работу, очереди на маршрутки, потеря времени, нервы и стресс. А потом человек просто берет и проедает их в ресторане за 1-2 раза.
А если у вас семья, то траты в Подмосковье очень часто возрастают на авто, детские сады и школы, времени становится еще меньше.
И самое главное - некогда оглядеться и выскочить из колеса, некогда учиться, начинать что-то новое очень сложно. Остаётся тянуть лямку и терпеть.
https://t.me/Kharyb
В Москве можно арендовать нормальную квартиру за 40.000 около метро и спокойно добираться до работы, друзей, любых мероприятий.
Такая же квартира в Видном или Домодедово, во всяких пригородах Лесных, Завидных и прочих ЖК сейчас сдается за 25.000. Казалось бы - экономия! Однако, если посчитать траты на бензин, проездной, такси - это все вам понадобится в любом случае, то за месяц легко наберется 5000 и более - получаем 30000.
Именно 10000 рублей в месяц стоят ежедневные двухчасовые поездки на работу, очереди на маршрутки, потеря времени, нервы и стресс. А потом человек просто берет и проедает их в ресторане за 1-2 раза.
А если у вас семья, то траты в Подмосковье очень часто возрастают на авто, детские сады и школы, времени становится еще меньше.
И самое главное - некогда оглядеться и выскочить из колеса, некогда учиться, начинать что-то новое очень сложно. Остаётся тянуть лямку и терпеть.
https://t.me/Kharyb
Сделали и сдали квартиру подписчика в Фили Сити за 1 день❗️
ВИДЕО
ЖК бизнес класса, квартира 36,8 кв.м с симпатичной отделкой от предыдущего владельца.
Подстроились под очень конкретные пожелания нового собственника и обустроили квартиру за 1,5 мес и 900 тыс руб.
Цель – сдать БЫСТРО и по верхней планке рынка (это как обычно, ничего особенного:)
Результат – сдали с первого показа и за 70 тыс руб в мес. Довольны все, а разве можно быть недовольным?
Что было сделано:
Кухня на заказ, оформление ванной с сантехникой, меблировка спальни и зоны гостиной.
В 900 тыс входит полная комплектация квартиры техникой: стиральная машина с сушкой, посудомойка, духовка, мощная вытяжка (ОЧЕНЬ мощная), встраиваемый холодильник, варочная панель полноразмерная, огромный ТВ.
Безусловно комфортная зона отдыха с раскладным диваном, барной стойкой, а также кровать с подъемным механизмом, встраиваемый зеркальный шкаф, кухня на заказ из МДФ в пленке софт-тач, множество мест хранения, тумба под раковиной шириной 1 метр, душевая кабина с новой и очень удобной душевой стойкой с системой тропического дождя.
Множественные сценарии освещения, от верхнего света до локальной подсветки на оконных откосах. Вечером на этом объекте своя, притягательная атмосфера, жаль не удалось снять на видео, уж больно быстро ушла квартира с молотка!
Обязательно посмотрите видео - там я показываю квартиру:
https://youtu.be/WuN8Hgj8s_0
ВИДЕО
ЖК бизнес класса, квартира 36,8 кв.м с симпатичной отделкой от предыдущего владельца.
Подстроились под очень конкретные пожелания нового собственника и обустроили квартиру за 1,5 мес и 900 тыс руб.
Цель – сдать БЫСТРО и по верхней планке рынка (это как обычно, ничего особенного:)
Результат – сдали с первого показа и за 70 тыс руб в мес. Довольны все, а разве можно быть недовольным?
Что было сделано:
Кухня на заказ, оформление ванной с сантехникой, меблировка спальни и зоны гостиной.
В 900 тыс входит полная комплектация квартиры техникой: стиральная машина с сушкой, посудомойка, духовка, мощная вытяжка (ОЧЕНЬ мощная), встраиваемый холодильник, варочная панель полноразмерная, огромный ТВ.
Безусловно комфортная зона отдыха с раскладным диваном, барной стойкой, а также кровать с подъемным механизмом, встраиваемый зеркальный шкаф, кухня на заказ из МДФ в пленке софт-тач, множество мест хранения, тумба под раковиной шириной 1 метр, душевая кабина с новой и очень удобной душевой стойкой с системой тропического дождя.
Множественные сценарии освещения, от верхнего света до локальной подсветки на оконных откосах. Вечером на этом объекте своя, притягательная атмосфера, жаль не удалось снять на видео, уж больно быстро ушла квартира с молотка!
Обязательно посмотрите видео - там я показываю квартиру:
https://youtu.be/WuN8Hgj8s_0
ПИК выкатил семейную ипотеку 4%. Для семей, у которых после 1 января 2018 родился ребёнок или есть двое детей до 18 лет.
Первый взнос — от 15%
Ставка — 4 %
Срок — до 30 лет
Удорожание небольшое, я смотрел студии в Кронштадтском, 14. Без нее стоимость - 7.5, а с ней - 8 миллионов и платеж: 33120, при первоначальном взносе 15%❗️
При обычной господдержке без удорожания на полмиллиона: 45751 в месяц.
При субсидированной ставке 6% - 41774 рубля в месяц.
МНОГО!
Вывод простой: если мы с вами верим, что аренда этой студии будет в районе 40000 чистыми, за вычетом коммунальных или хотя бы 38000, то семейная 4% подходит. Платить ипотеку будет за вас арендатор скорее всего.
Остальные ставки уже повыше.
https://t.me/Kharyb
Первый взнос — от 15%
Ставка — 4 %
Срок — до 30 лет
Удорожание небольшое, я смотрел студии в Кронштадтском, 14. Без нее стоимость - 7.5, а с ней - 8 миллионов и платеж: 33120, при первоначальном взносе 15%❗️
При обычной господдержке без удорожания на полмиллиона: 45751 в месяц.
При субсидированной ставке 6% - 41774 рубля в месяц.
МНОГО!
Вывод простой: если мы с вами верим, что аренда этой студии будет в районе 40000 чистыми, за вычетом коммунальных или хотя бы 38000, то семейная 4% подходит. Платить ипотеку будет за вас арендатор скорее всего.
Остальные ставки уже повыше.
https://t.me/Kharyb
Мне тут идею подали 🙂
Зачем, говорят, ты все выкладываешь в открытом канале - создай закрытый с платным доступом и пиши. А мне и вправду интересно наше сообщество, поэтому ловите очередной кейс:
Пришел клиент, подбираем объекты под аренду. Семейная ипотека, первоначальный взнос 5 миллионов. Что бы такого выбрать? Сам смотрел ЖК Новая Рига, но я отговорил. В нее можно верить, можно не верить, но под наши планы не подходит. Идея - чтобы аренда гасила ипотечный платеж, а с ликвидностью в НР бедища может быть. Сдаём мы в таких местах квартиры и хорошо знаем что там можно и месяц стоять без нанимателя. Ибо желающих снимать сильно меньше, чем в Москве, около метро. И дешево там сдаются лоты - нет нормального транспорта и точек притяжения.
А теперь самое любимое вами, о чем идут баталии в комментариях и выдвигаются мнения - что я предложил и что мы будем покупать. Простите, самое лучшее останется за кадром, но вот вам несколько идей:
✅ Взять пару студий, первую в Левел Южнопортовой, платеж 27-28 тысяч в месяц. Сдача еще не скоро, но аренда будет около 40000. Да еще и рост цен в будущем, при появлении Второго Сити на все. По второй студии - вариантов масса. ПИК с отделкой в том же Матвеевском парке или Ютаново мне вполне подходит. Ютаново даже лучше будет в нашей ситуации - дешевле и нагрузка меньше. Собственники в Бутово живут. Аренда с обеих будет около 75000 чистыми.
✅ Можно взять один лот в нормальном бизнес-классе. Тот же Соул или Мументс. Аренда будет в первом 100-120, а во втором - в районе 80000. Но у клиента пока что нет уверенности и платить три года 60000 в месяц не хочется. Поэтому идею не стали воплощать в жизнь.
⭕️ Был вопрос и про Ростов. Сейчас там неплохая доходность от аренды. Но кмк это большие риски по двум причинам: недалеко военные действия, в кризис все может поменяться и народ оттуда поедет в Москву. Регион может стать депрессивным. Недвижимость - не тот актив, чтобы так рисковать ради минутной и иллюзорной доходности в моменте.
И, таки да, до конца не разогнали банковско-девелоперские договорняки. То тут, то там - 3-4% под разным соусом имеются. А где не выходит - 5-6% стараются давать. В общем-то у них и другого выхода нет - продавать нужно. Но прошлой 0.01% не вернуть, а было неплохо для рантье, очень даже хорошо.
https://t.me/Kharyb
Зачем, говорят, ты все выкладываешь в открытом канале - создай закрытый с платным доступом и пиши. А мне и вправду интересно наше сообщество, поэтому ловите очередной кейс:
Пришел клиент, подбираем объекты под аренду. Семейная ипотека, первоначальный взнос 5 миллионов. Что бы такого выбрать? Сам смотрел ЖК Новая Рига, но я отговорил. В нее можно верить, можно не верить, но под наши планы не подходит. Идея - чтобы аренда гасила ипотечный платеж, а с ликвидностью в НР бедища может быть. Сдаём мы в таких местах квартиры и хорошо знаем что там можно и месяц стоять без нанимателя. Ибо желающих снимать сильно меньше, чем в Москве, около метро. И дешево там сдаются лоты - нет нормального транспорта и точек притяжения.
А теперь самое любимое вами, о чем идут баталии в комментариях и выдвигаются мнения - что я предложил и что мы будем покупать. Простите, самое лучшее останется за кадром, но вот вам несколько идей:
✅ Взять пару студий, первую в Левел Южнопортовой, платеж 27-28 тысяч в месяц. Сдача еще не скоро, но аренда будет около 40000. Да еще и рост цен в будущем, при появлении Второго Сити на все. По второй студии - вариантов масса. ПИК с отделкой в том же Матвеевском парке или Ютаново мне вполне подходит. Ютаново даже лучше будет в нашей ситуации - дешевле и нагрузка меньше. Собственники в Бутово живут. Аренда с обеих будет около 75000 чистыми.
✅ Можно взять один лот в нормальном бизнес-классе. Тот же Соул или Мументс. Аренда будет в первом 100-120, а во втором - в районе 80000. Но у клиента пока что нет уверенности и платить три года 60000 в месяц не хочется. Поэтому идею не стали воплощать в жизнь.
⭕️ Был вопрос и про Ростов. Сейчас там неплохая доходность от аренды. Но кмк это большие риски по двум причинам: недалеко военные действия, в кризис все может поменяться и народ оттуда поедет в Москву. Регион может стать депрессивным. Недвижимость - не тот актив, чтобы так рисковать ради минутной и иллюзорной доходности в моменте.
И, таки да, до конца не разогнали банковско-девелоперские договорняки. То тут, то там - 3-4% под разным соусом имеются. А где не выходит - 5-6% стараются давать. В общем-то у них и другого выхода нет - продавать нужно. Но прошлой 0.01% не вернуть, а было неплохо для рантье, очень даже хорошо.
https://t.me/Kharyb
На людей сейчас обрушился поток информации: «Отмена субсидированных ставок, в феврале продали меньше, чем в январе, цены могут упасть, цены выросли, ПИК поднял цены» и прочее.
Основной вопрос у всех на консультациях: «Саш, ждать или купить себе квартиру сейчас?»
Мое мнение всегда одинаково: если вы покупаете квартиру себе - не ждите, не играйте в рулетку.
Если цены упадут - будет досадно, но вы останетесь с квартирой. Да и не упадут они сильно - возможна легкая коррекция.
А вот если рубль уйдёт за 80, а так скорее всего в среднесрочной перспективе и случится - многие будут покупать квартиры и цена может вырасти на хорошие жилые комплексы. А плохие нас не интересуют. И тогда вы ничего себе не купите.
Остаться без квартиры в обесценивающемся рубле гораздо менее приятно, чем с квартирой, которая подешевела на 5-10%. Вы даже париться не будете на этот счет.
А с чего рубль будет укрепляться, если у нас дефицит бюджета, нефть дешевеет… Доллар ко многим валютам ослабел из-за инфляции, а по отношению к рублю - окреп. А когда будет на рынках риск-он - мы увидим другую картину.
Верить можно в укрепление курса, в рост или падение цен на недвижимость, в умирающий доллар. Верьте во что хотите. Но верить всегда приятнее в своем жилье. И еще парочку сдавать, чтоб дети были сыты.
Такая моя позиция. Не агента, а человека.
https://t.me/Kharyb
Основной вопрос у всех на консультациях: «Саш, ждать или купить себе квартиру сейчас?»
Мое мнение всегда одинаково: если вы покупаете квартиру себе - не ждите, не играйте в рулетку.
Если цены упадут - будет досадно, но вы останетесь с квартирой. Да и не упадут они сильно - возможна легкая коррекция.
А вот если рубль уйдёт за 80, а так скорее всего в среднесрочной перспективе и случится - многие будут покупать квартиры и цена может вырасти на хорошие жилые комплексы. А плохие нас не интересуют. И тогда вы ничего себе не купите.
Остаться без квартиры в обесценивающемся рубле гораздо менее приятно, чем с квартирой, которая подешевела на 5-10%. Вы даже париться не будете на этот счет.
А с чего рубль будет укрепляться, если у нас дефицит бюджета, нефть дешевеет… Доллар ко многим валютам ослабел из-за инфляции, а по отношению к рублю - окреп. А когда будет на рынках риск-он - мы увидим другую картину.
Верить можно в укрепление курса, в рост или падение цен на недвижимость, в умирающий доллар. Верьте во что хотите. Но верить всегда приятнее в своем жилье. И еще парочку сдавать, чтоб дети были сыты.
Такая моя позиция. Не агента, а человека.
https://t.me/Kharyb
В комментариях задали хороший вопрос. Решил вынести его в короткий пост:
Во-первых цены упали в 2015. Летом. Во-вторых, когда доллар скакнул - всю недвижимость выкупили. Как и телевизоры и холодильники и автомобили - паника была, цены наоборот росли на все. В моменте доллар был пару дней по 80 где-то в районе нового 2015 года. А потом, ближе к лету, доллар откатил до 50+-. Люди успокоились, льготных ставок не было, субсидий тоже - все упало.
Цитата из интернета: «По сравнению с предыдущим 2014 годом, в 2015 курс Доллара вырос на 16.6715 ₽. Своего пика по цене обмена Доллар достиг в Январе 2015 и стал равен 72.9299 ₽, а самая низкая стоимость за 1 Доллар наблюдалась в Мае – всего 49.1777 ₽»
Причем я писал по памяти и цитату уже после нашел.
В декабре 2015 года доллар был уже по 70, недвижимость лежала на дне. Но тогда не было никаких льготных ипотек и поддержки рынка. Все происходило гораздо быстрее, чем сегодня.
Мое мнение - нынешняя ситуация не похожа на предыдущую.
https://t.me/Kharybin
Во-первых цены упали в 2015. Летом. Во-вторых, когда доллар скакнул - всю недвижимость выкупили. Как и телевизоры и холодильники и автомобили - паника была, цены наоборот росли на все. В моменте доллар был пару дней по 80 где-то в районе нового 2015 года. А потом, ближе к лету, доллар откатил до 50+-. Люди успокоились, льготных ставок не было, субсидий тоже - все упало.
Цитата из интернета: «По сравнению с предыдущим 2014 годом, в 2015 курс Доллара вырос на 16.6715 ₽. Своего пика по цене обмена Доллар достиг в Январе 2015 и стал равен 72.9299 ₽, а самая низкая стоимость за 1 Доллар наблюдалась в Мае – всего 49.1777 ₽»
Причем я писал по памяти и цитату уже после нашел.
В декабре 2015 года доллар был уже по 70, недвижимость лежала на дне. Но тогда не было никаких льготных ипотек и поддержки рынка. Все происходило гораздо быстрее, чем сегодня.
Мое мнение - нынешняя ситуация не похожа на предыдущую.
https://t.me/Kharybin
✅ ЖК Страна. Метро Озерная, Озерная, 42.
Страна Девелопмент, 3 квартал 2025 года., выдача ключей 16.02.2026 года❗️
Друзья, привет! Структура компании "Страна девелопмент" из Тюмени приобрела у группы ПИК АО "Озерная" часть территории Центрального научно-исследовательского института "Дельфин" в районе Очаково-Матвеевское на западе Москвы. "Страна Девелопмент"- тюменский застройщик, лидер по вводу жилья по Тюменской области, а также по строительству новых объектов по региону. Постепенно компания выходит и на московский рынок, например она уже построила жилой комплекс "Донской квартал", а также приобрела участки площадью 1,7 га в проекте Nagatino i-Land на юге Москвы, 18 га земли в Мытищинском районе и 150 га в Домодедове.
💰По стоимости пока не известно, так как проект еще не продают. Смею предположить, что стартовая цена за студию будет начинаться от 8-9 млн и от 12-13 млн за евро двушки. Есть ли смысл брать квартиру за такой ценник и получить ключи только в начале 26-го года, если можно взять тот же ЖК" VANGARDEN" от ПИКа, у которого ключи вы сможете получить уже 30.05.2024 и цены за студию начинаются от 7,7 млн?
Если цены будут выше - проще будет взять студию в ЖК "Огни", Событии или Вестердаме, Левел Мичуринском или Инноваторе - эти локации выглядят интереснее. Также стоит отметить, что квартиры будут передаваться хозяевам без отделки.
➕Из плюсов можно выделить хорошую транспортную доступность. Недавно на соседней станции появилась еще одна ветка метро БКЛ, благодаря которой можно быстро добраться практически до любой части Москвы. Достаточно зеленый район, много парков для прогулок, но это с другой стороны Озерной улицы, на этой стороне пока промки. Школы и детские сады в пешей доступности. Обещают построить паркинг, но мест там будет не очень много - 367.
➖Из минусов, как я уже сказал ранее, в этой части пока находится промзона "Южное Очаково", и долгая стройка, а также ЖК находится недалеко от МКАД.
⭕️ Для себя можно купить, если вас не пугает МКАД и пыль от промзоны. Вообще запад я люблю, но здесь всегда район считался недорогим. Может быть в ближайшие лет 10 ситуация поменяется в обратную сторону, промзону уберут и застроят. Инфраструктура развита. До центра не очень недалеко.
⭕️Под аренду считаю эту локацию неплохой, так как спектр нанимателей разнообразный. Например студенты, которым будет удобно добираться до своих университетов, которых здесь много. Но стоит учитывать, что не все студенты потянут бизнес-класс. Также будут желающие со стороны работников Сити - 30 минут пути и ты на работе! До центра не так уж и далеко - до Красной площади можно добраться за 35 минут. Так что хороших нанимателей будет найти просто. Но все опять упирается в цены, как я уже писал ранее: если студии будут стартовать от 8-9 млн., их можно будет сдавать за 50 тыс. рублей. Плюс ремонт, мебель и техника. Итого получаем объект с ценой 10-11 миллионов и арендой 50000. Если считать чистую доходность, за вычетом амортизации, простоя, налогов и коммунальных платежей - получаем около 4.5%
⭕️ С инвестиционной точки зрения ЖК неплохой, более-менее ликвидный, все будет зависеть от цен.
https://t.me/Kharyb
Страна Девелопмент, 3 квартал 2025 года., выдача ключей 16.02.2026 года❗️
Друзья, привет! Структура компании "Страна девелопмент" из Тюмени приобрела у группы ПИК АО "Озерная" часть территории Центрального научно-исследовательского института "Дельфин" в районе Очаково-Матвеевское на западе Москвы. "Страна Девелопмент"- тюменский застройщик, лидер по вводу жилья по Тюменской области, а также по строительству новых объектов по региону. Постепенно компания выходит и на московский рынок, например она уже построила жилой комплекс "Донской квартал", а также приобрела участки площадью 1,7 га в проекте Nagatino i-Land на юге Москвы, 18 га земли в Мытищинском районе и 150 га в Домодедове.
💰По стоимости пока не известно, так как проект еще не продают. Смею предположить, что стартовая цена за студию будет начинаться от 8-9 млн и от 12-13 млн за евро двушки. Есть ли смысл брать квартиру за такой ценник и получить ключи только в начале 26-го года, если можно взять тот же ЖК" VANGARDEN" от ПИКа, у которого ключи вы сможете получить уже 30.05.2024 и цены за студию начинаются от 7,7 млн?
Если цены будут выше - проще будет взять студию в ЖК "Огни", Событии или Вестердаме, Левел Мичуринском или Инноваторе - эти локации выглядят интереснее. Также стоит отметить, что квартиры будут передаваться хозяевам без отделки.
➕Из плюсов можно выделить хорошую транспортную доступность. Недавно на соседней станции появилась еще одна ветка метро БКЛ, благодаря которой можно быстро добраться практически до любой части Москвы. Достаточно зеленый район, много парков для прогулок, но это с другой стороны Озерной улицы, на этой стороне пока промки. Школы и детские сады в пешей доступности. Обещают построить паркинг, но мест там будет не очень много - 367.
➖Из минусов, как я уже сказал ранее, в этой части пока находится промзона "Южное Очаково", и долгая стройка, а также ЖК находится недалеко от МКАД.
⭕️ Для себя можно купить, если вас не пугает МКАД и пыль от промзоны. Вообще запад я люблю, но здесь всегда район считался недорогим. Может быть в ближайшие лет 10 ситуация поменяется в обратную сторону, промзону уберут и застроят. Инфраструктура развита. До центра не очень недалеко.
⭕️Под аренду считаю эту локацию неплохой, так как спектр нанимателей разнообразный. Например студенты, которым будет удобно добираться до своих университетов, которых здесь много. Но стоит учитывать, что не все студенты потянут бизнес-класс. Также будут желающие со стороны работников Сити - 30 минут пути и ты на работе! До центра не так уж и далеко - до Красной площади можно добраться за 35 минут. Так что хороших нанимателей будет найти просто. Но все опять упирается в цены, как я уже писал ранее: если студии будут стартовать от 8-9 млн., их можно будет сдавать за 50 тыс. рублей. Плюс ремонт, мебель и техника. Итого получаем объект с ценой 10-11 миллионов и арендой 50000. Если считать чистую доходность, за вычетом амортизации, простоя, налогов и коммунальных платежей - получаем около 4.5%
⭕️ С инвестиционной точки зрения ЖК неплохой, более-менее ликвидный, все будет зависеть от цен.
https://t.me/Kharyb
На вторичке нет ничего приличного по ценам новостроек. По этим ссылкам я писал как проводил социальный эксперимент и пытался найти что-то приличное на вторичном рынке по цене хороших и ликвидных строек:
https://t.me/Kharyb/2055
https://t.me/Kharyb/2057
Просил подписчиков что-то предложить. Никто ничего не нашел.
Вывод простой: на рынке много барахла, а в хороших локациях на вторичном рынке нет равноценных вариантов… А так - да. Вторичка дешевле новостроек)))
https://t.me/Kharyb
https://t.me/Kharyb/2055
https://t.me/Kharyb/2057
Просил подписчиков что-то предложить. Никто ничего не нашел.
Вывод простой: на рынке много барахла, а в хороших локациях на вторичном рынке нет равноценных вариантов… А так - да. Вторичка дешевле новостроек)))
https://t.me/Kharyb
Согласно отчету с bnmap.pro квартиры в Москве продолжают дорожать. Причем неслабо - целых 2% за полмесяца, а в студиях - на 3%❗️
Выборка с 25.02 по 10.03 2023 года.
А вот Новая Москва и МО проседают. Собственно об этом я недавно и писал.
Дисбаланс на рынке будет уходить. Ликвидные квартиры рядом с метро в Москве, особенно те, которые недалеко от центра будут пользоваться спросом.
А всякое барахло на захламленном рынке в полях и апартаменты улетят вниз.
https://t.me/Kharyb
Выборка с 25.02 по 10.03 2023 года.
А вот Новая Москва и МО проседают. Собственно об этом я недавно и писал.
Дисбаланс на рынке будет уходить. Ликвидные квартиры рядом с метро в Москве, особенно те, которые недалеко от центра будут пользоваться спросом.
А всякое барахло на захламленном рынке в полях и апартаменты улетят вниз.
https://t.me/Kharyb