Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
🗣Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:
«То, что произошло с ценами на жилье за последние два года, я считаю какой-то сюрреалистичной вакханалией. Пандемия привела к перекосам в экономике, и, в частности, надула пузырь на рынке жилья.
Сейчас существенное изменение геополитический обстановки, которое ведет к сложностям в экономике, должно привести и к снижению цен на жилье, потому что у людей уже нет живых денег на покупку квартир, а в экономике нет роста, который в ближайшее время обеспечил бы увеличение их платежеспособности. Пузырь, который надулся за последние два года, должен сдуться. Можно дискутировать лишь о том, в какой мере: упадут ли цены на 10-15%, как сейчас, или будут ползти вниз и дальше еще несколько лет.
Чтобы понять, что нас ждет, можно оглянуться назад – на период с 2014 по 2017 годы. В 2014 году наблюдались похожие явления – конфликт на Украине, санкции. Правда, в более мягкой форме, чем сейчас. При этом, перед 2014 годом на рынке не было такого надутого пузыря по ценам, как в 2022 году. И тогда три года подряд цены на квартиры сползали вниз, а глубина падения составляла 15-25%. По аналогии, сейчас цены тоже должны снижаться в течение нескольких лет. Учитывая большую степень бедствия, глубина падения тоже должна быть больше.
Именно от цен на рынке недвижимости будет зависеть количество реальных сделок. Последние годы была иллюзия, что если влить больше денег в ипотеку, то количество и объемы сделок на рынке недвижимости будут расти. Но когда застройщики уже субсидируют ставки до 0% годовых, можно считать, что ипотека, как таковая, умерла и превратилась в рассрочку – только купите, а платите когда-нибудь потом. То есть, еще дешевле ипотеку уже не сделать – не вводить же отрицательные ставки. Значит, дальнейшее стимулирование спроса возможно только через снижение цены.
Есть известное мировое правило: цена квадратного метра должна быть примерно равна среднему доходу домохозяйства за месяц. По этому критерию, цены у нас сейчас завышены раза в два-три. Например, в Москве средняя цена квадратного метра – 260 тысяч рублей, в средняя зарплата – около 100 тысяч рублей. Даже если взять семью, где работают оба супруга, один получает 100 тысяч рублей, другой – 60 тысяч рублей, все равно получается, что цены завышены раза в два. Исходя из этих подсчетов, цена метра тоже должна падать, потому что сейчас жилье для населения совсем недоступно. В противном случае количество реальных сделок на рынке недвижимости будет существенно ниже, чем в прежние годы». #ИпотечныйБумеранг #мнение
@rusipoteka
«То, что произошло с ценами на жилье за последние два года, я считаю какой-то сюрреалистичной вакханалией. Пандемия привела к перекосам в экономике, и, в частности, надула пузырь на рынке жилья.
Сейчас существенное изменение геополитический обстановки, которое ведет к сложностям в экономике, должно привести и к снижению цен на жилье, потому что у людей уже нет живых денег на покупку квартир, а в экономике нет роста, который в ближайшее время обеспечил бы увеличение их платежеспособности. Пузырь, который надулся за последние два года, должен сдуться. Можно дискутировать лишь о том, в какой мере: упадут ли цены на 10-15%, как сейчас, или будут ползти вниз и дальше еще несколько лет.
Чтобы понять, что нас ждет, можно оглянуться назад – на период с 2014 по 2017 годы. В 2014 году наблюдались похожие явления – конфликт на Украине, санкции. Правда, в более мягкой форме, чем сейчас. При этом, перед 2014 годом на рынке не было такого надутого пузыря по ценам, как в 2022 году. И тогда три года подряд цены на квартиры сползали вниз, а глубина падения составляла 15-25%. По аналогии, сейчас цены тоже должны снижаться в течение нескольких лет. Учитывая большую степень бедствия, глубина падения тоже должна быть больше.
Именно от цен на рынке недвижимости будет зависеть количество реальных сделок. Последние годы была иллюзия, что если влить больше денег в ипотеку, то количество и объемы сделок на рынке недвижимости будут расти. Но когда застройщики уже субсидируют ставки до 0% годовых, можно считать, что ипотека, как таковая, умерла и превратилась в рассрочку – только купите, а платите когда-нибудь потом. То есть, еще дешевле ипотеку уже не сделать – не вводить же отрицательные ставки. Значит, дальнейшее стимулирование спроса возможно только через снижение цены.
Есть известное мировое правило: цена квадратного метра должна быть примерно равна среднему доходу домохозяйства за месяц. По этому критерию, цены у нас сейчас завышены раза в два-три. Например, в Москве средняя цена квадратного метра – 260 тысяч рублей, в средняя зарплата – около 100 тысяч рублей. Даже если взять семью, где работают оба супруга, один получает 100 тысяч рублей, другой – 60 тысяч рублей, все равно получается, что цены завышены раза в два. Исходя из этих подсчетов, цена метра тоже должна падать, потому что сейчас жилье для населения совсем недоступно. В противном случае количество реальных сделок на рынке недвижимости будет существенно ниже, чем в прежние годы». #ИпотечныйБумеранг #мнение
@rusipoteka
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
✖️Счетная палата не поддерживает продление льготной ипотеки после 2022 года
По оценке аудитора Натальи Труновой, льготная ипотека, срок которой продлевался уже трижды, формирует искажения на рынке. В частности, она привела к разрыву цен на новостройки и на вторичное жилье.
«Часть граждан уже не могут себе позволить купить новое жилье, продав старое. Раньше было так: люди продавали квартиру в старом фонде, брали новую, разницу оплачивали за счет ипотеки. [Сейчас] разрыв цен такой, что для определенных групп населения это действительно становится невозможным», – рассказала Трунова.
По словам Труновой, помогать улучшать жилищные условия россиянам можно и нужно за счет других госпрограмм. «Возможно, их стоит пересмотреть, расширить круг граждан, которые смогут в них участвовать», – отметила аудитор Счетной палаты. #мнение
@rusipoteka
По оценке аудитора Натальи Труновой, льготная ипотека, срок которой продлевался уже трижды, формирует искажения на рынке. В частности, она привела к разрыву цен на новостройки и на вторичное жилье.
«Часть граждан уже не могут себе позволить купить новое жилье, продав старое. Раньше было так: люди продавали квартиру в старом фонде, брали новую, разницу оплачивали за счет ипотеки. [Сейчас] разрыв цен такой, что для определенных групп населения это действительно становится невозможным», – рассказала Трунова.
По словам Труновой, помогать улучшать жилищные условия россиянам можно и нужно за счет других госпрограмм. «Возможно, их стоит пересмотреть, расширить круг граждан, которые смогут в них участвовать», – отметила аудитор Счетной палаты. #мнение
@rusipoteka
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
🗣Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN RU»:
«Значение дешевой ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства сильно переоценено. Мы всегда говорили, что доступная ипотека не делает доступным жилье. Спрос упирается в цены. И именно супердешевая ипотека в прошлом году разогнала цены на и без того перегретом рынке новостроек.
При этом на вторичном рынке, где нет ни субсидированной ипотеки от застройщиков, ни поддержки со стороны государства, стоимость реальных сделок к концу прошлого года уменьшилась на 15-20% от весенних максимумов, и это разморозило спрос. Покупателям оказалось выгоднее взять рыночную ипотеку, чем переплачивать за льготные ставки: ежемесячный платеж в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене квартиры ниже первоначальный взнос, накопить на него получается быстрее.
Чтобы ситуация со спросом нормализовалась на первичном рынке, нужно опускать не процентную ставку по ипотеке, а цены на жилье. Важнее работать над себестоимостью строительства: снижать затратную часть, например, стоимость земли, устранять административные барьеры, отменять лишние согласования и др. Разбюрократизирование отрасли будет способствовать росту объемов предложения, увеличит конкуренцию среди застройщиков и, в конечном итоге, сделает жилье более доступным для покупателей...
В последние 10-15 лет, если не брать в расчет острые кризисные периоды, ключевая ставка была в среднем на уровне 7-8%, а ставки по ипотеке – на уровне 10-12%. Возможно, это и есть адекватные ставки для российских реалий и российской экономики.
Но нельзя рассматривать ставки по кредитам на покупку жилья отдельно от стоимости жилья. Десять лет назад ставки по ипотеке были процентов двенадцать, но и квартиры стоили в 2-3 раза дешевле, чем сейчас. И, соответственно, при таких ценах на квартиры ипотека под 10-12% является вполне адекватной... Ипотечные ставки на уровне 10-12% будут вполне адекватными, если существенно просядут цены на квартиры. Согласно нашему прогнозу, стоимость жилья в Московском регионе должна откатиться к уровню начала 2020 года, то есть до надувания ценового пузыря на рынке жилья. Цены уже ползут вниз». #мнение #ИпотечныйБумеранг
@rusipoteka
«Значение дешевой ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства сильно переоценено. Мы всегда говорили, что доступная ипотека не делает доступным жилье. Спрос упирается в цены. И именно супердешевая ипотека в прошлом году разогнала цены на и без того перегретом рынке новостроек.
При этом на вторичном рынке, где нет ни субсидированной ипотеки от застройщиков, ни поддержки со стороны государства, стоимость реальных сделок к концу прошлого года уменьшилась на 15-20% от весенних максимумов, и это разморозило спрос. Покупателям оказалось выгоднее взять рыночную ипотеку, чем переплачивать за льготные ставки: ежемесячный платеж в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене квартиры ниже первоначальный взнос, накопить на него получается быстрее.
Чтобы ситуация со спросом нормализовалась на первичном рынке, нужно опускать не процентную ставку по ипотеке, а цены на жилье. Важнее работать над себестоимостью строительства: снижать затратную часть, например, стоимость земли, устранять административные барьеры, отменять лишние согласования и др. Разбюрократизирование отрасли будет способствовать росту объемов предложения, увеличит конкуренцию среди застройщиков и, в конечном итоге, сделает жилье более доступным для покупателей...
В последние 10-15 лет, если не брать в расчет острые кризисные периоды, ключевая ставка была в среднем на уровне 7-8%, а ставки по ипотеке – на уровне 10-12%. Возможно, это и есть адекватные ставки для российских реалий и российской экономики.
Но нельзя рассматривать ставки по кредитам на покупку жилья отдельно от стоимости жилья. Десять лет назад ставки по ипотеке были процентов двенадцать, но и квартиры стоили в 2-3 раза дешевле, чем сейчас. И, соответственно, при таких ценах на квартиры ипотека под 10-12% является вполне адекватной... Ипотечные ставки на уровне 10-12% будут вполне адекватными, если существенно просядут цены на квартиры. Согласно нашему прогнозу, стоимость жилья в Московском регионе должна откатиться к уровню начала 2020 года, то есть до надувания ценового пузыря на рынке жилья. Цены уже ползут вниз». #мнение #ИпотечныйБумеранг
@rusipoteka
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
«Снижение величины компенсаций из бюджета не должно вызвать линейного увеличения кредитной ставки для заемщиков, но потенциал для этого, конечно, создается.
Снижение величины компенсации ограничит прибыль банков, которые при повышении ключевой ставки просто получали больший объем субсидии и не сильно были заинтересованы в отборе заемщиков. Теперь банки займут осторожную позицию и ужесточат условия как минимум для части клиентов, у которых кредитный риск выше.
Это может быть и более осторожный отбор заемщиков, и повышение ставки в рамках условий, сформулированных в госпрограмме. Обоснование этому найдется не только в снижении величины компенсации, но в сравнении с ключевой ставкой и процентом по депозитам, который уже нередко выше, чем ставка по льготной ипотеке».
«Вероятнее всего, с помощью небольшого сокращения субсидирования государство хочет понять, получится ли сократить его в дальнейшем еще сильнее...
На текущий момент льготные программы – это, по сути, единственный двигатель ипотеки и строительства, на них приходится большая часть ипотеки. Резко сокращать эти программы было бы непопулярным шагом, но, с другой стороны, учитывая, что Банк России поднял ключевую ставку довольно сильно и может еще ее поднять, бюджет очень большие затраты несет на субсидирование уже выданных кредитов, это является ограничивающим фактором.
И, с одной стороны, правительство не хочет сокращать эти программы, с другой стороны, отчасти вынуждено это делать, просто чтобы не накладывать серьезную нагрузку на бюджет. В этой ситуации это некое охлаждение рынка будет, но, учитывая разницу между ставками по рыночной ипотеке и ставками по субсидированной ипотеке, все равно ситуация не поменяется. Это некий пробный шаг, который просто дальше показывает, как что будет происходить и имеет ли смысл дальше сокращать эти программы».
@rusipoteka #мнение
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
директор компании «Этажи»:
«Результаты января в плане динамики цен по вторичному жилью по средним ценам реальных сделок купли продажи в России сенсационны. Минус 1,63% в месяц. Для январей обычно это не свойственно, они никогда не отличались низкими пиками, скорее наоборот, цены были выше общего тренда. Минус почти 2% в месяц это очень много!
Это явно закрепляет цикл последовательно снижения темпов изменения цен последние полгода. Сначала просто сокращалась месячная динамика прироста, а теперь и вовсе провалилась цена.
Дальше тяжело делать прогноз, но очень много факторов, таких как
➤ высокий рост объема предложения,
➤ увеличение среднего размера торга,
➤ резкое увеличение ожидаемого периода продажи –
это все аргументы в сторону начала цикла снижения цен на недвижимость в России.
Февраль и март дадут окончательный ответ. Процентов на 60-70 что фаза снижения уже началась.
А если посмотреть уровень учетной ставки и планируемый ЦБ график ее заметного снижения только втором полугодии, то наверное можно поднять вероятность до 80-90%.
При этом все это пойдет на пользу рынку! Давайте откровенно сегодняшняя стоимость недвижимости – не соответствует фундаментальным законам экономики, а результат различных нерыночных решений». #мнение
@rusipoteka | @IpoProfi
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
Все 20 опрошенных изданием аналитиков из крупнейших банков, брокерских компаний и рейтинговых агентств единогласно высказались в пользу сохранения ключевой ставки на уровне 16% на заседании совета директоров ЦБ 22 марта. По ожиданиям экспертов, смягчение денежно-кредитной политики возможно уже во II квартале.
Все опрошенные «Ведомостями» аналитики считают, что регулятор снова сохранит текущее значение ключевой ставки в 16%. Двое из 18 участников опроса допустили повышение на 0,5-1 п.п., однако сочли это маловероятным. При этом, по мнению экспертов, ее снижения не стоит ждать раньше лета.
Все 30 участников консенсус-прогноза РБК – аналитики крупнейших банков и инвестиционных компаний – полагают, что ЦБ сохранит ключевую ставку без изменений, на уровне 16%. Некоторые респонденты не исключают, что члены совета будут обсуждать и вариант повышения ставки на 0,5-1 п.п., до 16,5 или 17%.
ЦБ сохранит ключевую ставку на уровне 16% второе заседание подряд, уверены все 12 опрошенных изданием экономистов и аналитиков. Эксперты считают, что в этот раз при принятии решения по ставке у регулятора будет два варианта: сохранение ставки и ее повышение на 1 п.п. Сценарий с продолжением монетарной паузы все эксперты называют базовым.
@rusipoteka #мнение
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН):
«Власти в очередной раз заговорили о резкой отмене части программ по льготной ипотеке. Это не совсем правильный подход, когда одним быстрым движением руки хотят решить все застарелые проблемы практически хирургическим путем. В этом вопросе нужны постепенные изменения через разработку схемы выхода из сложившейся ситуации с переходным периодом и дифференцированной ставкой.
Сейчас можно наломать дров. Взять все и отменить. Рынок переживет: и девелоперы, и потребители. Другой вопрос: как долго будет длиться этот переходный период и какие последствия мы получим.
90% сделок на первичке по льготной ипотеке – это абсолютно ненормальная ситуация и надо возвращать рынок в разумные рамки функционирования и развития... С другой стороны, именно коллективное правительство, внутри которого, конечно, были разные позиции по этому вопросу, довело рынок жилья до такого состояния своей нерешительностью в части отмены программ льготной ипотеки. Постоянное откладывание решения этого вопроса на будущее и привело к таким пропорциям на рынке.
Если рынок жилья взяли за ручку и довели до такого состояния, то теперь надо его вывести из него. И не путем очередных громких заявлений, которые мы неоднократно слышали.
Сегодня середина апреля. До дня Х меньше трех месяцев, а нам дают новые ориентиры. В итоге у потребителей и девелоперов вновь, как и на протяжении последних нескольких лет, нет долгосрочных контуров планирования сделки и будущих проектов. И эта ключевая ошибка правительства, регулятора, профильных ведомств. Временная мера поддержки превратилась в регулярную, а теперь ее резко отменяют. А здесь, как я уже отмечал выше, необходима долгосрочная схема решения проблемы». #мнение
@rusipoteka | @IpoProfi
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа»:
«1. Льготные ипотеки в промышленном масштабе должны быть отменены до "испанского уровня", когда нуждающийся несколько лет доказывает, что он реально неимущий, потом получает субсидию на покупку квартиры и не может её продать 30 лет, получая право через 10 лет просить государство разрешить продажу. И государство, если и снизойдёт до такого разрешения, то укажет за какую цену можно продать. Вот, что такое "адресная помощь".
2. Никого не волнуют проблемы производителей мебели, рыбы или садовых тележек. Почему все должны помогать застройщикам. Мультипликатор? Где расчеты, доказывающие феноменальный эффект от вложения одного рубля в строительство? Стройка - это просто бизнес, ничего личного. Нет денег строить - не строй, не можешь продать, что построил - не строй, люди жалуются на качество твоего строительства - не обижайся и не строй.
3. Если ты заказчик - установи требования к продукту за который ты платишь: по качеству, количеству и цене. В противном случае госорганы могут тебя обвинить в растрате, подлоге или сговоре. Чем отличается государство от обычного заказчика выдавая льготные ипотеки?
4. Идеальная модель жилого строительства - запрет на продажу строящихся квартир. Застройщик должен строить на свои или заёмные, без привлечения дольщиков. Когда построит, пусть попробует продать готовый продукт, а не рендеры. Вот тогда и строить будут столько, сколько покупают и качество сразу улучшится, когда покупатель сможет потрогать всё своими руками и потоптать ногами». #мнение
@benua_org
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
гендиректор «Самолет Плюс»:
«В России на банковских депозитах лежит около 100 трлн рублей, тогда как в прошлом году, когда ключевая ставка была ниже, этот показатель был в районе 60 трлн рублей.
Так вот, за 100 трлн рублей можно купить 10 млн квартир. При этом сейчас в России без фейковых объявление и без дублей продается 250 тысяч квартир от застройщиков и 800 тысяч квартир на вторичке - в итоге примерно миллион. А спрос на 10 млн, но пока эти деньги находятся в банках на вкладах по ставке 17-18%. Но как только хотя бы маленький запах на рынке пройдет о том, что скоро "ключ" будет снижаться… то мы все с вами просто увидим эльдорадо.
Все, что люди заработали на депозитах, они будут стремится сохранить в квартирах. Это будет эльдорадо покупок, эльдорадо спроса, как это было два-три года назад в Сочи, когда цены на квартиры выросли там в три раза. И по-другому быть не может, потому что квартир всего 1 млн, а спрос на 10 млн». #мнение
@rusipoteka | @IpoProfi
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
директор Центра финансовой аналитики Сбербанка:
«Массовую льготную ипотеку с господдержкой стоит сохранить на случай кризисов, но ставки по ней нужно поднять примерно до 12%.
В настоящее время рынку жилья необходима "мягкая посадка" в связи с тем, что массовый спрос "зажат", есть значительный разрыв цен между первичным и вторичным жильем, снижается размер покупаемых квартир, но при этом дома в стране строятся рекордными темпами.
Считаю, что нужно ставки по господдержке поднять на уровень процентов 12. При текущей инфляции и росте заработных плат это нормально. Когда рыночные ставки вернутся на нормальный уровень 9-10%, люди сами рефинансируются из госпрограмм в рыночные программы.
Эта программа будет реально антикризисной. Я считаю, что ее нужно оставить на случай следующих кризисов, чтобы у девелоперов было понимание, что если опять жахнет и ключевая будет 150%, то с нами останется эта господдержка.
Такая программа нужна в кризис, но не на постоянной основе, поэтому необходимо корректировать в том числе и адресные программами льготной ипотеки. Если цены на жилье не будут расти определенное время, разрыв между певичкой и вторичной будет сокращаться.
Правительство не может позволить себе бросить рынок, потому что, если сейчас переключить все на ставку 20%, будет реальный кризис. Но принимать решение необходимо». #мнение
@rusipoteka | @IpoProfi
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
«Повышение доступности жилья должно происходить не за счет льготной ипотеки, а за счет роста доходов»
💬 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
Надежда Косарева
президент фонда «Институт экономики города»:
«В других странах доступность жилья обычно оценивается по доступности его приобретения в собственность на рыночных условиях, а вот под доступным жильем, напротив, понимается доступная аренда, а не покупка. Обеспечение доступным арендным жильем граждан с низкими доходами – в фокусе внимания многих стран и городов, которые направляют бюджетные деньги на субсидирование такой аренды.
В России иной подход: бюджетные деньги направляются на субсидирование ипотеки на всем рынке жилищного строительства и для любых приобретателей жилья, в том числе тех, кто в поддержке не нуждается. За счет программы льготной ипотеки такие люди обеспечиваются не просто жильем, а активом, причем весьма дорогостоящим. Такая постановка вопроса, на мой взгляд, некорректна.
Жилье – это не актив. Жилье – это в первую очередь достойные условия проживания. Поэтому считаю, что государство должно тратить бюджетные деньги на обеспечение доступного жилья для людей, которые сами это сделать не в состоянии. И в другой форме – через субсидирование некоммерческой аренды.
За счет льготной ипотеки подогрели спрос на первичном рынке так, что это привело к существенному росту цен, который свел на нет положительный эффект от льготной ипотеки... Считаю, что повышение доступности жилья на первичном рынке должно происходить не за счет льготной ипотеки, а за счет роста доходов населения. Для оценки доступности жилья обычно применяется индикатор – коэффициент доступности жилья, который отражает соотношение цены на жилье и доходов домохозяйств. Если доходы населения растут быстрее, чем цены на первичном рынке, в соответствии с таким показателем фундаментальная доступность новостроек повышается.
Снижения цен на новостройки, полагаю, не будет. У нас на первичных рынках жилья цены очень "мягкие" на повышение и "жесткие" на понижение. У застройщиков сегодня сложились такие финансовые стратегии, что они скорее прекратят наращивать бизнес, нежели понизят цены. На завершающихся стройках многоквартирных домов свою прибыль они уже получили, теперь, может быть, предложат какой-то дисконт на оставшиеся нераспроданные квартиры. Но выходить на рынок с новыми проектами по более низким ценам, думаю, они не будут».
🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
#мнение
@rusipoteka | @IpoProfi
Надежда Косарева
президент фонда «Институт экономики города»:
«В других странах доступность жилья обычно оценивается по доступности его приобретения в собственность на рыночных условиях, а вот под доступным жильем, напротив, понимается доступная аренда, а не покупка. Обеспечение доступным арендным жильем граждан с низкими доходами – в фокусе внимания многих стран и городов, которые направляют бюджетные деньги на субсидирование такой аренды.
В России иной подход: бюджетные деньги направляются на субсидирование ипотеки на всем рынке жилищного строительства и для любых приобретателей жилья, в том числе тех, кто в поддержке не нуждается. За счет программы льготной ипотеки такие люди обеспечиваются не просто жильем, а активом, причем весьма дорогостоящим. Такая постановка вопроса, на мой взгляд, некорректна.
Жилье – это не актив. Жилье – это в первую очередь достойные условия проживания. Поэтому считаю, что государство должно тратить бюджетные деньги на обеспечение доступного жилья для людей, которые сами это сделать не в состоянии. И в другой форме – через субсидирование некоммерческой аренды.
За счет льготной ипотеки подогрели спрос на первичном рынке так, что это привело к существенному росту цен, который свел на нет положительный эффект от льготной ипотеки... Считаю, что повышение доступности жилья на первичном рынке должно происходить не за счет льготной ипотеки, а за счет роста доходов населения. Для оценки доступности жилья обычно применяется индикатор – коэффициент доступности жилья, который отражает соотношение цены на жилье и доходов домохозяйств. Если доходы населения растут быстрее, чем цены на первичном рынке, в соответствии с таким показателем фундаментальная доступность новостроек повышается.
Снижения цен на новостройки, полагаю, не будет. У нас на первичных рынках жилья цены очень "мягкие" на повышение и "жесткие" на понижение. У застройщиков сегодня сложились такие финансовые стратегии, что они скорее прекратят наращивать бизнес, нежели понизят цены. На завершающихся стройках многоквартирных домов свою прибыль они уже получили, теперь, может быть, предложат какой-то дисконт на оставшиеся нераспроданные квартиры. Но выходить на рынок с новыми проектами по более низким ценам, думаю, они не будут».
#мнение
@rusipoteka | @IpoProfi
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from ЕЖ главное
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
спикер Совета Федерации:
«Сейчас идёт резкое сокращение программ субсидируемой ипотеки. Ожидается снижение спроса и, соответственно, объёмов нового строительства, что угрожает программам региональным комплексного развития территорий, обновления аварийного жилищного фонда и ремонта сетей, которые реализуются с участием застройщиков. Мы считаем, что от "охлаждения" рынка недвижимости не должны пострадать люди.
Возможно, необходимо активнее развивать программы точечного стимулирования спроса на жильё, например, по регионам, по профессиям и с учётом нынешних ставок с разумным и посильным участием бюджета.
Особое внимание здесь нужно уделять малым городам и тем субъектам Федерации, где есть тенденция к оттоку населения. Россия – большая страна с очень разными регионами, в том числе с точки зрения демографии, и понятно, что нельзя всех стричь под одну гребёнку.
Поэтому льготные ипотечные программы должны быть продуманными, "прицельными" и, прежде всего, работать не на разрастание мегаполисов, а на то, чтобы люди могли приобрести себе комфортное новое жильё на своей малой родине, в любой точке нашей страны.
Вместо того, чтобы субсидировать всю разницу с ключевой ставкой, как это было раньше, следует фиксировать размер самой субсидии. Это будет более понятно для всех участников, позволит сохранить спрос и темпы ввода жилья и будет прогнозируемо для бюджета, не приведёт к колебаниям расходов в случае изменения ключевой ставки». #мнение
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека и недвижимость
Повышение ключевой ставки означает, что деньги, которые привлекают банки, обходятся им дороже. Банки начинают предлагать более интересные условия, в частности, по вкладам граждан. Мы ожидаем, что с учетом роста ставок по депозитам интерес населения к сбережениям в банках будет оставаться высоким во втором полугодии.
Очевидно, что одновременно дорожают и кредиты — особенно по плавающим ставкам.
Объемы выдачи ипотеки
2023 год был аномальным из-за беспрецедентной раскрутки льготных программ.
Мы полагаем, что объем выдач ипотеки по итогам 2024 года составит около 4,8 трлн рублей — это сопоставимо с цифрами 2022-го. В 2023-м выдачи были существенно выше — 7,8 трлн.
Рассчитываем, что рынок постепенно адаптируется к новым условиям, в частности к отсутствию массовой льготной ипотеки.
Стандарт ипотеки (внедрят с 2025 года)
Один из пунктов стандарта запрещает на длительное время размещать на аккредитивах средства заемщиков. Для банков это, по сути, бесплатные деньги, которые они могут «крутить», получая доход. А клиенты несут дополнительные риски, ведь их средства на аккредитиве в таком случае не защищены системой страхования вкладов.
Стандарт содержит требование к банкам не учитывать в составе первоначального взноса (то есть взноса за счет собственных средств заемщика) сумму, которая покупателю будет возвращена после приобретения квартиры (например, так называемого кешбэка, его сумма известна заранее). Цель этих требований в том, чтобы первоначальный взнос покупатель оплачивал именно за счет собственных средств, поскольку чем их меньше — тем выше риск того, что он может переоценить свои силы, ввязавшись в ипотеку, и в конечном счете лишится и денег, и квартиры.
В стандарт войдет запрет на получение от застройщиков вознаграждения за снижение процентной ставки по ипотечному договору с одновременным завышением стоимости жилья. Это не только искажает стоимость недвижимости, но и увеличивает долг заемщика за счет включения в него будущих процентов, что несет риски для человека.
По нашему предложению Минфин не дает субсидию в рамках льготных программ при таких сделках, когда происходит переуступка прав по договорам долевого участия.
#мнение #цбрф
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM