Инвестиции в недвижимость | Фонд Бридж
2.88K subscribers
5.36K photos
53 videos
2 files
1.78K links
За 6 лет заработали частным инвесторам более 385 млн.р. чистой доходности, не потеряв ни рубля капитала.

Сайт: bridge.ru
Канал: www.youtube.com/@BridgeFond
Взыскание долгов: https://t.me/+CU4iv46P3apmOWNi
Download Telegram
ЦБ может усилить внимание к деятельности инвестблогеров

Приятно видеть такие новости, и очень надеемся, что ЦБ действительно усилит контроль за такой деятельностью.

Мы уже 6 лет «кричим» о том, что будьте аккуратны, на рынке 90% (а иногда и больше) скама и на вас просто хотят заработать.

Но при этом с завидной регулярностью наблюдаем, как люди все равно ведутся на яркие заголовки, высокие проценты и обещанную доходность, которая зачастую ничего общего не имеет с реальной. А потом рассказывают нам «удивительные» истории о публичных личностях, либо просят помочь со взысканиями.

Поэтому, будьте аккуратны. Инвестируйте в те инструменты, где понимаете, откуда берется обещанная доходность и не стремитесь к высоким процентам. 

Лучше вовсе не зайти в сделку, чем «вляпаться» и все потерять. 
👍8
Как мы отбираем сделки, чтобы наши инвесторы спали спокойно

Один из ключевых этапов сделки – это подбор заявки. На рынке есть сотни предложений, но подавляющее большинство (98%) – это шлак. То есть можно просто отдать (подарить) деньги, а не дать взаймы. Поэтому, заявки проходят тщательный отбор.

Первое, что оценивается – это объект, который идет в залог:
Рыночная стоимость недвижимости как минимум в 2 раза должна превышать сумму залога.
Объект должен располагаться либо в Санкт-Петербурге, либо не дальше 50 км от него.
Недвижимость должна быть ликвидной: экзотические и вычурные квартиры в центре также сложно реализовать в случае дефолта, как и удаленные или «убитые».

Отдельное внимание уделяется документам. Что настораживает:
1.Сомнительные документы. Быстрая замена паспорта незадолго до получения свидетельства о наследстве и немедленная залоговая сделка — классическая схема фальсификации.
2.Непрозрачная право установка.
➡️Слишком «свежие» завещания или большое время с момента смерти завещателя;
➡️Неснятые в ДКП права бывших собственников;
➡️Риски по договору купли-продажи (вмешательство супруга/супруги).
3. Приватизация и отказники. Наличие лиц с правом пожизненного проживания делает залог невостребованным: даже в случае продажи объекта, они имеют право и дальше жить на этой территории.
4.Не выделенная доля в квартире. Маленькая или сложно отделяемая доля может впоследствии оказаться юридически «запертой» от продажи.
5. Необходимо снятие обременений/залогов/арестов. Ошибки при оформлении или несвоевременное снятие обременения препятствуют свободной сделке залога.

Следующий этап – проверка непосредственно заемщика:
Возраст не должен превышать 55 лет. В то же время, молодые (например, 21 год) без опыта бизнесмены склонны к неоправданным рискам; наследники по завещанию часто относятся к имуществу халатно. К ним особенное внимание.
Цель займа. Заемщик четко должен понимать, с каких средств он будет выплачивать проценты, как будет возвращать долг в целом.
Дополнительно проверяем заемщика на банкротство, судебные тяжбы, исполнительные листы в их отношении в службе судебных приставов и т.д.
Знакомимся с заемщиком лично, оцениваем его адекватность и внешний вид на предмет зависимостей (алкогольной, наркотической).

Если все критерии соответствуют, то берем в работу.

Из всего потока заявок только 3-6% оказываются адекватными. Найти их – трудоемкий процесс, но именно благодаря такому подходу мы обеспечиваем нашим инвесторам и доходность, и возврат капитала. 
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
11👍14
Ставки по вкладам снижаются | Куда перекладывать деньги?

Новый выпуск уже на канале! В этом выпуске поговорим о том, как мы отбираем сделки, почему сейчас идеальное время для покупки недвижимости и куда перекладывать деньги, когда ставки по вкладам стремительно падают.

Приятного просмотра!

Смотреть на YouTube
Смотреть ВКонтакте
👍6
+1 сделка

На днях заключили сделку займа на 2,3 млн рублей.

Кто с нами давно, уже знают, в качестве залога мы рассматриваем недвижимость, причем соответствующую определенным критериям. В этот раз в залог ушел дом, площадью 138 кв.м, с земельным участком 6,5 соток. Стоимость залога составляет от 8 млн рублей.

Инвестор нашелся достаточно быстро: небольшая сумма займа плюс хороший дисконт (более 65%) – сочетание, которое подходит многим.

Договор заключили на год, сумма ежемесячной выплаты – 60 тыс рублей. Доходность инвестора – до 28%.

Актуальные лоты смотрите в канале. 
3👍2
Куда перекладываться с депозитов?

Новостной фон в экономической сфере, да и риторика ЦБ, нам тоненько намекают о том, что впереди нас ожидает смягчение денежно-кредитной политики – снижение ключевой ставки.

Золотому периоду инвестирования в депозиты, когда можно было просто разместить деньги в самом простом и понятном инвестиционном инструменте и получать доходность выше, чем ключевая ставка - приходит конец.

И перед всеми нами возникает вопрос: а куда размещать высвобождающийся капитал? Интересен вопрос? Если да, ставьте реакции, расскажем о своем видении ситуации и вариантов.
17👍11🔥3❤‍🔥1
Куда перекладываться с депозитов. Вариант 1 

Этим постом мы начнём серию постов о тех направлениях для размышлений на которые, по нашему мнению, стоит потратить время. И наоборот, какие из вариантов не достойны вашего внимания.

Начнем мы, наверное, с на первый взгляд, не инвестиционного варианта размещения вашего капитала, но это только на первый взгляд. Сейчас сохраняется окно возможности разместить свободные деньги в жилую недвижимость, если перед вами стоит такая задача.
🔘Есть дети, которых вы хотите обеспечить недвижимостью;
🔘Хочется обзавестить объектами недвижимости;
🔘Есть задача перевезти родственников поближе к себе.
🔘и т.д. 

Сейчас около идеальный момент для того, чтобы переложиться во вторичную недвижимость.

Почему это сейчас выгодно?

С одной стороны, нет льготной ипотеки, часть от которой хочешь не хочешь, перетекает на вторичный рынок. С другой стороны, количество людей, которые вынуждены продавать недвижимость по экономическим причинам (не хватает денег) - растёт.

И мы получаем классическую ситуацию с ростом предложения при неизменном спросе. Переводя на человеческий язык: если у вас есть кэш, вы можете очень неплохо торговаться и решить свой жилищный вопрос наиболее выгодным способом.

О других вариантах сохранения капитала в следующих постах. 
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍84🔥1
Куда перекладываться с депозитов. Вариант 2

Можно ли высвобождающийся капитал направлять на апартаменты и зарабатывать на этом инвестиционном инструменте? Правильно ли это? И сразу оговорка: дальше жесточайшее ИМХО –мнение автора или канала Фонд Бридж.

И здесь мы не будем мудрствовать лукаво и, скажем, в лоб, что сама постановка вопроса: является ли инвестирование в апартаменты хорошим инвестиционным решением, – дурацкая. Не бывает хороших или плохих инвестиционных инструментов. Мы об этом талдычим уже 6 лет: есть подходящие именно вам и не подходящие именно вам инвестиционные инструменты.

Вспоминая эту вечную истину, мы понимаем, что на рынке апартаментов есть выгодные проекты, а есть проекты, которые вам подарят только приключения.

Именно через эту призму, именно с такими оговорками мы модифицируем вопрос, постараемся ответить: а кому, по нашему мнению, выгодно инвестировать в апарты в условиях высвобождающегося капитала с депозитов или фондов ликвидности?

По нашему мнению, наибольшую выгоду от инвестиций в апартаменты получит инвестор, который:
🔘Готов разместить свой капитал долгосрочно, минимум лет на 5.
🔘Стремится получать ежеквартальный или полугодовой денежный поток от сдачи в аренду.
🔘Отдаёт предпочтение сетевым апартаментам. То есть, домам, построенным девелоперам, и состоящим из апартаментов. Они, как правило, управляются централизованно. Это даёт кумулятивный эффект на сдачу этих апартаментов.
🔘Готов физически посетить и оценить локацию – не все апартаменты одинаково полезны.
🔘Точно должен себе ответить на вопрос: а как в случае чего он из этой инвестиции будет выходить? Потому что стоимость квадратного метра апартаментов очень немаленькая.

Если же ваши пожелания к инвестиционному инструменту отличаются от вышеописанного портрета, то, скорее всего, апартаменты не лучший вариант для размещения вашего капитала.

P. S. Напоминание очевидного. Крайне желательно понимать, а почему именно этот инвестиционный инструмент, в частности, апартаменты, будет приносить доходность? На что ставка? В апартаментах ставка на туризм, если мы говорим о Петербурге. Локация размещения ваших апартаментов должна быть удобна с туристической точки зрения. Она находится в центре или находится самыми туристическими местами. Если нет, тогда удачность вашей инвестиции будет под вопросом.

В целом, ответ на вопрос, за счёт чего зарабатывается доходность, он универсален для любых инвестиционных инструментов, о которых, в том числе, пойдёт речь и в следующих постах.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤‍🔥4👍21
Измения в законодательстве | Ошибка которую совершают все инвесторы (Нед. 343)

Еженедельный выпуск влога уже на канале. Приятного просмотра!

Смотреть на YouTube
Смотреть ВКонтакте
👍4🔥1
Ты сверху или снизу?

Нужно определиться.

Часто вижу историю (очень часто), когда люди приходят в инвестиции примерно со следующим запросом: у меня есть небольшой капитал, пора заниматься инвестициями, я рассчитываю на 30-40,возможно 50% годового прироста капитала (в идеале «иксы») и чтобы все было на пассиве. Максимум, тратить на это 2 часа в неделю.

Друзья мои, так не бывает. Только если рынок растущий, и то – это означает, что вы в аутсайдерах.

Есть укоренившаяся путаница. Под понятием инвестиций понимают взаимоисключающие вещи.

Во-первых, инвестициями называют активный род деятельности, когда ты занимаешься поиском возможностей для вложения ресурса с целью его приумножения. Активно ищешь. Это работа. Это профессиональные инвесторы, это трейдеры и т.д.

Как вы понимаете – это и работа, и инвестиции, потому что на это нужно тратить время. Много времени.

Второе значение инвестиций подразумевает пассивность: вы куда-то вложили деньги, при этом занимаетесь своим делом, бизнесом, хобби, жизнью. А деньги работают.

В чем пакость?

В первом случае адекватно ожидать высокой доходности или по крайней мере в нее целиться, потому что идет активное вложение вашего времени – ценного ресурса.

Во втором случае, это не корректно. Нужно понимать, что экономика в мире растет на 3-5% в год (если весь «шарик» посчитать). И ждать, что вы, не управляя своим капиталом, на полном пассиве будете получать 30-40-50% годовых на вложенный, это неадекватно.

Да, понимаю, что очень хочется (мне тоже хочется), но оно так не работает.

И здесь нужно определиться: если вы ходите приумножать свой капитал на 30-40-50% в год, что очень непросто: нужно учиться, заниматься этим профессионально, выделять на это много времени. Это работа!

Если же вы не планируете связывать свою жизнь с активной деятельностью в инвестициях, нужно определиться и смириться, что ваша доходность будет ниже, но и времени на это вы будите тратить сильно меньше.

Собственно, у нас в Фонде мы придерживаемся второй позиции: мы активно занимаемся инвестициями в недвижимость, на этом зарабатываем и создаем для наших инвесторов инструмент пассивного инвестирования в недвижимость. 
👍111
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
За вопросами и разъяснениями к @semenovichv и @krylova_ania
ДАЙДЖЕСТ ЗА ИЮНЬ

Собрали главные показатели и события за месяц.

✔️Выдано займов на сумму 13 000 000₽
✔️Привлекли капитала инвесторов
45 696 000₽
✔️Выплачено инвесторам 7 694 000₽

Самые интересные публикации за прошедший месяц👇

Комфорт и безопасность. Отзыв

ЦБ может усилить внимание к деятельности инвестблогеров

Как мы отбираем сделки, чтобы наши инвесторы спали спокойно

Куда перекладываться с депозитов?

Куда перекладываться с депозитов. Вариант 1 

Следите за новостями и оставайтесь в курсе самых актуальных событий!🤝
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
В 2024 году количество субъектов с признаками нелегальной деятельности, выявленных Банком России, выросло по сравнению с предыдущим годом почти в 1,6 раза. Это более 5 тыс. финансовых пирамид, почти 2 тыс. нелегальных профучастников рынка ценных бумаг и 1,5 тыс. черных кредиторов. 

Ситуация на рынке не лучшая и она продолжает усугубляться. Все больше проектов, в которых обещают высокую доходность, а на самом деле – деньги вложены, а результатов нет. Кто-то не рассчитал свои силы и не смог реализовать проект. Кто-то изначально создавал мошенническую схему. Как итог – невозвраты, просрочки и и.д.

За 6 лет работы Фонда у нас накоплен огромный юридический опыт по возвратам и взысканиям. Поэтому неудивительно, что к нам стали обращаться инвесторы, которые не могут вернуть вложенные средства.

Так у нас появилась новая услуга – помогаем людям возвращать капиталы. 

Разборы реальных кейсов, рекомендации и полезная информация для тех, кто не может вернуть свои деньги обратно – здесь. 

Если актуально, переходите, смотрите, подписывайтесь, задавайте вопросы. 
 
1
+1 сделка

На прошлой неделе заключили сделку займа на 3,5 млн рублей, в залог ушла квартира, стоимостью от 7 млн. Дисконт к рынку составил более 50%.

Эта сделка была многоступенчатой. К нам обратился заемщик, у которого на руках был арест от приставов, а квартира, которую хотели использовать как залог, была ипотечной, то есть уже с обременением.

Как действовали?
1. Дождались когда будет снят арест от приставов.
2. Подписали простую письменную форму, собрали весь пакет документов.
3. Погасили ипотеку в банке, получили документ от снятии обременения.
4. В среду подписали нотариальную форму, в четверг прошла регистрация.
5. В пятницу состоялась окончательная сделка и передача остатка суммы займа.

Договор заключили на год, сумма ежемесячной выплаты – 81,6 тыс рублей. Доходность инвестора до 28% годовых.

У каждого заемщика своя история, и далеко не всегда все гладко. Тем не менее, сложная недвижимость – наш профиль, и для нас в этом случае ничего необычного.

Актуальные лоты – в канале. 
👍53
‼️Внимание!
Не учебная тревога!


Есть возможность зайти в сделку на 13 млн!

Капитал ИП.
За подробностями обращайтесь 👉 @krylova_ania
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
👍7🔥7
Время возможностей | Почему сейчас идеальное время инвестировать в недвижимость (Нед. 344)

В этом выпуске поговорим почему именно сейчас открывается то самое окно возможностей на рынке недвижимости, о котором потом будут вспоминать с сожалением. Разберём, какие четыре инвестиционных проекта на сумму более 420 миллионов рублей мы держим в разработке прямо сейчас.

Обсудим, как зарабатывать на торгах по арестованному имуществу, на что смотреть, какие локации интересны.

А ещё — немного закулисья: юридические кейсы, где заёмщики «вдруг забывают», что брали деньги.

Выпуск плотный, важный, местами философский. Приятного просмотра

Смотреть на YouTube
Смотреть в ВКонтакте
👍31👎1
Куда перекладываться с депозитов? Вариант 3

Земля и загородная недвижимость как инструмент инвестиций

Сегодня продолжим наш разговор о том, куда стоит перенаправить капитал (вариант 1, вариант 2) который высвобождается с депозитов на фоне грядущего смягчения денежно-кредитной политики.

Следующий инструмент, который заслуживает внимания – это загородная недвижимость и земельные участки.

Кому подходит этот инструмент?

Земля и загородные объекты могут быть выгодны тем, кто:
🔘Готов рассматривать долгосрочные инвестиции (горизонт от 5 лет и выше);
🔘Заинтересован в защите капитала от инфляции;
🔘Хочет диверсифицировать свои активы, снизив общие риски портфеля;
🔘Ищет объекты, которые не требуют постоянного управления и затрат на обслуживание (земельные участки).

Почему именно сейчас?
Сейчас рынок загородной недвижимости переживает период затишья. С одной стороны, доступная ипотека на загородные объекты практически отсутствует, что сдерживает спрос. С другой – предложение постепенно растет за счет владельцев, которые вынуждены продавать активы из-за текущих экономических условий.

Это создаёт уникальную возможность для инвесторов с наличными средствами:
🔘Возможность приобрести земельный участок или загородный дом по выгодной цене;
🔘Значительный потенциал роста стоимости земли и загородной недвижимости в долгосрочной перспективе.

На что обращать внимание?
Перед тем, как вложиться в землю или загородную недвижимость, обязательно учитывайте:

🔘Локацию (перспективность района, наличие инфраструктуры, транспортная доступность);
🔘Правовой статус земли (ИЖС, СНТ, ДНП) – от этого зависит ликвидность и возможность строительства;
🔘Наличие коммуникаций (свет, газ, вода) – существенно влияет на стоимость и ликвидность участка;
🔘Репутацию девелопера и окружающую застройку (для домов в коттеджных поселках).

Как получать доход?
Земельные участки и загородные объекты могут приносить доход несколькими способами:
🔘Перепродажа через 5-7 лет при росте рыночной стоимости;
🔘Строительство дома и последующая сдача в аренду;
🔘Использование земли в коммерческих целях (например, агротуризм, глэмпинг).

Главный вопрос, который стоит себе задать перед покупкой: как и когда вы планируете выходить из этой инвестиции?

Если ваш подход и ожидания совпадают с описанными выше, то земля и загородная недвижимость может стать хорошей альтернативой депозитам.

В следующих постах мы продолжим разбирать другие варианты размещения капитала.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥3
‼️Пока ЦБ готовится к смягчению денежно-кредитной политики и банковские ставки идут вниз — у нас «горит» возможность зафиксировать реальную доходность, а не просто «обогнать инфляцию».

⚠️Сейчас в работе 3 лота с повышенной доходностью — до 33% годовых.

1.Сумма займа – 6 млн, рыночная стоимость залога – от 20 млн (дисконт более 65%)
2.Сумма займа – 15 млн, рыночная стоимость залога – от 30 млн (дисконт более 50%)
3.Сумма займа – 6,5 млн, рыночная стоимость залога – от 12 млн (дисконт более 45%)

Это не «возможно», не «при благоприятной ситуации» — это фиксированная доходность на 12 месяцев. Без рыночных сюрпризов и «что будет, если».

🔘Вы заранее знаете, сколько заработаете;
🔘Ваш капитал работает под залог реальной недвижимости;
🔘Доходность не падает, даже если ставки по вкладам опустятся ещё сильнее.

Хотите успеть зафиксировать доходность до снижения ставок? Напишите @olesya_bridge Расскажем подробнее.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍6🔥2