Пока ждём новые условия по семейной и IT-ипотеке:

Подбор под аренду и инвестиции: ССЫЛКА НА ДЗЕН 🙂

Про семейную ипотеку много вопросов, поэтому сегодня постараюсь снять видео и все рассказать❗️А пока что советую посмотреть видео о том, как люди теряют деньги при сдаче квартир в аренду:

Как нельзя меблировать квартиру: https://youtu.be/K53kWrcOe5Y?si=BivEDjk68FfS4bAG

Сейчас реально все станут совмещать ПРИЯТНОЕ 😂 с ПОЛЕЗНЫМ!

Рожать детей станут все, кто ранее только задумывался. Нас ждет демографический взрыв.

Ведь теперь, при рождении ребенка можно рефинансировать свою старую ипотеку до 6%, можно взять новую семейную ипотеку каждому члену семьи под 6% до 7 лет ребенку.

Это при ставке 16%, которую поднимут до 18% скорее всего уже в июле. Получается очень выгодно.

Рынок не сможет этого не заметить, ведь:

1. В экономике очень много денег.

2. Депозиты приносят в ТРИ раза больше доход.

3. Инфляция растет.

4. Хорошей недвижимости мало.

5. Люди будут рожать детей, которым необходимо потом дать жилье.

6. Аренда к осени вырастет на 20% скорее всего.

7. Семейную ипотеку можно комбинировать. И добирать до 30 млн под обычный процент. 12 берём под 6%, а остальные - по рыночной ставке.

Из-за всего этого новостройки снова пойдут в рост. Сейчас огромный отложенный спрос сформировался и люди сразу будут брать. Я ждал падения продаж в июле, если с ипотекой будут тянуть, но не случилось…

Еще айтишники ждут IT-ипотеку и когда лимиты одобрят, то будет скорее всего так, как я писал вам здесь: https://t.me/Kharyb/5481

У меня всего лишь один вопрос остался, вы все еще ждёте падения цен, кто-то дождался значительной коррекции❓Я - нет… А жаль, очень хотел что-то выгодное купить. Буду брать теперь как есть…

PS А вот те, кто набрал переоцененные объекты в Новой Москве и Подмосковье, прыгая в последний вагон обычной льготки, могут не продать теперь.

А семейная ипотека с нами до 2030 года. За это время и детей родим много и стройку поддержим и ВВП подрастет и цены на хорошую недвижимость не упадут, а скорее всего тоже будут расти.

А правительству БОЛЬШОЕ СПАСИБО ЗА ЭТУ ВОЗМОЖНОСТЬ. Столько зайцев грохнули одним выстрелом, молодцы конечно.

https://t.me/Kharyb

И самое прикольное, что все это я рассказывал на нашем субботнем стриме: https://www.youtube.com/live/CWH5iwCZKgM?si=GNSwb_c6A7USolsj

В нашем инвесторском чате много вопросов: «Если я уже брал льготную ипотеку, то дадут ли еще раз?»

1. Как я уже писал утром, если у вас взят кредит до 23 декабря 2023 года, то дадут. Если после - то нет. Согласно данным ДомРФ, цитирую их:

«Добрый день.
В рамках действующих условий Семейной ипотеки с 23.12.2023 года участие однократно, если до этой даты были заключены кредитные договоры по другим федеральным программам льготного ипотечного кредитования, включая Семейную ипотеку, то они в расчет не принимаются.
Повторно принять участие в Семейной ипотеке можно при полном погашении имеющегося льготного кредита и рождении еще одного ребенка. При нарушении однократного участия ставка по кредиту будет повышена, если это предусмотрено кредитным договором».

Однако МИНФИН пишет обратное: если вы хоть раз брали льготный кредит, то ШИШ! Кто же победит?))

2. Для получения новой семейной ипотеки вам придется родить еще одного ребенка и выплатить предыдущую ипотеку.

https://t.me/Kharyb

Рассказал про новые условия семейной ипотеки, что будет с ценами на ХОРОШУЮ недвижимость:

https://youtu.be/iLzYOlRyfEM?si=bd2MCoqIcJ9oeKvJ

Прошу поставить лайк 👍🏻 в ютуб!

😂 Рубрика: «Без комментариев». Легенда предлагает брокерам Айфон за клиентов на Севпорт)

https://t.me/Kharyb

Еще юмора немного)))

Возьмем по ипотеке и разведемся, решим квартирный вопрос!

Ой… А это идея…

https://t.me/Kharyb

Меня волнует одна деталь. Правительство ослабило хватку в плане продажи валютной выручки экспортерами.

Год назад они обязали экспортеров зачислять на свои счета в уполномоченных банках не менее 80% иностранной валюты, полученной по внешнеторговым контрактам. Теперь этот порог снижен до 60%. Мера будет действовать до 30 апреля 2025 года.

Произошло это сразу после того, как США ввели санкции и рубль укрепился.

Государство дает четкий сигнал, что значительное укрепление рубля ему ни к чему.

А мы с вами хорошо знаем, как ведут себя люди, когда рубль слабеет по отношению к доллару. В общем буду следить за курсом.

Семейная ипотека снова в деле, новостройки немного вздохнут, а вот вторичке сейчас очень больно. Ее можно покупать активно торгуясь и как бы это может быть тем самым «дном».

Вы ждете, что вторичная недвижимость еще сильнее просядет? Мне кажется, что сейчас уже очень приятные цены.

С другой стороны ЦБ еще выше поднимет ставку в конце июля. Аналитики Тинькофф уже сходятся на 18%. Это всех будет держать в депозитах до какого-либо серьезного толчка. Деньги уйдут отовсюду…

Очень интересная ситуация складывается, как я к ней готовлюсь - расскажу на нашем традиционном субботнем стриме в 19.30.

Недавно была интересная часовая консультация.

Дано: квартира 108 метров, но в формате евро-3. То есть огромная кухня-гостиная и две спальни в Митино. Планировка ниже по ссылке.

Дом не старый, современный, ухоженный. Район зеленый, благородный, безопасный. Парк рядом, школа платная замечательная, причем дешевле в 2 раза, чем в центральной Москве. Минус один - двое разнополых детей, которым хочется выделить по комнате. Старшей дочери через 4 года поступать в ВУЗ.

Вот и думают люди: получится ли продать на сегодняшнем рынке их квартиру и купить евро-4 или обычную трешку в Москве. В их большой квартире крайне сложно разделить кухню-гостиную и выделить еще одну комнату…

Есть еще 10 млн на доплату. Их квартиру я оцениваю в 27-29 млн, если реально сегодня продавать, а не стоять. В ЦИАНе народ выставляет дороже… Но это хотелки. Сейчас за наличные такую избыточную площадь не возьмут дороже.

Риэлторы предлагают всякую ерунду, типа панельных старых домов…

Я понимаю, что сдвинуть людей из их дома и района можно только в некоторых случаях:

1. Купить приличную сталинку в условном Дорогомилово. Но здесь есть свои минусы - старый дом, маленькие кухни, инвестиций давно нет... В общем не поедут скорее всего.

2. Купить монолит от ПИКа на Юго-Западе Москвы с отделкой, например Матвеевский или Мичуринский парк, они уже готовы. Люди не против переехать на Запад Москвы, поближе к центру. Ради этого готовы жертвовать уровнем жилого комплекса. Важно, чтобы дом был сдан, ведь надо где-то жить. Получается только альтернативная сделка подходит и квартира с ремонтом. Варианты все показал.

3. Взять бизнес-класс с доплатой конечно можно. Но там за нашу цену лоты без отделки на вторичке, а людям надо сразу переехать и жить, а не делать полгода ремонт. Да и бюджет не резиновый. А с ремонтом - попробуй еще нормальный подобрать и в бюджет уложиться…

4. Остаться жить в своей квартире и все-таки попробовать выделить комнату. С учетом того, что дочка уже в 14 лет думает об отделении, то взять за имеющиеся 10 млн небольшую однушку или студию для жизни, рядом с гипотетическими ВУЗами.

Обсудили более детально каждый пункт, посмотрели в ЦИАНе все варианты. Кратко объяснил как провести сделку и подтвердил возможность реализации любого сценария с нашей помощью даже на сегодняшнем рынке и клиент ушел думать. Если что-то надумаем и сделаем - напишу по факту.

https://t.me/Kharyb

🤔😂😏 Делаю разбор жилого комплекса HideOUT и вот прочитал про него. Сразу элитку захотелось купить, раз такая инфраструктура рядом! Завтра в нашем эфире обязательно все расскажу в 19:30! Будет вам и Авоська и даже Пятерочка 😂. Ждите ссылку утром, пока что на ютуб оставлю: https://youtube.com/@kharybin?si=mPiZtQtunm-wWxe4

На эфире обсудили вот эту новость в том числе:

«Правительство России смягчило требования об обязательной продаже валютной выручки. Порог снижен с 60% до 40%, сказано в объявлении на сайте кабинета министров. Это решение приняли в связи со стабилизацией курса рубля и достижения достаточного уровня валютной ликвидности. Мера о продаже выручки действует до 30 апреля 2025 года и касается экспортёров в сфере топливно-энергетического комплекса, отраслях чёрной и цветной металлургии, химической и лесной промышленности, зернового хозяйства».

Год назад, когда доллар был выше 100 рублей, именно эти действия привели к укреплению национальной валюты! Тогда экспортеров обязали продавать 80% валютной выручки. В 2022 году именно поэтому рубль был по 50 за доллар. Именно после отмены требования продажи валюты рубль уходил с 50 до 100 и выше.

Так вот. В июне уже не 80%, а 60% обязали продавать. А сейчас уже 40%. Как думаете, что будет с курсом скоро? Свое мнение на эфире высказал: https://youtube.com/live/wXY0NUKyI2w?feature=share

Недавно закружилась голова и закололо в районе сердца.

В принципе я веду относительно здоровый образ жизни, хотя и немного подзаплыл жиром.

Еще постоянная необходимость писать посты и снимать видео приносит не только радость, но и стресс.

А у меня жена книгу про сосуды написала!

Пошел и попросил рассказать мне как все это устроено и какие есть риски. А дальше - больше, решили сделать цикл постов и видео на ее канале. Не все же про похудение и эндокринологию: https://t.me/doctorkuznetsova/299

В общем, пока все хорошо, надо беречь свои сосуды и стараться не допустить в жизни инсульт или инфаркт.

Чем дольше живет инвестор, тем больше накопит и радуется 🤗 Поэтому всем советую: https://t.me/doctorkuznetsova/299 Да и мне важно, чтобы клиенты больше инвестировали в недвижимость и были здоровы. В общем с заботой о вас)

Там и про похудение и про щитовидку и про сосуды и многое другое. Супруга КМН, на секундочку. Докторскую пока что притормозили писать.

Насколько упадут цены на квартиры в ближайшей перспективе❓

На самом деле, коллеги, все идет в рамках моей аналитики, вот пост от 12 апреля: https://t.me/Kharyb/5081 и пост от 16 апреля: https://t.me/Kharyb/5092

Там и на эфирах я говорил, что в мае-июне все бросятся в последний вагон и цены вырастут невероятно.

А дальше мы увидим коррекцию, только не от мартовско-апрельских цен, а от майско-июньских. Вернувшись, в итоге, к ценам января-февраля-марта.

Ну не может Амурский Парк стоить 11 с лишним млн за студию сейчас. Он должен продаваться по 9 млн со сроком сдачи в 2025 году. А на вторичке он может стоить 9.5 млн. Как это было в марте-апреле.

Вот падение и может быть как раз до этих цен. Это более 20%. В апреле я писал, что падение будет 5-6%, потому что не верил что цены вырастут за май-июнь на 20%. В общем эту пенку рынок и должен снять. Если не будет черных лебедей.

Ну нет никакого резона покупать такие студии по 11 млн в семейную ипотеку или IT-ипотеку и тем более за наличные. А вот за 8.5-9 млн брать должны.

И так много где. Поживем - увидим. Уже сейчас есть на уступках и вторичке такие цены, поэтому я считаю что там покупать можно, если нашли хороший вариант, а застройщики пока держатся.

https://t.me/Kharyb

Рынок недвижимости сейчас выглядит так, как Новый год 1 января. Отгремели петарды, отстреляли салюты. Закончились возлияния, но остался Оливье. Все тихо и спокойно)

https://t.me/Kharyb

ЖК Мичурино, Ведис Групп, 2011 год или как сильно ошибаются многие люди 🤔

Сдали мы трешку в ЖК Мичурино, который был построен в 2011 году. За 120.000 рублей в месяц. Ее фото и видео можно посмотреть в канале с нашими объектами: https://t.me/KharybO/10451 Хорошая семья сняла с двумя детьми с Алиэкспресс. Работают там, а не дети оттуда 😂. Комплекс не новый, но тут есть что обсудить!

Дома там серии КОПЕ и П44 и 3 башни новой улучшенной, тогда, серии - Д25Н. Я лично там сдавал десятки квартир, поэтому хорошо понимал, как и почему должен подорожать Матвеевский парк и ЖК Большая Очаковская 🤗

Знаете что интересно? Цены на однушки в этом ЖК были на котловане от 5 млн на П44, если я правильно помню, а на ключах уже дороже 7 млн. Сейчас такая выставлена за 13.7 млн. То есть рост цен на вторичке в два раза за 13 лет…

Так получается, потому, что на ключах квартиры в этом ЖК считались дорогими. Весь инвест был на котловане.

То есть комплекс-то хороший, но к 2011 году свое уже отработал. Как и Матвеевский парк сейчас. Мы с клиентами брали его по 10 млн и правильно делали на котловане в 2021 году. А вот сейчас такие квартиры продают уже по 15 млн, что инвестом тоже не является…

Обычно до большинства людей доходит информация гораздо позже, чем до нас. Люди покупают квартиры в уже «раскрученном» месте, но уже без каких-либо инвестиционных предпосылок.

А чтобы взять инвестиционный объект, нужно годами ковыряться в рынке как мы, а не посмотреть два десятка обзоров жилых комплексов и считать себя профи. Так что покупайте наш подбор 🤗

Что же касается этой трехкомнатной квартиры, то она когда-то продавалась за 12 млн на ключах. Сейчас такие выставлены за 22.5 млн. То есть годовая чистая рентная доходность от цены покупки в 2011 году сейчас была бы 10.5%, а от нынешней цены чистая доходность от аренды - около 5%. Это я посчитал и налоги и амортизацию и простой, а квартиры были с отделкой (для зануд).

Но самое интересное в этом историческом экскурсе вот что…

Если бы вы купили эту трешку за 12 млн в 2011 году и сдавали бы ее в аренду, то средняя стоимость той самой аренды была бы 80.000 рублей в месяц за все это время - я хорошо помню цены по годам, сам ими занимался.

Если бы мы сдавали эту квартиру 13 лет, а она была с отделкой, то сейчас бы получили прибыль: 80000*12*13= 12 480 000. Прибавим это к нашим 12 млн, за которые мы эту трешку купили и получим 24.480.000.

И заметьте, это не 2000 год, не эффект «низкой базы», как мне многие писали в этом посте: https://t.me/Kharyb/4797, где я считал доходность за 24 года! Обязательно почитайте, будет крайне поучительно!

К 24.480.000 нам нужно прибавить еще 10 миллионов, на которые эта квартира выросла. Кстати, товарищи, аренда дала больше чем рост цены! Что мы получаем? Правильно: 34.480.000!!!

Так вот. За 13 лет мы только что превратили 12 миллионов - в 34.480.000! Мы себе неплохое будущее создали, неправда ли? Хорошо так перенесли заработанное на 13 лет вперед и сохранили. И это в самом надежном активе - в недвижимости.

За эти годы были кризисы 2014, 2020, 2022 года. Люди потеряли огромные суммы в депозитах, так как с 2011 по 2017 год ЦБ лютовал и отбирал лицензии у сотен банков и именно тогда все заговорили про АСВ. Но оно не спасло большие капиталы.

Фондовый рынок падал в разы и люди тоже теряли деньги. Люди спасали рубли от девальвации и покупали по 3 телевизора в 2015 году и в 2022 годах.

А владельцы нашей условной трешки жили спокойно. Не спасали эти деньги, не истерили и сдавали ее в аренду.

Я даже не буду сейчас спорить, считать инфляцию, потенциальных доход от депозитов и акций за эти 13 лет, потому что не знаю никого, кто бы столько просидел в этих инструментах… НИ-КО-ГО не знаю, а вы?

Недвижимость - самый надежный инструмент для сохранения заработных денег и переноса их себе в будущее. А если вы с еще и правильно ее выбираете, то становитесь намного богаче. И спорить с этим глупо, бесполезно и очень недальновидно.

И пусть нас с вами называют бетонными Буратинами, но только время по-настоящему все расставляет на места и показывает - кто есть настоящий Буратино 😜.

Большое видится на расстоянии.

Спасибо, что дочитали до конца. Это я далеко не самый инвестиционный вариант выбрал, как выше и написал. Если бы мы вам подобрали эту трешку на котловане за 8 млн, то… А ведь я уже тогда работал на рынке несколько лет и понимал что Мичурино вырастет.

Поставьте 🔥, если согласны со мной и с этим постом, спасибо! Попробуйте поспорить в комментариях с моими тезисами.

https://t.me/Kharyb