📋 ОСТАЛЬНЫЕ ЛОТЫ — по любому пришлю досье с расчётом:

• ЛОТ 1092-ТАИ · МО, г. Орехово-Зуево, ул. Муранова, д. 33, кв. 47 · 2-комн. 43,7 м² · 2 406 180 ₽
• ЛОТ 1150-ТАИ · МО, г. Мытищи, ул. Лётная, д. 24 к. 2, кв. 73 · 3-комн. 62,8 м² · 6 115 200 ₽
• ЛОТ 1090-ТАИ · МО, г.о. Воскресенск, г. Белоозёрский, ул. 60 лет Октября, д. 7, кв. 67 · 2-комн. 50,8 м² · 3 284 400 ₽
• ЛОТ 1094-ТАИ · МО, р-н Орехово-Зуевский, д. Смолево (Новинское с/п), ул. Радужная, уч.9 · участок · 785 747 ₽
• ЛОТ 1101-ТАИ · МО, м.о. Раменский, тер. ЖК Кузнецовское подворье, ул. 3-я Березовая, д. 8 · дом 161,6 м² + 11 сот. · 6 375 000 ₽
• ЛОТ 1151-ТАИ · МО, Солнечногорский р-н, с/пос. Кутузовское, дер. Брехово, мкр. «Митино дальнее», д. 8, кв. 71 · 1-комн. 26,1 м² · 3 060 000 ₽
• ЛОТ 1154-ТАИ · МО, г.о. Орехово-Зуевский, г. Ликино-Дулёво, ул. Коммунистическая, д. 60, пом. 12 · 2-комн. 63,0 м² · 3 372 466 ₽
• ЛОТ 1165-ТАИ · МО, г.о. Одинцовский, пгт. ВНИИССОК, ул. Михаила Кутузова, д. 15, кв. 30 · 3-комн. 86,9 м² · 12 548 000 ₽
• ЛОТ 1057-ТАИ · МО, м.о. Шатура, г. Рошаль, ул. Свердлова, д. 21/23, кв. 3 · коммерция 30,7 м² · 1 401 594 ₽
• ЛОТ 1162-ТАИ · МО, г. Реутов, ул. Победы, д. 15, кв. 109 · 2-комн. 43,9 м² · 6 013 949 ₽
• ЛОТ 1163-ТАИ · МО, г.о. Люберцы, мкр. Мирный, ул. Академика Северина, д. 8/1, кв. 334 · 1-комн. 33,5 м² · 5 176 000 ₽
• ЛОТ 1072-ТАИ · МО, Можайский р-н, с. Поречье, ул. Гагарина, д. 1, кв. 1 · 1-комн. 31,8 м² · 1 229 379 ₽
• ЛОТ 1100-ТАИ · МО, Люберецкий р-н, дп. Красково, д. Марусино, д. 77, корп. 15, кв. 30 · 1-комн. 34,4 м² · 3 950 120 ₽
• ЛОТ 1170-ТАИ · МО, г.о. Люберцы, д. Мотяково, д. 66 к. 3, кв. 1 · 1-комн. 25,5 м² · 3 500 000 ₽
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🛡 КАК ЭТО РАБОТАЕТ СО МНОЙ:
1. Пишете номер лота (например, «ЛОТ 1078-ТАИ») — бесплатно присылаю досье: выписки, прописанные, расчёт прибыли.
2. Агентский договор: ваше поручение задаёт максимальную цену за лот — выше неё не иду, переплата исключена. Стоимость известна до заявки.
3. Я аккредитован на ЭТП — вам регистрироваться на площадке не нужно. Заявку оформляем не позднее чем за 3 дня до окончания приёма; торги, оплату и регистрацию права сопровождаю.
4. Не выиграли — задаток (2%) и комиссия ЭТП возвращаются полностью.
5. Освобождение объекта и перепродажа — моя работа по договору.

⚡️ На оформление заявки и зачисление задатка нужно время — документы подаём не позднее чем за 3 дня до окончания приёма. Пишите сегодня.

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией.

#торги #ФССП #недвижимостьМО #Клин #Брехово #Солнечногорск #Раменское #Одинцово #Сколково #Новоивановское

🔥 ТОРГИ ФССП ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ — ПОДБОРКА С РАСЧЁТОМ ПРИБЫЛИ
📅 Торги 3 июля · приём заявок до 30 июня

Квартиры и дома из-под ипотеки — государство продаёт их с аукциона заметно ниже рынка: покупатели «для жизни» на торги не ходят, конкуренция ниже. Эта разница — заработок инвестора. Юридику по каждому лоту веду я.

❗️ Цены ниже — НАЧАЛЬНЫЕ цены аукциона (торги на повышение). Оплата только собственными средствами: ипотека и маткапитал не применяются. Сверх цены закрытия — комиссия электронной торговой площадки (ЭТП) 10%: удерживается только с победителя, остальным возвращается.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🔝 ТОП-ЛОТЫ — С РАЗБОРОМ

💪 НОГИНСК, 1-КОМН 41,7 м² — ПОВТОРНЫЕ −15%, ДИСКОНТ ~25% · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ
📍 г. Ногинск, пр. 1-й Истомкинский, д. 11, кв. 86
ЛОТ 1051-ПОТ · 1-комн. 41,7 м² · этаж 8/14, ж/б панель, облицовка кирпичом

💵 Начальная цена: 2 507 500 ₽ · с комиссией ЭТП ≈ 2,76 млн ₽ · рынок от 3,8 млн ₽
💰 Потенциал: ≈ 0,67 млн ₽ до вычета расходов — точный расчёт в досье
👥 Зарегистрировано: 1 — несовершеннолетних нет (по имеющимся данным)
🏛 Взыскатель: ПАО Сбербанк + ФГКУ «Росвоенипотека» (ипотека)
✅ Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель проходит мимо. Снятие с учёта веду по договору; срок учтён в расчёте.
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

💪 ЖУКОВСКИЙ-НАУКОГРАД, 2-КОМН 52 м² — СТАРТ 5,0 МЛН ПРИ РЫНКЕ ОТ 6 МЛН · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ
📍 г. Жуковский, ул. Гудкова, д. 9, кв. 159
ЛОТ 1053-ПОТ · 2-комн. 51,9 м² · этаж 10/10, панель (серия 121), лифт

💵 Начальная цена: 4 999 360 ₽ · с комиссией ЭТП ≈ 5,5 млн ₽ · рынок от 6 млн ₽
💰 Потенциал: ≈ 0,5 млн ₽ до вычета расходов — точный расчёт в досье
👥 Зарегистрировано: 1 — несовершеннолетних нет (по имеющимся данным)
🏛 Взыскатель: ПАО Совкомбанк (ипотека)
✅ Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель проходит мимо. Снятие с учёта веду по договору; срок учтён в расчёте.
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

💪 МАРУСИНО У МЕТРО НЕКРАСОВКА, 2-КОМН — ПОВТОРНЫЕ, ДИСКОНТ ~25% · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ
📍 Люберецкий р-н, г.п. Красково, д. Марусино, д. 77, корп. 9, кв. 10
ЛОТ 1148-ПОТ · 2-комн. 52,8 м² · этаж 1/3, малоэтажный секционный МКД

💵 Начальная цена: 5 364 883 ₽ · с комиссией ЭТП ≈ 5,9 млн ₽ · рынок от 7,13 млн ₽
💰 Потенциал: ≈ 1,23 млн ₽ до вычета расходов — точный расчёт в досье
👥 Зарегистрировано: 1 — несовершеннолетних нет (по имеющимся данным)
🏛 Взыскатель: АО «ТБанк» (ипотека)
✅ Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель проходит мимо. Снятие с учёта веду по договору; срок учтён в расчёте.
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

💪 НОВЫЕ ОСТРОВЦЫ, 1-КОМН — СТАРТ 3,1 МЛН ПРИ РЫНКЕ 6,5 МЛН · ПЕРВЫЕ ТОРГИ
📍 г.о. Люберцы, д. Островцы, мкр. Новые Островцы, ул. Баулинская, д. 6, кв. 155
ЛОТ 1179-ПОТ · 1-комн. 39,3 м² · этаж 8/17, панель, лифт

💵 Начальная цена: 3 114 000 ₽ · с комиссией ЭТП ≈ 3,43 млн ₽ · рынок от 4,5 млн ₽
💰 Потенциал: ≈ 0,8 млн ₽ до вычета расходов — точный расчёт в досье
👥 Зарегистрировано: 1 — несовершеннолетних нет (по имеющимся данным)
🏛 Взыскатель: ПАО Сбербанк (ипотека)
✅ Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель проходит мимо. Снятие с учёта веду по договору; срок учтён в расчёте.
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

💪 ДЗЕРЖИНСКИЙ, 2-КОМН 50 м² У МКАД — ДИСКОНТ ~25% К РЫНКУ · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ
📍 г.о. Люберцы, г. Дзержинский, ул. Томилинская, д. 21, кв. 7
ЛОТ 1135-ПОТ · 3-комн. 49,7 м² · этаж 2, панель (износ 14%), лифт

💵 Начальная цена: 4 578 440 ₽ · с комиссией ЭТП ≈ 5,04 млн ₽ · рынок от 6,5 млн ₽
💰 Потенциал: ≈ 1,2 млн ₽ до вычета расходов — точный расчёт в досье
👥 Зарегистрировано: уточняется — данные в досье
🏛 Взыскатель: ООО ПКО «Национальная Фабрика Ипотеки» (ипотека)
✅ Полный разбор лота и состав жильцов пришлю в досье — пишите номер лота.
⚠️ Основание права — приватизация 2004 + наследство: ДО заявки проверяю отказников (право пожизненного проживания, ст.19 ФЗ-189) и наследников. Подтвердятся — лот не берём. Состав прописанных — выездом (домовой книги в пакете нет).
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
👇 Остальные лоты и условия работы — в следующем сообщении.

🔝 ТОП-ЛОТЫ — С РАЗБОРОМ (продолжение)

💪 СКОЛКОВО, 2-КОМН 80 м², 0 ПРОПИСАННЫХ — СТАРТ 12,9 МЛН ПРИ РЫНКЕ 16 МЛН · ПЕРВЫЕ ТОРГИ
📍 г.о. Одинцовский, пгт. Новоивановское, ул. Агрохимиков, д. 19, кв. 345
ЛОТ 1194-ПОТ · 2-комн. 80,1 м² · этаж 20/24 (выписка ЕГРН — этаж 20), монолит-кирпич (ЖК «Новоивановский»), лифт

💵 Начальная цена: 12 935 125 ₽ · с комиссией ЭТП ≈ 14,23 млн ₽ · рынок от 12,26 млн ₽
👥 Зарегистрировано: 0 — объект свободен
🏛 Взыскатель: АО «ТБанк» (ипотека)
✅ Выиграл → зарегистрировал → продал. Без судов и выселений.
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

💪 КОТЕЛЬНИКИ У МЕТРО — 3-КОМН 66 м², СТАРТ 8,7 МЛН ПРИ РЫНКЕ 10-12 МЛН · ПЕРВЫЕ ТОРГИ
📍 г. Котельники, мкр. Белая Дача, д. 21, кв. 59
ЛОТ 1208-ПОТ · 3-комн. 66,2 м² · этаж 2/17, крупные керамзитобетонные панели

💵 Начальная цена: 8 732 800 ₽ · с комиссией ЭТП ≈ 9,61 млн ₽ · рынок от 9 млн ₽
👥 Зарегистрировано: 3 — есть несовершеннолетние
🏛 Взыскатель: АО «Альфа-Банк» (ипотека)
✅ Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель проходит мимо. Снятие с учёта веду по договору; срок учтён в расчёте.
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

💪 НОВЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ 2024 + 6 СОТОК — ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ −15% · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ
📍 Электросталь, тер. СНТ Факел, д. 22
ЛОТ 1152-ПОТ · дом 66,2 м² + 6 сот.

💵 Начальная цена: 2 004 300 ₽ · с комиссией ЭТП ≈ 2,2 млн ₽ · рынок от 2,29 млн ₽
💰 Потенциал: ≈ 0,09 млн ₽ до вычета расходов — точный расчёт в досье
👥 Зарегистрировано: уточняется — данные в досье
🏛 Взыскатель: ПАО Сбербанк (ипотека)
✅ Полный разбор лота и состав жильцов пришлю в досье — пишите номер лота.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

📋 ОСТАЛЬНЫЕ ЛОТЫ — по любому пришлю досье с расчётом:

• ЛОТ 1150-ПОТ · Сергиево-Посадский, д. Селково, д. 110 · дом 40,2 м² + 20 сот. · 1 474 883 ₽
• ЛОТ 1063-ПОТ · Ленинский р-н, с/п Булатниковское, р/п Дрожжино, ул. Южная, д. 9, корп. 1, кв. 123 · квартира 19,7 м² · 4 250 000 ₽
• ЛОТ 1133-ПОТ · г.о. Люберцы, пгт. Красково, ул. Лорха, д. 15, кв. 1 · 1-комн. 29,3 м² · 3 995 000 ₽
• ЛОТ 1142-ПОТ · г. Химки, 2-й Северный пр-д, стр. 18А, кв. 15 · квартира 50,0 м² · 4 703 050 ₽
• ЛОТ 1180-ПОТ · г. Пушкино, ул. Чехова, д. 16а, кв. 49 · квартира 35,7 м² · 4 000 000 ₽
• ЛОТ 1181-ПОТ · г. Орехово-Зуево, пр-зд Бондаренко, д. 12а, кв. 48 · квартира 44,4 м² · 2 000 000 ₽
• ЛОТ 1182-ПОТ · Егорьевский р-н · участок · 208 000 ₽
• ЛОТ 1202-ПОТ · Коломенский р-н, с. Нижнее Хорошово, ул. Центральная, д. 11, пом. 24 · квартира 67,1 м² · 3 488 000 ₽
• ЛОТ 1156-ПОТ · г. Электросталь, ул. Корешкова, д. 6, кв. 50, ком. 3 · квартира 17,5 м² · 1 107 040 ₽
• ЛОТ 1205-ПОТ · Ногинский р-н, д. Мамонтовское · участок · 2 321 600 ₽
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🛡 КАК ЭТО РАБОТАЕТ СО МНОЙ:
1. Пишете номер лота (например, «ЛОТ 1051-ПОТ») — бесплатно присылаю досье: выписки, прописанные, расчёт прибыли.
2. Агентский договор: ваше поручение задаёт максимальную цену за лот — выше неё не иду, переплата исключена. Стоимость известна до заявки.
3. Я аккредитован на ЭТП — вам регистрироваться на площадке не нужно. Заявку оформляем не позднее чем за 3 дня до окончания приёма; торги, оплату и регистрацию права сопровождаю.
4. Не выиграли — задаток (2%) и комиссия ЭТП возвращаются полностью.
5. Освобождение объекта и перепродажа — моя работа по договору.

⚡️ На оформление заявки и зачисление задатка нужно время — документы подаём не позднее чем за 3 дня до окончания приёма. Пишите сегодня.

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией.

#торги #ФССП #недвижимостьМО #Ногинск #Богородск #Истомкино #Жуковский #Гудкова #Наукоград #Марусино

«ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЁ ПАДАЮТ»? ЦИФРЫ ГОВОРЯТ ДРУГОЕ

19 июня ЦБ снизил ключевую до 14,25%

Блогеры обещают обвал недвижимости. Разложим по цифрам — а вывод сделаете сами.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

СТАВКА: деньги дешевеют, но медленно

Со своего пика 21% (держался с осени 2024-го) ключевая прошла вниз до 14,25% — снижение идёт шагами с лета 2025-го.

Но рыночная ипотека на вторичку всё ещё дорогая — около 18–20%. Это не «дешёвые деньги», а аккуратное оттаивание спроса.

Доходность вкладов падает вслед за ставкой — часть денег с депозитов разворачивается обратно в недвижимость.

⏳ За два года дорогих денег накопился отложенный спрос: те, кто ждал, выходят на сделки по мере снижения ставки.

Прогнозы-2026 (IRN, Циан, ИНКОМ): спрос +10–15%, цены +4–8% за год. Сделок заметно больше уже при ставке 13–14%.

┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

ИЗДЕРЖКИ: себестоимость только растёт

С января НДС поднялся с 20% до 22% — это в цене всего, что покупается и строится.

Стройматериалы-2026: металл +12–15%, цемент и бетон +9–11%, отделка и утеплители +5–7%.

⛽ ГСМ с начала года: бензин +4,8%, дизель +4,2% (около 80 ₽/л). Дороже доставка, спецтехника, работа бригад — всё это ложится в смету.

Чем дороже построить и отремонтировать аналог, тем выше цена готового жилья. При растущей себестоимости дешеветь просто нечему.

┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

НОВОСТРОЙКИ ТЯНУТ ВТОРИЧКУ ВВЕРХ

Застройщик не продаёт ниже себестоимости, а она растёт вместе с НДС, материалами и логистикой.

Дорогие кредиты тормозили запуск новых проектов — будущее предложение сужается, а это тоже подпирает цены.

↔️ Чем дороже первичка, тем меньше разрыв с вторичкой — и вторичка подтягивается следом, а не падает.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ЧТО В ЦИФРАХ ПО ПОДМОСКОВЬЮ

В 1 квартале 2026-го вторичка подорожала во всех 32 городах области; ближний пояс растёт быстрее остальных.

Индекс готового жилья в «старой» Москве — около 292 тыс ₽/м², +2% за квартал: медленно, но вверх, а не вниз.

В 2025-м была стагнация около нуля, а не обвал! В 2026-м тренд развернулся вверх.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ЧТО В ИТОГЕ ГОВОРЯТ ЦИФРЫ

Ставка вниз + издержки растут — это база под ценами, а не обвал.

Рост умеренный, около инфляции: не бум 2021-го, но и не падение.

Качнуть картину может новый разгон инфляции и пауза ЦБ в снижении ставки — тогда спрос снова притормозит.

«Обвала», которым пугают в роликах, в реалии пока нет.

Цифры — выше. Вывод каждый делает сам.

В следующем посте — токсичные прописанные: кого не выселить даже по ст. 78 (отказники от приватизации, рента, завещательный отказ) и как проверить до покупки.

Вы верите в обвал цен в 2026-м — или цифры убедительнее?

Макс · Telegram @Maks_realty

+7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является юридической или инвестиционной рекомендацией. По конкретной ситуации — к профильному юристу.

#недвижимость #торги #инвестиции #ставкаЦБ #ипотека #ценынажильё

🔥 КОГО НЕ ВЫСЕЛИТЬ ДАЖЕ ПО СТ. 78

📅 По ст. 78 ФЗ-102 с торгов выписывают практически ВСЕХ прописанных
⚖️ Но две категории она не берёт — и именно они превращают лот в мину
📊 Разбираем механизм, живой сценарий и проверку до заявки

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🧱 КАК ЭТО РАБОТАЕТ
Ипотечная квартира с торгов — это всегда целевой кредит на жильё, поэтому ст. 78 ФЗ-102 прекращает право пользования у должника и всех жильцов, включая несовершеннолетних. Но два права она НЕ трогает: они возникли РАНЬШЕ ипотеки и обременяют саму квартиру.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🔴 1. ОТКАЗНИК ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ (ст. 19 ФЗ-189)
Кто на момент приватизации имел равное право на квартиру, но отказался от участия в пользу других, сохраняет БЕССРОЧНОЕ право пользования даже при смене собственника. Логика судов: соглашаясь на приватизацию, человек рассчитывал остаться жить (Пленум ВС №14 от 02.07.2009, п. 18; п. 2 ст. 292 ГК к ним не применяется).

Пример: приватизировали на маму, сын отказался, но остался прописан. Мама заложила квартиру, перестала платить — лот уходит с торгов. Покупатель получает метры вместе с сыном, которого не выселить.

🔴 Живёт в квартире — не выселить даже через суд, даже после торгов.
🟡 Давно и добровольно выехал, живёт в другом месте, не платит ЖКУ — можно признать утратившим право через суд (ВС №46-КГ13). Но временный отъезд (работа, учёба, лечение, армия) выездом НЕ считается.
🆕 С 01.09.2025 отказников вносят в ЕГРН — но по заявлению собственника и самого лица или по решению суда. По старым квартирам записи может не быть — одной выписки ЕГРН мало.

┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🔴 2. РЕНТА / ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ (гл. 33 ГК)
Пожилой человек передал квартиру в обмен на уход и содержание (договор пожизненного содержания с иждивением). Рента обременяет недвижимость: при продаже обязательства переходят к новому собственнику (ст. 586 ГК). Получатель остаётся жить — а содержать его теперь должен ты.
🟢 Зато вычисляется сразу: договор ренты нотариальный и регистрируется, обременение прямо стоит в выписке ЕГРН. Самая «честная» из ловушек.

(Теоретически сюда же — завещательный отказ по ст. 1137 ГК, право жить по завещанию. На ипотечных лотах почти не встречается, но если квартира наследственная — поднять наследственное дело.)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🏦 ПОЧЕМУ ОТКАЗНИК ВООБЩЕ ПОПАДАЕТ В ЗАЛОГ
Казалось бы, банк должен был всё проверить. На деле часть банков выдаёт кредит по одной выписке ЕГРН и отчёту оценщика, не запрашивая архивную домовую и договор-основание. Так в залог уходит квартира со скрытым отказником, а всплывает он уже у покупателя после торгов.
Крупные банки проверяют тщательно — домовую, договор приватизации, справку о прописанных. Небольшие банки и МФО — далеко не всегда. Поэтому КТО залогодержатель — первый маркер риска ещё до глубокой проверки.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🔍 КАК ВЫЧИСЛИТЬ ДО ЗАЯВКИ
📄 Архивная выписка из домовой / поквартирная карточка — кто зарегистрирован с момента приватизации и не выписан.
📄 Договор передачи (приватизации) + согласия — кто из прописанных отказался.
📄 Полная выписка ЕГРН — обременение «рента» и, с 09.2025, часть отказников.
📄 Основание собственности: приватизация → ищем отказников; наследство → проверяем завещательный отказ.
📄 Кто залогодержатель: небольшой банк или МФО — повод проверить домовую и приватизацию вдвойне.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

📌 ИТОГ
🔴 Живущий отказник и рента переживают торги. Это не «выселим за 2–4 месяца», а годами или никогда.
🟡 Небольшой банк/МФО как залогодержатель + приватизированная квартира — двойная проверка обязательна.
🟢 Обе категории видны по документам ДО заявки. Нет архивной домовой и договора-основания на руках — не подавайся.

💬 Сталкивались с отказником в лоте — заходили или обходили?

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является юридической или инвестиционной рекомендацией. По конкретной ситуации — к профильному юристу.

#недвижимость #торги #ФССП #инвестиции #прописанные #приватизация #выселение

🔥 МАТКАПИТАЛ В ИПОТЕЧНОМ ЛОТЕ: ПОЧЕМУ ТОРГИ БЕЗОПАСНЕЕ

📅 Квартиру купили в ипотеку, маткапитал пустили на взнос или погашение, доли детям не выделили — и лот ушёл с торгов за долги
⚖️ Пугают: опека и прокуратура развернут сделку
📊 На торгах это не работает — и покупать с торгов безопаснее, чем с рынка
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🧱 ПОЧЕМУ ДОЛИ ТАК И НЕ ВЫДЕЛИЛИ

По ФЗ-256 доли детям выделяют в течение 6 месяцев ПОСЛЕ погашения ипотеки и снятия залога. Раньше — нельзя: банк не берёт в залог детские доли. Должник перестаёт платить, не дойдя до погашения, → дети так и не стали собственниками, а заложенная квартира уходит с торгов.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🟢 ЗАЛОГ ВЫШЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПЕРЕД ДЕТЬМИ

Прямая позиция ВС: неисполнение обязательства выделить доли детям НЕ препятствует обращению взыскания на заложенную квартиру. Маткапитал на покупку или погашение кредита не делает жильё неприкосновенным — банк-залогодержатель реализует предмет залога. Даже само право ребёнка на долю не мешает продаже заложенной квартиры с публичных торгов.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

⚖️ ЧТО ГОВОРЯТ СУДЫ

📄 Обзор Президиума ВС РФ от 22.06.2016: ипотека на жильё с маткапиталом — не основание отказать в обращении взыскания; залог сохраняется в прежнем объёме.
📄 Определение ВС РФ № 4-КГ16-73: доля ребёнка считается ТОЛЬКО от суммы маткапитала, а не от всей квартиры — это небольшая часть, и она тоже под залогом.
📄 Практика по банкротству: право ребёнка на долю не препятствует реализации заложенного жилья с публичных торгов; в исках о признании таких торгов недействительными суды отказывают.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🟢 ТОРГИ НЕ РАЗВЕРНУТ

Публичные торги отменяют только при существенном нарушении самой ПРОЦЕДУРЫ торгов, повлиявшем на результат (ст. 449 ГК, ст. 93 ФЗ-229). Невыделение долей — нарушение обязательства родителя, к процедуре торгов отношения не имеет. Более того, даже признание торгов недействительными само по себе не делает ничтожной последующую перепродажу квартиры.
🟢 Риск признания сделки недействительной у покупателя с торгов — практически нулевой.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

💰 МАТКАПИТАЛ: КТО И КАК ВОЗВРАЩАЕТ

Важный нюанс. Выручку с торгов пристав распределяет по ст. 110–111 ФЗ-229: сначала банку-залогодержателю, остаток (если есть) — должнику. В СФР пристав НЕ перечисляет ничего — фонд не взыскатель в этом производстве, и сами из денег торгов маткапитал никуда не «возвращается».
Возврат маткапитала — личная обязанность владельца сертификата (должника). Если жильё ушло с торгов, а доли так и не выделены, СФР или прокуратура отдельным иском обязывают должника вернуть сумму маткапитала — и это его долг, а не обременение квартиры.
Покупателя это не касается: спор идёт между должником и государством, к лоту и к новому собственнику претензий нет.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🔑 ПОЧЕМУ С ТОРГОВ БЕЗОПАСНЕЕ, ЧЕМ С РЫНКА

Прокуратура действительно разворачивает сделки с маткапиталом — но это ОБЫЧНЫЕ продажи, где родитель продал квартиру «мимо детей». Защита добросовестного покупателя на вторичке слабая, такие квартиры на рынке — головная боль и часто неликвид.
С торгов всё иначе: ты покупаешь не у родителя, а через принудительную реализацию залога по судебному акту. Ты не сторона отношений «родитель — дети — СФР», обязательство выделить доли на тебя не переходит. Это один из самых чистых титулов из возможных.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

📌 ИТОГ

🟢 Ипотечный лот с маткапиталом и невыделенными долями — рабочий: залог в приоритете, торги устойчивы, сделку не разворачивают.
🟢 С торгов безопаснее, чем с рынка: чистый титул через судебный акт, а не покупка у родителя.
🟢 Возврат маткапитала — проблема должника и СФР, не покупателя.

💬 Обходили лоты с маткапиталом из-за страха опеки — или брали и не жалели?

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является юридической или инвестиционной рекомендацией. По конкретной ситуации — к профильному юристу.

#недвижимость #торги #ФССП #инвестиции #материнскийкапитал #ипотека #несовершеннолетние

🔥 ТОРГИ ФССП ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ — С РАСЧЁТОМ ВЫГОДЫ
📅 Торги 9 июля · приём заявок до 7 июля

Квартиры и дома из-под ипотеки государство продаёт с аукциона заметно ниже рынка: покупатели «для жизни» на торги почти не ходят, конкуренция ниже. Эта разница — заработок инвестора. Юридику по каждому лоту веду я.

❗️ Цены — НАЧАЛЬНЫЕ (аукцион на повышение), оплата только своими средствами (ипотека/маткапитал не применяются). Сверх цены торгов — комиссия ЭТП 10% (только с победителя, остальным возврат). «Рынок» — по аналогам с Авито. Прописанные в ипотечной квартире снимаются по ст. 78 ФЗ-102 — веду по договору, срок учтён в расчёте.
«Ниже рынка» — спред к цене «как есть», ДО вычета расходов (ремонт, налог, удержание). Чистый расчёт — в досье по лоту.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🔝 ТОП-ЛОТЫ

🟢 АПАРТАМЕНТЫ 97,7 м² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ · свободен
📍 Одинцовский, пгт. Новоивановское, ул. Овражная, стр. 47А
ЛОТ 1226-ПТ · монолит (бизнес-класс), 8/12
💵 Старт 10,80 млн · с ЭТП ≈ 11,88 млн · рынок от 15 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 3 млн (до расходов)
🏛 Транскапиталбанк (ипотека) · 👥 0 — свободен
⚠️ Апартаменты — НЕжилое: налог и коммуналка выше, перепродажа медленнее, ипотеку конечный покупатель не возьмёт (нюансы в досье)
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟢 2-КОМН. 53,1 м² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ · свободен
📍 Люберцы, п. Мирный, мкр. Мирный, ул. Крымская, д. 8, кв. 563 · 🚉 м. Котельники
ЛОТ 1231-ПТ · монолит (Самолёт), 11/17
💵 Старт 6,40 млн · с ЭТП ≈ 7,04 млн · рынок от 8 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1 млн (до расходов)
🏛 ВТБ (ипотека) · 👥 0 — свободен · ✅ выиграл → зарегистрировал → продал
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟢 2-КОМН. 43,6 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · свободен
📍 Электросталь, ул. Расковой, д.8, кв.22 · 🚉 ж/д Электросталь
ЛОТ 1178-ПТ · кирпич, 1/5
💵 Старт 2,22 млн · с ЭТП ≈ 2,44 млн · рынок от 3,3 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,8 млн (до расходов)
🏛 Сбербанк (ипотека) · 👥 0 — свободен · ✅ выиграл → зарегистрировал → продал
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⚪️ 2-КОМН. 69,2 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ ·
📍 Люберцы, пгт. Красково, ул. Карла Маркса, д. 63, кв. 55 · 🚉 ст. Красково (МЦД-3)
ЛОТ 1191-ПТ · кирпич/монолит-кирпич, 12/12 (сверху технический этаж)
💵 Старт 6,07 млн · с ЭТП ≈ 6,68 млн · рынок от 9 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 2 млн (до расходов)
🏛 Альфа-Банк (ипотека) · 👥 справки МФЦ в пакете нет
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⚪️ КВАРТИРА 68,5 м² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ ·
📍 Одинцово, ул. Белорусская, д. 9, кв. 227 · 🚉 ст. Одинцово (МЦД-1)
ЛОТ 1239-ПТ · монолит
💵 Старт 9,90 млн · с ЭТП ≈ 10,89 млн · рынок от 12,00 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1,11 млн (до расходов)
🏛 БЖФ (ипотека) · 👥 справки МФЦ в пакете нет
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⚪️ 2-КОМН. 44,7 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ ·
📍 Солнечногорск, ул. 2-я Володарская, д.5, кв.36 · 🚉 ст. Подсолнечная
ЛОТ 1097-ПТ · панель, 1/5
💵 Старт 3,00 млн · с ЭТП ≈ 3,30 млн · рынок от 4,02 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,72 млн (до расходов)
🏛 Сбербанк (ипотека) · 👥 справки МФЦ в пакете нет
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 3-КОМН. 85,1 м² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Раменское, ул. Крымская, д. 4, кв. 324 · 🚉 ст. Раменское (МЦД-3)
ЛОТ 1223-ПТ · монолит-кирпич, 3/18
💵 Старт 10,25 млн · с ЭТП ≈ 11,28 млн · рынок от 12,64 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1,36 млн (до расходов)
🏛 Совкомбанк (ипотека) · 👥 6, несовершеннолетних нет
🟡 Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель мимо. Снятие веду по договору (ст. 78).
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 2-КОМН. 65,5 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Котельники, пр-д 2-й Покровский, д. 4, корп. 1, кв. 287 · 🚉 м. Котельники
ЛОТ 1201-ПТ · монолит/ж-б панель, 11/17
💵 Старт 7,92 млн · с ЭТП ≈ 8,72 млн · рынок от 12 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 3 млн (до расходов)
🏛 Альфа-Банк (ипотека) · 👥 8, есть несовершеннолетние
🟡 Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель мимо. Снятие веду по договору (ст. 78).
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
👇 Ещё лоты и условия работы со мной — в следующем сообщении.

🔝 ТОП-ЛОТЫ (продолжение)

🟡 3-КОМН. 68,6 м² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Люберцы, Дзержинский, ул. Томилинская, д. 18, кв. 207
ЛОТ 1222-ПТ · кирпич, 7/9
💵 Старт 7,33 млн · с ЭТП ≈ 8,06 млн · рынок от 9 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1 млн (до расходов)
🏛 Альфа-Банк (ипотека) · 👥 0-свободен · ✅ выиграл → зарегистрировал → продал
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

📋 ОСТАЛЬНЫЕ ЛОТЫ — по любому пришлю досье с расчётом (цены — начальные):

• ЛОТ 1230-ПТ · Раменский, с. Кривцы · дом 133,0 м² + 7 сот. · 4,94 млн
• ЛОТ 1175-ПТ · Электросталь, ул. Западная, д. 10а, кв. 78 · 34,4 м² · 2,84 млн
• ЛОТ 1184-ПТ · Сергиев-Посад, проезд Хотьковский, д. 38, кв. 14 · 40,0 м² · 3,44 млн
• ЛОТ 1241-ПТ · Котельники, мкр. Парковый, д.1, корп.2, кв.19 · 64,9 м² · 8,88 млн
• ЛОТ 1167-ПТ · Ступино, с. Мышенское, тер. ТСН Мышенское, ул. Ясная, д. 2Б · дом 123,1 м² + 10 сот. · 5,47 млн
• ЛОТ 1173-ПТ · Сергиево-Посадский, с\т Дружба, уч. 30 · дом 136,6 м² + 4 сот. · 6,53 млн
• ЛОТ 1202-ПТ · Дмитровский, д. Пешково, тер. Оболенское, д.271 · дом 78,3 м² + 8 сот. · 4,46 млн
• ЛОТ 1220-ПТ · Звенигород, ул. Макарова, д.19, корп.1, кв.56 · 82,2 м² · 10,09 млн
• ЛОТ 1237-ПТ · Чехов, д. Дубровка · участок · 0,37 млн
• ЛОТ 1247-ПТ · Одинцовский, с. Жаворонки, ул. Тихая, стр./уч. 18 · жилой дом 332,0 м² и участок 8 сот. · 26,99 млн
• ЛОТ 1182-ПТ · Шатура, п. Радовицкий, ул. Спортивная, д. 13, кв. 1 · 36,1 м² · 1,34 млн
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🛡 КАК ЭТО РАБОТАЕТ СО МНОЙ:
1. Пишете номер лота (например, «ЛОТ 1226-ПТ») — бесплатно присылаю досье: выписки, прописанные, расчёт выгоды.
2. Агентский договор: ваше поручение задаёт максимальную цену за лот — выше неё не иду, переплата исключена. Стоимость известна до заявки.
3. Я аккредитован на ЭТП — вам регистрироваться на площадке не нужно. Заявку оформляем не позднее чем за 3 дня до окончания приёма; торги, оплату и регистрацию права сопровождаю.
4. Не выиграли — задаток (2%) и комиссия ЭТП возвращаются полностью.
5. Освобождение объекта и перепродажа — моя работа по договору.

⚡️ На оформление заявки и зачисление задатка нужно время — документы подаём не позднее чем за 3 дня до окончания приёма. Пишите сегодня.

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией.

#торги #ФССП #недвижимостьМО

🔥 ТОРГИ ФССП ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ — С РАСЧЁТОМ ВЫГОДЫ
📅 Торги 14 июля · приём заявок до 10 июля

Квартиры и дома из-под ипотеки государство продаёт с аукциона заметно ниже рынка: покупатели «для жизни» на торги почти не ходят, конкуренция ниже. Эта разница — заработок инвестора. Юридику по каждому лоту веду я.

❗️ Цены — НАЧАЛЬНЫЕ (аукцион на повышение), оплата только своими средствами (ипотека/маткапитал не применяются). Сверх цены торгов — комиссия ЭТП 10% (только с победителя, остальным возврат). «Рынок» — по аналогам с Авито. Прописанные в ипотечной квартире снимаются по ст. 78 ФЗ-102 — веду по договору, срок учтён в расчёте.
«Ниже рынка» — спред к цене «как есть», ДО вычета расходов (ремонт, налог, удержание). Чистый расчёт — в досье по лоту.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🔝 ТОП-ЛОТЫ

⚪️ ДОМ 171,5 м² + 12 СОТ. · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ ·
📍 м.о. Раменский, с. Загорново, тер. ДНП Ясное, ул. Ясная, д. 112
ЛОТ 1141-ТАИ · дерево
💵 Старт 4,45 млн · с ЭТП ≈ 4,89 млн · рынок от 8,00 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 3,11 млн (до расходов)
🏛 ЗПИФ «Байкал» (ипотека) · 👥 выписки из домовой книги в пакете нет — состав уточняю выездом
⚠️ Выморочное — НАДО ЕХАТЬ СМОТРЕТЬ: коммуникации (газ/вода) и состояние подтвердить на месте. Право за Администрацией в ЕГРН пока не зарегистрировано.
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 КВАРТИРА 31,0 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Люберцы, ул. Вертолетная, д. 24, кв. 184 · 🚉 м. Некрасовка
ЛОТ 1136-ТАИ · монолит, 7/17
💵 Старт 4,40 млн · с ЭТП ≈ 4,84 млн · рынок от 5,71 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,87 млн (до расходов)
🏛 Альфа-Банк (ипотека) · 👥 3, есть несовершеннолетние
🟡 Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель мимо. Снятие веду по договору (ст. 78).
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
📋 ОСТАЛЬНЫЕ ЛОТЫ — по любому пришлю досье с расчётом (цены — начальные):

• ЛОТ 1128-ТАИ · Щёлково, пос. Клюквенный, д. 18, кв. 59 · 86,5 м² · 4,36 млн
• ЛОТ 1135-ТАИ · Щёлково, пгт. Фряново, ул. Победы, д. 5, кв. 19 · 44,9 м² · 1,42 млн
• ЛОТ 1081-ТАИ · Жуковский, ул. Нижегородская, д. 12, кв. 48 · 41,6 м² · 4,74 млн
• ЛОТ 1176-ТАИ · Балашиха, ул. Дмитриева, д. 10, кв. 286 · 44,7 м² · 5,00 млн
• ЛОТ 1125-ТАИ · Электросталь, ул. Спортивная, д. 47б, кв. 86 · 36,3 м² · 3,24 млн
• ЛОТ 1167-ТАИ · р-н Солнечногорский, с/пос. Луневское, в р-не д. Жилино · дом 800,0 м² + 8 сот. · 9,29 млн
• ЛОТ 1179-ТАИ · Сергиев Посад, пр-кт Красной Армии, д. 253а, кв. 66 · 53,3 м² · 5,94 млн
• ЛОТ 1182-ТАИ · Котельники, ул. Строителей, д. 5, кв. 874 · 106,0 м² · 16,43 млн
• ЛОТ 1186-ТАИ · Орехово-Зуево, ул. Иванова, д. 2Г, кв. 43 · 37,6 м² · 3,25 млн
• ЛОТ 1188-ТАИ · Пушкинский, г. Красноармейск, ул. Новая Жизнь, д. 1, кв. 45 · 34,1 м² · 2,53 млн
• ЛОТ 1189-ТАИ · Пушкинский, д. Балабаново, тер. Пушкино Лайф, ул. Медная, д. 25 · дом 72,0 м² + 6 сот. · 3,76 млн
• ЛОТ 1110-ТАИ · Шаховской р-он, с/пос. Раменское, д. Харитоново, д. 1 · участок 6 сот. + домик 22,2 м² · 0,15 млн
• ЛОТ 1185-ТАИ · Пушкинский р-н · участок · 1,55 млн
• ЛОТ 1187-ТАИ · р-н Пушкинский, п. Софрино (43 км) с/т «Эскулап», уч. 60 · дом 178,9 м² + 6 сот. · 6,20 млн
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🛡 КАК ЭТО РАБОТАЕТ СО МНОЙ:
1. Пишете номер лота (например, «ЛОТ 1141-ТАИ») — бесплатно присылаю досье: выписки, прописанные, расчёт выгоды.
2. Агентский договор: ваше поручение задаёт максимальную цену за лот — выше неё не иду, переплата исключена. Стоимость известна до заявки.
3. Я аккредитован на ЭТП — вам регистрироваться на площадке не нужно. Заявку оформляем не позднее чем за 3 дня до окончания приёма; торги, оплату и регистрацию права сопровождаю.
4. Не выиграли — задаток (2%) и комиссия ЭТП возвращаются полностью.
5. Освобождение объекта и перепродажа — моя работа по договору.

⚡️ На оформление заявки и зачисление задатка нужно время — документы подаём не позднее чем за 3 дня до окончания приёма. Пишите сегодня.

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией.

#торги #ФССП #недвижимостьМО

🔥 ТОРГИ ФССП ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ — С РАСЧЁТОМ ВЫГОДЫ
📅 Торги 15 июля · приём заявок до 13 июля

Квартиры и дома из-под ипотеки государство продаёт с аукциона заметно ниже рынка: покупатели «для жизни» на торги почти не ходят, конкуренция ниже. Эта разница — заработок инвестора. Юридику по каждому лоту веду я.

❗️ Цены — НАЧАЛЬНЫЕ (аукцион на повышение), оплата только своими средствами (ипотека/маткапитал не применяются). Сверх цены торгов — комиссия ЭТП 10% (только с победителя, остальным возврат). «Рынок» — по аналогам с Авито. Прописанные в ипотечной квартире снимаются по ст. 78 ФЗ-102 — веду по договору, срок учтён в расчёте.
«Ниже рынка» — спред к цене «как есть», ДО вычета расходов (ремонт, налог, удержание). Чистый расчёт — в досье по лоту.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🔝 ТОП-ЛОТЫ

🟢 3-КОМН. 69,1 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · свободен
📍 Солнечногорск, ул. Военный городок, д. 2, кв. 81
ЛОТ 1049-ПОТ · панель П-101, 3/9
💵 Старт 4,41 млн · с ЭТП ≈ 4,85 млн · рынок от 6,53 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1,68 млн (до расходов)
🏛 Сбербанк (ипотека) · 👥 0 — свободен · ✅ выиграл → зарегистрировал → продал
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟢 1-КОМН. 32,5 м² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ · свободен
📍 Балашиха, мкр. 1 Мая, д. 8, кв. 154
ЛОТ 1224-ПОТ · панель, 3/9
💵 Старт 4,18 млн · с ЭТП ≈ 4,60 млн · рынок от 5,00 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,40 млн (до расходов)
🏛 ПКО Национальная Фабрика Ипотеки (НФИ; первооснова — Банк Мир Привилегий) (ипотека) · 👥 0 — свободен · ✅ выиграл → зарегистрировал → продал
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⚪️ КВАРТИРА 49,2 м² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ ·
📍 Химки, ул. Германа Титова, д. 6, кв. 394
ЛОТ 1232-ПОТ · монолит-кирпич, 5/17
💵 Старт 6,93 млн · с ЭТП ≈ 7,62 млн · рынок от 9,96 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 2,34 млн (до расходов)
🏛 Транскапиталбанк (ипотека) · 👥 выписки из домовой книги в пакете нет — состав уточняем выездом
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⚪️ ДОМ 132,2 м² + 6 СОТ. · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ ·
📍 Солнечногорский р-н, д. Чепчиха, с.т. «Сенеж», д. 75
ЛОТ 1056-ПОТ · смешанные (капитальный 2-эт., по фото — оштукатуренный с эркером)
💵 Старт 3,18 млн · с ЭТП ≈ 3,50 млн · рынок от 5,40 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1,90 млн (до расходов)
🏛 Совкомбанк (ипотека) · 👥 выписки из домовой книги в пакете нет — состав уточняем выездом
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⚪️ ДОМ 275,5 м² + 8 СОТ. · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ ·
📍 Красногорский р-н, р.п. Нахабино, ул. Счастливая, д. 43
ЛОТ 1112-ПОТ · таунхаус (3-эт.), с ремонтом
💵 Старт 23,07 млн · с ЭТП ≈ 25,38 млн
📊 Рынок: в бетоне ~27 · с ремонтом ~40 · должник просит 48 (Авито)
📉 Ниже рынка (с ремонтом) на ≈ 14,6 млн (до расходов)
🏛 Банк ЗЕНИТ (ипотека) · 👥 выписки из домовой книги в пакете нет — состав уточняем выездом
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⚪️ 1-КОМН. 34,5 м² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ ·
📍 Солнечногорский р-н, д. Радумля, мкр. Механического завода № 1, д. 15, кв. 105
ЛОТ 1111-ПОТ · кирпич, 7/9
💵 Старт 2,07 млн · с ЭТП ≈ 2,28 млн · рынок от 3,7 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1,14 млн (до расходов)
🏛 Сбербанк (ипотека) · 👥 выписки из домовой книги в пакете нет — состав уточняем выездом
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⚪️ ДОМ 252,8 м² + 8 СОТ. · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ ·
📍 Домодедово, с. Юсупово, терр. КП Рублево
ЛОТ 1109-ПОТ · требует осмотра (завершённый, 2024)
💵 Старт 5,52 млн · с ЭТП ≈ 6,08 млн · рынок от 7,20 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1,12 млн (до расходов)
🏛 Сбербанк (ипотека) · 👥 выписки из домовой книги в пакете нет — состав уточняем выездом
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 2-КОМН. 53,8 м² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Балашиха, ул. Дмитриева, д. 8, кв. 67
ЛОТ 1188-ПОТ · монолит, 23/25
💵 Старт 5,03 млн · с ЭТП ≈ 5,54 млн · рынок от 7,00 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1,46 млн (до расходов)
🏛 Банк ЖилФинанс (ипотека) · 👥 1, несовершеннолетних нет
🟡 Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель мимо. Снятие веду по договору (ст. 78).
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
👇 Ещё лоты и условия работы со мной — в следующем сообщении.

📋 ОСТАЛЬНЫЕ ЛОТЫ — по любому пришлю досье с расчётом (цены — начальные):

• ЛОТ 1174-ПОТ · Подольск, ул. Подольская, д. 16, кв. 34 · 36,7 м² · 4,90 млн
• ЛОТ 1225-ПОТ · Одинцовский, пгт. Лесной Городок, ул. Энергетиков, д. 6, кв. 138 · 55,8 м² · 8,51 млн
• ЛОТ 1015-ПОТ · Щелковской р-н, г/п Монино, рп. Монино, ул. Генерала Дементьева, д. 7, кв. 57 · 47,1 м² · 4,21 млн
• ЛОТ 1137-ПОТ · Домодедово, с. Растуново, ул. Заря, д. 6б, кв. 164 · 58,4 м² · 3,80 млн
• ЛОТ 1173-ПОТ · Раменский г.о., д. Булгаково · участок · 0,54 млн
• ЛОТ 1214-ПОТ · Балашиха, ул. Демин луг, д. 2, кв. 76 · 67,6 м² · 8,92 млн
• ЛОТ 557-ПОТ · Домодедово, мкр. Белые Столбы, тер. СИЕСТА Восточная д. 107а · дом 96,9 м² + 5 сот. · 5,09 млн
• ЛОТ 1171-ПОТ · Раменский р-н, с/пос. Ульянинское · участок · 0,95 млн
• ЛОТ 1216-ПОТ · Чехов, д. Скурыгино · участок · 1,79 млн
• ЛОТ 1228-ПОТ · Балашиха, ул. 40 лет Победы, д. 10, кв. 99 · 45,5 м² · 5,60 млн
• ЛОТ 1101-ПОТ · Домодедово, д. Матчино · участок · 0,77 млн
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🛡 КАК ЭТО РАБОТАЕТ СО МНОЙ:
1. Пишете номер лота (например, «ЛОТ 1049-ПОТ») — бесплатно присылаю досье: выписки, прописанные, расчёт выгоды.
2. Агентский договор: ваше поручение задаёт максимальную цену за лот — выше неё не иду, переплата исключена. Стоимость известна до заявки.
3. Я аккредитован на ЭТП — вам регистрироваться на площадке не нужно. Заявку оформляем не позднее чем за 3 дня до окончания приёма; торги, оплату и регистрацию права сопровождаю.
4. Не выиграли — задаток (2%) и комиссия ЭТП возвращаются полностью.
5. Освобождение объекта и перепродажа — моя работа по договору.

⚡️ На оформление заявки и зачисление задатка нужно время — документы подаём не позднее чем за 3 дня до окончания приёма. Пишите сегодня.

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией.

#торги #ФССП #недвижимостьМО #Солнечногорск #Балашиха #Химки #Сенеж #Красногорск #Нахабино

🔥 ТОРГИ ФССП И БАНКРОТНЫЕ ТОРГИ — В ЧЁМ РАЗНИЦА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ?

📅 Квартира должника попадает на торги двумя путями: через исполнительное производство (ФЗ-229) или через банкротство (ФЗ-127).
⚖️ Со стороны похоже — аукцион и аукцион. Внутри — разные задатки, сроки и порядок оформления. Разбираю по пунктам, с учётом изменений 2026 года.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🏛 КТО ПРОДАЁТ И ГДЕ ИСКАТЬ

📄 Торги ФССП: продавец — ТУ Росимущества в лице организатора торгов. Извещения — на torgi.gov.ru и ЭТП.
📄 Банкротные торги: имущество продаёт финансовый управляющий. Все сообщения о торгах — в ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru), оттуда переход на ЭТП.

┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

💰 ЗАДАТОК — ГЛАВНАЯ РАЗНИЦА ДЛЯ КОШЕЛЬКА

🔑 ФССП: по заложенному жилью задаток не может превышать 5% от начальной цены (ст. 57 ФЗ-102).
🔑 Банкротство: закон разрешает до 20% (ст. 110 ФЗ-127), и организаторы этим пользуются. За тот же лот задаток может быть миллион.

┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

📉 КАК ДВИЖЕТСЯ ЦЕНА

ФССП: первичные торги → повторные со снижением на 15% (ст. 92 ФЗ-229). Дальше цена не падает: если повторные не состоялись, залогодержатель вправе оставить предмет ипотеки за собой — по цене на 25% ниже начальной цены первых торгов (ст. 58 ФЗ-102). Окно для покупателя короткое: два шанса, потом лот уходит банку.

Банкротство: первые торги → повторные со снижением на 10% → публичное предложение, где цена падает поэтапно, пока не найдётся покупатель. Самые глубокие дисконты — именно на «публичке», но там же и максимальная конкуренция.

┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⏱️ ОПЛАТА И ДОГОВОР

ФССП: сначала деньги, потом договор. Победитель вносит полную цену (за вычетом задатка) в течение 5 дней после торгов (ст. 57 ФЗ-102). ДКП заключается только после полной оплаты — и не ранее чем через 10 дней после публикации протокола о результатах торгов (ст. 448 ГК). Не оплатил в срок — задаток не возвращается.

Банкротство: сначала договор, потом деньги. Управляющий направляет победителю ДКП, на оплату — 30 дней с даты его подписания (ст. 110 ФЗ-127). Но сама процедура банкротства тянется месяцами, и действия управляющего могут оспаривать кредиторы.

┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⚡️ ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ В 2026

📌 Исполнительский сбор вырос с 7% до 12% (с 09.01.2026) — должнику дороже «выкупиться» до торгов, лотов у ФССП станет больше.
📌 С 03.04.2026 при продаже единственного ипотечного жилья банкрота часть выручки — до 10%, в пределах его собственных вложений — гарантированно достаётся должнику (ст. 213.27-1 ФЗ-127). Саботировать продажу ему теперь менее выгодно.
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🛡 ЧТО ОДИНАКОВО: ст. 78 ФЗ-102 работает на обоих видах торгов — при продаже заложенного жилья право пользования прекращается у всех проживающих. И там, и там перед заявкой проверяем должника по ЕФРСБ: банкротство, открытое до торгов ФССП, приостанавливает исполнительное производство, и лот уходит в конкурсную массу.

📌 ИТОГ
🟢 ФССП — задаток до 5%, короткий цикл, понятные правила. Основной инструмент покупателя.
🟡 Банкротные — глубже дисконты на публичном предложении, но задаток до 20%, сроки дольше, процедурных рисков больше.
🔴 В обоих случаях без проверки должника и процедуры заявку не подаём.

💬 А вы участвовали в банкротных торгах — или пока только присматриваетесь?

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является юридической/инвестиционной рекомендацией. По конкретной ситуации — к профильному юристу.

#недвижимость #торги #ФССП #инвестиции #банкротство #ликбез

🔥 ТОРГИ ФССП ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ — С РАСЧЁТОМ ВЫГОДЫ
📅 Торги 16 июля · приём заявок до 14 июля

Квартиры и дома из-под ипотеки государство продаёт с аукциона заметно ниже рынка: покупатели «для жизни» на торги почти не ходят, конкуренция ниже. Эта разница — заработок инвестора. Юридику по каждому лоту веду я.

❗️ Цены — НАЧАЛЬНЫЕ (аукцион на повышение), оплата только своими средствами (ипотека/маткапитал не применяются). Сверх цены торгов — комиссия ЭТП 10% (только с победителя, остальным возврат). «Рынок» — по аналогам с Авито. Прописанные в ипотечной квартире снимаются по ст. 78 ФЗ-102 — веду по договору, срок учтён в расчёте.
«Ниже рынка» — спред к цене «как есть», ДО вычета расходов (ремонт, налог, удержание). Чистый расчёт — в досье по лоту.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🔝 ТОП-ЛОТЫ

🟢 УЧАСТОК · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · свободен
📍 Домодедово, д. Матчино
ЛОТ 1172-ПТ
💵 Старт 0,78 млн · с ЭТП ≈ 0,86 млн · рынок от 1,48 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,63 млн (до расходов)
🏛 Сбербанк (ипотека) · ✅ выиграл → зарегистрировал → продал
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟢 2-КОМН. 57,9 м² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ · свободен
📍 Балашиха, ш. Балашихинская, д. 10, кв. 349
ЛОТ 1244-ПТ · монолит, 18/25
💵 Старт 6,54 млн · с ЭТП ≈ 7,19 млн · рынок от 6,61 млн
🏛 Альфа-Банк (ипотека) · 👥 0 — свободен · ✅ выиграл → зарегистрировал → продал
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 2-КОМН. 74,6 м² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Мытищи, мкр. Поселок Пироговский, ул. Советская, д. 1В, кв. 163
ЛОТ 1238-ПТ · монолит (сборно-монолитный, облицовка кирпич), 1/17
💵 Старт 6,95 млн · с ЭТП ≈ 7,64 млн · рынок от 9 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,82 млн (до расходов)
🏛 Альфа-Банк (ипотека) · 👥 5, есть несовершеннолетние
🟡 Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель мимо. Снятие веду по договору (ст. 78).
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 2-КОМН. 46,8 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Бронницы, ул. Советская, д. 117, кв. 56
ЛОТ 1209-ПТ · кирпич, 2/5
💵 Старт 3,05 млн · с ЭТП ≈ 3,36 млн · рынок от 4 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,3 млн (до расходов)
🏛 Афанасьевский-7 (ипотека) · 👥 5, есть несовершеннолетние
🟡 Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель мимо. Снятие веду по договору (ст. 78).
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
📋 ОСТАЛЬНЫЕ ЛОТЫ — по любому пришлю досье с расчётом (цены — начальные):

• ЛОТ 1254-ПТ · Люберцы, ул. летчика Ларюшина, д.6, кв.42 · 31,7 м² · 6,64 млн
• ЛОТ 1176-ПТ · м.о. Истра, д. Красный Поселок, тер. ЖК САМПО, ул. Героя Советского Союза Фадеева А.И., д.15, кв. 67 · 58,0 м² · 6,16 млн
• ЛОТ 1190-ПТ · Электросталь, г. Электросталь, ул. Сталеваров, д.8 кв.39 · 44,3 м² · 2,96 млн
• ЛОТ 1219-ПТ · Пушкино, ш. Акуловское, д. 37, кв. 18 · 31,2 м² · 3,27 млн
• ЛОТ 1262-ПТ · Балашиха, ул. Полевая, д. 2, пом. 145/2 · коммерция 47,4 м² · 6,67 млн
• ЛОТ 1272-ПТ · Щелковский р-н, п. Юность, д.9, кв.41 · 46,5 м² · 3,18 млн
• ЛОТ 1273-ПТ · Дмитров, пгт. Икша, терр. объединения «Труд», уч.67 · дом 228,9 м² + 6 сот. · 9,87 млн
• ЛОТ 1274-ПТ · Люберцы, ул. Кирова, д. 12, кор. 3, кв. 169 · 57,8 м² · 11,41 млн
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🛡 КАК ЭТО РАБОТАЕТ СО МНОЙ:
1. Пишете номер лота (например, «ЛОТ 1172-ПТ») — бесплатно присылаю досье: выписки, прописанные, расчёт выгоды.
2. Агентский договор: ваше поручение задаёт максимальную цену за лот — выше неё не иду, переплата исключена. Стоимость известна до заявки.
3. Я аккредитован на ЭТП — вам регистрироваться на площадке не нужно. Заявку оформляем не позднее чем за 3 дня до окончания приёма; торги, оплату и регистрацию права сопровождаю.
4. Не выиграли — задаток (2%) и комиссия ЭТП возвращаются полностью.
5. Освобождение объекта и перепродажа — моя работа по договору.

⚡️ На оформление заявки и зачисление задатка нужно время — документы подаём не позднее чем за 3 дня до окончания приёма. Пишите сегодня.

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией.

#торги #ФССП #недвижимостьМО

🔥 ТОРГИ ФССП: ТРИ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЯ В ОДНОМ ДОМЕ — ЛЮБЕРЦЫ, ПЕРВАЯ ЛИНИЯ
📅 Торги 27–31 июля · приём заявок до 23–29 июля

Редкий случай: на торгах ФССП — коммерция. Три помещения в доме 2004 г. на ул. Кирова, 1 (район м. Жулебино), живая торговая линия. Во всех трёх СЕЙЧАС сидят арендаторы, включая сеть «Винлаб». Государство продаёт на 15–45% ниже рынка. Юридику проверил я: банкротства нет, оценка не оспорена, НДС не облагается. Подходит юрлицам, ИП и физлицам.

❗️ Цены ниже — НАЧАЛЬНЫЕ цены аукциона (торги на повышение). Оплата только собственными средствами: ипотека и маткапитал не применяются. Сверх цены закрытия — комиссия электронной торговой площадки (ЭТП) 10%: удерживается только с победителя, остальным возвращается. Задаток: не выиграли — вернётся полностью.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🔝 ТРИ ЛОТА — С РАЗБОРОМ

🥇 БЫВШИЙ БАНКОВСКИЙ ОФИС · 66,7 ТЫС. ₽/М² НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ · ПЕРВЫЕ ТОРГИ
📍 г. Люберцы, ул. Кирова, 1, пом. 1 — угол с 5-м Октябрьским проездом, два фасада
ЛОТ 1171-ТАИ · 279,2 м² · 1-й этаж + подсобный уровень · отдельный вход

💰 Потенциал: аренда ~3,5–4 млн ₽/год — окупаемость ~6 лет (по рынку — 9–12 лет)
💵 Начальная цена: 18 624 000 ₽ · с комиссией ЭТП ≈ 20,5 млн ₽ · рынок от 30 млн ₽
📉 Ниже рынка на ~38%
🔑 Сейчас работают ателье и билетная касса — договоры краткосрочные, новый собственник свободен в решениях
🏛 Взыскатель: юрлицо, долг по займам · должник — компания, не человек
📅 Торги 27.07 · заявки до 23.07 · задаток 50% (9,31 млн ₽, проигравшим возврат)
✅ Готовая отделка под офис/медцентр/сервис. Дёшево из-за крупного метража — на аукционы за таким форматом почти не ходят.
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

💼 ГОТОВЫЙ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС С «ВИНЛАБ» ДО 2034 ГОДА · ПЕРВЫЕ ТОРГИ
📍 г. Люберцы, ул. Кирова, 1, пом. 12 — вход с 4-го Люберецкого проезда
ЛОТ 1207-ПОТ · 187,9 м² · 1-й этаж · потолки 2,8 м

💰 Потенциал дохода: ~3,5–4,3 млн ₽/год → окупаемость 5–6 лет (по рынку — 11–13)
💵 Начальная цена: 21 742 000 ₽ · с комиссией ЭТП ≈ 23,9 млн ₽ · рынок от 25 млн ₽
🔑 Якорный арендатор — федеральная сеть «Винлаб»: договор на 10 лет до 2034 г., зарегистрирован в ЕГРН, при покупке переходит к вам автоматически — деньги идут с первого дня. Плюс зона общепита с кухней и вентиляцией ещё на ~70 м²
🏛 Взыскатель: юрлицо, долг по займам
📅 Торги 28.07 · заявки до 24.07 · задаток 50% (10,87 млн ₽, проигравшим возврат)
✅ Магазин реально работает — проверено на месте. Ставки сети по Люберцам пришлю в досье.
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

💎 ТОРГОВЫЙ ПОДВАЛ ПОД «ВИНЛАБОМ» ЗА 33 ТЫС. ₽/М² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ
📍 г. Люберцы, ул. Кирова, 1, пом. 15 — отдельный вход с 4-го Люберецкого проезда
ЛОТ 1183-САБ · 237,6 м² · подвальный уровень

💵 Начальная цена: 7 827 000 ₽ (32,9 тыс. ₽/м²) · с комиссией ЭТП ≈ 8,6 млн ₽ · рынок от 13 млн ₽
📉 Ниже рынка на ~40%
🔑 Сейчас работает веломагазин — помещение обособленное, торговое по факту
🏛 Взыскатель: юрлицо, долг по займам
📅 Торги 31.07 · заявки до 29.07 · задаток всего 10% (782 700 ₽)
✅ Почему так дёшево: в документах уровень назван «техническим подпольем» — покупатели пугаются слова. Судебную историю поднял: претензий к помещению нет, права зарегистрированы с 2011 г. Страх других — ваша скидка.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🛡 КАК ЭТО РАБОТАЕТ СО МНОЙ:
1. Пишете номер лота — бесплатно присылаю досье: выписки ЕГРН, арендаторы, судебная история, расчёт доходности.
2. Агентский договор: ваше поручение задаёт максимальную цену за лот — выше неё не иду, переплата исключена. Стоимость известна до заявки.
3. Я аккредитован на ЭТП — вам регистрироваться на площадке не нужно. Заявку оформляем не позднее чем за 3 дня до окончания приёма; торги, оплату и регистрацию права сопровождаю.
4. Не выиграли — задаток и комиссия ЭТП возвращаются полностью.
5. Передача объекта, работа с арендаторами и перепродажа — моя работа по договору.

⚡️ На зачисление крупного задатка нужен запас — по ЛОТу 1171 заявка до 20.07. Пишите сегодня.

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией.

#торги #ФССП #недвижимостьМО #коммерция

🔥 «КУПЛЮ С ТОРГОВ — А СДЕЛКУ ПОТОМ ОТМЕНЯТ?»

📅 Главный страх новичка на торгах: выиграл, заплатил, сделал ремонт — а через полгода суд «всё отменил».
⚖️ Разбираем, как это устроено в законе: кто, когда и за что может оспорить торги — и почему чистому покупателю бояться почти нечего.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

📖 ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОН

Торги можно признать недействительными только через суд, только по иску заинтересованного лица и только в течение 1 года со дня торгов (ст. 449 ГК). Если суд отменил торги — автоматически недействителен и ДКП с победителем.

Ключевое: оспаривается ПРОЦЕДУРА торгов, а не сама идея «квартиру продали дёшево».

┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⚠️ РЕАЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ (ст. 449 ГК)

📄 Кого-то необоснованно не допустили или отстранили от участия
📄 Не приняли высшую предложенную цену
📄 Продали раньше срока, указанного в извещении
📄 Существенные нарушения порядка, повлиявшие на итоговую цену (сроки и полнота извещения, приём заявок после дедлайна)

Все четыре пункта — грехи ОРГАНИЗАТОРА торгов, а не покупателя.

┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🛡 ЧТО НЕ ОСНОВАНИЕ — А ИМЕННО ЭТИМ ПУГАЮТ

🔸 «Продали слишком дёшево». Низкая цена сама по себе торги не рушит — оценка оспаривается отдельно и ДО торгов.
🔸 Нарушения при аресте и оценке имущества. Это претензии к приставу, а не к торгам (Обзор ВАС № 101).
🔸 «Должник не знал о торгах». Уведомление должника — не элемент процедуры торгов.
🔸 Планка Пленума ВС № 50 (п. 71): нарушение должно быть существенным — повлиять на цену или победителя И ущемить права истца. Опечатка в извещении торги не отменит.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

💰 А ЕСЛИ ВСЁ-ТАКИ ОТМЕНИЛИ?

Двусторонняя реституция: квартира возвращается в реализацию, а деньги покупателю возвращает тот, кто указан ПРОДАВЦОМ в вашем ДКП. На торгах ФССП это ТУ Росимущества — спецорганизация лишь действует от его имени. Не должник и не взыскатель: должник — не сторона сделки, а деньги, ушедшие взыскателю по решению суда, забрать у него нельзя (п. 13–14 Обзора Президиума ВАС № 101 от 22.12.2005).

⚖️ Свежий сигнал — июнь 2026: ВС РФ вступился за покупателя квартиры с торгов ФССП, которому нижестоящие суды «забыли» вернуть деньги, отменив торги (квартиру вернули должнику — а покупателя оставили ни с чем). Односторонняя реституция недопустима, дело ушло на пересмотр: rapsinews.ru/judicial_news/20260629/311985322.html

Деньги вы вернёте — но иногда за них придётся судиться. Поэтому риск отмены торгов — это прежде всего заморозка денег и времени, а не потеря капитала.

┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

✅ КАК СВЕСТИ РИСК К МИНИМУМУ ДО ЗАЯВКИ

🔍 Проверить извещение: опубликовано ли в срок, полны ли данные о лоте, совпадают ли даты
🔍 Проверить должника на банкротство (ЕФРСБ) — банкротство до торгов опаснее любого иска по ст. 449 (разбирал отдельно)
🔍 Сохранить весь след сделки: извещение, заявка, протокол, платёжки, ДКП
🔍 Самому не давать поводов: не координироваться с другими участниками, платить в срок

📌 ИТОГ
🟢 Состоявшиеся торги с чистой процедурой отменить крайне сложно — закон защищает результат.
🟡 Год после торгов — формальное окно для исков: храните полный пакет документов.
🔴 Реальные угрозы только две: грубые нарушения организатора и банкротство должника, открытое ДО торгов. Обе проверяются до подачи заявки.

💬 Что вас больше останавливает от торгов — юридические риски или состояние квартир?

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является юридической/инвестиционной рекомендацией. По конкретной ситуации — к профильному юристу.

#недвижимость #торги #ФССП #инвестиции #оспариваниеторгов #мифы

🔥 ТОРГИ ФССП ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ — С РАСЧЁТОМ ВЫГОДЫ
📅 Торги 23 июля · приём заявок до 20 июля

Квартиры и дома из-под ипотеки государство продаёт с аукциона заметно ниже рынка: покупатели «для жизни» на торги почти не ходят, конкуренция ниже. Эта разница — заработок инвестора. Юридику по каждому лоту веду я.

❗️ Цены — НАЧАЛЬНЫЕ (аукцион на повышение), оплата только своими средствами (ипотека/маткапитал не применяются). Сверх цены торгов — комиссия ЭТП 10% (только с победителя, остальным возврат). «Рынок» — по аналогам с Авито. Прописанные в ипотечной квартире снимаются по ст. 78 ФЗ-102 — веду по договору, срок учтён в расчёте.
«Ниже рынка» — спред к цене «как есть», ДО вычета расходов (ремонт, налог, удержание). Чистый расчёт — в досье по лоту.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🔝 ТОП-ЛОТЫ

🟢 1-КОМН. 33,5 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · свободен
📍 Люберцы, Мирный, Ак.Северина 8/1
ЛОТ 1163-ТАИ · монолит, 13/17
💵 Старт 4,40 млн · с ЭТП ≈ 4,84 млн · рынок от 5,73 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,89 млн (до расходов)
🏛 ВТБ (ипотека) · 👥 0 — свободен · ✅ выиграл → зарегистрировал → продал
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟢 1-КОМН. 34,2 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · свободен
📍 Люберцы, Красково, К.Маркса 117к1
ЛОТ 1121-ТАИ · монолит, 16/17
💵 Старт 4,32 млн · с ЭТП ≈ 4,75 млн · рынок от 5,02 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,27 млн (до расходов)
🏛 Сбербанк (ипотека) · 👥 0 — свободен · ✅ выиграл → зарегистрировал → продал
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 2-КОМН. 72,1 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Балашиха, Железнодорожный, Корнилаева 3
ЛОТ 1118-ТАИ · монолит-кирпич, 17/17
💵 Старт 7,45 млн · с ЭТП ≈ 8,20 млн · рынок от 12,98 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 4,78 млн (до расходов)
🏛 ВТБ (ипотека) · 👥 4, есть несовершеннолетние
🟡 Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель мимо. Снятие веду по договору (ст. 78).
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 3-КОМН. 62,8 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Мытищи, Лётная 24к2
ЛОТ 1150-ТАИ · панель, 1/9
💵 Старт 5,20 млн · с ЭТП ≈ 5,72 млн · рынок от 7,91 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 2,20 млн (до расходов)
🏛 ВТБ (ипотека) · 👥 4, есть несовершеннолетние
🟡 Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель мимо. Снятие веду по договору (ст. 78).
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 2-КОМН. 43,9 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Реутов, Победы 15
ЛОТ 1162-ТАИ · кирпич, 1/9
💵 Старт 5,11 млн · с ЭТП ≈ 5,62 млн · рынок от 6,93 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1,31 млн (до расходов)
🏛 ТБанк (ипотека) · 👥 4, есть несовершеннолетние
🟡 Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель мимо. Снятие веду по договору (ст. 78).
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 1-КОМН. 26,1 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Брехово, Митино Дальнее, 8
ЛОТ 1151-ТАИ · монолит, 1/4
💵 Старт 2,60 млн · с ЭТП ≈ 2,86 млн · рынок от 2,98 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,12 млн (до расходов)
🏛 Совкомбанк (ипотека) · 👥 3, должник не прописан, есть несовершеннолетние
🟡 Дёшево из-за прописанных — массовый покупатель мимо. Снятие веду по договору (ст. 78).
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
👇 Ещё лоты и условия работы со мной — в следующем сообщении.

📋 ОСТАЛЬНЫЕ ЛОТЫ — по любому пришлю досье с расчётом (цены — начальные):

• ЛОТ 1170-ТАИ · Люберцы, Мотяково 66к3 · 25,5 м² · 2,98 млн
• ЛОТ 1199-ТАИ · Домодедово, с. Юсупово · участок · 0,71 млн
• ЛОТ 1202-ТАИ · Домодедово, д. Матчино · участок · 0,74 млн
• ЛОТ 1224-ТАИ · Лобня, Центральная 6 · 42,5 м² · 6,42 млн
• ЛОТ 1082-ТАИ · Ногинск, Октябрьская 85Д · 47,3 м² · 3,42 млн
• ЛОТ 1196-ТАИ · Химки, Сходня, Микояна 10к3 · 65,8 м² · 11,96 млн
• ЛОТ 1215-ТАИ · Раменский, д. Редькино · участок · 2,22 млн
• ЛОТ 1192-ТАИ · Балашиха, Полевая 2, пом.145/3 · коммерция 87,5 м² · 11,59 млн
• ЛОТ 1201-ТАИ · Балашиха, Полевая 2, пом.145/6 · коммерция 87,5 м² · 11,59 млн
• ЛОТ 1217-ТАИ · Серпухов, д. Акулово · участок · 0,37 млн
• ЛОТ 1218-ТАИ · Шаховской р-н, сп. Степаньковское, у д. Кобылино · участок · 0,48 млн
• ЛОТ 1223-ТАИ · Пущино, мкр Г, 21 · 28,4 м² · 1,86 млн
━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🛡 КАК ЭТО РАБОТАЕТ СО МНОЙ:
1. Пишете номер лота (например, «ЛОТ 1163-ТАИ») — бесплатно присылаю досье: выписки, прописанные, расчёт выгоды.
2. Агентский договор: ваше поручение задаёт максимальную цену за лот — выше неё не иду, переплата исключена. Стоимость известна до заявки.
3. Я аккредитован на ЭТП — вам регистрироваться на площадке не нужно. Заявку оформляем не позднее чем за 3 дня до окончания приёма; торги, оплату и регистрацию права сопровождаю.
4. Не выиграли — задаток и комиссия ЭТП возвращаются полностью (размер задатка — по условиям извещения).
5. Освобождение объекта и перепродажа — моя работа по договору.

⚡️ На оформление заявки и зачисление задатка нужно время — документы подаём не позднее чем за 3 дня до окончания приёма. Пишите сегодня.

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является юридической или инвестиционной рекомендацией. По конкретной ситуации — к профильному юристу.

#недвижимость #торги #ФССП #инвестиции #Люберцы #Томилино #Красково #Балашиха #Железнодорожный #Мытищи

🛡 КАК ЭТО РАБОТАЕТ СО МНОЙ:
1. Пишете номер лота (например, «ЛОТ 1137-САБ») — бесплатно присылаю досье: выписки, прописанные, расчёт выгоды.
2. Агентский договор: ваше поручение задаёт максимальную цену за лот — выше неё не иду, переплата исключена. Стоимость известна до заявки.
3. Я аккредитован на ЭТП — вам регистрироваться на площадке не нужно. Заявку оформляем не позднее чем за 3 дня до окончания приёма; торги, оплату и регистрацию права сопровождаю.
4. Не выиграли — задаток и комиссия ЭТП возвращаются полностью (размер задатка — по условиям извещения).
5. Освобождение объекта и перепродажа — моя работа по договору.

⚡️ На оформление заявки и зачисление задатка нужно время — документы подаём не позднее чем за 3 дня до окончания приёма. Пишите сегодня.

📲 Макс · Telegram @Maks_realty
📞 +7-985-783-46-49

⚠️ Информация носит аналитический характер и не является юридической или инвестиционной рекомендацией. По конкретной ситуации — к профильному юристу.

#недвижимость #торги #ФССП #инвестиции #Подмосковье #ипотека

🔥 ТОРГИ ФССП ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ — С РАСЧЁТОМ ВЫГОДЫ
📅 Торги 21 июля · приём заявок до 17 июля

Квартиры и дома из-под ипотеки государство продаёт с аукциона заметно ниже рынка: покупатели «для жизни» на торги почти не ходят, конкуренция ниже. Эта разница — заработок инвестора. Юридику по каждому лоту веду я.

❗️ Цены — НАЧАЛЬНЫЕ (аукцион на повышение), оплата только своими средствами (ипотека/маткапитал не применяются). Сверх цены торгов — комиссия ЭТП 10% (только с победителя, остальным возврат). «Рынок» — по аналогам с Авито. Прописанные в ипотечной квартире снимаются по ст. 78 ФЗ-102 — веду по договору, срок учтён в расчёте.
«Ниже рынка» — спред к цене «как есть», ДО вычета расходов (ремонт, налог, удержание). Чистый расчёт — в досье по лоту.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🔝 ТОП-ЛОТЫ

🟢 УЧАСТОК · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · свободен
📍 Московская область, г. Домодедово, д. Матчино
ЛОТ 1137-САБ
💵 Старт 0,51 млн · с ЭТП ≈ 0,56 млн · рынок от 2,14 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1,58 млн (до расходов)
🏛 Сбербанк (ипотека) · ✅ выиграл → зарегистрировал → продал
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟢 КВАРТИРА 35,3 м² · ПЕРВЫЕ ТОРГИ · свободен
📍 Московская область, г.о. Химки, д. Брёхово, мкр. Митино дальнее, д. 14, кв. 53
ЛОТ 1228-САБ · монолит-кирпич, 2/4 (ЕГРН)
💵 Старт 3,36 млн · с ЭТП ≈ 3,70 млн · рынок от 3,87 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,17 млн (до расходов)
🏛 Транскапиталбанк (ипотека) · 👥 0 — свободен · ✅ выиграл → зарегистрировал → продал
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⚪️ КВАРТИРА 44,7 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ ·
📍 Московская область, м.о. Раменский, с. Константиново, д. 9, кв. 40
ЛОТ 1128-САБ · панель, 5/5
💵 Старт 2,65 млн · с ЭТП ≈ 2,92 млн · рынок от 4,58 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1,66 млн (до расходов)
🏛 Азиатско-Тихоокеанский Банк (ипотека) · 👥 выписки из домовой книги в пакете ФССП нет
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

⚪️ УЧАСТОК · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ
📍 Московская область, м.о. Раменский, тер. Бахтеево-Парк, ул. Яблоневая, уч. 752
ЛОТ 1151-САБ
💵 Старт 0,60 млн · с ЭТП ≈ 0,66 млн · рынок от 0,99 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,33 млн (до расходов)
🏛 уточняется (ипотека) ·
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 КВАРТИРА 58,1 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, с. Сынково, ул. Центральная, д. 9, кв. 40
ЛОТ 1147-САБ · кирпич, 1/5 (тех.паспорт МОБТИ 2007; 1-й этаж → рынок −10%)
💵 Старт 4,35 млн · с ЭТП ≈ 4,79 млн · рынок от 6,12 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 1,33 млн (до расходов)
🏛 ДОМ.РФ / ФГКУ Росвоенипотека (военная ипотека) (ипотека) · 👥 3
🟡 Прописаны — снятие веду по договору (ст. 78).
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 КВАРТИРА 62,4 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Московская область, г. Подольск, мкр. Климовск, ул. Садовая, д. 30, кв. 28
ЛОТ 1143-САБ · панель, 5/5
💵 Старт 4,55 млн · с ЭТП ≈ 5,00 млн · рынок от 5,94 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,93 млн (до расходов)
🏛 Альфа-Банк (ипотека) · 👥 5
🟡 Прописаны — снятие веду по договору (ст. 78).
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 КВАРТИРА 64,6 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Московская область, г. Люберцы, п. ВУГИ, д. 16, кв. 24
ЛОТ 1153-САБ · кирпич, 2/3 (ЕГРН + тех.паспорт; кирпич 1955)
💵 Старт 5,82 млн · с ЭТП ≈ 6,40 млн · рынок от 7,32 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,92 млн (до расходов)
🏛 Альфа-Банк (ипотека) · 👥 3
🟡 Прописаны — снятие веду по договору (ст. 78).
┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄

🟡 КВАРТИРА 58,8 м² · ПОВТОРНЫЕ ТОРГИ · прописаны
📍 Московская область, г.о. Серпухов, г. Серпухов, ул. Осенняя, д. 19, кв. 81
ЛОТ 1125-САБ · панель, 1/5 (тех.паспорт МОБТИ; 1-й этаж → рынок −10%)
💵 Старт 3,53 млн · с ЭТП ≈ 3,89 млн · рынок от 4,53 млн
📉 Ниже рынка на ≈ 0,65 млн (до расходов)
🏛 Славашевич М.В. (физлицо, по цессии) (ипотека) · 👥 1
🟡 Прописаны — снятие веду по договору (ст. 78).
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
👇 Как работаю со мной, условия и контакты — в следующем сообщении.