Какую квартиру купить под сдачу в аренду?

Продолжая нашу тему аренды, я решил поделиться с вами несколькими советами, которые помогут вам правильно выбрать квадратные метры для бОльшей доходности в будущем☝️

Для начала нужно определиться, на какой основе вы планируете сдавать будущее жилье – долгосрочно или посуточно.

Если остановили свой выбор на долгосрочной сдаче, то обращайте внимание на:
▪️Район. Лучше всего, если он будет спальным (например, Таирова, Черемушки, Поселок Котовского). Плюс, цена за м2 в этих районах – вполне приемлемая.
▪️Количество комнат. Например, сдать трешку всегда будет сложнее, ремонт обойдется в разы дороже, отбиваться она будет дольше, да и коммунальные платежи в случае простоя – гораздо выше. Поэтому оптимальный вариант - это однушка и двушка.
▪️Выбрать класс жилья. Самым дешевым вариантом будет квартира эконом-класса. Квартира элит-класса требует больших вложений и срок окупаемости у нее – самый большой. Поэтому оптимальный вариант – комфорт-класс. Тут и планировка чаще всего хорошая, и квартиру от застройщика вы получаете в нормальном состоянии.

Что касается посуточной аренды, то я бы рекомендовал учитывать такие моменты:
▪️Опять же, район. Только в этом случае, лучше рассматривать квартиру в центре или у моря, например в Аркадии. Такое жилье всегда пользуется спросом у туристов.
▪️Комнаты. Тут или студии, или однушки с возможностью размещения дополнительных спальных мест. Это увеличивает спрос на квартиру.)
▪️Планировка. Это значит, что по итогу все пространство должно использоваться рационально. Ведь зачем платить лишние деньги за ненужные м2, которые будут отбиваться еще долго?)

И самое главное, ребят, неважно, какую цель вы преследуете при покупке квартиры, главное выбирать проверенного застройщика. Ну а в остальном вы, если что, знаете к кому обращаться😉

#FRI_советы_и_лайфхаки

Советы: как купить квартиру с минимальными рисками☝️

Всем привет, ребят🤝 Сегодня расскажу вам о нескольких факторах, которые нужно учесть, чтобы снизить риски при покупке жилья в новострое.

Прежде всего хочу сказать, что покупка квартиры в первичке – это всегда, как ни крути, определенный риск. Серьезно, ну не бывает совсем безрисковых покупок🤷🏻‍♂️ Тем не менее, с этим риском можно работать и наша задача в рамках ReDWall – максимально обезопасить покупку квартиры для покупателя. В общем, сделать так, чтоб наши клиенты находились в полной безопасности и осознавали возможные риски, которые возникают при покупке квартиры.

Есть несколько основных типов рисков:
1. Недострой – самый опасный и страшный риск.
2. Задержки сроков сдачи – довольно распространенный, к сожалению, риск.
3. Несоответствие обещаний застройщика и то, как на самом деле выглядит объект. Наверняка вы видели красивые и многообещающие картинки с визуализацией проекта, а по факту – все выглядело печально.)

Как себя обезопасить?
Для начала нужно проверить и проанализировать репутацию застройщика:
•Что строил?
•Сколько строил?
•Как строил?
•Вписывался в сроки или задерживал?
•Если задерживал, то на сколько?
•По какой причине задержал?
•Почитать или узнать отзывы жильцов: довольны ли они домом и тем, что в итоге получили от застройщика? Спойлер: недовольные будут всегда, но нужно смотреть на то, какие претензии повторяются чаще всего.

Далее нужно проверить документы застройщика на строительство:
✔️Есть ли у застройщика документ на землю?
✔️Получил ли он градостроительные нормы и ограничения на строительство дома?
✔️Соответствует ли целевое назначение участка под то, что строит непосредственно застройщик?
✔️Есть ли разрешение на строительство?

Это те документы, которые нужны застройщику для того, чтобы построить дом. Их наличие говорит нам о том, что у застройщика серьезные намерения, раз он уже успел потратиться, чтобы получить все эти документы. К тому же, это говорит еще и о том, что вероятность возникновения проблем с этим застройщиком – невелика.

В общем, репутация застройщика должна быть максимально безупречной.

Как еще можно себя обезопасить? Например, купить квартиру в рассрочку. Да, возможно в этом случае будет определенная переплата, но зато снижаются риски, ведь мы не отдаем сразу всю сумму.

Полезная информация? Ставьте реакцию👇

#FRI_советы_и_лайфхаки

Как выбрать ЖК и не ошибиться ☝️🧮

Всем привет, друзья👋 Сегодня хочу поговорить о том, как не допустить фатальных ошибок при выборе жилого комплекса.

В большинстве случаев, приобретение квартиры – это скорей эмоциональная, а не рациональная покупка. И к сожалению, люди часто покупают “картинку”, вместо того, чтобы изучить застройщика и все с ним связанные нюансы. Приводит это к тому, что человек допускает серьезную ошибку, потому что визуализация не равно реальный результат. Именно поэтому на “картинку” нужно смотреть в последнюю очередь.

Для того, чтобы грамотно подойти к вопросу покупки квартиры, для начала необходимо определиться – что именно мы ищем, какие у нас приоритеты и что мы хотим получить от жилья. Только после этого, отталкиваясь от своих пожеланий и бюджета, можно приступать к поискам. Я бы действовал по такому алгоритму:

▪️На сайте ЛУН.ЮА фильтруем и выписываем все ЖК, которые подходят по расположению и срокам сдачи. Таким образом получаем список комплексов, которые теоретически нам подходят.
▪️Более подробно рассматриваем отобранные объекты: читаем информацию и отзывы об этих ЖК, ознакамливаемся с ценами и вычеркиваем те объекты, которые не нравятся/не подходят.
▪️Изучаем планировки. Оставляем только те комплексы, в которых нам подходят планировки.
▪️Выясняем условия оплаты – устраивают они нас или нет.

Каждый этап в плане выбора квартиры – это путь от широкого к узкому. Мы берем максимально широкий круг объектов и постепенно уменьшаем его количество в рамках нашего запроса и критериев до тех пор, пока не останется 2-3 наиболее подходящих варианта. После чего мы детально изучим всю информацию об этих ЖК: надежность застройщика, его репутацию, наличие документов на строительство, инфраструктуру дома и другие моменты. И среди нескольких ЖК выберем своего фаворита, где благополучно купим квартиру.

Было полезно? Ставьте реакцию😏🔥

#FRI_советы_и_лайфхаки

ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ СЕЙЧАС ИЛИ ПОДОЖДАТЬ?🤔🔐

Всем привет, ребят✌️Сегодня хочу ответить на этот, пожалуй, самый часто задаваемый вопрос, волнующий многих из вас👇

Начну с того, что все зависит от того КОГДА вы хотите заехать в квартиру. Допустим, в случае, если вы планируете заселиться в 2022 или 2023 году — практически 90% жилых комплексов, которые будут сдаваться в это время, уже строятся🏗 Срок строительства одного дома (выше 15-ти этажей) в среднем занимает от 2-х до 3-х лет, а у некоторых застройщиков и дольше. Фактически, если вы будете откладывать покупку — больше вариантов не станет, а наоборот — количество квартир только уменьшится, потому что их раскупят. Кроме того, цены будут меняться и, скорее всего, не в вашу пользу. Ни для кого не секрет, что по мере строительства застройщики поднимают стоимость💸 Поэтому, если вы понимаете, что хотите получить заветные ключи в ближайшие 2 года — вам 100% нужно выбирать квартиру уже сейчас.

И совсем другой разговор, когда сроки сдачи дома для вас не важны. Тогда, конечно, можно подождать и выбрать объект, который западет в душу и понравится вам больше всего.

Кстати, распространенная ошибка среди покупателей — думать, что для покупки квартиры сначала нужно накопить БОЛЬШУЮ СУММУ первоначального взноса. Это заблуждение! Представим ситуацию: человек долго откладывал деньги и наконец накопил внушительную сумму для первого взноса. Этот же человек хочет побыстрее заселиться. Он думает, что если заплатит большой первоначальный взнос, то быстрее заедет в квартиру. Но так это не работает, к сожалению или к счастью. Почему? К моменту, когда наш герой накопит свою сумму — он переплатит за стоимость квартиры просто потому, что возьмет ее на этапе, когда застройщик уже поднял цены. Кроме того, в наличии останется скудный выбор квартир, так как лучшие варианты разберут еще на старте продаж.

Такие дела, друзья. Думайте сами, решайте сами — покупать сейчас или потом.)

Было полезно? Ставьте реакцию😉

#FRI_советы_и_лайфхаки

ПУНКТЫ ДОГОВОРА, НА КОТОРЫЕ НУЖНО ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА☝️

Всем привет, друзья🙌 Сегодня поговорим о том, что должен помнить каждый покупатель квартиры от застройщика.

Первое и самое важное — при покупке квартиры НЕЛЬЗЯ ИГНОРИРОВАТЬ договор, нужно ВСЕГДА обращать на него внимание. Что такое договор?🧐 Это важный документ, который должен нас обезопасить и защитить наши права. Ведь в случае проблем вряд ли кому-то из нас хотелось бы ходить по судам, махать договором перед застройщиком и нанимать юристов… Всем хочется купить квартиру и не иметь никакой головной боли. Поэтому в первую очередь всегда выбирайте надежного застройщика с хорошей репутацией. В таком случае вам, скорей всего, вообще не придется прибегать к договору.

Теперь пройдемся по основным пунктам договора и какие из них в обязательном порядке нужно изучить:

▪️Реквизиты: застройщика и свои собственные. Сверить свои фамилию, имя, отчество, идентификационный код, прописку и все остальное. Это очень важно, потому как в дальнейшем при помощи этого договора вы сможете оформить право собственности на себя.
▪️Цифры: прописана ли сумма за покупку квартиры и к какому курсу валют привязана оплата.Чаще всего в договоре сумма указывается в долларах, но оплата производится в гривне. Также нужно обратить внимание на то, односторонней ли является привязка к курсу или нет.
▪️Сроки сдачи объекта: правильно ли они указаны.
▪️Статус недвижимости: что конкретно вы покупаете. В договоре должно прописываться то, что именно застройщик передает вам — квартиру или апартаменты, а также характеристики: этаж, секция, площадь, количество комнат, состояние квартиры.
▪️Условия, при которых ЗАСТРОЙЩИК может разорвать с вами договор.
▪️Условия, при которых ВЫ можете разорвать договор с застройщиком.
▪️Размер неустойки, которую вы должны оплатить застройщику, если разорвете с ним договор по своей инициативе.
▪️Есть ли пеня со стороны застройщика за задержку сроков сдачи. Как правило, ее нет, но некоторые строительные компании все же ее прописывают. И для вас это плюс.
▪️Переуступка: платная или бесплатная. Кто не знает, переуступка — возможность передать право на квартиру в процессе строительства дома. Как правило, процедура эта платная.
▪️Каким образом, в какие сроки и какой валютой вам будут возвращены ваши средства в случае расторжения договора с застройщиком.
▪️Дополнительные расходы после подписания договора с застройщиком — есть ли они.

Друзья, я рассказал вам об основных, самых распространенных и важных пунктах договора при покупке квартиры от застройщика. Но не забывайте, что договор договору рознь и в любом случае нужно вычитывать этот документ от корки до корки, ведь он — гарантия вашей защиты, безопасности и спокойного сна по ночам :)

А вы всегда читаете договоры? Ставьте 👍, если да!

#FRI_советы_и_лайфхаки

ПОКУПАЮ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ? 3 ПРАВИЛА ✔️

Друзья, привет🤝 Сегодня поговорим о трех важных моментах, которые нужно учитывать при покупке жилья для сдачи в аренду. Итак, поехали😎

1️⃣Сначала нужно определиться ДЛЯ КАКОГО ВИДА АРЕНДЫ вы покупаете жилье — для посуточной или долгосрочной сдачи. В чем разница? Для долгосрочной сдачи лучше покупать однокомнатную квартиру-студию с продуманной квадратурой, в которой жильцам будет комфортно жить и проводить время. Желательно, чтобы метраж квартиры был не самым малогабаритным во избежание дефицита места. Тут же могу порекомендовать следовать простому правилу — покупать квартиру “как для себя”, потому что скорей всего жильцы будут жить в ней продолжительное время. Придерживаясь этого правила, такая квартира с большей вероятностью будет пользоваться популярностью среди арендаторов. В случае с посуточной сдачей нужно понимать, что арендатор — скорей всего приезжий и надолго у вас не задержится, а квартира ему нужна, по сути, только для ночлежки. Поэтому для посуточной сдачи лучше покупать небольшую квартиру — подойдет как смарт, так и студия или обычная однушка.

2️⃣Дальше, РАЙОН. Дело в том, что “спальники” не всегда подходят для посуточной сдачи. Почему? Все просто: как я уже писал выше, арендатор — скорей всего приезжий. Он наверняка захочет увидеть ту же Дерибасовскую, а ехать со спального района — захочет меньше :) Поэтому сразу будет искать квартиру ближе к центру или морскому побережью. А вот для долгосрочной сдачи арендаторы с большей вероятностью будут рассматривать спокойные (читайте — спальные) и уютные районы с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой. Профит для арендодателей: чаще всего квартиры в спальных районах стоят дешевле🙃

3️⃣ПЛОЩАДЬ. И в первом, и во втором случае не стоит покупать большие квартиры. Почему? Потому что увеличивается срок окупаемости вашей недвижимости. Кроме того, чем больше квартира — тем больше денег уходит на ремонт и дороже обходятся коммунальные услуги. Поэтому лучше рассматривать небольшие квартиры с правильной планировкой.

Ребят, как вы считаете, на что еще нужно обращать внимание? Пишите в комментариях👇

#FRI_советы_и_лайфхаки

ИНСТРУКЦИЯ: КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО ПРОВЕРИТЬ, СДАСТ ЛИ ЗАСТРОЙЩИК ЖК ВОВРЕМЯ🎯

Есть несколько факторов, по которым можно с легкостью определить — успеет застройщик построить ЖК или нет:

1. Заявил ли застройщик реальный срок строительства
Некоторые застройщики умышленно (а возможно иногда неумышленно) вводят покупателя в заблуждение, заведомо называя нереальные сроки строительства🤷🏻‍♂️

Идея застройщика тут проста: каждый покупатель квартиры хочет, чтобы его дом был построен как можно скорее. Собственно, это и обещает строительная компания, называя ложные сроки сдачи дома. Человек, поверив застройщику, покупает квартиру, а потом сроки строительства понемногу начинают смещаться. Сначала на один квартал, потом еще на один, и еще на один и так далее🙄

Реальный срок, за который в среднем в Одессе строят многоквартирный, многоэтажный дом (обычно это от 17 до 24 этажей) — 2,5-3 года с момента старта строительных работ
Есть исключения вроде Кадорра, но на то оно и исключение)

Если же видите, что застройщик заявил срок сдачи через полтора-два года и это не малоэтажный дом — готовьтесь к задержке.

2. История застройщика.
Если застройщик уже что-то строил (например, другие ЖК или другие секции в этом же доме), то можно проанализировать:
➖была ли задержка
➖если да, то какая

Для этого находим информацию о том, какой срок был заявлен изначально (при желании эта информация достаточно легко находится, также ее можно узнать, обратившись за подбором к нам :). И потом смотрите — когда дом был сдан и какая была задержка.*
*Если заморочиться, можно найти информацию не только на сколько месяцев была задержка, а и сколько переносов было со стороны застройщика и на какой срок🙃


3. Если дом уже находится в активной фазе строительства, тоже можно понять как обстоят дела с темпами строительства у застройщика.
Для этого нужно оценить, сколько было построено с момента старта стройки и как быстро дом «растет».
Пы.Сы. Возможно, вы не знали, но застройщик вряд ли сможет построить за месяц более 2-х этажей. Все-таки бетон должен успевать затвердеть:)

Еще можно посмотреть ход строительства по месяцам на lun.ua. И тем самым визуально оценить, насколько активно застройщик ведет работы и как у него с темпами строительства

А если нет желания и времени разбираться во всех нюансах с ЖК и застройщиками самим — обращайтесь в RedWall и мы все это сделаем за вас😎

Друзья, а каким способом вы проверяете, сдастся ли ЖК в срок? Напишите в комментариях👇

#FRI_советы_и_лайфхаки

3️⃣ способа купить квартиру дешевле

Есть довольно-таки распространенное во всех сферах правило, которое звучит следующим образом — “быстро, качественно, недорого”. Фишка этого правила в том, что одновременно могут сойтись лишь два из трех параметров. Например, можно построить дом быстро и качественно, но стоить это будет дорого. Собственно, в нашем случае это правило работает именно так — если мы хотим приобрести квартиру недорого и при этом не готовы жертвовать качеством, то придется пожертвовать временем.

Поэтому первый способ сэкономить — это купить квартиру на ранних этапах строительства (идеально — на предстартах и стартах продаж). Это позволит сэкономить, потому что застройщики на ранних этапах строительства, как правило, продают жилье дешевле. Сюда же — попросить у застройщика скидку или согласовать индивидуальные условия рассрочки. Работает это, конечно, не всегда и не со всеми застройщиками, но мы в ReDWall всегда стараемся согласовать самые лучшие условия для наших клиентов.

Второй способ — купить квартиру по акции. Периодически застройщики делают скидки и проводят различные акции. Чаще всего это случается на стартах продаж или накануне праздников, например перед Новым Годом или ко Дню Строителя. И это неплохая возможность сэкономить на покупке квартиры. А вот о том, как отличить действительно хорошую акцию от простого маркетингового хода — я уже писал тут.

Третий способ — внести большой первоначальный взнос. Тут все очевидно: чем больше ПВ — тем меньше удорожание. Внеся 100% оплату, вы купите квартиру максимально выгодно. Но опять-таки в зависимости от этапа строительства размер этой самой выгоды может быть разным, иногда он может даже превышать 20%. Что в этом случае необходимо знать? Нужно быть уверенным в застройщике, у которого берете квартиру. Если уверен в застройщике, значит понимаешь, что покупаешь недвижимость выгодно.

П.С. Что касается акций, то это не обязательно должна быть история о скидках. Это вполне может быть акция с рассрочкой без удорожания и сэкономите вы не меньше, а может даже и больше.

И да, не стоит забывать, что магии, чуда или какой-то волшебной таблетки не существует. Бывают только определенные условия, при которых можно купить квартиру выгодно.

Согласны с этим? Напишите в комментариях👇

#FRI_советы_и_лайфхаки

Гайд по ЖК, в которые выгодно инвестировать сейчас (есть перспективы роста цены)

Как и обещал в прямом эфире, делюсь с вами списком объектов недвижимости, в которые можно вкладываться, чтобы заработать или сохранить свои сбережения.

Что ж, не буду томить:
1. СкайСити+ (хороший вариант под аренду)
Это ЖК от Будовы, который расположен на Варненской. Цены в нем стартуют от 820$ за м2, а сдачу обещают во 2-м квартале 2022 (6-7 секции) и в 4-м квартале 2023 (8-9 секции).

2. Пространство на Инглези (по «Программе надежности» под перепродажу или аренду)
Если любите риск :)
P.S. «Программа надежности» — это:
• скидка -15% (уже включена в стоимость);
• 25% первый взнос;
• рассрочка без удорожания;
• привязка к строительной готовности;
• оплата ремонта за 3 месяца до сдачи дома.
Цены в ЖК от 840$ за м2, сдачу 1-2 домов планируют на 1-й квартал 2023 года, но сразу нужно быть готовым к задержкам (как показывает практика по предыдущим объектам, есть вероятность, что застройщик не впишется в обещанный срок).

3. Авторский район (тоже хорош под аренду)
Этот ЖК от Ривьеры Девелопмент. Расположен в Фонтанке и цены в нем стартуют от 620$ за м2. Сдача 2-4 дома — во 2-м квартале 2022.

4. БЦ Акварель (аренда или перепродажа)
Это бизнес-центр от СК “Акварель” и расположен он в Киевском районе, на Таирово. На данный момент цены начинаются от 860$ за м2 (с 1.10.2021 будет от 910$ за м2). Сдачу обещают на 2-й квартал 2022 года.

По всем объектам под перепродажу доходность должна быть не меньше 10% годовых☝️Под аренду - около 7%.
И это самые привлекательные новострои для инвестирования на данный момент.

Если было полезно — дайте знать и напишите комментарий👇

#FRI_советы_и_лайфхаки

Навигация по каналу: хештеги и рубрики

Друзья, чтобы вам было проще ориентироваться на канале и находить посты по темам, сделал навигацию в виде рубрик и тегов.
И вот что у меня получилось:

#FRI_новости — еженедельный дайджест и другие новости по недвижимости;

#FRI_анонсы — новый контент на YouTube (обзоры, сравнения, FAQ и другое);

#FRI_эфиры — прямые эфиры со мной;

#FRI_акции — акции, скидки и предложения от застройщиков;

#FRI_полезные_статьи — дайджест от ReDWall и статьи на блоге;

#FRI_советы_и_лайфхаки — мои рекомендации, инструкции, гайды и памятки для покупателей;

#FRI_старты_продаж — посты с актуальными стартами продаж в новостроях;

#FRI_интересное — полезные заметки от меня на тему недвижимости;

#треш_планировка — рубрика с примерами непродуманных и неудобных планировок;

#ЖК_в_котором_я_бы_КУПИЛ_квартиру — рассказываю про новострои, которые мне нравятся и в которых я бы хотел жить;

#ЖК_в_которых_я_НЕ_купил_бы_квартиру — тут собраны новостройки, в которых я не рекомендую покупать квартиру;

#FRI_кейсы — успешные сделки с нашими клиентами;

#FRI_про_застройщиков — актуальная инфа про строительные компании Одессы;

#ошибки_покупателей — рассказываю про распространенные ошибки.